Court dismisses property tax appeal, upholds valuation based on comparable sales and statutory requirements.

RECHTBANK GELDERLAND Zittingsplaats Arnhem Belastingrecht zaaknummer: ARN 22/1679 uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van in de zaak tussen [eiser], uit [woonplaats], eiser (gemachtigde: [gemachtigde]), en de heffingsambtenaar van de gemeente Nijmegen, verweerder. Inleiding 1.1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 18 december 2021. 1.2. Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] (de woning) op 1 januari 2020 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 327.000 (de beschikking).

Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Nijmegen voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag). 1.3. Verweerder heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd. 1.4. Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.5. De rechtbank heeft het beroep op 17 maart 2023 op zitting behandeld. Namens eiser heeft een kantoorgenoot van gemachtigde, [naam 1], deelgenomen. Namens verweerder zijn [naam 2] en [naam 3] (taxateur) verschenen.

Feiten 2. 2.1. Eiser is eigenaar van de woning. Het betreft een rijwoning uit 2008 met inpandige berging en 14 zonnepanelen. De inhoud van de woning is ongeveer 531 m3 en de perceeloppervlakte is 110 m2. Beoordeling door de rechtbank 3. 3.1. De rechtbank beoordeelt of verweerder de waarde van de woning op de waardepeildatum te hoog heeft vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser. 3.2. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 3.3.

Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de woning van € 327.000 niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft bij het verweerschrift een taxatierapport van taxateur [naam 3] overgelegd. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 341.000 (taxatiewaarde). De taxateur heeft de taxatiewaarde onderbouwd met de transactieprijzen van drie vergelijkingsobjecten die alle in [woonplaats] zijn gelegen, namelijk aan [adres 2] (verkocht op 28 augustus 2020 voor € 375.000), aan [adres 3] (verkocht op 22 april 2020 voor € 350.000) en aan [adres 4] (verkocht op 10 oktober 2019 voor € 325.000). 3.4.

De door eiser bepleite waarde is € 305.000. Eiser meent dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt of en hoe de indexering van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten is toegepast. Daarnaast stelt hij dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning en meent hij dat de vergelijkingsobjecten aan [adres 2] en aan [adres 4] een betere ligging hebben dan de woning. Eiser is ten slotte van mening dat het object aan [adres 5] te [woonplaats] een goede onderbouwing is van een lagere WOZ-waarde. Deze woning is op 3 juni 2019 verkocht voor € 280.000 en heeft volgens eiser een inhoud van 607 m³ en een perceelsoppervlakte van 113 m².Inzichtelijkheid indexeringscijfers 3.5.

De rechtbank overweegt dat de Hoge Raad in de Black Box uitspraak heeft bepaald dat als een belanghebbende de juistheid van gebruikte gegevens en aannames wil controleren en zo nodig gemotiveerd wil betwisten, het bestuursorgaan zorg moet dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van deze gegevens. Het indexeringspercentage betreft naar het oordeel van de rechtbank een gegeven zoals in voornoemd arrest waarvoor verweerder zorg moet dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid daarvan. Het indexeringspercentage is inzichtelijk en controleerbaar als dit voor eiser kenbaar is. 3.6.

In bezwaar dient verweerder ter onderbouwing van de vastgestelde waarde op verzoek aan eiser een taxatieverslag te verstrekken waarin van de vergelijkingsobjecten onder meer de verkoopdatum (zijnde in dit geval de datum van overdracht bij de notaris), de verkoopprijs en de vastgestelde WOZ-waarde op de waardepeildatum worden vermeld. Een dergelijk verslag heeft verweerder aan eiser verstrekt. 3.7. In beroep heeft verweerder een taxatierapport overgelegd. In dit taxatierapport is een matrix opgenomen waarin van de vergelijkingsobjecten de verkoopdatum en de economische waarde per waardepeildatum zijn vermeld.

Uit deze gegevens kan eiser een indexeringspercentage afleiden. Het indexeringspercentage is daarmee kenbaar voor eiser en dus inzichtelijk. Daarmee is het indexeringspercentage tevens controleerbaar in die zin dat eiser gemotiveerd de (on)juistheid van het gehanteerde percentage aan de orde kan stellen. Vervolgens ligt het op de weg van eiser om de juistheid van het gehanteerde indexeringspercentage gemotiveerd in twijfel te trekken. 3.8. In lijn met de jurisprudentie rondom het verstrekken van de grondstaffels en de KOUDV-factoren, geldt dat met het inzicht geven in het indexeringspercentage – middels het taxatieverslag (bezwaarfase) of zoals in dit geval met de matrix zoals opgenomen in het taxatierapport (beroepsfase) – is voldaan aan het vereiste van inzichtelijk maken.

