Landlord terminated unregistered lease; tenant's conduct proves no intent to continue lease with new owner.

Lieta Nr. C38043513

CA0204-14/12

SPRIEDUMS

Latvijas Republikas vārdā

Valmierā /Datums A/

VIDZEMES APGABALTIESAS CIVILLIETU TIESAS KOLĒĢIJA:

tiesas sēdes priekšsēdētāja tiesnese Z.Cera,

tiesnesis A.Bukavs, tiesnesis D.Lazdiņš,

sekretāre /Persona A/,

piedaloties /Organizācija A/ pārstāvim zvērinātam advokātam /Persona B/, /Organizācija B/ pārstāvim

zvērinātam advokātam /Persona C/,

izskatīja atklātā tiesas sēdē civillietu /Organizācija C/ prasībā pret /Organizācija B/ par nomas tiesisko

attiecību atzīšanu lietā ar trešo personu /Organizācija D/ sakarā ar prasītājas /Organizācija A/ apelācijas

sūdzību par Valkas rajona tiesas /Datums B/ spriedumu un

K O N S T A T Ē J A,

ka /Organizācija C/ /Datums C/ cēlusi Valkas rajona tiesā prasību pret /Organizācija B/, lūdzot atzīt, ka

atbildētājai ir saistošs nomas līgums ar noteikumiem, kas noteikti /Datums D/ starp /Organizācija D/ kā

iznomātāju un /Organizācija A/ kā nomnieku noslēgtajā nedzīvojamo telpu nomas līgumā Nr.1/2010-01;

piedzīt no atbildētājas par labu prasītājai tiesāšanās izdevumus.

Prasība pamatota uz Civillikuma 1., 1507., 1508., 1509., 1587., 1732., 1733., 2131., 2175.pantu.

Prasības pieteikumā norādīts, ka /Datums D/ starp /Organizācija D/ kā iznomātāju un prasītāju

/Organizācija A/ kā nomnieku noslēgts nedzīvojamo telpu nomas līgums Nr.1/2010-01 par telpu 246 kvm

platībā, kas atrodas nekustamajā īpašumā /Adrese A/, kadastra Nr./Adrese B/, nomu. Noteikta nomas

maksa 5,50 EUR par vienu kvadrātmetru un noteikts pienākums apmaksāt komunālo pakalpojumu

rēķinus.

Saskaņā ar /Datums E/ un /Datums F/ pirkuma līgumiem par nekustamā īpašuma īpašnieci kļuvusi

/Organizācija B/, īpašuma tiesības nostiprinot zemesgrāmatā.

Prasītāja savlaicīgi un pilnā apmērā veikusi nomas maksas un komunālo pakalpojumu rēķinu apmaksu,

atbildētāja nomas maksas maksājumus bez iebildumiem pieņēmusi, nav tos pārskaitījusi atpakaļ vai

jebkādā veidā prasītājai paziņojusi, ka tie nebūtu nomas maksas maksājumi. Tādējādi atbildētāja kā jaunā

nekustamā īpašuma īpašniece ar konkludentām darbībām apliecinājusi, ka nomas līgums ir spēkā un

saistošs atbildētājai.

/Datums G/ atbildētāja sastādījusi paziņojumu Nr.1-1/263, norādot, ka līgums nav reģistrēts

zemesgrāmatā, tādēļ neesot tai saistošs, lūgusi prasītāju līdz /Datums H/ atbrīvot telpas, kā arī norādījusi,

ka ar /Datums I/ atbildētāja uzsāks nekustamā īpašuma remontdarbus. Uz ko prasītāja /Datums J/

atbildējusi, ka iznomātais nekustamais īpašums ir labā stāvoklī un tam nav nepieciešams remonts.

Savstarpējas sarunas par turpmāko rīcību ar īpašumu nav notikušas atbildētājas vainas dēļ. Pēc pušu

neveiksmīgās sarakstes atbildētāja /Datums K/ sastādījusi paziņojumu Nr.P-12/1, pieprasot prasītājai

nekavējoties atbrīvot telpas, piedraudot, ka atbildētāja /Datums L/ veiks prasītājai iznomātajās telpās esošo

mantu uzskaiti un izvešanu.

