Administrative court dismisses appeal against tax authority's property valuation based on comparative sales method.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 22/107 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 september 2022 in de zaak tussen [eiser] , te [woonplaats] , eiser (gemachtigde: A. Van den Dool), en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder (gemachtigde: R. Janmaat). Procesverloop In de beschikking van 28 februari 2021 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 210.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020.

Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. In de uitspraak op bezwaar van 30 november 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 juli 2022. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [taxateur] , taxateur.

Overwegingen 1. De woning is een appartement uit 1955 met een oppervlakte van 62 m², een berging van 5 m² en een dakterras van 21 m².

2. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk niet hoger dan € 195.000,-.

3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.

4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de ter vergelijking gebruikte referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.

5. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 210.000,- en heeft bij het verweerschrift een taxatiematrix overgelegd. De waarde van de woning is bepaald aan de hand van vier, ook in [woonplaats] gelegen, referentieobjecten. [adres 2] is verkocht op 9 maart 2020 voor € 222.500,-, [adres 3] is verkocht op 13 februari 2019 voor € 196.000,-. [adres 4] is verkocht op 30 maart 2019 voor € 194.000,-, en [adres 5] is verkocht op 13 december 2019 voor € 252.500,-.

6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde van € 210.000,- niet te hoog is. Van de woningen die verweerder heeft gebruikt voor de waardebepaling zijn marktgegevens beschikbaar. Daarbij maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. De waardeverhouding van de woning tot de referentieobjecten is ook voldoende inzichtelijk gemaakt.

7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

8. Eiser voert aan dat verweerder geen inzicht heeft gegeven in de waardes van de objectonderdelen van de gehanteerde referentieobjecten. Op de zitting heeft eiser verder verwezen naar een uitspraak van de rechtbank Rotterdam ter onderbouwing van zijn standpunt dat de door verweerder overgelegde bolletjesgrafiek onvoldoende is om het indexeringspercentage inzichtelijk te maken.

9. De rechtbank overweegt dat eiser in het bezwaarschrift om de grondstaffels, liggingsfactor, KOUDV-factoren, onderbouwing van de indexering van de verkoopcijfers naar de waardepeildatum en om inzicht in de gehanteerde correcties van de KOUDV-factoren heeft verzocht.

10. De rechtbank stelt vast dat verweerder in de bezwaarfase het taxatieverslag heeft overgelegd waarin de kwalificaties voor de staat van onderhoud en voorzieningen van de woning en referentieobjecten staan aangegeven en uit de foto’s zijn de uitstraling en ligging af te leiden. Daarnaast heeft verweerder de grondstaffel en het indexeringspercentage overgelegd. Verder heeft verweerder toegelicht dat er in de bezwaarfase nog geen taxatiekaart is, pas in beroep wordt een taxatiematrix opgesteld. De rechtbank kan dit volgen.

11. In de beroepsfase heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd. De rechtbank oordeelt dat hieruit het indexeringspercentage van de verkoopcijfers naar de waardepeildatum kan worden afgeleid. In aanvulling hierop heeft verweerder met de brief van 20 juni 2022 door middel van een bolletjesgrafiek een verdere onderbouwing gegeven van de gehanteerde prijsindexcijfers zoals uit de permanente marktanalyse volgt.

12. Om te komen tot een inzichtelijk indexeringspercentage is het gebruik maken van de bolletjesgrafiek onvoldoende. De bolletjesgrafiek maakt weliswaar inzichtelijk welke trend er is voor het object en welk stijgingspercentage daaruit volgt, maar deze informatie maakt niet inzichtelijk op grond van welke criteria en welke keuzes tot dit cijfer wordt gekomen. Hiermee blijft onduidelijk welke onderliggende verkopen zijn gebruikt en welke verkopen zijn verworpen. Daarmee zijn de gekozen verkopen niet controleerbaar en daarom niet inzichtelijk. Dit maakt echter niet dat aan de juistheid van de door verweerder vastgestelde WOZ-waarde moet worden getwijfeld. Op en rondom de waardepeildatum waren de huizenprijzen stijgende. Bovendien heeft eiser de door verweerder gehanteerde percentages onvoldoende gemotiveerd betwist. De beroepsgrond slaagt niet.

13. Daarnaast verwijst eiser naar de transactie van de woning ter onderbouwing van zijn standpunt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. De woning is gekocht op 9 augustus 2018 voor € 178.000,-.

14. De rechtbank oordeelt dat verweerder voldoende heeft gemotiveerd dat hij voor het bepalen van de WOZ-waarde referentieobjecten heeft geselecteerd die rond de waardepeildatum zijn verkocht, aangezien de aankoopdatum van de woning verder weg ligt van de waardepeildatum. De beroepsgrond slaagt niet.

15. Verder voert eiser aan dat verweerder tijdens de oorspronkelijke taxatie en tijdens de herbeoordeling geen rekening heeft gehouden met het feit dat in de transactiesom van een appartementsrecht ook een bedrag is opgenomen voor de reserve die de Vereniging van Eigenaren (VvE) heeft opgebouwd.

16. Dit betoog kan eiser niet baten. Uit de in beroep door verweerder overgelegde taxatiematrix blijkt immers dat de VvE-reserve van de koopsom is afgetrokken.

17. Ook verwijst eiser naar de transactie van het buurpand van de woning, [adres 6] , ter onderbouwing van zijn standpunt dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Dit object is op 3 oktober 2019 verkocht.

18. De rechtbank volgt de toelichting van verweerder dat het buurpand groter is dan de woning en dat het een ander type woning betreft, namelijk een maisonnette, en daarom niet als referentieobject is gehanteerd. In plaats daarvan heeft de taxateur [adres 2] geselecteerd, vanwege de gelijke grootte en verdieping als de woning. Verder kan de rechtbank de toelichting van verweerder op de zitting volgen dat dit pand rond de waardepeildatum zonder VvE-reserve en na correctie voor € 211.000,- is verkocht. Dit ligt boven de vastgestelde WOZ-waarde van de woning.

De beroepsgrond slaagt niet. Conclusie 19. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. Beslissing De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. G.P. Loman, rechter, in aanwezigheid van mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 september 2022. griffier rechter Afschrift verzonden aan partijen op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.

Uitspraak van 2 maart 2022, ECLI:NL:RBROT:2022:1471.