Court upholds 'sale does not break lease' rule, binding new owner to accept sublease.

GERECHTSHOF ‘s-GRAVENHAGE Sector handel Zaaknummer : 105.004.740/01 Rolnummer (oud) : 06/528 Zaak-rolnummer rechtbank: 645351 CV EXPL 05-20480/141 Arrest van de negende civiele kamer d.d. 31 maart 2009 inzake [appellant], appellant, hierna te noemen: [appellant], advocaat: mr. E. Grabandt te ‘s-Gravenhage, tegen [de huurder] B.V., gevestigd te [Plaatsnaam], geïntimeerde, hierna te noemen: [de huurder], advocaat: mr. L.M. Bruins te ‘s-Gravenhage, Het geding Bij exploot van 21 maart 2006 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het vonnis van 27 januari 2006 dat de rechtbank Rotterdam, sector kanton, tussen partijen heeft gewezen. Bij memorie van grieven heeft [appellant] zeven grieven tegen het vonnis aangevoerd, welke grieven [de huurder] bij memorie van antwoord (met één productie) heeft bestreden. Ten slotte hebben partijen stukken overgelegd voor arrest. De beoordeling van het hoger beroep 1. De in het vonnis onder “De vaststaande feiten”vastgestelde feiten zijn niet bestreden, zodat ook het hof van deze feiten zal uitgaan.

2. In hoger beroep staat de vraag centraal of de regel “koop breekt geen huur”(artikel 7A:1612 BW oud/7:226 BW) meebrengt dat [appellant] als koper van het aan [de huurder] verhuurde bedrijfspand aan de [Straatnaam] te [Plaatsnaam] onderverhuur heeft te aanvaarden. Met de rechtbank beantwoordt het hof deze vraag bevestigend. Redengevend voor dit oordeel is het volgende.

3. Het bedrijfspand was door de toenmalige eigenaar, Skol Brouwerijen B.V. met ingang van 1 september 1980 verhuurd aan [X] en zijn echtgenote [Y]. Verhuurder, Skol Brouwerijen B.V., is opgevolgd door haar rechtsopvolgster Interbrew Brouwerijen N.V (“Interbrew”). Huurders zijn opgevolgd door [de huurder]. Volgens een schriftelijke verklaring van Interbrew van 20 oktober 2005 (productie 1 bij conclusie van dupliek) was het Interbrew bekend dat het verhuurde pand werd onderverhuurd en heeft zij dit toegestaan. [X] en later [de huurder] exploiteert bedrijfsmatig speelautomaten en, zoals in dit geval, verhuurt horecabedrijfsruimte waarbij wordt bedongen dat de (onder)huurder speelautomaten van [de huurder] afneemt en in de gehuurde horecaruimte plaatst.

Interbrew heeft het verhuurde pand verkocht aan [Z]. In het kader van deze koop heeft Interbrew op 9 december 1997 een brief aan [Z] gezonden (productie 5 bij inleidende dagvaarding) waarin zij hem erop wijst dat er een hoofdhuurder (onderstreping hof) is die ook automatenleverancier is en “dus zijn belangen in het, in het pand gevestigde horecabedrijf” heeft. Op grond van de regel “koop breekt geen huur”, toen verankerd in artikel 1612 BW, was [Z] als nieuwe eigenaar gebonden aan de aanvaarding van de onderhuur door de vorige eigenaar/verhuurder, Interbrew (zie ook HR 11 december 1981, NJ 1982, 239).

Hetzelfde geldt voor [appellant] als nieuwe eigenaar van het pand op grond van koop van [Z] in 2004 (de regel was toen verankerd in artikel 7:226 BW).

4. Alle grieven stuiten hierop af. Nu er geen stellingen zijn die, indien juist, tot een ander oordeel zouden kunnen leiden, wordt het bewijsaanbod van [appellant] als niet ter zake dienend gepasseerd. De rechtbank heeft terecht het primaire, op genoemde regel gebaseerde, verweer tegen de vordering van [appellant] gehonoreerd. Het vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij de kosten van het hoger beroep hebben te dragen. Beslissing Het hof: bekrachtigt het vonnis waarvan beroep veroordeelt [appellant] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [de huurder] begroot op € 248,= aan verschotten en € 894,= (1 punt tarief II) aan salaris voor de advocaat. Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, R.C. Schlingemann en A.G. Beets en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 31 maart 2009 in aanwezigheid van de griffier.