Court dismisses appeal against tax assessment, upholding value based on rental income and construction progress.

Gerechtshof Arnhem derde enkelvoudige belastingkamer nr. 97/22077 Proces-verbaal mondelinge uitspraak belanghebbende : X te : Z ambtenaar : de directeur van de sector Middelen van de gemeente Losser (hierna: de ambtenaar) aangevallen beslissing : uitspraak op bezwaarschrift tegen waardebeschikking nr. 1944 (artikel 22 Wet waardering onroerende zaken, hierna: WWOZ) tijdvak : van 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 mondelinge behandeling : op 8 oktober 1998 te Arnhem door mr N.E. Haas, raadsheer, in tegenwoordigheid van mr Snoijink als griffier waarbij verschenen : de woorvoerder van de ambtenaar en A als taxateur verbonden aan Houdringe Rentmeesterskantoor B.V. waarbij niet verschenen : belanghebbende, hoewel overeenkomstig de wet opgeroepen bij aangetekende brief van 3 september 1998 gronden:

1. Bij de aangevallen uitspraak is de naar de peildatum, 1 januari 1993, vastgestelde waarde voor de in 1995 gebouwde winkelruimte aan de a-straat 1 te Z verminderd tot ƒ 409 000.

2. Tot staving van deze waarde legt de ambtenaar een taxatierapport over dat in maart 1998 is opgemaakt door B, als taxateur van onroerende zaken verbonden aan Houdringe voornoemd te Assen, en uitkomt op hetzelfde bedrag. Daarbij zijn ter vergelijking huuropbrengsten vermeld van de naburige winkelruimten b-straat 1 en 2.

3. De te waarderen onroerende zaak is niet omstreeks de peildatum verkocht. Daar een verkoopprijs daarvan dus niet bekend is, moet de gezochte waarde zo betrouwbaar mogelijk worden benaderd, en wel aan de hand van vergelijkingsgegevens. Dit volgt uit artikel 20, tweede lid, van de WWOZ in verbinding met artikel 2 van het ‘Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling WWOZ’ en artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling WWOZ. Hetgeen de ambtenaar mede onder verwijzing naar het zo-even genoemde taxatierapport aanvoert over de gekapitaliseerde huurwaarde van belanghebbendes winkelruimte, komt op zichzelf aannemelijk voor.

4. De door de ambtenaar gehanteerde methode van waardebepaling benadert de gezochte waarde in het economische verkeer betrouwbaarder dan die welke belanghebbende voorstaat en waarin hij uitgaat van de prijs waarvoor de winkelruimte als nieuwbouw door hem exclusief BTW is gekocht. De waarde van een winkelpand hangt immers rechtstreeks samen met het bedrag waarvoor dat pand kan worden verhuurd. De waarde in het economische verkeer die belanghebbendes object op 1 januari 1993 zou hebben gehad indien het toen reeds voltooid was geweest, kan dan ook niet worden afgeleid uit de prijs waarvoor hij het object – naar hij kennelijk stelt: in mei 1997 – als nieuw opgeleverd pand heeft gekocht.

Voorts hanteert de Verordening onroerende-zaakbelastingen 1997 in artikel 3, derde lid, de waardepeildatum 1 januari 1993, zodat, nu het te waarderen object op die datum nog niet als winkelruimte bestond, de waarde volgens artikel 41, eerste en tweede lid, van de WWOZ wordt bepaald met inachtneming van artikel 19 van de WWOZ naar die waardepeildatum. Tot de in artikel 19, eerste lid, genoemde oorzaken van waardeverandering behoort bouw. De bouw heeft geheel of ten dele zijn beslag gekregen tussen 1 januari 1993 en het begin van het voormelde tijdvak op 1 januari 1997 en is dus, nu geen omstandigheden als bedoeld in het tweede lid van artikel 19 zijn gesteld of gebleken, volgens het eerste lid van dat artikel terecht in aanmerking genomen.

5. Belanghebbende beklaagt zich er nog over dat de taxateur geen contact met hem heeft gehad om te kunnen bepalen welke voorzieningen tot zijn eigendom behoren en welke tot die van de huurder/gebruiker. De ambtenaar stelt daartegenover en het hof acht geloofwaardig, dat eventuele door de gebruiker aangebrachte voorzieningen niet in de waardering zijn betrokken, daar uitgegaan is van de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou worden overgedragen en de verkrijger de zaak waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Overigens is belanghebbendes desbetreffende klacht niet gespeciWceerd.

6. Het beroep is ongegrond. proceskosten: Voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken vindt het hof geen termen aanwezig. beslissing: Het gerechtshof bevestigt de uitspraak van de ambtenaar. Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken te Arnhem op 22 oktober 1998 door mr N.E. Haas, raadsheer, lid van de derde enkelvoudige belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr Snoijink als griffier. Waarvan opgemaakt dit proces-verbaal. De griffier, Het lid van de voormelde kamer, (W.J.N.M. Snoijink)(N.E. Haas) Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 27 oktober 1998