Court dismisses tenant's claim to register lease in land registry due to lack of bank consent and no legal requirement for registration.

Lietas Nr. C30816112

Lietas arhīva Nr. C-3634-13/2

SPRIEDUMS

Latvijas Republikas vārdā

2013.gada 28.decembrī

Rīgas pilsētas Vidzemes priekšpilsētas tiesa

šādā sastāvā: tiesnese K.Maike

ar sekretāri M.Krastiņu, J.Česnokovu

piedaloties zvērinātai advokātei A.Osītei

2013.gada 16.decembrī

izskatīja atklātā tiesas sēdē Rīgā, Abrenes ielā 3, civillietu SIA „Stilgras” prasībā pret MSIA „Kolonna Invest” un AS „Swedbank” par

nomas līgumu nostiprināšanu zemesgrāmatā, un

konstatēja:

2012.gada 11.decembrī SIA „Stilgras” (turpmāk tekstā prasītājs) cēla tiesā prasību pret MSIA „Kolonna Invest” un AS „Swedbank” par

nomas līgumu nostiprināšanu zemesgrāmatā, lūdzot ierakstīt Rīgas pilsētas zemesgrāmatas nodalījumā /numurs/ 2007.gada

22.novembrī starp SIA „Kolonna Invest” un SIA ,,Stilgras” noslēgto nomas līgumu par ēkas /adrese/ nomu un 2012.gada 31.janvārī

starp SIA „Kolonna Invest” un SIA ,,Stilgras” noslēgto nomas līguma pārjaunojumu.

Prasības pieteikumā, norādīts, ka 2007.gada 22.novembrī starp SIA ,,Kolonna Invest” un SIA „Italeteks” tika noslēgts nomas

līgums, ar kuru SIA „Italateks” lietošanā tika nodotas telpas /adrese/. 2012.gada 31.janvārī starp SIA „Kolonna Invest”, SIA „Italeteks’

un SIA „Stilgras” tika noslēgts pārjaunojuma līgums, ar kuru līdzēji vienojās, ka sākot ar 2012.gada 1.februāri, visas nomas līgumā

minētās nomnieka tiesības un saistības pret iznomātāju izbeidzas un tā vietā uz tādiem pašiem noteikumiem nomas tiesiskajās

attiecībās stājas SIA „Stilgras”.

2011.gada 1.septembrī tika pasludināts SIA ,,Kolonna Invest” maksātnespējas process.

Tādējādi, kopš 2011.gada 1.septembra MSIA ,,Kolonna Invest” noslēgto darījumu spēkā esamību un to izpildes pienākumu nosaka

Maksātnespējas likums. Minētā likuma 101.panta pirmajā daļā noteikts, ka gadījumā, „ja parādnieka noslēgtais līgums juridiskās

personas maksātnespējas procesa pasludināšanas dienā nav izpildīts vai ir izpildīts daļēji, administrators ir tiesīgs pieprasīt izpildi no

otra līgumslēdzēja vai arī vienpusēji atkāpties no līguma”.

Kopš SIA ,,Kolonna Invest” maksātnespējas pasludināšanas brīža administrators ir turpinājis pildīt noslēgtos nomas līgumu.

Minēto apliecina tas, ka prasītājs turpina veikt no nomas līgumiem izrietošos maksājumus, ko administrators bez iebildumiem

pieņem. Tāpat administrators nav izvirzījis nekādas pretenzijas par prasītāja atrašanos iznomātajos nekustamajos īpašumos un nav

lūdzis tos atbrīvot.

Apstāklis, ka telpas ir iznomātas SIA „Stilgras”, ir ņemts vērā arī, nosakot nekustamā īpašuma piespiedu pārdošanas vērtību

(nekustamo īpašumu novērtējums sastādīts pēc MSIA ,,Kolonna Invest” administratora pasūtījuma).

Prasītājs, kopš SIA „Kolonna Invest” maksātnespējas pasludināšanas nav saņēmis no administratora vai AS „Swedbank”

iebildumus un nomas līgumu izpilde ir tikusi turpināta.