Atbildētāja, draudot ar nomnieka patvarīgu izlikšanu bez tiesas sprieduma un pat prasības celšanas tiesā,

pārkāpusi Civillikuma 1732.pantu, kas liedz savas tiesības aizsargāt patvaļīgi un vardarbīgi.

Līgumā ir virkne punktu, par kuriem atbildētāja, kā atzīst /Datums M/ vēstulē, bijusi informēta un nav

paudusi attieksmi, un kuri liecina par to, ka līgums ir vēl spēkā arī ar atbildētāju kā jauno izīrētāju. Līguma

4.1.punktā noteikts - iznomātājs garantē, ka nomnieks varēs lietot telpas netraucēti un bez jebkādiem

ierobežojumiem, izņemot līgumā paredzētajos gadījumos. 4.7.1.punktā - iznomātājs apņemas netraucēt

nomniekam lietot telpas, 6.1.punkts - līgums stājas spēkā ar /Datums N/ un ir spēkā līdz /Datums O/.

Rakstveida paskaidrojumā par prasību (l.l.82-84) atbildētāja /Organizācija B/ prasību neatzīst un lūdz

piedzīt no prasītājas par labu atbildētājai visus tiesāšanās izdevumus.

Paskaidrojumā norādīts, ka tā kā atbildētāja nopirkusi īpašumu, lai atvērtu tajā veikalu, nekavējoties

uzsāktas sarunas ar prasītāju ar mērķi vienoties par telpu atbrīvošanas kārtību. Ņemot vērā, ka prasītāja

atteikusies labprātīgi atstāt telpas, atbildētāja izmantojusi Civillikuma 2174.pantā paredzētās tiesības un

/Datums G/ paziņojusi prasītājai par nomas līguma izbeigšanu ar /Datums I/.

Prasītāja turpinājusi lietot telpas veikala vajadzībām līdz /Datums P/. Šajā laika posmā atbildētāja

nosūtījusi prasītājai vēl trīs pieprasījumus pārtraukt prettiesisku telpu izmantošanu un izvest savu mantu

no telpām. Prasītāja ignorējusi paziņojumus, izvairījusies no sarunām par labprātīgu telpu atbrīvošanu.

Atbildētāja /Datums Q/ uzlikusi žogu pie īpašuma, jo īpašuma stāvoklis apdraudējis veikala darbinieku un

apmeklētāju dzīvību un veselību, par ko informēta arī prasītāja, īpašuma nožogošana nepieciešama arī, lai

novērstu īpašuma stāvokļa pasliktināšanos.

Kaut arī atbildētāja uzstādīja žogu, tā nekad nav likusi šķēršļus prasītājai izvest veikala telpās atrodošās

preces, darbinieku lietas un citu mantu. Atbildētājas rīcībā, neatbrīvojot telpas, saskatāma ļaunprātība.

Saskaņā ar Civillikuma 2174.pantu nekustamā īpašuma ieguvējs ir tiesīgs izbeigt nomas līgumu, ja tas nav

ierakstīts zemesgrāmatā. Konkrētais nomas līgums nav ierakstīts zemesgrāmatā. Tā kā atbildētāja

nevēlējās turpināt nomas attiecības, prasītājai nekad nav izrakstīti rēķini par nomu un komunālajiem

pakalpojumiem. Prasītājas veiktie maksājumi nav veikti atbilstoši noteiktajam nomas maksas lielumam, kā

arī nomas līgumā noteiktajā termiņā. Par /Datums R/ prasītāja joprojām nav samaksājusi. Tādējādi ir

nepamatots prasītājas apgalvojums, ka tā turpināja pildīt nomas līgumu. Prasītājas veikto maksājumu

pieņemšana nav pietiekama, lai konstatētu atbildētājas gribu turpināt nomas attiecības. Turklāt /Datums S/

atbildētāja informējusi prasītāju, ka atlīdzības pieņemšana par telpu lietošanu nav vērtējama kā piekrišana

nomas attiecību turpināšanai. Arī turpmākajās vēstulēs atbildētāja pieprasījusi prasītājai atbrīvot telpas.

