ECLI:NL:GHDHA:2024:397 · Gerechtshof Den Haag

GERECHTSHOF DEN HAAG Civiel recht Team Handel Zaaknummer hof : 200.338.403/01 Zaaknummer rechtbank : 10851020/23-4003 Arrest in kort geding van 19 maart 2024 in de zaak van [appellant] , verblijvend in [verblijfplaats 1] , appellant, advocaat: mr. M.J. de Jongh, kantoorhoudend in Leiden, tegen Stichting Huisvesting Werkende Jongeren, gevestigd in Leiden, verweerster, advocaat: mr. W. Lever, kantoorhoudend in Leiden. Het hof zal partijen hierna noemen [appellant] en SHWJ. 1De zaak in het kort 1.1 [appellant] huurt een woning van SHWJ. In deze procedure vordert SHWJ ontruiming van de woning.

De kantonrechter heeft de vordering van SHWJ toegewezen. 1.2 Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter. De woning mag dus worden ontruimd. 2Procesverloop in hoger beroep 2.1 Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: de spoedappeldagvaarding van 29 februari 2024, met een bijlage, waarmee [appellant] in hoger beroep is gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag (zittingsplaats Leiden) van 22 februari 2024; de akte overlegging producties van [appellant] ; de memorie van antwoord van SHWJ, met bijlagen. 3Feitelijke achtergrond en procedure in eerste aanleg 3.1 Met inachtneming van de stellingen van [appellant] in grief 1 over de feitelijke gang van zaken en het verweer daartegen van SHWJ, gaat het hof uit van de volgende feiten. 3.2 [appellant] huurt sinds maart 2018 van SHWJ een woning in het pand “[woonadres] (hierna: de woning).

SHWJ verhuurt in het pand nog tachtig andere wooneenheden. 3.3 Op de tussen [appellant] en SHWJ gesloten huurovereenkomst (hierna: de huurovereenkomst) zijn de algemene bepalingen van SHWJ van toepassing. In die algemene bepalingen staat onder meer: "Huurder is verplicht de woning tot zijn hoofdverblijf te maken en voortdurend in goede staat van onderhoud te houden en het behoorlijk en overeenkomstig zijn bestemming te gebruiken. (…) Het is huurder verboden (…) hennep of soortgelijke gewassen in het gehuurde te telen, verdovende middelen te hebben en/of daarin handel te drijven vanuit het gehuurde of enige andere activiteit te verrichten die op grond van opiumwet strafbaar zijn gesteld Het handelen in strijd met dit verbod is dermate ernstig dat dit ontbinding van de huurovereenkomst op kortst mogelijke termijn rechtvaardigt;(…)" 3.4 Op 4 januari 2023 heeft [appellant] (samen met drie anderen) in de woning een persoon wederrechtelijk van zijn vrijheid beroofd en zwaar mishandeld, met blijvend letsel tot gevolg.

Deze feiten worden hierna aangeduid als: de strafbare feiten. 3.5 Op 5 januari 2023 om 01.30 uur is de politie binnengetreden in de woning en heeft [appellant] en zijn medeverdachten aangehouden. Daarbij heeft de politie de deur van de woning geforceerd. Hierdoor is schade ontstaan aan de voordeur en de sluitkom van de woning. 3.6 [appellant] verblijft sindsdien in detentie. 3.7 Over de strafbare feiten zijn verschillende berichten in de lokale media verschenen, waarbij wel de naam van het pand maar niet de naam van [appellant] of het huisnummer is vermeld. 3.8 [appellant] is voor de strafbare feiten veroordeeld tot 30 maanden gevangenisstraf.

