Tax court dismisses appeal on property value and rejects immaterial damages claim due to lack of personal compensation. Property value appeal dismissed; immaterial damages denied as compensation goes to lawyer.

Rechtbank DEN HAAG Team belastingrecht zaaknummer: SGR 22/752 proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 juli 2023 in de zaak tussen [eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser(gemachtigde: mr. A. Bakker), en de heffingsambtenaar van de gemeente Rijswijk, verweerder. De bestreden uitspraak op bezwaar De uitspraak van verweerder van 17 december 2021 op het bezwaar van eiser tegen de beschikking van 26 februari 2021 (de beschikking) waarbij de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] [nummer 1] te [plaats] (de woning) op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) is vastgesteld op € 230.000.

Zitting Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 juli 2023. Namens eiser is de gemachtigde verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. [naam 1] , [naam 2] en [naam 3] . Beslissing De rechtbank: - verklaart het beroep ongegrond; - wijst het verzoek tot vergoeding van de immateriële schade af. Overwegingen 1. De beschikking heeft betrekking op waardepeildatum 1 januari 2020 (de waardepeildatum) en het kalenderjaar 2021. Met de beschikking is ook de aan eiser opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2021 (de aanslag) bekendgemaakt.

Bij de bestreden uitspraak op bezwaar heeft verweerder de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

2. De woning is een portiekwoning met bouwjaar 1939 en een inhoud van ongeveer 300 m³. Bij de woning behoren ook een tuin van 90 m² en een berging.

3. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.

4. Eiser bepleit een waarde van € 205.000. Daartoe stelt eiser – samengevat – dat verweerder geen dan wel onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Ook stelt eiser dat verweerder in de bezwaarfase ten onrechte de grondstaffel en waardematrix niet heeft overgelegd.

5. Verweerder heeft de stellingen van eiser gemotiveerd weersproken.

6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).

7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Zoals volgt uit de waardematrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen aan de [adres 2] [nummer 2] (verkocht op 17 mei 2019 voor € 260.000), [adres 3] [nummer 3] (verkocht op 19 februari 2019 voor € 232.500), [adres 4] [nummer 4] (verkocht op 25 juni 2020 voor € 226.550) en [adres 5] [nummer 5] (verkocht op 15 april 2019 voor € 260.118) allen gelegen te [woonplaats] . De rechtbank acht de vergelijkingsobject goed bruikbaar. De woning en de vergelijkingsobjecten zijn allen gelegen in dezelfde wijk en hebben eenzelfde uitstraling. Met verschillen in bouwjaren, inhoud, oppervlakten, kwaliteit en onderhoud is voldoende rekening gehouden. De prijs per kubieke meter van € 610 is dan ook, mede gelet op de gemiddelde prijs per kubieke meter van € 646, niet te hoog vastgesteld.

8. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Zoals volgt uit voorgaande overweging is de rechtbank van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. Wat betreft de stelling van eiser – zoals volgt uit het bezwaarschrift - dat de VvE-reserve niet bij de koopsom kan worden opgeteld, wijst de rechtbank erop de uit de waardematrix volgt dat de VvE-reserve juist in mindering is gebracht op de waarde van de woning(en). De enkele stelling van eiser dat de woning naast een drukke weg is gelegen, is onvoldoende om een waardevermindering van de woning aannemelijk te achten.

9. Ter zitting heeft eiser gesteld dat de waarde van de woning op grond van de door verweerder overgelegde waardematrix verlaagd moet worden met € 9.000. Volgens eiser volgt uit de waardematrix een gemiddelde prijs per kubieke meter van € 646. Op deze gemiddelde prijs dient volgens eiser een correctie van 10% te worden toegepast, omdat voor de kwaliteit van de woning een 1 (slecht) is toegekend. Gelet op deze correctie zou de prijs per kubieke meter van de woning volgens eiser op (afgerond) € 581 moeten worden vastgesteld en niet op de door verweerder vastgestelde prijs per kubieke meter van € 610.