Saskaņā ar nomas līguma 6.10.punktu /Organizācija B/ ir tiesīga izbeigt to bez iemesla, paziņojot par to

prasītājai trīs mēnešus iepriekš, bet ne ātrāk kā sākot ar /Datums T/. Atbildētāja nevēlas turpināt nomas

attiecības ar prasītāju. /Datums M/ paziņojums un citas darbības nepārprotami apliecināja atbildētājas

gribu izbeigt nomas līgumu. Pat ja atbildētāja nebūtu uzteikusi nomas līgumu saskaņā ar Civillikuma

2174.pantu, nomas līgums uz 6.10.punkta pamata izbeidzams vēlākais ar /Datums T/.

Rakstveida paskaidrojumā par prasību (l.l.136) trešā persona /Organizācija D/ norāda, ka prasību uzskata

par nepamatotu.

Nomas līguma 8.10.punktā puses vienojušās, ka nomnieks ir tiesīgs reģistrēt līgumu zemesgrāmatā, ja pret

to neiebilst hipotekārais kreditors /Organizācija E/, un ka pēc atļaujas saņemšanas iznomātājs parakstīs

visus dokumentus nomas līguma reģistrēšanai zemesgrāmatā. Prasītāja vairākkārt vērsusies bankā, lai

saņemtu bankas piekrišanu nomas līguma reģistrēšanai zemesgrāmatā, tomēr banka šādu piekrišanu nav

devusi. Neskatoties uz apstākļiem, prasītāja izlēmusi izveidot iznomātajās telpās veikalu.

Sarunas ar atbildētāju par nekustamā īpašuma pārdošanu ilgušas vairākus mēnešus, tostarp ņemot vērā, ka

pirkuma darījumam bijis nepieciešams saņemt /Organizācija E/ piekrišanu. Šajā laika posmā prasītājas

valdes priekšsēdētājs /Persona D/ vairākkārt pārrunājis īpašuma pārdošanas jautājumu, piedāvāts arī

prasītājai pirkt īpašumu, tomēr tā uz piedāvātajiem noteikumiem nevēlējās pirkt īpašumu. Sarunās

/Persona D/ skaidri pauda, ka zina, ar ko /Organizācija B/ nodarbojas un ka īpašumu pērk, lai atvērtu savu

veikalu. /Persona D/ sarunās pat paudis viedokli, ka saprot situāciju, bet lai /Organizācija B/ iet uz tiesu un

gadiem tiesājas par izlikšanu no telpām, bet /Organizācija A/ turpinās veikala /Organizācija F/ darbību.

Ar Valkas rajona tiesas /Datums B/ spriedumu prasība noraidīta; no /Organizācija A/ par labu

/Organizācija B/ piedzīti ar lietas vešanu saistītie izdevumi 1548,80 EUR; no /Organizācija A/ par labu

valstij piedzīti ar lietas izskatīšanu saistītie izdevumi 0,80 EUR; noraidīts /Organizācija B/ lūgums daļā par

ar lietas vešanu saistīto izdevumu piedziņu 123,80 EUR.

Tiesa, atsaucoties uz Civillikuma 2174.pantu, norādījusi, ka atbilstoši minētajai tiesību normai, ierakstot

nomas līgumu zemesgrāmatā, nomnieks nodrošina sevi gadījumam, ja nekustamais īpašums tiktu

atsavināts, mainītos īpašnieks. Vienlaikus šāds ieraksts var būt noderīgs arī iznomātājam - ja, mainoties

īpašniekam, jaunais īpašnieks uzteiktu nomniekam līgumu, tad pēdējais varētu prasīt no agrākā iznomātāja

zaudējuma atlīdzību.