Daarmee wordt een belanghebbende namelijk in staat gesteld dat percentage gemotiveerd te bestrijden. Niet is vereist dat verweerder de gebruikte indexeringspercentages van een nadere onderbouwing voorziet, indien de juistheid van dat percentage verder niet in twijfel is getrokken, zoals in deze zaak. De rechtbank maakt dus een onderscheid tussen de kenbaarheid van het indexeringspercentage en de overtuigingskracht (heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat dit percentage de waardeontwikkeling correct weerspiegelt?) van dit percentage. 3.9. In deze zaak is het indexeringspercentage in beroep kenbaar en in zoverre inzichtelijk voor eiser.

Eiser heeft de juistheid van de indexering niet gemotiveerd in twijfel getrokken. De enkele stelling dat het indexeringspercentage onvoldoende is onderbouwd is daarvoor onvoldoende. In dat geval kan van verweerder geen nadere onderbouwing worden verlangd, omdat voor verweerder niet duidelijk is waartegen hij zich moet verweren. Overigens heeft verweerder ter zitting ook aannemelijk gemaakt dat het indexeringspercentage de marktontwikkeling voldoende weerspiegelt en dat voor alle vergelijkingsobjecten individueel is gecorrigeerd. De conclusie is dat de beroepsgrond over de indexeringspercentages faalt.Waarde van de woning 3.10.

De bewijslast dat de aan de woning toegekende waarde juist is, ligt bij verweerder. 3.11. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Daarvoor is het volgende van belang. De in het taxatierapport van verweerder genoemde vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en zijn wat type, bouwjaar en grootte betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten is voldoende rekening gehouden in de matrix.

Eiser stelt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen van de woning, omdat deze sinds 2008 niet meer zijn gemoderniseerd. Verweerder heeft in reactie hierop onbetwist gesteld dat de vergelijkingsobjecten ook voorzieningen hebben die dateren uit 2008. Eiser heeft vervolgens niets aangevoerd om aan te kunnen nemen dat het voorzieningenniveau van de woning toch lager gewaardeerd had moeten worden en hij heeft ook geen taxatierapport of foto’s overgelegd. Deze beroepsgrond faalt daarom. Voorts meent eiser dat de ligging van de vergelijkingsobjecten aan [adres 2] en aan [adres 4] op ‘goed’ in plaats van ‘gemiddeld’ gesteld moeten worden.

Het eerstgenoemde object heeft een vrij uitzicht over het water, terwijl het andere object van achter vrij is gelegen. Verweerder stelt dat de ligging vergelijkbaar is en de woningen dicht bij elkaar gelegen zijn. Bovendien heeft de taxateur van verweerder ter zitting verklaard dat de ligging in deze gewilde wijk rond de waardepeildatum geen verschil maakte voor de verkoopcijfers vanwege de grote vraag. De rechtbank acht de verklaring van verweerder aannemelijk. De beroepsgrond over de ligging faalt dus. Bovendien zou de beroepsgrond van eiser niet tot een lagere waarde leiden als de rechtbank eisers stellingen over de ligging aannemelijk zou achten.

Bij een correctie van 10% op de grondprijs wordt de gemiddelde kuubprijs van de woning aan [adres 2] € 526 en de gemiddelde kuubprijs van de woning aan [adres 4] € 490. De gemiddelde kuubprijs van de vergelijkingsobjecten, en daarmee de kuubprijs van de woning, bedraagt dan € 512. Dat is € 8 minder dan de door verweerder gehanteerde kuubprijs voor de woning. Dit betekent dat de waarde van de woning € 4.248 (€ 8 x 531 m3) lager wordt wanneer de door eiser bepleite liggingsfactoren wordt gevolgd. De getaxeerde waarde van € 341.000 is aanzienlijk hoger dan de beschikte waarde van € 327.000.

Voor zover er gecorrigeerd zou moeten worden voor de ligging geeft het verschil tussen de getaxeerde en beschikte waarde dus voldoende compensatie. 3.12. Eiser noemt in zijn beroepschrift verschillende vergelijkingsobjecten die volgens hem een lagere waarde onderbouwen. Eiser heeft echter niet inzichtelijk gemaakt hoe rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de gehanteerde vergelijkingsobjecten. Hiervoor zijn te weinig gegevens ingebracht en de ingebrachte gegevens zijn geen reden om te twijfelen aan de taxatie van verweerder.

Dat wil niet zeggen dat de vergelijkingsobjecten die eiser aandraagt niet geschikt kunnen zijn. De aangedragen objecten zijn in dezelfde straat als de woning gelegen. Eiser merkt terecht op dat verweerder moet motiveren waarom de door hem aangedragen vergelijkingsobjecten niet of minder geschikt zijn. Uit recente jurisprudentie volgt dat verweerder inderdaad niet zonder opgaaf van reden voorbij mag gaan aan de door eiser ingebrachte vergelijkingsobjecten. Ter zitting heeft verweerder gesteld dat de door hem gebruikte vergelijkingsobjecten dichter bij de waardepeildatum zijn gelegen en daarom meer geschikt zijn.