Uit het strafvonnis blijkt dat de strafbare feiten een reactie zijn op het verdwijnen van een door [appellant] geteelde handelshoeveelheid hennep. Die hennep is geteeld op een andere locatie dan de woning. 3.9 Op 22 september 2023 heeft de beheerder van de Stichting – na een anonieme melding – een huisbezoek aan de woning gebracht. Daarbij heeft hij [betrokkene] in de woning aangetroffen. [betrokkene] heeft toen verklaard op de woning te passen omdat [appellant] in een afkickkliniek zou verblijven. [appellant] heeft geen toestemming aan SHWJ gevraagd om [betrokkene] in de woning te laten wonen. 3.10 SHWJ heeft geprobeerd in onderling overleg tot beëindiging van de huurovereenkomst te komen. [appellant] heeft niet ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst. 3.11 Op 25 januari 2024 heeft SHWJ [appellant] in kort geding gedagvaard en ontruiming van de woning gevorderd. 3.12 In een document van 6 februari 2024 dat is opgesteld door de casemanager van [appellant] in [verblijfplaats 1] staat onder meer:

“Hieronder staan uw faseringsdata. Let op: Dit zijn streefdata . Kortdurend re-integratieverlof: 05-03-2023 Langdurend re-integratieverlof: 30-03-2024 Re-integratieverlof Extramurale arbeid (BBA): 29-03-2024” 3.13 In een (volgens [appellant] recenter) document dat is opgesteld door de casemanager van [appellant] in de [verblijfplaats 2] staat onder meer: “Hierbij een overzicht van de data dat u in aanmerking kunt komen voor eventuele detentiefasering. (…) Uw faseringsschema ziet er als volgt uit: Fasering Datum vanaf wanneer mogelijk, BBA Beperkt Beveiligde Inrichting 30-03-2024 PP Penitentiair Programma (PP) Kortdurend Re-integratieverlof Begint en eindigt zelfde dag 05-03-2023 Langdurend Re-integratieverlof Met minimaal 1 overnachting 30-03-2024 De mogelijkheden voor detentiefasering zijn afhankelijk van de volgende zaken: (…) Geldig & goedgekeurd verlofadres waar u tijdens de verloven gaat verblijven (…)” 3.14 Bij vonnis van 22 februari 2024 heeft de kantonrechter de vordering tot ontruiming van de woning toegewezen, de ontruimingstermijn vastgesteld op veertien dagen na betekening van het vonnis, [appellant] in de kosten veroordeeld en haar vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard. 3.15 SHWJ heeft het vonnis op 8 maart 2024 laten betekenen en onder meer aangezegd dat de ontruiming van de woning zal plaatsvinden op 26 maart 2024. 4Beoordeling in hoger beroep 4.1 [appellant] wil dat het hof het vonnis van de kantonrechter vernietigt en de vorderingen van SHWJ alsnog afwijst.

In hoger beroep bestrijdt hij een aantal van de door de kantonrechter vastgestelde tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst en betoogt hij dat de belangenafweging in zijn voordeel moet uitvallen. SHWJ voert verweer. Het hof zal hierna allereerst beoordelen welke tekortkomingen [appellant] kunnen worden verweten en zal daarna de belangen van partijen afwegen. Tekortkomingen 4.2 Het hof stelt voorop dat [appellant] terecht niet betwist dat hij sinds januari 2023 door zijn detentie niet meer zijn hoofdverblijf heeft in de woning, en dat dit een tekortkoming oplevert in de nakoming van de huurovereenkomst, aangezien in de algemene bepalingen staat dat de huurder verplicht is de woning tot zijn hoofdverblijf te maken.

Deze tekortkoming is langdurig – [appellant] woont immers al meer dan een jaar niet meer in de woning – en kan voor het verleden niet ongedaan worden gemaakt. Als [appellant] in het kader van zijn detentiefasering vanaf 30 maart 2024 weer een deel van de tijd van de woning gebruik zou kunnen maken en eind augustus 2024 weer zijn hoofdverblijf in de woning zou kunnen hebben omdat hij dan in aanmerking komt voor voorwaardelijke invrijheidstelling (wat door SHWJ wordt betwist), doet dat niet af aan de eerdere tekortkoming van [appellant] op dit punt. 4.3 Daar komt bij dat [appellant] zich naar het oordeel van het hof ook niet als een goed huurder gedragen heeft door op 4 januari 2023 ernstige strafbare feiten in de woning te plegen.