Prasītāja ieskatā viņam ir tiesības, pamatojoties uz prasībā norādītajiem apstākļiem un pamatiem, prasīt līgumu pilnīgu izpildi

atbilstoši 2009.gada 27.decembrī noslēgtajai vienošanās, lūdzot ierakstīt nomas līgumu attiecīgajā zemesgrāmatu nodalījumā.

Prasība pamatota uz Civillikuma 1., 1590. un 2126.pantu.

2013.gada 14.janvārī tiesā saņemti AS „Swedbank” pārstāvja paskaidrojumi uz celto prasību, kuros norādīts, ka AS

„Swedbank” (iepriekšējais nosaukums - AS „Hansabanka”), neatzīst celto prasību un uzskata to par nepamatotu sekojošu iemeslu

dēļ.

Nekustamais īpašums, kas atrodas /adrese/, ir ieķīlāts par labu Bankai MSIA „Kolonna Invest” saistību pret Banku nodrošināšanai.

Atbilstoši hipotēkas līgumu noteikumiem uz Nekustamo īpašumu attiecīgajā zemesgrāmatas nodalījumā /numurs/ ir reģistrētas

hipotēkas par labu Bankai un aizlieguma atzīmes – noteikts aizliegums bez Akciju sabiedrība HANSABANKA, nodokļu maksātāja

kods 40003074764 rakstiskas piekrišanas atsavināt, dāvināt, sadalīt un apgrūtināt ar lietu tiesībām.

Nekustamā īpašuma iznomāšanai nepieciešama Bankas rakstiska piekrišana. Šāda piekrišana Bankai nav prasīta un nomas

līgums ir noslēgts ignorējot zemesgrāmatu nodalījumā reģistrēto aizliegumu Nekustamo īpašumu apgrūtināt ar lietu tiesībām.

Saskaņā ar Zemesgrāmatu likuma 101.pantu katrs var ieskatīties zemesgrāmatā un pārliecināties vai attiecīgajam

nekustamam īpašumam ir reģistrēti aizliegumi, tāpēc nomnieku SIA „Stilgras” nevar uzskatīt par labticīgu, jo tam bija zināms par šādu

atzīmju esamību un par Bankas piekrišanas nepieciešamību nomas līgumu noslēgšanai.

2011.gada 1.septembrī ir pasludināts MSIA „Kolonna Invest” maksātnespējas process saskaņā ar Maksātnespējas likumu

redakcijā līdz 2010.gada 31.oktobrim.

Lai administrators varētu izpildīt Maksātnespējas likuma prasības, proti, lai varētu pārdot Nekustamos īpašumus un saskaņā ar

Maksātnespējas likumu segt Bankas kā nodrošinātā kreditora prasījumu, administratora rīcībai jābūt brīvai no jebkādiem

aizliegumiem. Līdz ar to tiek aizskartas Bankas kā nodrošinātā kreditora intereses, jo šādas nomas līguma atzīmes ierakstīšana

samazina Nekustamo īpašumu vērtību, kā arī potenciālo Nekustamo īpašumu pircēju loku.

Ņemot vērā to, ka Banka nav devusi piekrišanu Nekustamā īpašuma iznomāšanai un to, ka tā tiek būtiski aizskartas un

ierobežotas „Swedbank” AS kā kreditora tiesības saņemt apmierinājumu no ieķīlātās lietas, Banka nepiekrīt, ka nomas līgums tiek

reģistrēts zemesgrāmatu nodalījumā /numurs/.

2013.gada 21.janvārī tiesā saņemti Maksātnespējīgās SIA „Kolonna Invest” administratora Jānis Bērziņa paskaidrojumi uz celto

prasību, kuros administrators norāda, ka SIA „Stilgras” celtā prasība nav pamatota un ir noraidāma pilnā apmērā turpmāk norādīto

apsvērumu dēļ.

