Court dismissed tenants' claim to recognize a lease based on forced lease terms and administrative regulations.

Lietas Nr. C28468313

Lietas arhīva Nr. C-1977-14/3

SPRIEDUMS

Latvijas Republikas vārdā

Rīgā, 2014.gada 19.novembrī

Rīgas pilsētas Kurzemes rajona tiesa

tiesnese I.Ramane

ar tiesas sēdes sekretāri E.Knospiņu

piedaloties prasītājas /pers. B/ pārstāvei un prasītājai /pers. C/

atbildētāja SIA „Rīgas namu pārvaldnieks” pārstāvei /pers. D/

izskatīja atklātā tiesas sēdē civillietu /pers. C/ un /pers. B/ prasībā pret SIA „Rīgas namu pārvaldnieks”

ar trešo personu /pers. E/ par zemes nomas tiesisko attiecību atzīšanu un zemes nomas līguma atzīšanu

par noslēgtu.

Aprakstošā daļa

2013.gada 11.novembrī /pers. C/ un /pers. B/ (turpmāk – prasītājas), pamatojoties uz

likuma „Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās” 12.panta 2. 1 daļu, likuma „Par

valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” 50.panta trešo, ceturto, astoto daļu,

54.panta pirmo, otro, ceturto daļu, Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likuma 1.panta

5.punktu, 6.panta pirmo daļu un otrās daļas 3.punktu, 7.panta 1.punktu, Ministru kabineta

2008.gada 9.decembra noteikumu Nr.1094 „Kārtība, kādā aprēķināma maksa par

dzīvojamās mājas pārvaldīšanu un apsaimniekošanu” 1.pielikumu, Civillikuma 2112.,

2113., 2120., 2122., 2141.pantu, cēla tiesā prasību pret SIA „Rīgas namu pārvaldnieks”

(turpmāk – atbildētājs) par zemes nomas tiesisko attiecību atzīšanu un zemes nomas

līguma atzīšanu par noslēgtu.

Prasības pieteikumā un 2014.gada 115.augustā tiesā iesniegtajos prasības pieteikuma

grozījumos norādīts, ka prasītājām kopīpašumā ar /pers. E/ pieder nekustamais īpašums –

zemes gabals 2331 m2 platībā /adrese/. /pers. C/ un /pers. B/ katrai nostiprinātas īpašuma

tiesības uz 1/4 domājamo daļu no zemes gabala.

Uz norādītā zemes gabala atrodas daudzdzīvokļu dzīvojamā māja /adrese/ (turpmāk –

Māja), kuras apsaimniekošanai nepieciešami 1352 m2 no zemes. Līdz 2011.gada

1.janvārim, kad Mājas apsaimniekošanu pārņēma atbildētājs, zemes nomas līgumi tika

slēgti savlaicīgi un atbilstoši normatīvajam regulējumam.

2011., 2012.gada zemes nomas līgumu ar atbildētāju Prasītājām izdevies noslēgt tikai

pēc ilgstošas sarakstes un sūdzībām Rīgas domei. 2012.gada zemes nomas līgums noslēgts

tikai 2012.gada 10.oktobrī.

2013.gada 21.martā Prasītājs nosūtījušas atbildētājam ierosinājumu noslēgt zemes

nomas līgumu 2013.gadam ar 2012.gada 10.oktobra zemes nomas līguma noteikumiem.

Atbildētājs Iesniegumu likuma noteiktajā termiņā atbildi nav sniedzis.

2013.gada 3.jūnijā atbildētājs sagatavojis un nosūtījis Prasītājām zemes piespiedu

nomas līguma projektu uz laiku no 2013.gada 1.janvāra līdz 2013.gada 31.janvārim.

Līguma projektā zemes nomas maksa paredzēta 5% no zemes kadastrālās vērtības un

nekustamā īpašuma nodokļa par zemi kompensācija. Zemes piespiedu nomas līguma

projektam atbildētājs pievienojis pakalpojuma līguma projektu, kurā iekļauti zemes nomas

maksas samaksas termiņi, kā arī atlīdzība 10% ar pievienotās vērtības nodokli no

iznomātājām izmaksājamām summām.

Prasītājas nav piekritušas atbildētāja līguma projektam. 2013.gada 25.jūnija atbildes

vēstulē prasītājas ierosinājušas noteikt zemes nomas maksu 6% apmērā un starpniecības

maksu 10%+PVN vai arī zemes nomas maksu noteikt 5% no zemes kadastrālās vērtības

un starpniecības maksu 5%+PVN. Prasītājas informējušas atbildētāju par nodomu celt

prasību tiesā, ja vienošanās netiks panākta.

Atbildētājs nav piekritis Prasītāju priekšlikumam. 2013.gada 17.jūlija atbildē

atbildētājs piedāvājis noslēgt zemes nomas līgumu un zemes nomas maksas

administrēšanu nodot Prasītājām vai arī Prasītājām pašām slēgt zemes piespiedu nomas

līgumus ar katru privatizētā objekta īpašnieku, vienojoties par zemes nomas maksas

apmēru.

2013.gada 14.augustā prasītājas nosūtījušas atbildētājam vēstuli, kurā detalizēti

analizējušas tiesību normas par zemes piespiedu nomas līguma noslēgšanu, norādot, ka

atbildētājs nav tiesīgs pieprasīt no prasītājām starpniecības maksu par zemes nomas

maksas un nekustamā īpašuma par zemi kompensācijas iekasēšanu no Mājas dzīvokļu

īpašniekiem un pārskaitīšanu Prasītājām. Prasītājas atkārtoti piedāvājušas atbildētājam

noslēgt zemes nomas līgumu ar nomas maksu 5% apmērā no zemes kadastrālās vērtības.

2013.gada 18.septembrī atbildētājs aicinājis Prasītājas noslēgt zemes piespiedu

nomas līgumu ar zemes nomas maksu 5% no zemes kadastrālās vērtības, neparedzot

līgumā atbildētāja pienākumu samaksāt no līguma izrietošos maksājumus, maksājumu

samaksas termiņus no saistību neizpildes sekas. Atbildētājs norādījis, ka nomas maksas

administrēšana un iekasēšana no dzīvokļu īpašniekiem jāveic pašām Prasītājām.

