Administrative court dismisses appeal against tax authority's property valuation due to insufficient comparable sales evidence.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 21/3324 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 november 2022 in de zaak tussen [eiser] , uit [woonplaats 1] , eiser (gemachtigde: mr. A. Bakker), en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder (gemachtigde: M. Boerlage). Procesverloop In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats 2] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 262.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020.

In de uitspraak op bezwaar van 29 juni 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. De zaak is behandeld op de zitting van 9 augustus 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door taxateur [taxateur] . Overwegingen Inleiding De woning is een in 1951 gebouwd appartement en heeft een gebruiksoppervlakte van 52 m2.

In geschil is de WOZ-waarde van de woning per de waardepeildatum. Volgens eiser is die waarde lager dan waar verweerder in de uitspraak op bezwaar vanuit is gegaan, namelijk € 212.000,-. Subsidiair stelt eiser dat de waarde € 250.000,- zou moeten zijn.

3. Op 9 augustus 2022 is door de rechtbank nog een e-mailbericht ontvangen van verweerder met een aantal bijlagen. De rechtbank laat dit bericht met bijlagen buiten beschouwing op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De rechtbank en eiser hebben immers voorafgaand aan de zitting geen kennis kunnen nemen van deze stukken (vergelijk Hoge Raad 16 maart 2016, ECLI:NL:HR:2007:BA0721).

4. Op zitting heeft eiser zijn beroepsgrond ingetrokken ten aanzien van het niet ontvangen van de op de zaak betrekking hebbende stukken. Ook heeft eiser zijn beroepsgrond ingetrokken dat de uitspraak op bezwaar niet deugdelijk is gemotiveerd omdat er geen volledige weergave van het verslag van de hoorzitting is opgenomen. De rechtbank zal hier daarom niet verder op ingaan. Beoordelingskader 5. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De waarde in het economisch verkeer is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.

6. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

7. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank meewegen wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd. Heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld? 8. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd waarin de woning wordt vergeleken met de volgende appartementen in [woonplaats 2] (de referentiewoningen): [adres 2] , verkocht op 14 april 2020 voor € 275.000,-; [adres 3] , verkocht op 18 maart 2020 voor € 215.000,-; [adres 4] , verkocht op 6 januari 2020 voor € 245.000,-. Onderlinge verschillen 9. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van eiser.

10. Deze beroepsgrond slaagt niet. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser. Uit de taxatiematrix volgt dat een van de referentiewoningen is gelegen in dezelfde portiekflat als de woning van eiser. De andere referentiewoningen zijn gelegen in een nabijgelegen portiekflat. Uit de taxatiematrix blijkt verder dat referentiewoningen een vergelijkbare bouwkwaliteit (voldoende) en staat van onderhoud (voldoende) hebben als de woning van eiser. Het voorzieningenniveau van de referentiewoningen (eenvoudig en gedateerd) is juist lager dan dat van de woning van eiser (normaal). De rechtbank ziet dan ook geen aanknopingspunten om aan te nemen dat sprake is van verschillen tussen de referentiewoningen en de woning van eiser waarmee verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden, waardoor de WOZ-waarde te hoog zou zijn vastgesteld.

11. De rechtbank merkt verder op dat de gemiddelde prijs per m2 gebruiksoppervlak van de referentiewoningen € 4.900,- is. Dat is hoger dan de € 4.683,- per m2 gebruiksoppervlak waarvan voor de waarde van de woning van eiser is uitgegaan. Gelet daarop is aannemelijk dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. Oppervlakte woning Eiser stelt dat verweerder voor de WOZ-waarde van de woning van eiser ten onrechte is uitgegaan van een oppervlakte van 52 m2. Volgens de BAG-viewer heeft de woning van eiser namelijk een woonoppervlakte van 51 m2.

