Administrative court dismisses appeal against tax authority's high WOZ property valuation based on comparable sales analysis.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Bestuursrecht Zittingsplaats Utrecht Registratienummer: UTR 21/924 uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in de zaak tussen [eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser,gemachtigde: mr. A. Bakker, en de heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder. Gemachtigde: R. Janmaat 1Ontstaan en loop van het geding Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Utrecht vastgesteld bij beschikking van 29 februari 2020.

Daarbij is de waarde vastgesteld op € 1.251.000,- per waardepeildatum 1 januari 2019 voor het belastingjaar 2020. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. Bij uitspraak op bezwaar van 14 januari 2021 heeft verweerder het tegen de beschikking gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. Tegen deze uitspraak op bezwaar is beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 oktober 2021 via Skype for Business.

Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Namens verweerder zijn verschenen R. Janmaat, bijgestaan door [taxateur 1] en [taxateur 2] , taxateurs. De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek gesloten. 2Overwegingen 1. In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2019. De onroerende zaak is een vrijstaande woning, bouwjaar 2009, met een gebruiksoppervlakte van 210 m² en een kaveloppervlakte van 2.654 m². Bij de onroerende zaak horen een tuinhuis/blokhut en een garage.

2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.

3. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde, namelijk € 1.021.000,-. Eiser heeft in zijn beroepschrift verwezen naar wat hij tijdens de hoorzitting in bezwaar naar voren heeft gebracht. Bij de behandeling van het beroep ter zitting is eiser ingegaan op de door verweerder in beroep overgelegde taxatiematrix. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix van 14 april 2021 overgelegd, opgesteld door taxateur [taxateur 3] . Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen, eveneens drie vrijstaande woningen, net als de onroerende zaak gelegen in de wijk [locatie] te Utrecht. waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

Het betreft de volgende woningen: [adres 2] met een gebruiksoppervlakte van 259 m² en een kaveloppervlakte van 1.410 m², verkocht op 8 januari 2019 voor € 1.340.500,-; [adres 3] met een gebruiksoppervlakte van 268 m² en een kaveloppervlakte van 695 m², verkocht op 1 november 2019 voor € 1.220.000,-; [adres 4] met een gebruiksoppervlakte van 238 m² en een kaveloppervlakte van 455 m², verkocht op 18 juli 2018 voor € 977.500,-.

4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop in het verweerschrift en op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de waardebepaling is in voldoende mate rekening gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning zoals inhoud, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit van de opstallen. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak niet goed bruikbaar zijn.

6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

7. Eisers stelling dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het feit dat de onroerende zaak een mindere ligging heeft dan de vergelijkingsobjecten vanwege de nabije aanwezigheid van een ondergrondse afvalcontainer, wordt verworpen. Zoals verweerder ter zitting heeft betoogd komt aan de nabije ligging van de afvalcontainer geen invloed van betekenis toe bij de waardebepaling. Dit vanwege de grootte van het perceel van 2.654 m², de afstand van de ondergrondse afvalcontainer tot het betrokken perceel van 20 meter en de aanwezigheid van een tussenliggende sloot. Overigens is ter zitting gebleken dat ook in de nabijheid van vergelijkingsobject [adres 3] , welke is gelegen op een beduidend kleiner perceel dan de onroerende zaak, een ondergrondse afvalcontainer is gevestigd. Mocht er sprake zijn van een waardedrukkend effect dan is dat verdisconteerd in het verkoopcijfer van dat vergelijkingsobject.

8. Verweerder heeft verder, anders dan eiser betoogt, voldoende rekening gehouden met het verschil in voorzieningen tussen de onroerende zaak en vergelijkingsobject [adres 3] . Voor dit aspect is aan de onroerende zaak de kwalificatie ‘goed’ toegekend waar [adres 3] de kwalificatie ‘luxe’ heeft gekregen. De rechtbank ziet geen reden hieraan te twijfelen.

9. Uit het bovenstaande volgt dat het beroep ongegrond is.

10. De rechtbank acht geen termen aanwezig voor het uitspreken van een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. 3Beslissing De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. A.M. den Dulk, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Landstra, griffier. De beslissing is uitgesproken op en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl de griffier, de rechter is buiten staat te tekenen, Afschrift verzonden op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.