Ievērojot norādīto Prasītājas un atbildētājs nav varējuši vienoties par zemes nomas

maksas apmēru, samaksas termiņiem un nosacījumiem. Tāpēc Prasītājas cēlušas prasību

tiesā.

Tā kā Prasītājas un atbildētājs nav vienojušies par zemes nomas maksas apmēru,

prasītājas uzskata, ka atbilstoši normatīvajam regulējumam ar tiesas spriedumu atzīstams

par noslēgtu zemes nomas līgums par zemes platības nomu uz laiku no 2013.gada

1.janvāra līdz 2022.gada 31.decembrim (10 gadi) ar nomnieka pienākumu maksāt

iznomātājām zemes nomas maksu 6% apmērā no zemes gabala iznomājamās daļas

kadastrālās vērtības gadā un nekustamā īpašuma nodokļa par zemi kompensāciju.

Slēdzot zemes nomas līgumu par nomnieku atzīstams atbildētājs, kuram ir pienākums

noslēgt ar prasītājām zemes nomas līgumu un samaksāt zemes nomas maksu un nekustamā

īpašuma nodokļa par zemi kompensāciju.

Prasītājas uzskata, ka pusēm slēdzams vienīgi zemes nomas līgums slēdzams bez

pakalpojumu līguma. Zemes nomas līguma noslēgšana ietilpst obligāti veicamajās

pārvaldīšanas darbībās un pārvaldīšanas izdevumi par obligāti veicamajām pārvaldīšanas

darbībām jāsedz daudzdzīvokļu dzīvojamās mājas īpašniekiem, nevis prasītājām kā zemes

īpašniecēm.

Ministru kabineta noteikumu Nr.1014 1.pielikumā ietverta obligāti veicamo

dzīvojamās mājas pārvaldīšanas darbu tāme, kurā ietverti visi pārvaldīšanas maksu

veidojošie elementi, tajā skaitā nekustamā īpašuma nodoklis, zemes nomas maksa un arī

maksājumu aprēķini par un dzīvokļu īpašumu īpašnieku norēķinu uzskaite. Tādējādi

zemes nomas maksas un nekustamā īpašuma nodokļa par zemi maksājumu kompensācijas

administrēšana ir pārvaldnieka pienākums, kura pildīšanas izmaksas ir mājas pārvaldīšanas

maksas sastāvdaļa.

Prasītājas uzskata, ka ar tiesas nolēmumu būtu atzīstams par noslēgtu zemes nomas

līgums Prasītāju sagatavotajā redakcijā.

Trešā persona lietā /pers. E/ ir patstāvīgi noslēdzis viņa īpašumā esošās ½ domājamās

daļas no zemes gabala nomas līgumu ar atbildētāju, neprasot Prasītāju piekrišanu līguma

slēgšanai. Atbilstoši Satversmes tiesas 2011.gada 25.oktobra spriedumam Civillikuma

1068.pants neliedz Prasītājām par viņā piederošām domājamām zemesgabala daļām celt

tiesā prasību par zemes nomas līguma noslēgšanu. Tādējādi trešās personas intereses

netiek skartas.

Prasībā lūgts atzīt par noslēgtu zemes nomas līgumu Starp/pers.C/ un /pers. B/ kā

iznomātājiem un SIA „Rīgas namu pārvaldnieks” kā nomnieku par zemes gabala adres,

1352 m2 platībā prasītājām kopā piederošās ½ (vienas puses) domājamās daļas nomu,

prasītāju sagatavotajā nomas līguma redakcijā, kā arī piedzīt no atbildētāja visus tiesāšanās

izdevumus.

2014.gada 15.janvārī tiesā iesniegts atbildētāja paskaidrojums par prasību.

Paskaidrojumā norādīts, ka atbildētājs prasību neatzīst pilnā apmērā.

Atbildētājs nekad nav izvairījies no pienākuma un nav kavējis zemes nomas tiesisko

attiecību nodibināšanu ar Prasītājām par Mājai funkcionāli nepieciešamā zemes gabala

nomu. Atbildētājs vairākkārt rakstiski sazinājies ar Prasītājām, lai vienotos par zemes

nomas līguma noslēgšanu. Prasītājas noraidījušas visus atbildētāja piedāvātos zemes

nomas variantus.

Atbildētājs nenoliedz, ka zemes nomas līguma noslēgšana par daudzdzīvokļu

dzīvojamai mājai piesaistītā zemes gabala lietošanu ar zemes gabala īpašnieku ir viena no

obligāti veicamajām pārvaldīšanas darbībām. Atbildētājs nekad nav atteicies šī pienākuma

izpildes. Tomēr atbildētājs uzskata, ka norādītais pienākums jānodala no zemes nomas

līguma vadības un maksājumu saistību izpildes administrēšanas – zemes nomas līgumā

noteikto maksājumu iekasēšanas, attiecīgo ekonomisko maksājumu veikšanas un rēķinu

sagatavošanas, izsūtīšanas, naudas maksājumu iekasēšanas no dzīvokļu īpašumu

īpašniekiem, un ar to saistītām izmaksām. Atbildētājs norāda, ka tas ir pakalpojums, kas

tiek sniegts zemesgabala īpašniekam.

Atbildētājam kā Mājas dzīvokļu īpašnieku un īrnieku pilnvarniekam (attiecībā uz

zemes piespiedu nomas līguma slēgšanu) jāveic visi nepieciešamie pasākumi, lai

pārstāvētu dzīvokļu īpašnieku un īrnieku intereses attiecībās ar Mājai funkcionāli

nepieciešamā zemes gabala iznomātāju, panākot pēc iespējas taisnīgāku un abpusēji

izdevīgāku risinājumu. Tāpēc atbildētājs nevar atzīt prasību par zemes nomas maksu 6%

apmērā no zemes kadastrālās vērtības. Atbildētāja ieskatā zemes nomas maksa nosakāma

4-5% robežās no zemes kadastrālās vērtības, tādējādi panākot taisnīgu vienošanos par

zemes nomas maksas apmēru un nomnieka pienākumu kompensēt nekustamā īpašuma

nodokļa maksājumus.