Tā kā prasītājas nomas tiesība zemesgrāmatā nav reģistrēta (nomas līgums nav ieguvis lietu tiesības

raksturu), nomnieka lietu tiesība nebauda to aizsardzību, kādu dod ieraksts zemesgrāmatā. Saduroties

nekustamā īpašuma īpašnieka īpašuma tiesībai ar saistību tiesībām, priekšroka dodama lietu tiesībām.

Atsaucoties uz Civillikuma 1521.pantu, norādīts, ka tiesība, kas izriet no kāda līguma, trešajai personai

kļūst patstāvīga un neatkarīga no tā gribas, kam apsolījums dots, tikai tad, kad viņa pati pievienojas

līgumam. Lietā gūti pierādījumi, ka atbildētāja nomas līgumam nav pievienojusies, uzsakot nomas līgumu

un lūdzot atbrīvot telpas.

No Civillikuma 2174.panta neizriet, ka, nekavējoties nepārtraucot nomas līgumu, bet kādu laiku turpinot

nomas attiecības, ēkas jaunais īpašnieks līgumu atzinis par saistošu un atteicies no tiesībām līgumu

izbeigt.

Tiesa uzskatījusi par nepamatotu prasītājas uzskatu, ka, neiebilstot pret nomas maksas ieskaitīšanu

atbildētājas kontā ar norādi, ka tā ir nomas maksa, pēc īpašuma tiesību iegūšanas jaunajam ieguvējam ir

saistošs iepriekšējais nomas līgums ar prasītāju, ka tas, pieņemot nomas maksu, pēc būtības ir vēlējies

atstāt līgumu spēkā, norādot, ka tiesai nav pamata neticēt, ka atbildētāja, iegādājoties īpašumu, mutiski

brīdinājusi prasītāju, ka nomas līgums netiks turpināts, ka prasītāja zinājusi, ka atbildētāja vēlas ierīkot

telpās veikalu.

Tiesa nav konstatējusi apstākļus, no kuriem varētu secināt par atbildētājas piekrišanu nomas līguma

turpināšanai.

No Civillikuma tieši neizriet neviens termiņš, cik ilgā laikā nekustamā īpašuma jaunajam īpašniekam

jāpiekrīt saistību tiesības turpināšanai. Arī Civillikuma 2174.pants tiesības uzteikt zemesgrāmatā

neierakstītu nomas līgumu ar noteiktu termiņu neaprobežo.

Nav pierādīts apstāklis, ka prasītāja būtu noslēgusi jebkādu līgumu ar atbildētāju. Arī prasītājas un trešās

personas noslēgtajā nedzīvojamo telpu nomas līgumā Nr.1/2010-01 nav nekas minēts par situāciju, ja

mainītos līguma darbības laikā ēkas īpašnieks. Līguma 6.10.punktā norādīts, ka iznomātājs ir tiesīgs

pārtraukt līgumu ar vienpusēju paziņojumu bez iemesla, par to paziņojot nomniekam trīs mēnešus

iepriekš, bet ne ātrāk kā sākot ar /Datums T/. No iepriekš minētā tiesa secinājusi, ka prasītājai, sākot ar

/Datums T/, jebkurā brīdī varēja tikt uzteikts nomas līgums, neskatoties uz to, ka nomainījies ēkas

īpašnieks. Tāpat tiesa secinājusi, ka atbildētāja nav traucējusi prasītājai lietot telpas līdz iepriekš noslēgtā

nomas līguma uzteikšanai, jo nomas līgums ar atbildētāju netika noslēgts. Tādējādi tiesa atzinusi, ka nav

pamata uzskatīt, ka atbildētājai, kā ēkas jaunajai īpašniecei, būtu zudušas tiesības uzteikt /Datums D/ starp

trešo personu un prasītāju noslēgto nedzīvojamo telpu nomas līgumu Nr.1/2010-01 pēc īpašuma iegūšanas

un reģistrēšanas zemesgrāmatā.

Valkas rajona tiesas spriedumu pārsūdzējusi prasītāja, lūdzot atcelt spriedumu un prasību apmierināt, kā

arī piedzīt no atbildētājas par labu prasītājai tiesāšanās izdevumus.