MSIA „Kolonna Invest” piederošajam nekustamam īpašumam /adrese/, zemesgrāmatu nodalījumā ir nostiprinātas hipotēkas un

aizlieguma atzīmes par labu AS „Swedbank”. Saskaņā ar attiecīgo īpašumu zemesgrāmatas nodalījumos nostiprinātajām lieguma

atzīmēm noteikts aizliegums šos īpašumus bez AS „Swedbank” (iepriekšējais saukums - AS „Hansabanka”) rakstiskas piekrišanas

atsavināt, dāvināt, sadalīt un apgrūtināt ar lietu tiesībām, tātad bez AS „Swedbank” piekrišanas nomas līgumus zemesgrāmatā

ierakstīt nevar. MSIA „Kolonna Invest” administrators lūdz noraidīt prasību.

Ar Rīgas pilsētas Vidzemes priekšpilsētas tiesas tiesneses 2012.gada 19.decembra lēmumu, apmierinot prasītāja pieteikumu,

nolemts aizliegt MSIA ,,Kolonna Invest” administratoram veikt darbības, kas vērstas uz nekustamā īpašuma /adrese/, kadastra

/numurs/, pārdošanu izsolē.

Tiesas sēdē prasītāja pārstāve prasību uzturēja, sniedzot paskaidrojumus atbilstoši celtajā prasībā norādītajam, lūdza prasību

apmierināt.

Atbildētāja MSIA „Kolonna Invest” administratora pārstāve tiesas sēdē prasību neatzina un sniedza paskaidrojumus atbilstoši

rakstveida paskaidrojumos norādītājam.

Atbildētāja AS „Swedbank” pārstāve tiesas sēdē lūdza prasību noraidīt, uzturēja iepriekš sniegtos paskaidrojumus un

pievienojās MSIA „Kolonna Invest” administratora pārstāves viedoklim. Papildus paskaidroja, ka neviens nav vērsies pie AS

„Swedbank”, lai saņemtu piekrišanu nomas līgumu ierakstīšanai zemesgrāmatā. Šādu nomas līgumu ierakstīšana, pasliktinātu

nekustamo īpašumu vērtību. Pārstāve norādīja, ka nevar uzskatīt, ka līgums slēgts labā ticībā.

Motīvu daļa

Tiesa, noklausījusies pušu paskaidrojumus tiesas sēdē, pārbaudījusi un novērtējusi lietā esošos pierādījumus, atzīst, ka prasība

nav pamatota un ir noraidāma turpmāk norādīto apsvērumu dēļ.

2007.gada 22.novembrī starp SIA „Kolonna Invest” un SIA „Italeteks” tika noslēgts nomas līgums ar vienošanos, kas noslēgtas

2008.gada 1.decembrī, 2009.gada 27.februārī, 2009.gada 27.augustā, 2009.gada 27.decembrī, 2010.gada 5.maijā un 2010.gada

30.septembrī, par telpām /adrese/. Kur 2009.gada 27.decembra vienošanās 4.punktā paredzēts, ka puses vienojas nostiprināt

nomnieka nomas tiesības, kas izriet no nomas līguma, zemesgrāmatā.

Starp pusēm neapstāv strīds par to, ka starp SIA „Stilgras” un šobrīd jau maksātnespējīgo SIA „Kolonna Invest” pastāv nomas

tiesiskās attiecības, kas pamatotas ar starp MSIA „Kolonna Invest”, SIA „Italeteks” un SIA „Stilgras” 2012.gada 31.janvārī noslēgto

pārjaunojuma līgumu pie nomas līguma par telpu nomu /adrese/, no kura izriet, ka ar 2012.gada 1.februāri visas līgumā minētās SIA

„Italeteks” kā nomnieka tiesības un saistības pret MSIA „Kolonna Invest” izbeidzas un tā vietā uz tādiem pašiem Līguma noteikumiem

tiek nodibinātas jaunas tiesības un saistības tiesību pārņēmējam – SIA „Stilgras”.