Paskaidrojumā lūgts noraidīt prasību.

2014.gada 21.oktobrī atbildētājs iesniedza tiesā papildus paskaidrojumu par

prasību, norādot, ka piespiedu zemes nomas attiecībās atbildētājs pilda starpnieka lomu, jo

nomas līgumu par Mājai piesaistītā zemes gabala lietošanu ar zemes īpašnieku slēdz

dzīvokļu īpašnieku vārdā.

Atbildētājs no 2012.gada 1.janvāra dzīvokļu īpašniekiem zemes nomas un nekustamā

īpašuma nodokļa par zemi kompensācijas rēķinu (turpmāk – zemes omas rēķins) iz

izdalījis no pārvaldīšanas maksas rēķina. 2013.gadaā atbildētājs izstrādājis jaunu pieeju

zemes nomas līgumu noslēgšanas procesam, nodalot piespiedu zemes nomas līguma

noslēgšanu no pakalpojuma – zemes nomas maksas un nekustamā īpašuma nodokļa par

zemi kompensācijas maksājumu administrēšanas un naudas līdzekļu iekasēšanas līguma.

Atbildētājs piedāvā zemes īpašniekiem izvēli no diviem sadarbības modeļiem – slēgt

zemes nomas līgumu un pakalpojumu līgumu par zemes nomas līguma administrēšanu un

naudas līdzekļu iekasēšanu vai slēgt tikai zemes nomas līgumu, nosakot, ka tā

administrēšanu veic pats zemes īpašnieks. Otrajā variantā atbildētājs piedāvā informēt

dzīvokļu īpašniekus par noslēgto līgumu, bet citas darbības neveic.

Norādīts, ja izdevumus par maksājumu administrēšanu nevar prasīt no zemes

īpašniekiem, dzīvokļu īpašniekiem jāpaaugstina pārvaldīšanas maksa, jo atbildētājs strādā

tikai to finanšu līdzekļu ietvaros, ko saņem dzīvokļu īpašniekiem. Uzskata, ka dzīvokļu

īpašnieki un īrnieki, kuru īpašums atrodas uz trešām personām piederošas zemes un

kuriem ir obligāts pienākums maksāt zemes nomas maksu par zemesgabala lietošanu,

pasliktina to stāvokli salīdzinājumā ar pārējiem. Pie tam labumu no šīs atbildētāja darbības

gūst tikai zemes īpašnieks.

Atbildētāja ieskatā nav pamatots Prasītāju viedoklis, ka atbildētājam ir pienākums

veikt zemes nomas maksas maksājumu administrēšanu, kas esot dzīvojamo māju

pārvaldīšanas maksas sastāvdaļa. Tādējādi izdevumi, kas saistīti ar šīm darbībām,

iekļaujami pārvaldīšanas maksas sastāvā, līdz ar to atbildētājs neesot tiesīgs prasīt zemes

nomas maksas administrēšanu no zemes īpašnieka.

Norāda, ka Prasītāju viedoklis nav tiesiski pamatots. Atbildētājam, noslēdzot zemes

piespiedu nomas līgumu, rodas papildus izdevumi, kas saistīti ar līguma administrēšanu,

atsevišķu rēķinu vadību un finanšu līdzekļu nodrošināšanu/iekasēšanu zemes īpašnieka

labā, kā arī jāveic parādu piedziņa (ieskaitot valsts nodevas samaksu un citu ar tiesvedību

saistītu izdevumu samaksu).

Dzīvojamās mājas pārvaldīšanas likuma 6.panta otrās daļas 4.punkts atbildētājam

uzliek pienākumu slēgt līgumu par piesaistītā zemes gabala lietošanu, nevis veikt zemes

īpašniekam pienākošos maksājumu administrēšanu. Atbildētājs pārvaldīšanas maksu

visām atbildētāja pārvaldīšanā esošajām mājām nosaka atbilstoši Ministru kabineta

noteikumiem Nr.1014. Savukārt par tām mājām, kuras atrodas uz trešo personu īpašumā

esošas zemes, atbildētājam rodas papildus izdevumi, slēdzot zemes piespiedu nomas

līgumu. Normatīvie akti nenosaka, kurai no iesaistītajām pusēm – zemes īpašniekam vai

dzīvokļu īpašniekiem, šīs izmaksas jāsedz.

Normatīvais regulējums nenosaka atbildētāja pienākumu administrēt piespiedu zemes

nomas līgumu, proti, maksāt zemes nomas maksu zemes īpašniekam, jo tiešie zemes

lietotāji, kā arī nomas maksas un nekustamā īpašuma nodokļa par zemi kompensācijas

maksātāji ir dzīvojamo/nedzīvojamo telpu īpašnieki/īrnieki/nomnieki, nevis atbildētājs.

Tādējādi atbildētājam ir tiesības papildus vienoties ar zemes īpašniekiem par atlīdzību par

papildus sniegto pakalpojumu – zemes nomas un nekustamā īpašuma nodokļa

kompensācijas maksājumu aprēķina, rēķinu sastādīšanas, finanšu līdzekļu plūsmas

administrēšanas, pārskaitījumu veikšanas zemes īpašniekiem un parādu piedziņas

izmaksām. Atbildētāja ieskatā šīs izmaksas nav jāsedz dzīvokļu īpašniekiem un tas nav

pakalpojums, kas iekļaujams pārvaldīšanas maksā. Atbildētājs, pārstāvot dzīvokļu

īpašniekus, vadās no apsvērumiem, ka par pakalpojumu jāmaksā pakalpojuma saņēmējam,

šajā gadījumā zemes īpašniekam – Prasītājām.