Blijkens de berichten in de lokale media is er door de ernst van de gepleegde feiten immers grote maatschappelijke onrust ontstaan, wat bij medebewoners van het pand voor gevoelens van onveiligheid zal hebben gezorgd, of, bij terugkeer van [appellant] , zal kunnen zorgen. De strafbare feiten hebben zich dus niet uitsluitend afgespeeld in de beslotenheid van de woning, maar hebben ook gevolgen gehad voor de woonomgeving en de leefbaarheid van de buurt. Illustratief daarvoor acht het hof dat door de politie in het holst van de nacht de voordeur van de woning is geforceerd.

Dat alles maakt dat de strafbare feiten een tekortkoming opleveren in de nakoming van de verplichting om zich als een goed huurder te gedragen. Het feit dat SHWJ kort na het plegen van de strafbare feiten kennelijk geen klachten heeft ontvangen van omwonenden en dat op de camerabeelden die zij aan de politie heeft verstrekt niets te zien was, leidt niet tot een ander oordeel. 4.4 Bovendien is in de algemene bepalingen een verbod opgenomen om gedragingen te verrichten die op grond van Opiumwet strafbaar zijn gesteld. SHWJ heeft er terecht op gewezen dat het een feit van algemene bekendheid is dat overtredingen van de Opiumwet, behalve dat zij zelf strafbaar zijn, ook het risico op andere vormen van criminaliteit in en om de woning verhogen.

Dat risico heeft zich in dit geval verwezenlijkt. Uit het strafvonnis blijkt immers dat de strafbare feiten direct verband houden met de teelt van hennep door [appellant] . Ook daarom kunnen die strafbare feiten als een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst worden aangemerkt. 4.5 Het hof is voorshands van oordeel dat zowel het langdurig niet houden van hoofdverblijf in de woning als de in de woning gepleegde strafbare feiten ieder afzonderlijk, maar zeker bezien in onderlinge samenhang, zonder meer de ontbinding van de huurovereenkomst kunnen rechtvaardigen.

Bij die stand van zaken hoeft het hof niet meer in te gaan op de vraag of het feit dat [appellant] [betrokkene] in de woning heeft laten wonen zonder daarvoor toestemming van SHWJ te vragen een tekortkoming oplevert. De belangenafweging 4.6 Voor toewijzing van de door SHWJ ingestelde ontruimingsvordering in kort geding is vereist dat van haar niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht en dat in zodanige mate aannemelijk is dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden beëindigd en de huurder tot ontruiming zal worden veroordeeld, dat het in de gegeven omstandigheden – rekening houdend met alle betrokken belangen – gerechtvaardigd is daarop vooruit te lopen door de ontruimingsvordering in kort geding toe te wijzen. 4.7 [appellant] heeft gesteld dat hij er bijzonder groot belang bij heeft om over de woning te beschikken omdat hij vanaf 30 maart 2024 in aanmerking komt voor plaatsing in de beperkt beveiligde afdeling (BBA) van de gevangenis en langdurig re-integratieverlof.

Hij kan dan buiten de gevangenis werken en na werktijd en in de weekenden in de woning verblijven. Dit is alleen mogelijk als hij over een goedgekeurd verlofadres beschikt. [appellant] heeft echter niet gesteld dat, en zo ja per wanneer, de plaatsing in de BBA en het langdurig re-integratieverlof daadwerkelijk zijn toegekend. Als dit (nog) niet het geval is, is verder onduidelijk of de (enige) oorzaak hiervan is gelegen in het ontbreken van een goedgekeurd verlofadres, of dat daarvoor nog andere oorzaken zijn aan te wijzen. Verder kan het hof er - gelet op de betwisting door SHWJ - niet vanuit gaan dat [appellant] niet in staat zou zijn om op afzienbare termijn een ander geschikt verlofadres te vinden als hij niet over de woning kan beschikken.