12. De rechtbank overweegt het volgende. Verweerder heeft toegelicht dat de gebruiksoppervlakte van 52 m2 is gebaseerd op metingen conform NEN 2580. De rechtbank ziet geen reden om te twijfelen aan de door de taxateur vastgestelde oppervlakte. Dat de oppervlaktegegevens uit de BAG-viewer daarvan afwijken legt onvoldoende gewicht in de schaal. Zoals de taxateur ter zitting heeft aangegeven kan het voorkomen dat de BAG-viewer onjuiste gegevens bevat. De gegevens uit de BAG-viewer zijn in dit verband dan ook niet leidend. Bovendien zou ook indien wordt uitgegaan van een gebruiksoppervlakte van 51 m2 nog steeds aannemelijk zijn dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.

Ook dan is de prijs per m2 van de woning van eiser nog steeds lager dan de gemiddelde m2 prijs van de referentiewoningen. Deze beroepsgrond slaagt dan ook niet. Meerderheidsregel 13. Eiser stelt dat verweerder in strijd met het gelijkheidsbeginsel, meer specifiek de meerderheidsregel heeft gehandeld. Eiser heeft tien woningen in hetzelfde appartementencomplex aangedragen met een lagere WOZ-waarde. Volgens eiser heeft verweerder niet aangetoond dat deze woningen niet identiek zijn en is de meerderheidsregel van toepassing. Eiser stelt namelijk dat meer dan twee van de aangedragen woningen identiek zijn qua objecttype en bouwjaar en een lagere WOZ-waarde hebben dan de woning van eiser.

13. De rechtbank overweegt in dit verband het volgende. Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad van 5 juli 2005 en van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 28 juni 2022 moet voor de toepassing van de meerderheidsregel de vergelijking worden beperkt tot woningen die identiek zijn in de zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. Dit betekent dat het moet gaan om minstens twee woningen die lager zijn gewaardeerd dan de woning van eiser. In dit geval is hier niet aan voldaan.

15. Op zitting heeft de taxateur toegelicht dat de aangedragen woningen gelijksoortig, maar niet identiek zijn. De meeste van de door eiser aangedragen woningen hebben een gebruiksoppervlakte van 49 m2 en zijn alleen al gelet daarop niet nagenoeg identiek. De aangedragen woning aan de [adres 5] zou dat met een gebruiksoppervlak van 51 m2 qua grootte mogelijk wel kunnen zijn. Maar met slechts één woning kan niet worden aangetoond dat voldaan is aan de meerderheidsregel. Bovendien is van de woning aan de [adres 5] niet duidelijk gemaakt of daarbij sprake is van een berging en een parkeerplaats, zoals bij de woning van eiser het geval is.

Eiser heeft dus onvoldoende onderbouwd dat de meerderheidsregel is geschonden zodat het beroep op het gelijkheidsbeginsel niet kan slagen. Verbod van willekeur 16. Verder beroept eiser zich op het verbod van willekeur en het vertrouwensbeginsel. Volgens eiser moet verweerder inzichtelijk maken om welke redenen de WOZ-waarde van zijn woning hoger uitvalt ten opzichte van de door eiser aangedragen referentieobjecten. Dit heeft verweerder ten onrechte niet gedaan.

17. De rechtbank overweegt als volgt. De Wet WOZ schrijft voor de vaststelling van de waarde in het economisch verkeer van een woning geen specifiek model voor, maar bepaalt dat de waarde van een woning wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Naar het oordeel van de rechtbank mag verweerder, op wie in eerste instantie de bewijslast van de waarde rust, daarop die verkopen selecteren die de door hem vastgestelde waarde het beste onderbouwen. De beroepsgrond slaagt niet. Conclusie 18. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

19. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten. Beslissing De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van mr.S. Sari, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 4 november 2022. De griffier is verhinderd De rechter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen. de uitspraak te ondertekenen. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

ECLI:NL:HR:2005:AT8945. ECLI:NL:GHARL:2022:5408.