Atbildētājs neatsakās slēgt zemes nomas līgumu. Līguma slēgšanas procesā piedāvā

organizēt Mājas dzīvokļu īpašnieku kopsapulci, lai pusēm būtu iespēja vienoties par

līguma būtiskajām sastāvdaļām.

Izvērtējot Prasītāju zemes nomas līguma redakciju, atbildētājs tajā konstatējis dažādus

terminus un neprecizitātes, tāpēc veicis līguma korekciju un piekrīt slēgt zemes nomas

līgumu koriģētajā variantā. Tāpēc lūdz apstiprināt zemes nomas līgumu atbildētāja

izstrādātajā redakcijā.

Tiesas sēdē prasītājas /pers. B/ pārstāve prasītāja /pers. C/ prasību uzturēja uz

prasības pieteikumā un prasības grozījumos norādītajiem apstākļiem un pamatiem.

Atbildētāja pārstāve prasību tiesas sēdē atzina daļēji uz rakstveida

paskaidrojumos norādītajiem pamatiem un apstākļiem. Papildus paskaidroja, ka

atbildētājs neapstrīd Mājai funkcionāli nepieciešamā zemes gabala apmēru, kā arī atzīst,

ka pastāv pamats slēgt patstāvīgu līgumu ar prasītājām, jo kopīpašnieks – trešā persona

/pers. E/, ir jau noslēdzis ar atbildētāju zemes nomas līgumu par viņam piederošajām ½

domājamām daļām no zemes gabala.

Norādīja, ka puses nav vienojušās par nomas maksas apmēru, samaksas termiņiem,

sankcijām par saistību neizpildi un līguma darbības termiņu. Uzskata, ka atbildības veids

un apmērs par saistību neizpildi nav nosakām tiesas ceļā, par to jāvienojas pusēm. Tiesai

nav pamata noteikt līgumsoda vai nokavējuma procentu apmēru, ja puses par to nav

vienojušās, jo tās nav līguma būtiskās sastāvdaļas, kas jānosaka tiesai.

Puses tiesas sēdē apliecināja, ka tām nav strīda par nomas līguma priekšmetu,

iznomātāja pienākumu izrakstīt rēķinus par maksājumiem, kas izriet no nomas tiesiskajām

attiecībām, nomnieka pienākumu zemi un tai piegulošo ielas teritoriju uzturēt lietošanas

kārtībā, par saviem līdzekļiem veikt teritorijas sakārtošanu, apkopšanu, ievērot vides

aizsardzības un ugunsdrošības noteikumus, citus normatīvos aktus, kā arī par to, ka

nomniekam nav tiesību veikt zemes gabala tālāku labiekārtošanu vai izdarīt jaunus

kapitālās celtniecības darbus bez iznomātāju iepriekšējas rakstiskas atļaujas. Visa

nomnieka paredzētās celtniecības projekta dokumentācija nododama iznomātājām,

projekti rakstiski saskaņojami un apstiprināmi ar iznomātājām pirms nomnieka paredzēto

darbu veikšanas. Visiem projektiem jāatbilst Latvijas Republikas likumdošanai un jebkura

celtniecība ir izdarāma tikai saskaņā ar iznomātāju un attiecīgajās valsts un pašvaldību

institūcijās apstiprinātu projektu.

Trešā persona /pers. E/ iesniedzis tiesā lūgumu civillietu izskatīt bez viņa klātbūtnes

tiesas sēdē.

Pastāvot šādiem apstākļiem tiesa atzīst par iespējamu lietu skatīt bez trešās personas

klātbūtnes tiesas sēdē.

Motīvu daļa

Tiesa, uzklausot prasītājas /pers. B/ pārstāves prasītājas /pers. C/ atbildētāja pārstāves

paskaidrojumus un novērtējot tos saistībā ar lietā esošajiem pierādījumiem, uzskata, ka

prasība ir pamatota un apmierināma daļēji.

Civilprocesa likuma 93.panta pirmā daļa nosaka, ka katrai pusei jāpierāda tie fakti, uz

kuriem tā pamato savus prasījumus vai iebildumus. Prasītājam jāpierāda savu prasījumu

pamatotība. Atbildētājam jāpierāda savu iebildumu pamatotība. Savukārt Civilprocesa

likuma 96.panta piektā daļa nosaka, ka pusei nav jāpierāda fakti, kurus šajā likumā

noteiktajā kārtībā nav apstrīdējusi otra puse.

Lietā nav strīda par faktu, ka prasītājām kā kopīpašniecēm pieder ½ domājamā daļa

no nekustamā īpašuma – zemes gabala /adrese/, ar kadastra numuru /numurs A/. Zemes

gabala kopējā platība 2331 m2. Tāpat lietā nav strīda par to, ka uz zemes gabala /adrese/,

atrodas nekustamais īpašums – daudzdzīvokļu dzīvojamā māja ar /adrese/, kuru

apsaimnieko atbildētājs šajā lietā.

Likuma „Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937.gada Civillikuma ievada, mantojuma

tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un kārtību” 14.panta pirmās daļas 1.-

4.punktā paredzētajos gadījumos ēkas (būves) īpašnieks lieto citai personai piederošu

zemesgabalu vai tā daļu, pamatojoties uz likumu. Tādējādi lietošanas tiesības pastāv

neatkarīgi no zemes īpašnieka un ēkas (būves) īpašnieka gribas, tām ir piespiedu raksturs.

Lietā nav strīda, ka zemes gabala kopīpašniekiem un dzīvojamās mājas dzīvokļu

īpašniekiem ir izveidojušās faktiskās nomas tiesiskās attiecības, kuru esamību pamato ēkas

saistība ar prasītājiem piederošo zemi. Dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieki zemes gabalu

laikā un telpā lieto nepārtraukti, jo dzīvojamā ēka ir nesaraujami saistīta ar zemi.

Viens no zemesgabala kopīpašniekiem – trešā persona šajā lietā, /pers. E/ par viņam

piederošo ½ domājamo daļu no zemes gabala noslēdzis ar atbildētāju patstāvīgu zemes

nomas līgumu. Tādējādi prasītājām pastāv pamats zemes piespiedu nomas tiesisko

attiecību atzīšanai uz viņu īpašumā esošo ½ domājamo daļu no zemes gabala.