Tāpat, lietā nepastāv strīds par to, ka uz nomas līguma noslēgšanas brīdi nekustamais īpašums bija un šobrīd ir ieķīlāts par labu

bankai MSIA „Kolonna Invest” saistību pret banku nodrošināšanai, attiecīgajā zemesgrāmatu nodalījumā reģistrējot hipotēku par labu

bankai un aizlieguma atzīmi – noteikts aizliegums bez AS „Hansabanka” (šobrīd AS „Swedbank”) rakstiskas piekrišanas atsavināt,

sadalīt un apgrūtināt ar lietu tiesībām nekustamos īpašumus.

Prasītājs, ceļot prasību pret MSIA „Kolonna Invest” un AS „Swedbank” lūdz iepriekš norādīto nomas līgumu ierakstīt Zemesgrāmatā,

katru attiecīgajā nodalījumā atbilstoši tam kā, tas paredzēts 2009.gada 27.decembra vienošanās 4.punktā, pamatojoties uz

Civillikuma 1., 1590. un 2126.pantu.

Civillikuma 1590.pants nosaka, ka katrai pusei ir pret otru prasības tiesība par līguma izpildīšanu, un šī tiesība pāriet arī uz viņu

mantiniekiem, izņemot tos gadījumus, kad saistība pēc līguma aprobežota ar līdzēja personu, vai kad līguma priekšmets ir tāda

darbība, kurā ir nozīme paša saistītā sevišķām personiskām spējām un attiecībām.

Civillikuma 2126.pants nosaka, ka ierakstot nomas vai īres līgumu zemes grāmatās, nomnieks vai īrnieks iegūst lietu tiesību,

kas ir spēkā arī pret trešām personām.

Nav strīda par to, ka atbilstoši hipotēkas līgumu noteikumiem uz prasības pieteikumā norādīto nekustamo īpašumu /adrese/,

zemesgrāmatu nodalījumā pirms nomas līguma un vienošanās noslēgšanas starp SIA „Kolonna Invest” un SIA „Italeteks”, kā arī pirms

pārjaunojuma līguma noslēgšanas starp MSIA „Kolonna Invest” administratoru, SIA „Italeteks” un SIA „Stilgras” ir reģistrētas hipotēkas

par labu AS „Swedbank” (iepriekš – AS „HANSABANKA”) un aizlieguma atzīmes – noteikts aizliegums bez AS „HANSABANKA”

rakstiskas piekrišanas atsavināt, dāvināt, sadalīt un apgrūtināt ar lietu tiesībām, kam atbilstoši Zemesgrāmatu likuma 1.pantā

noteiktajam ir publiska ticamība. Līdz ar to secināms, ka noslēgtā nekustamā īpašuma nomas līguma nostiprināšanai (ierakstīšanai)

zemesgrāmatā nepieciešama AS „Swedbank” rakstiska piekrišana. Lietā nav pierādījumu tam, ka šāda piekrišana AS „Swedbank”

būtu prasīta un ka AS „Swedbank” šādu piekrišanu būtu devusi. Tā kā nekustamā īpašuma nomas līgums noslēgts, neņemot vērā

zemesgrāmatu nodalījumā reģistrēto aizliegumu nekustamo īpašumu apgrūtināt ar lietu tiesībām, prasītājam nav pamata prasīt šī

nomas līgumu nostiprināšanu (ierakstīšanu) zemesgrāmatā.

Tiesa uzskata, ka nav pamata pēc būtības izvērtēt AS „Swedbank” piekrišanas nesniegšanas nekustamā īpašuma nomas līguma

ierakstīšanai zemesgrāmatā motīvus, jo prasītājs nav izvirzījis nekādus prasījumus saistībā ar bankas piekrišanas nesniegšanu. Līdz

ar to, nav pamatoti prasības pieteikumā argumenti, ka bankas piekrišanas nesniegšana būtu vērtējama kā tiesību izlietošana bez

pamatotas intereses un sekojoši – kā pretēja labai ticībai.