Verweerder heeft deze stelling van eiser gemotiveerd weersproken en uitgelegd dat in de waardematrix bij de vergelijkingsobjecten twee prijzen per kubieke meter zijn opgenomen: de prijzen per kubieke meter zoals deze volgen uit de transactieprijzen en de staat van de vergelijkingspanden waarin deze zich bevonden ten tijde van verkoop en de prijzen per kubieke meter berekend naar de objectkenmerken zoals deze voor de woning zijn vastgesteld, namelijk een 3 (gemiddeld) voor kwaliteit en een 1 (slecht) voor onderhoud. De gemiddelde prijs per kubieke meter van € 646 is vastgesteld op basis van de prijzen per kubieke meter berekend naar de objectkenmerken zoals deze voor de woning zijn vastgesteld, zodat vorengenoemde correctie reeds in de gemiddelde prijs per kubieke meter is verdisconteerd.

Nu de vastgestelde waarde van € 610 per kubieke meter nog onder de gemiddelde prijs per kubieke meter is vastgesteld, is deze dan ook niet te hoog vastgesteld.

10. Wat betreft de stelling van eiser dat verweerder in strijd met artikel 6:17 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gehandeld door de gemachtigde in de bezwaarfase niet de waardematrix en de grondstaffel toe te zenden, overweegt de rechtbank het volgende. Hetgeen bepaald in artikel 6:17 van de Awb gaat niet verder dan dat voor verweerder de plicht bestaat aan eiser de op de zaak betrekking hebben stukken toe te zenden. Dit betreffen enkel de stukken waarover verweerder ten tijde van de bezwaarfase beschikt en dus niet de in de beroepsfase opgemaakte waardematrix en de grondstaffel welke, zoals verweerder heeft verklaard, voor de bepaling van de waarde van de woning niet is gebruikt.

In de bezwaarfase gaat de plicht van verweerder niet verder dan dat eiser en zijn gemachtigde op grond van artikel 7:4 van de Awb voorafgaand aan het horen inzage in de stukken kunnen krijgen. Eiser heeft niet gesteld dat dit niet het geval is geweest. Artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ bevat uitsluitend de verplichting tot het op verzoek verstrekken van het taxatieverslag. Onder verstrekken moet worden verstaan het toezenden of digitaal beschikbaar stellen van het taxatieverslag. Uit de aan de rechtbank overgelegde stukken blijkt dat het taxatieverslag in de bezwaarfase aan eiser dan wel zijn gemachtigde is verstrekt.

Indien eiser of zijn gemachtigde van mening is dat het verstrekte taxatieverslag onvoldoende gegevens bevat om tot een goede beoordeling van de vastgestelde waarde te kunnen komen, kan hij in de bezwaarfase gebruik maken van zijn inzagerecht als bedoeld in artikel 7:4 van de Awb. Dat eiser dan wel zijn gemachtigde geen gebruik heeft gemaakt van het inzagerecht, dient voor rekening en risico van eiser te komen.

11. Voor zover eiser heeft gesteld dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd, overweegt de rechtbank het volgende. De rechtbank is – hoewel op de grieven in de uitspraak op bezwaar wellicht summier is gereageerd – niet gebleken van een motiveringsgebrek of schending van enig ander rechtsbeginsel.

12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is het beroep ongegrond verklaard. Vergoeding van de immateriële schade 13. Eiser heeft ter zitting verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Het bezwaarschrift is door verweerder ontvangen op 30 maart 2021, zodat de redelijke termijn ten tijde van het doen van deze uitspraak is overschreden met drie maanden en twee weken. Eiser heeft in beginsel recht op een vergoeding ter compensatie voor de spanning en frustratie als gevolg van de lange duur van de procedure. Ter zitting is door de gemachtigde van eiser bevestigd dat het een feit van algemene bekendheid is dat deze vergoeding zal toekomen aan de gemachtigde en niet aan eiser. Dit leidt volgens de rechtbank tot de conclusie dat het toekennen van de vergoeding voor eiser geen compensatie vormt. Onder deze omstandigheid ziet de rechtbank geen reden over te gaan tot het toekennen van enige vergoeding voor immateriële schade.

14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Arts, rechter, in aanwezigheid van mr. A.C. van Essen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2023. griffier rechter Afschrift verzonden aan partijen op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer). U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan ook door verzending van een brief aan het gerechtshof Den Haag (belastingkamer), Postbus 20302, 2500 EH Den Haag.

Bij het instellen van het hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen: 1 - bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd; 2 - het hogerberoepschrift is, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend. Verder vermeldt het ten minste het volgende: a. de naam en het adres van de indiener; b. de datum van verzending; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld; d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).