Saskaņā ar likumu „Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” 50.panta

pirmās daļas 3.punktu privatizētā objekta īpašnieka pienākums ir slēgt zemes nomas

līgumu vai pilnvarot dzīvojamās mājas pārvaldītāju un apsaimniekotāju slēgt zemes nomas

līgumu ar tā zemes gabala īpašnieku – fizisko vai juridisko personu, uz kura atrodas

privatizētais objekts. Savukārt šīs normas trešā daļa nosaka, ka valsts dzīvojamās mājas

valdītāja vai pašvaldības pienākums ir pārvaldīt un apsaimniekot dzīvojamo māju līdz

dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesību nodošanai dzīvokļu īpašnieku sabiedrībai vai ar

dzīvokļa īpašnieku savstarpēju līgumu pilnvarotai personai.

Ievērojot norādītos apstākļus, kā arī attiecīgās tiesību normas, secināms, ka pēc

privatizācijas procesa pabeigšanas starp privatizētā objekta īpašniekiem (dzīvojamā mājā

esošo dzīvokļu īpašniekiem) un zemes īpašniecēm veidojas piespiedu nomas tiesiskās

attiecības. Ņemot vērā, ka nomas tiesiskās attiecības reglamentē Civillikums, zemes

gabala nomas noteikumi apspriežami pēc Civillikuma normām, ciktāl tās neierobežo

speciālās tiesību normas, kuras noteic nomas līguma noslēgšanas nosacījumus starp zemes

un ēkas īpašniekiem.

Lietā nav strīda par to, ka dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesības nav nodotas

dzīvokļu īpašnieku sabiedrībai vai ar dzīvokļu īpašnieku savstarpēju līgumu pilnvarotai

personai. Tādējādi atbildētājs apsaimniekotāja pienākumus veic pamatojoties uz Rīgas

domes pilnvarojumu līdz dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesību nodošanai dzīvokļu

īpašnieku sabiedrībai vai ar dzīvokļa īpašnieku savstarpēju līgumu pilnvarotai personai.

No lietas materiāliem izriet, ka starp pusēm – zemes īpašniecēm un esošās ēkas

dzīvokļu īpašniekiem, izveidojušās zemes piespiedu nomas attiecības, kurām no 2013.gada

1.janvāra nepieciešams konkrēts tiesisks regulējums. Līdz 2012.gada 31.decembrim zemes

nomas tiesiskās attiecības jau noteiktas ar līgumu, līdz ar to tiesas noteikts nomas tiesisko

attiecību regulējams nepieciešams par turpmāko laiku.

Atbildētājs daļēji atzīstot prasību par pamatotu, vienīgi atsaucoties uz mājas

iedzīvotāju interesēm, neatzīstot nomas maksas apmēru, kā arī uzskatot, ka nepieciešams

noslēgt papildvienošanos par nomas maksas administrēšanu, apstiprinājis, ka zemes nomas

līgumisko attiecību nostiprināšana ir nepieciešama un prasītājas pamatoti norādījušas

nomājamās zemes platību ½ domājamās daļas apmērā no 1352 m 2, jo šāds zemes apmērs

nepieciešams mājas funkcionālajai izmantošanai un par ½ domājamo daļu no zemes

gabala ir jau noslēgts patstāvīgs līgums ar kopīpašnieku, kas šajā lietā ir pieaicināts kā

trešā persona.

Prasība (pretprasība) par nomas maksas administrēšanas līguma noslēgšanu lietā nav

celta, tāpēc tiesa izšķirot strīdu pēc būtības atbildētāja argumentus par izdevumiem, kas

saistīti ar nomas maksas iekasēšanu un administrēšanu, kā arī to, kam šie izdevumi ir

jāapmaksā, neanalizē un vērtējumu par tiem nesniedz.

Lai gan puses izstrādājušas un iesniegušas tiesai katra savu zemes nomas līguma

variantu, tiesa uzskata, ka ar tiesas spriedumu līgums kā tāds nav atzīstams par noslēgtu, ja

vien puses nav vienojušās par visām Civillikuma 1460.pantā norādītajām darījuma

sastāvdaļām, kas ir vai nu būtiskas, vai dabiskas, vai nejaušas. Konkrētajā gadījumā puses

nav vienojušās par Civillikuma 1472.pantā noteiktajām līguma nejaušajām sastāvdaļām,

kas ir darījuma tiešo seku paplašinājumi.

Prasītājas savā līguma variantā par nomas maksas samaksas termiņa nokavējumu

noteikušas nokavējuma procentus 0,05% no nesamaksātās summas par katru maksājuma

kavējuma dienu. Savukārt atbildētājs savā līguma variantā paredzējis līgumsodu 0,1%

apmērā no nesamaksātās summas par katru kavējuma dienu. Puses nav vienojušās par

atbildības līdzekli par saistību izpildes nokavējumu, kā arī par tā apmēru.

Civillikuma 1471.pantā noteikts, ka dabiskas ir tās darījuma sastāvdaļas, kuras, ja

darījums noslēgts tā būtiskos pamatos, ir jau pēc likuma tā tiešās sekas. Tādēļ šīs

sastāvdaļas saprotamas pašas par sevi, arī bez sevišķas norunas, bet tās var atcelt vai grozīt

ar sevišķu vienošanos, kura jāpierāda tam, kas uz to atsaucas.

Civillikuma 1756.pants nosaka, ka pienākums maksāt procentus pamatojas vai nu uz

tiesisku darījumu, vai uz likumu. Saskaņā ar Civillikuma 1759.panta 1.punktu, procenti

jāmaksā arī bez noteiktas norunas, uz likuma pamata par katru parāda samaksas

nokavējumu, kaut arī parāds pats par sevi būtu bezprocentīgs. Šādus procentus sauc par

nokavējuma procentiem. Tāpat arī Civillikuma 2141.pantā noteikts, ka nomniekam

jāmaksā nomas un īres maksa līgumā noteiktajos termiņos. Novilcinot maksājumus, viņam

jāmaksā nokavējuma procenti.