Daarnaast heeft verweerder aangevoerd dat de woning aan [adres 5], anders dan eiser stelt, niet groter is dan eisers woning. Ook is de beschikte waarde van de woning aan [adres 5] met € 326.000 vrijwel gelijk aan de beschikte waarde van de woning, ondanks het lagere verkoopcijfer, om in lijn te komen met de overige verkoopcijfers in de straat. De rechtbank neemt aan dat er een reden is waarom dit verkoopcijfer afwijkt van de lijn die uit de overige verkopen blijkt, zodat de keus van verweerder om dit verkoopcijfer niet mee te wegen gerechtvaardigd is.

Eiser heeft verder niet onderbouwd waarom de door hem ingebrachte vergelijkingsobjecten meer geschikt zouden zijn dan de vergelijkingsobjecten van verweerder. Daardoor is de overtuigingskracht hiervan te beperkt om de bewijskracht van verweerders taxatierapport aan te tasten. Vergoeding van immateriële schade 3.13. Eiser heeft ter zitting verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. De rechtbank gaat bij de beoordeling uit van de regels die de Hoge Raad hiervoor heeft gegeven in het overzichtsarrest van 19 februari 2016.

Op grond van het aan artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) ten grondslag liggende en algemeen aanvaarde rechtszekerheidsbeginsel moeten belastinggeschillen binnen een redelijke termijn worden berecht. Een redelijke termijn is in beginsel een termijn van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsprocedure samen. 3.14. Verweerder heeft het bezwaarschrift van eiser ontvangen op 2 maart 2021. De periode tussen deze datum en de uitspraak van de rechtbank is ongeveer twee maanden langer dan twee jaar.

De rechtbank ziet geen redenen om de redelijke termijn in dit geval langer of korter vast te stellen dan twee jaar. De redelijke termijn is dus met twee maanden overschreden. Afgerond is dit een half jaar. Dit betekent dat eiser recht heeft op een schadevergoeding van € 500 (één keer een half jaar maal € 500). De uitspraak op bezwaar van verweerder dateert van 18 december 2021. Dit is (afgerond) vier maanden langer dan zes maanden. De gehele overschrijding van de redelijke termijn is dus ontstaan in de bezwaarfase. De rechtbank zal verweerder daarom veroordelen om de schadevergoeding aan eiser te betalen.

Conclusie en gevolgen 4. 4.1. De rechtbank komt tot de conclusie dat verweerder in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. Wat eiser in beroep heeft aangevoerd, is onvoldoende om daarover twijfel te doen ontstaan. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de woning op de waardepeildatum vastgestelde waarde van € 327.000 niet te hoog is vastgesteld. 4.2. Het beroep is ongegrond. Omdat de immateriële schade wordt vergoed, krijgt eiser een vergoeding van zijn proceskosten. Verweerder moet deze vergoeding betalen. Eiser krijgt het griffierecht niet terug. 4.3.

De proceskosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 837 (1 punt voor het indienen van het beroep, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 837 en een wegingsfactor 0,5). Omdat de proceskostenvergoeding alleen betrekking heeft op de vergoeding van immateriële schade hanteert de rechtbank een wegingsfactor van 0,5. Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is niet gebleken. Beslissing De rechtbank: - verklaart het beroep ongegrond; - veroordeelt verweerder tot het betalen van de door eiser geleden immateriële schade van € 500; - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 837.

Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Smit, rechter, in aanwezigheid van mr.E.P. Speksnijder, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer). Als het een Rijksbelastingzaak betreft (dat is een zaak waarbij de Belastingdienst partij is), kunt u digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl.

Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds per brief op de hierna vermelde wijze. Betreft het een andere belastingzaak (bijvoorbeeld een zaak waarbij een heffingsambtenaar van een gemeente of een samenwerkingsverband partij is), dan kan het hoger beroep uitsluitend worden ingesteld door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd; 2 - het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de datum van verzending; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld; d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep). Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316. Artikel 20, tweede lid, van de Wet WOZ bepaalt dat regels worden gesteld voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling.

Via (onder meer) artikel 6 van het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet WOZ en artikel 6, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt hieraan uitvoering gegeven door een formulier als model van het taxatieverslag van woningen vast te stellen dat is opgenomen in bijlage 4 bij de instructie. Rechtbank Gelderland, 23 januari 2023, ECLI:NL:RBGEL:2023:297. Hoge Raad van 3 maart 2023, ECLI:NL:HR:2023:332. ECLI:NL:HR:2016:252. Raad van State 2 juni 2021, ECLI:NL:RVS:2021:1160, r.o. 6.1.