Tiesa atzīst par nepamatotu prasītāja argumentu, ka prasītājam ir tiesības paļauties, ka viņam būs tiesības lietot iznomāto nekustamo

īpašumu visu nomas līgumu darbības laiku, arī pēc tam, kad īpašums tiks pārdots, līdz ar to, lai nodrošinātu nomnieka paļāvību un

nomas līguma izpildi, nomniekam ir tiesības prasīt nomas līgumu ierakstīšanu zemesgrāmatā, jo Civillikums attiecībā uz pušu

pienākumu izpildīt saistības, kas izriet no nomas līguma, neparedz divus dažādus nomas līguma veidus, t.i., tādus, kas ir ierakstīti

zemesgrāmatā, un tādus, kas nav ierakstīti zemesgrāmatā. Līdz ar to princips, ka līgumi ir jāpilda, ir attiecināms uz jebkuru nomas

līgumu, neatkarīgi no tā, vai attiecīgais nomas līgums ir ticis ierakstīts zemesgrāmatā. No minētā izriet, ka nomas līguma ierakstīšana

zemesgrāmatā nevar būt līdzeklis nomnieka paļāvības un nomas līguma izpildes nodrošināšanai.

Tā kā nav saņemta bankas rakstiska piekrišana nomas līgumu reģistrēšanai zemesgrāmatā, tiesa atzīst, ka, lai arī faktiski

pastāv nomas tiesiskās attiecības, ko atbildētāji nenoliedz, nav pamata nekustamā īpašuma nomas līguma ierakstīšanai

zemesgrāmatā.

Kā izriet no pušu paskaidrojumiem, nomas tiesiskās attiecības pastāv, nomas maksa tiek saņemta un prasītājam nedz no

administratora, nedz bankas puses netiek liegts izmantot visas ar nomas līgumu noteiktās nomnieka tiesības.

Izvērtējot lietā gūtos pierādījumus, tiesa saskaņā ar Civilprocesa likuma 93.pantu atzīst, ka prasītājs nav pierādījis apstākļus, kas

dotu pamatu nekustamā īpašuma nomas līguma ierakstīšanai zemesgrāmatā, līdz ar to prasība ir noraidāma kā nepamatota.

Pamatojoties uz Civilprocesa likuma 140.panta sesto daļu, ņemot vērā, ka prasība ir noraidīta atceļ prasības nodrošinājumu,

kas noteikts ar Rīgas pilsētas Vidzemes priekšpilsētas tiesas tiesneses 2012.gada 19.decembra lēmumu. Prasības nodrošinājums

saglabājas līdz dienai, kad spriedums stājas likumīgā spēkā.

Pamatojoties uz iepriekš minēto un saskaņā ar Civilprocesa likuma 1., 8., 93., 97., 193.pantu, tiesa

nosprieda:

noraidīt SIA „Stilgras”, vienotais reģistrācijas numurs 40103472369 prasību pret MSIA „Kolonna Invest”, vienotais reģistrācijas numurs

40003866285, un AS „Swedbank” vienotais reģistrācijas numurs 40003074764, par nomas līgumu nostiprināšanu zemesgrāmatā.

Atcelt prasības nodrošinājumu, kas noteikts ar Rīgas pilsētas Vidzemes priekšpilsētas tiesas tiesneses 2012.gada

19.decembra lēmumu, ar kuru nolemts aizliegt MSIA „Kolonna Invest” administratoram veikt darbības, kas vērstas uz nekustamo

īpašumu /adrese/, kadastra /numurs/, pārdošanu izsolē.

Spriedumu var pārsūdzēt 20 (divdesmit) dienu laikā no pilna sprieduma sastādīšanas dienas Rīgas apgabaltiesā, iesniedzot

apelācijas sūdzību Rīgas pilsētas Vidzemes priekšpilsētas tiesā.

Pilna sprieduma sastādīšanas diena noteikta – 2014.gada 10.janvāris.

Tiesnese K.Maike