Prasītāju arguments, ka nokavējuma procenti 0,05% apmērā līgumā iekļaujami, lai

stimulētu atbildētāju maksājumu, ievērojot samaksas termiņus, nav pamats, lai tiesa

noteiktu (grozītu likumā noteiktās) darījuma dabiskās sastāvdaļas, par kurām puses nav

vienojušās. Nokavējuma procenti kā tādi ir darījuma dabiskā sastāvdaļa, turklāt

nokavējuma procentu apmēru, kā līgumsaistību neievērošanas tiešās sekas, ir noteicis

likumdevējs. No iepriekš norādīto normu satura nepārprotami izriet, ka nokavējuma

procentu apmērs grozāms tikai ar darījuma dalībnieku vienošanos.

Savukārt līgumsods attiecināms uz darījuma nejaušām sastāvdaļām. Tādējādi par tā

ietveršanu tiesiskajās attiecībās ir jābūt izteiktai pušu gribai. Atbilstoši Civillikuma

1716.pantam, līgumsods ir pametums, ko kāda persona uzņemas ciest sakarā ar savu

saistību neizpildi vispār, nepienācīgu izpildi vai neizpildīšanu īstā laikā (termiņā).

Savukārt Civillikuma 1717.pantā noteikts, ka līgumsoda apmēru noteic līdzēji. Tādējādi

tiesai nav tiesiska pamata noteikt ar spriedumu kā saistību pastiprinājumu līgumsodu, ja

par tā apmēru nav panākta pušu vienošanās.

Saskaņā ar Civilprocesa likuma 5.panta sesto daļu, piemērojot tiesību normas, tiesai ir

pienākums ņemt vērā judikatūru. Par judikatūru, kas ņemama vērā piemērojot tiesību

normas, ir atzīstams augstāko tiesas nolēmumu kopums, kas ir pieejams sabiedrībai un kas

satur abstraktas juridiskas atziņas.

Konkrētā gadījumā tiesa ņem vērā Augstākās tiesas Senāta 2007.gada 7.novembra

spriedumu lietā Nr.SKC-712. Spriedumā norādīts, ka ceļot prasību par zemes nomas

līguma noslēgšanu, tiesai jāizšķir strīds par līguma būtiskajām sastāvdaļām (Civillikuma

1533.pants). Līdz ar ko tiesai ir jānosaka nomas līguma priekšmets, nomas maksa un

nomas līguma termiņš.

Atbilstoši Civillikuma 1470.pantam, būtisks darījumā ir viss tas, kas nepieciešams tā

jēdzienam un bez kā arī pats nodomātais darījums nav iespējams. Tādēļ tādās darījuma

būtiskās sastāvdaļās neko nevar pārgrozīt pat arī pusēm savstarpēji vienojoties. Tādējādi ar

tiesas spriedumu nosakāmas nomas līguma būtiskās sastāvdaļas, kā arī dabiskās un

nejaušās sastāvdaļas, ja puses par tām vienojušās.

Izvērtējot lietā konstatētos apstākļus, tiesa atzīst, ka zemes nomas līguma priekšmets

atbilst prasītāju norādītajam un atbildētāja neapstrīdētajam daudzdzīvokļu mājai piesaistītā

un funkcionāli nepieciešamā zemes gabala ½ domājamās daļas apmēram no 1352 m 2

kopīpašumā esošās zemes.

No Civillikuma 2112.panta, kas nosaka, ka noma ir līgums, ar ko viena puse piešķir

vai apsola otrai par zināmu nomas maksu kādas lietas lietošanu, izriet, ka nomas līgums ir

atlīdzības līgums. Tādējādi zemes nomas maksa ir zemes nomas līguma būtiskā

sastāvdaļa.

Atbilstoši likumam „Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētas” 12.panta 2.1

daļā un likuma „Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju” 54.panta otrajā

daļā noteiktajam, ja uz prasītājiem piederošas zemes atrodas tiem nepiederoša

daudzīvokļu dzīvojamā māja, zemes nomas maksu nosaka, pusēm rakstveida vienojoties.

Savukārt, ja puses nevar vienoties zemes gabala nomas maksas nosakāma 6% gadā no

zemes kadastrālās vērtības.

Konkrētajā gadījumā puses nevar vienoties par nomas maksas apmēru, jo prasītāji

vēlas saņemt gada nomas maksu prasības pieteikumā norādītajā apmērā – 6 % no

kadastrālās vērtības, savukārt atbildētājs SIA „Rīgas namu pārvaldnieks” uzskata, ka

nomas maksa nosakāma 5 % apmērā no zemes kadastrālās vērtības gadā.

Ievērojot judikatūrā izteiktās atziņas, kur noteikts, ka nomas maksas apmērs nosakāms

tāds, kas atbilst normālām tiesiski ekonomiskām attiecībām un nomas maksas jēdziena

izpratnei, kā arī lai tas relatīvi īsā laikā nesasniegtu zemes vērtību (Augstākās tiesas Senāta

2003.gada 8.janvāra spriedums lietā SPC-1, 2008.gada 28.maija spriedums lietā Nr.SKC-

228), tiesa uzskata, ka nomas maksas apmērs nosakāms, izvērtējot zemes gabala atrašanās

vietu un apstākļus, kādam mērķim ēka, kura atrodas uz zemes gabala, tiek izmantota

(2002.gada 9.oktobra spriedums lietā Nr.SKC-551), jāapsver, vai nomas maksa ir

samērīga, t.i, vai tā līdzsvaro pušu pretējās intereses un pilda nomas līgumam raksturīgo

atlīdzības funkciju, ņemot vērā zemes īpašnieka izdevumus par zemes uzturēšanu un

apsaimniekošanu, kā arī viņa pienākumu maksāt nekustamā īpašuma nodokli (Augstākās

tiesas Senāta 2010.gada 21.aprīļa spriedums lietā Nr.SKC-97).