Van [appellant] had mogen worden verwacht dat hij op deze punten duidelijker stellingen had ingenomen (ook al had hij die stellingen gelet op het korte tijdsbestek waarin dit kort geding zich heeft afgespeeld misschien maar beperkt met stukken kunnen onderbouwen). Nu hij dat niet heeft gedaan, is het bestaan van een bijzonder belang bij het behoud van de woning – naast het algemene woonbelang dat [appellant] zonder twijfel heeft – niet voldoende aannemelijk geworden. 4.8 Daar komt bij dat de tekortkomingen die [appellant] kunnen worden verweten zeer ernstig zijn. [appellant] had bovendien kunnen voorzien dat het gevolg van het plegen van de strafbare feiten in de woning zou zijn dat hij gedetineerd zou raken en daardoor die woning zou verliezen.

Dit heeft hem niet van zijn handelen weerhouden. Bij die stand van zaken komt aan het woonbelang van [appellant] een minder groot gewicht toe dan anders het geval zou zijn geweest. 4.9 Tegenover het belang van [appellant] staat het belang van SHWJ. SHWJ heeft als verhuurder onder meer tot taak om te waken voor de belangen van omwonenden, die in dit geval bovendien haar huurders zijn. Het belang van de omwonenden is er niet mee gediend dat [appellant] in de woning terugkeert. Zoals het hof hiervoor heeft overwogen hebben de strafbare feiten grote maatschappelijke onrust veroorzaakt en zullen zij bij de bewoners van de Rijnoever tot gevoelens van onveiligheid hebben geleid.

Het feit dat dit kennelijk niet tot klachten bij SHWJ heeft geleid, maakt niet dat deze gevoelens er niet zijn geweest. Wanneer [appellant] zou terugkeren in de woning is aannemelijk dat deze gevoelens (opnieuw) zullen opspelen. SHWJ heeft er belang bij om dit te voorkomen en bovendien ook tegenover haar andere huurders te laten zien dat zij streng optreedt tegen illegale activ/iteiten in haar woningen (signaalfunctie). SHWJ heeft er ten slotte – gelet op de lange wachtlijsten voor sociale woningen – belang bij dat de woning niet langer (een groot deel van de tijd) leeg blijft staan, maar aan een derde kan worden verhuurd. 4.10 Deze belangen van SHWJ wegen naar het oordeel van het hof zwaarder dan het belang van [appellant] .

Het hof is ten slotte van oordeel dat er – ook al tijdens de behandeling van de zaak door de kantonrechter – voldoende feitelijke gegevens beschikbaar waren om die belangen te kunnen wegen. De zaak was en is dus geschikt om in kort geding te worden beoordeeld. Conclusie en proceskosten 4.11 De conclusie is dat het hoger beroep van [appellant] niet slaagt. Daarom zal het hof het vonnis bekrachtigen. Omdat hij ongelijk heeft gekregen, veroordeelt het hof [appellant] verder in de proceskosten van het hoger beroep. 4.12 Die proceskosten worden begroot op: griffierecht € 798,- salaris advocaat € 1.214,- (1 punt × tarief II) nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 2.190,- De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 5Beslissing Het hof: bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag, zittingsplaats Leiden, van 22 februari 2024; veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in hoger beroep aan de zijde van SHWJ begroot op € 2.190,-, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als [appellant] deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan; bepaalt dat als [appellant] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de uitspraak heeft voldaan en dit arrest vervolgens wordt betekend, [appellant] de kosten van die betekening moet betalen, plus extra nakosten van € 92,-, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten als [appellant] deze niet binnen veertien dagen na betekening heeft voldaan; verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.J. van der Helm, H.J.M. Burg en R.F. Groos, en in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2024 in aanwezigheid van de griffier.