Court partially allows appeal against property tax, ruling tax assessment premature due to pending valuation decision.

Gerechtshof Arnhem Zevende enkelvoudige belastingkamer nr. 99/01763 Proces-verbaal mondelinge uitspraak belanghebbende : X te : Z ambtenaar het hoofd van de afdeling financiën van de gemeente Lelystad aangevallen beslissing : uitspraak op bezwaarschrift tegen de beschikking waardevaststelling ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: WOZ) kennisgevingsnummer k1, en tegen de aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 1999 met aanslagnummers a2 en a3 tijdvak WOZ : van 1 januari 1999 tot en met 31 december 2000 mondelinge behandeling : met schriftelijke toestemming van partijen niet gehouden gronden:

1. De omstreden beschikking en aanslagen hebben betrekking op de onroerende zaak plaatselijk bekend als b-weg 1 te Z. Belanghebbende heeft tegen die beschikking en aanslagen bezwaar gemaakt waarop de ambtenaar in één geschrift uitspraak heeft gedaan.

2. De WOZ-beschikking heeft ten grondslag gelegen aan de belastingaanslagen. Nu belanghebbendes grieven mede de voor de zaak vastgestelde waarde betreffen en derhalve feiten en omstandigheden in geding zijn die van belang zijn zowel voor de heffing van de onroerendezaakbelastingen als voor de vaststelling van de WOZ-beschikking, vangt ingevolge artikel 241 van de Gemeentewet de termijn waarbinnen de ambtenaar uitspraak moet doen op het bezwaar tegen de aanslagen eerst aan op het tijdstip waarop de WOZ-beschikking onherroepelijk vaststaat. De uitspraak is dan ook voor zover die betrekking heeft op het bezwaar tegen de aanslagen voortijdig gedaan en kan reeds hierom in zoverre niet in stand blijven. Belanghebbendes grieven behoeven derhalve voorzover die uitsluitend betrekking hebben op de aanslagen in dit geding geen bespreking. De ambtenaar zal alsnog uitspraak moeten doen op belanghebbendes bezwaar tegen de aanslagen zodra de WOZ-beschikking onherroepelijk vaststaat.

3. De onderhavige onroerende zaak betreft een op 1 januari 1999 in aanbouw zijnde woning. Ten aanzien van de zaak is belanghebbende in 1998 een koop/aanneemovereenkomst aangegaan. De zaak is in mei 1999 opgeleverd.

4. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de WOZ moet de waarde van belanghebbendes zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle eigendom in gebruik zou kunnen nemen. De omstandigheid dat het hier gaat om een in aanbouw zijnde woning die op 1 januari 1999 nog niet kon worden bewoond, doet daaraan niet af. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 1993 waarbij de waarde ingevolge artikel 19 van de WOZ dient te worden bepaald naar de staat bij het begin van het jaar 1999.

5. De ambtenaar heeft zich bij het geven van de onderhavige beschikking op het standpunt gesteld dat de onder 4. bedoelde waarde van belanghebbendes onroerende zaak op de waardepeildatum ƒ 150.000 bedraagt. Bij de bestreden uitspraak heeft de ambtenaar zijn standpunt gehandhaafd.

6. Ter staving van deze door hem verdedigde waarde heeft de ambtenaar bij het vertoogschrift een op 20 oktober 1999 gedagtekend taxatierapport overgelegd, opgemaakt door A, makelaar in en taxateur van onroerende zaken, in welk rapport wordt geconcludeerd tot een waarde in het economische verkeer van belanghebbendes onroerende zaak op de peildatum en naar de toestand op 1 januari 1999 van eveneens ƒ 150.000. Het taxatierapport bevat onder meer een foto van de in aanbouw zijnde objecten aan de b-weg omstreeks 1 januari 1999.

7. A voornoemd heeft bij de waardebepaling rekening gehouden met verkoopprijzen die in 1992 en 1993 voor veertien andere in Z gelegen woningen zijn gerealiseerd. De voor deze woningen gerealiseerde verkoopprijzen geven steun aan de door de ambtenaar verdedigde waarde waaraan niet afdoet dat deze alle voor 1985 zijn gebouwd.

8. De ambtenaar maakt met het door hem overgelegde taxatierapport alsmede met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd voldoende aannemelijk dat de in aanmerking genomen waarde van ƒ 150.000 niet te hoog is.

9. Het door belanghebbende zijnerzijds aangevoerde en met name de omstandigheid dat hij op grond van de door hem gesloten koop/aanneemovereenkomst op 1 januari 1999 nog slechts ƒ 118.000 aan de bouwer van de woning had betaald, is hiertegenover van onvoldoende gewicht om te concluderen tot een lagere waarde. De waarde in de onder 4. bedoelde zin dient te worden gesteld op de prijs welke bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, op de waardepeildatum (doch naar de toestand op 1 januari 1999) door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed en er kan niet van worden uitgegaan dat de op grond van de koop/aanneemovereenkomst op de van belang zijnde datum betaalde bedragen een voldoende betrouwbare benadering vormen van de waarde in de hiervoor bedoelde zin.

10. Het beroep is - voorzover dat betrekking heeft op de WOZ-beschikking - ongegrond. proceskosten: In beroep is niet gebleken van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en ook overigens niet van kosten die volgens artikel 1 van het Besluit proceskosten fiscale procedures kunnen worden begrepen in een kostenveroordeling op de voet van artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken. beslissing: Het gerechtshof -vernietigt de uitspraak van de ambtenaar voor zover die betrekking heeft op de aan belanghebbende voor het jaar 1999 voor de onroerende zaak b-weg 1 te Z opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen; -bevestigt de uitspraak voor het overige; -verstaat dat de ambtenaar op belanghebbendes bezwaar tegen de hiervoor bedoelde aanslagen alsnog uitspraak doet zodra de WOZ-beschikking onherroepelijk vaststaat; -gelast de ambtenaar aan belanghebbende het door hem gestorte griffierecht van ƒ 85 te vergoeden.

Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken op 18 mei 2000 te Arnhem door mr. drs. F.J.P.M. Haas, raadsheer, lid van de zevende enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van Wagener als griffier. Waarvan opgemaakt dit proces-verbaal. De griffier, Het lid van voormelde kamer, (N.Th. Wagener) (F.J.P.M. Haas) Afschriften aangetekend per post verzonden op: 23 mei 2000 Tegen een mondelinge uitspraak van het Hof is geen beroep in cassatie mogelijk: dit kan alleen tegen een schriftelijke uitspraak.. Ieder van de partijen kan het Hof binnen vier weken na de verzenddatum van proces-verbaal van deze uitspraak schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke.

De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Bij de vervanging van een mondelinge uitspraak mag het Hof de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen. Van de verzoeker wordt een griffierecht van ƒ 150 geheven. Het door de belanghebbende ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak betaalde griffierecht wordt door de griffier van de Hoge Raad in mindering gebracht op het voor beroep in cassatie verschuldigde recht.