Rakstveida vienošanos puses nav varējušas panākt. Lai gan tiesa atzīst par pamatotu

atbildētāja viedokli, ka pusēm vienojoties nomas maksas apmēru iespējams noteikt arī

zemāku kā 6% gadā no zemes kadastrālās vērtības, tomēr tiesa uzskata, ka šāda varbūtība

iespējama vienīgi savstarpējas vienošanās rezultātā. Ja piespiedu nomas maksas apmērs

nosakāms tiesas ceļā, kā tas ir šajā gadījumā, tiesas ieskatā, nomas maksas apmērs kā

nomas līguma būtiska sastāvdaļa ir noteikts ar likumu, un tas ir 6 % gadā no zemes gabala

kadastrālās vērtības. Citāda (mazāka) nomas maksas apmēra noteikšana būtu pretrunā ar

likumi, līdz ar to tiesai nav tiesiska pamata apmierināt atbildētāju lūgumu par nomas

maksas noteikšanu 5% apmērā.

Attiecībā par nomas līguma trešo būtisko sastāvdaļu – līguma termiņu, tiesa konstatē,

ka prasītājas lūgušas atzīt nomas līgumu par noslēgtu ar līguma termiņu līdz 2022.gada

31.decembrim. Savukārt atbildētājs norādījis, ka piekrīt zemes n omas līguma termiņam uz

laiku līdz dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesību nodošanai dzīvokļu īpašniekiem vai to

pilnvarotajai personai.

Tiesa atzīst, ka nomas līgums nav aprobežojams ar termiņu, jo piespiedu zemes

nomas tiesiskās attiecības jau pēc sava satura un būtības liecina par to ilgtspēju laikā,

neatkarīgi no pušu gribas. Turpinot pastāvēt diviem patstāvīgiem nekustamajiem

īpašumiem pastāvēs arī piespiedu nomas attiecības. Tomēr, ievērojot to, ka atbildētājs nav

dzīvokļu īpašnieku pilnvarotā persona un tā apsaimniekotāja tiesības izriet no likuma nevis

līguma, tiesa atzīst, ka konkrētajā strīdā, kur prasība celta pret atbildētāju kā dzīvojamās

mājas apsaimniekotāju, lai ar spriedumu netiktu noteikti pienākumi, kas skar trešās

personas (dzīvokļa īpašnieku kopums pēc pārvaldīšanas tiesību pārņemšanas), nomas

tiesiskās attiecibas nosakāmas līdz dzīvojamās mājas pārvaldīšanas tiesību nodošanai

dzīvokļu īpašnieku sabiedrībai vai ar dzīvokļa īpašnieku savstarpēju līgumu pilnvarotai

personai. Vienlaicīgi tiesa atzīst, ka ievērojama prasītāju griba attiecībā uz konkrēto

tiesisko attiecību ierobežojumu laikā līdz 2022.gada 31.decembrim.

Atbilstoši celtās prasības robežām un ievērojot Civillikumā noteikto privāto tiesību

autonomijas principu, ko neierobežo vai nenosaka likumi, apmierinot prasījumu par zemes

nomas tiesisko attiecību noteikšanu, tiesa izšķir strīdu par līguma būtiskajām sastāvdaļām

– nosaka nomas līguma priekšmetu, nomas maksu un nomas līguma termiņu. Izvērtējot

lietā konstatētos apstākļus, iesniegtos pierādījumus un sniegtos paskaidrojumus, tiesa

atzīst, ka prasītājām kā iznomātājām un atbildētājam kā nomniekam – dzīvojamās mājas

/adrese/, k-1, apsaimniekotājam, sākot no 2013.gada 1.janvāra līdz pārvaldīšanas tiesību

nodošanai dzīvokļu īpašniekiem vai to pilnvarotai personai, bet ne ilgā kā līdz 2022.gada

31.decembrim, ja puses nevienojas par citu termiņu, pastāv zemes piespiedu nomas

tiesiskās attiecības uz ½ (viena puse) domājamo daļu no zemes gabala /adrese/2 (viens

tūkstotis pieci simti divi) m2 platībā ar nomas maksu 6 % apmērā no zemes kadastrālās

vērtības gadā.

Vienlaicīgi, atbilstoši likuma „Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju”

54.panta otrajā daļā noteiktajam, kur noteikts, ka privatizētā dzīvokļa un mākslinieka

darbnīcas īpašnieks kompensē zemes īpašniekam nekustamā īpašuma nodokļa par zemi

maksājumu, kā arī ievērojot šīs normas nākotnes redakciju, kas stāsies spēkā 2015.gada

1.janvārī, atbildētājam jākompensē prasītājām nekustamā īpašuma nodokļa par zemi

maksājumus par laiku līdz 2014.gada 31.decembrim.

Pusēm nav strīda par to, ka prasītājas izraksta atbildētājam nomas maksas rēķinus.

Tomēr puses nav vienojušās par nomas maksas samaksas termiņiem.

Civillikuma 2142.pantā noteikts, ja līgumā nav noteikti maksas termiņi, tad

nomniekam vai jāmaksā nomas maksa tikai pēc lietošanas laika notecējuma. Bet ja līgums

noslēgts uz gadu vai ilgāku laiku, tad minētā maksa samaksājama par katru pusgadu uz

priekšu.

Tādējādi, tiesas ieskatā, tā kā puses nav vienojušās par samaksas kārtību tā nosakāma

atbilstoši Civillikuma 2142.panta noteikumiem.

Prasību daļā par prasītāju iesniegtā zemes nomas līguma projekta atzīšanu par

noslēgtu no 2013.gada 1.janvāra tiesa atzīst par neatbilstošu Civillikuma 1440., 1471.,

1472.panta noteikumiem, līdz ar to prasība šajā daļā noraidāma.

Vienlaicīgi tiesa atzīst, ka spriedumā nosakāmas tās darījuma attiecības, par kurām

puses vienojušās.

Saskaņā ar Civilprocesa likuma 41.pantu, pusei, kuras labā taisīts spriedums, tiesa

piespriež no otras puses visus tās samaksātos tiesas izdevumus, ja prasība apmierināta

daļēji tiesas izdevumi piedzenami proporcionāli apmierināto prasījumu apmēram. Lai gan

prasījums par līguma atzīšanu par noslēgtu noraidīts, atsevišķa valsts nodeva par šo

prasījumu, kā par saistīto prasījumu, nav maksāta. Tādējādi, atbilstoši prasības

priekšmetam, prasītāju Civilprocesa likuma 34.panta pirmās daļas 1.punkta „c”

apakšpunktā noteiktā samaksātā valsts nodeva Ls 389,03 (553,54 euro), ar lietas

izskatīšanu saistītie izdevumi Ls 6,21 (8,84 euro), kopā 561,87 euro, pilnībā piedzenami

no atbildētāja prasītāju labā.

Taisot spriedumu par [..] par tiesāšanās izdevumu piedziņu, saskaņā ar Civilprocesa

likuma 204.1 pantu, tiesa nosaka termiņu sprieduma labprātīgai izpildei. Sprieduma

labprātīgas izpildes termiņš nedrīkst būt garāks par 10 dienām no sprieduma spēkā

stāšanās dienas, līdz ar to atbildētājam nosakāms 10 dienu termiņš sprieduma labprātīgai

izpildei.

Rezolutīvā daļa

Vadoties no Civilprocesa likuma 41., 97., 190., 204.1 panta, tiesa

n o s p r i e d a:

prasību par zemes nomas tiesisko attiecību atzīšanu un zemes nomas līguma atzīšanu

par noslēgtu – apmierināt daļēji.

Atzīt, ka /pers. C/, personas kods /personas kods/, un /pers. B/, personas kods

/personas kods/, kā iznomātājām un SIA „Rīgas namu pārvaldnieks”, vienotais

reģistrācijas Nr.40103362321, kā nomniekam – dzīvojamās mājas Rīgā, /adrese/,

pārvaldniekam, sākot no 2013.gada 1.janvāra pastāv zemes piespiedu nomas tiesiskās

attiecības uz ½ (viena puse) domājamo daļu no zemes gabala Rīgā, /adrese/, 1352 (viens

tūkstotis pieci simti divi) kvadrātmetru platībā, kas reģistrēts Rīgas pilsētas zemesgrāmatas

nodalījumā ar Nr./numurs/, kadastra Nr./numurs B/:

· zemes nomas maksa 6 (seši) procenti gadā no ½ (viena puse) domājamās

daļas zemes kadastrālās vērtības;

· papildus zemes nomas maksai nomnieks iznomātājām kompensē nekustamā

īpašuma nodokļa par zemi maksājumus līdz 2014.gada 31.decembrim vai līdz laikam,

kamēr normatīvie akti paredz nomnieka pienākumu kompensēt iznomātājam

nekustamā īpašuma nodokļa par zemi maksājumus;

· zemes nomas maksas maksājumus un nekustamā īpašuma nodokļa par zemi

kompensācijas maksājumus par katru kalendāro gadu nomnieks veic divos

maksājumos – vienu pusi no nomas maksas līdz 30.jūnijam un otru pusi no nomas

maksas līdz 31.decembrim par katru pusgadu uz priekšu, pamatojoties uz iznomātāju

piestādītajiem rēķiniem un tiem pievienotajiem Rīgas domes maksāšanas

paziņojumiem par nekustamā īpašuma nodokli par zemi, naudas līdzekļus pārskaitot

iznomātāju norādītajā bankas kontā;

· iznomātāju un nomnieka zemes nomas tiesiskās attiecības pastāv uz laiku līdz

dzīvojamās mājas Rīgā, /adrese/, pārvaldīšanas tiesību nodošanai dzīvokļu īpašniekiem

vai to pilnvarotai personai, bet ne ilgā kā līdz 2022.gada 31.decembrim, ja puses

nevienojas par citu termiņu;

· nomnieks uztur zemi un tai piegulošo ielas teritoriju lietošanas kārtībā, par

saviem līdzekļiem veic teritorijas sakārtošanu, apkopšanu, ievēro vides aizsardzības un

ugunsdrošības noteikumus, citus normatīvos aktus.

· nomniekam nav tiesību veikt zemes gabala tālāku labiekārtošanu vai izdarīt

jaunus kapitālās celtniecības darbus bez iznomātāju iepriekšējas rakstiskas atļaujas.

Visa nomnieka paredzētās celtniecības projekta dokumentācija nododama

iznomātājām, projekti rakstiski saskaņojami un apstiprināmi ar iznomātājām pirms

nomnieka paredzēto darbu veikšanas. Visiem projektiem jāatbilst Latvijas Republikas

likumdošanai un jebkura celtniecība ir izdarāma tikai saskaņā ar iznomātāju un

attiecīgajās valsts un pašvaldību institūcijās apstiprinātu projektu.

Prasību par prasītāju iesniegtā zemes nomas līguma projekta atzīšanu par noslēgtu no

2013.gada 1.janvāra – noraidīt.

Piedzīt no SIA „Rīgas namu pārvaldnieks”, vienotais reģistrācijas

Nr.40103362321, /pers. C/, personas kods /personas kods/, un /pers. B/, personas kods

/personas kods/, labā tiesas izdevumus 561,87 euro (pieci simti sešdesmit viens euro 87

centi).

Noteikt SIA „Rīgas namu pārvaldnieks” sprieduma daļā par tiesāšanās izdevumu

piedziņu labprātīgai izpildei 10 (desmit) dienu termiņu no sprieduma spēkā stāšanās

dienas.

Spriedumu 20 dienu laikā no pilna sprieduma sastādīšanas dienas var pārsūdzēt Rīgas

apgabaltiesā, iesniedzot apelācijas sūdzību Rīgas pilsētas Kurzemes rajona tiesā.

Pilna sprieduma sastādīšanas datums noteikts 2014.gada 3.decembris.

Pilns spriedums sastādīts 2014.gada 22.decembrī.

Tiesnese

I.Ramane