Apelācijas sūdzībā (l.l.176-177) norādīts, ka tiesa spriedumā nepareizi piemērojusi Civillikuma

2174.pantu. Prasītājas maksāto nomas maksu jau pēc īpašuma pārdošanas ir pieņēmusi atbildētāja –

ieguvēja minētās normas izpratnē. Tātad atbildētāja atzīst, ka ir iestājusies trešās personas vietā nomas

attiecībās ar prasītāju, ir kļuvusi par iznomātāju. Turklāt atbildētāja tikai vairāk kā trīs mēnešus pēc

īpašuma tiesību iegūšanas un nomas maksas maksājumu pieņemšanas izteikusi vēlmi izbeigt nomas

līgumu.

Atbildētāja, draudot ar nomnieka patvarīgu izlikšanu bez tiesas sprieduma un pat prasības celšanas tiesā,

pārkāpusi Civillikuma 1732.pantu, kas liedz savas tiesības aizsargāt patvaļīgi un vardarbīgi. Tiesa

spriedumā nav vērtējusi faktu, ka ja jau atbildētāja gribētu pilnībā izlietot Civillikuma 2174.pantā

paredzētās tiesības, tad tai būtu jāceļ prasība tiesā, nevis, ilgstoši klusējot, jāpieņem nomas maksa un tad

pēkšņi, veicot iespējamu patvarību, liedzot prasītājai lietot nomātās telpas.

Tiesa nav vērtējusi Civillikuma 2174.panta piemērošanas noteikumus, jo šīs normas jēga ir saistāma ar

zemesgrāmatu publiskās ticamības principu - aizsargāt ieguvēju attiecībās pret atsavinātāju gadījumā, ja

atsavinātājs neinformē ieguvēju par īres un nomas līgumiem, kuri nav ierakstīti zemesgrāmatās. Šajā

gadījumā pats ieguvējs atzīst un norāda, ka, iegādājoties nekustamo īpašumu, tam bija zināms par

pastāvošajām nomas attiecībām. Vēl jo vairāk - atbildētāja iegādājās nekustamo īpašumu tieši tādēļ, ka

nomnieks tajā bija attīstījis vietējā tirgū plaši zināmu un atpazīstamu mazumtirdzniecības (sfēra, kurā

komercdarbību veic arī atbildētāja) vietu.

Tiesa spriedumā nav ievērojusi Civillikuma 1587.pantu; šī norma ir jāievēro atbildētājai, kura jau ir

pieņēmusi nomas maksu un līguma izpildījumu no prasītājas puses, līdz ar to nevar atsaukties uz

Civillikuma 2174.pantu, jo saskaņā ar 2175.pantu pēc būtības ir paudusi vēlmi atstāt līgumu spēkā. Pat, ja

rodas strīds, vai atbildētāja saskaņā ar Civillikuma 2175.pantu vēlējusies un paudusi vēlmi atstāt līgumu

spēkā, piemērojams Civillikuma 1507., 1508., 1509., 1.pants, kā rezultātā secināms, ka līgums ir saistošs

atbildētājai, jo tā ar savām darbībām pēc būtības ir vēlējusies atstāt līgumu spēkā.

Tiesa ir pārkāpusi Civilprocesa likuma 97.panta noteikumus, neņemot vērā un neizvērtējot pušu iesniegtos

pierādījumus. Atbildētāja Civilprocesa likumā noteiktajā kārtībā nav apstrīdējusi faktus, ka tā nav pildījusi

pušu noslēgtā līguma pienākumus, ka prasītāja visus līguma pienākumus izpildījusi.

Prasītāja iesniegusi pierādījumus, ka pēc strīdus īpašuma pārdošanas veikusi visu nomas maksas

maksājumu samaksu, turpretim atbildētāja savus apgalvojumus par nomas maksas nesaņemšanu nav

pierādījusi. Tā kā prasītāja no atbildētājas nav saņēmusi nevienu rēķinu, atbildētājas aprēķini par

nesamaksāto nomas maksu nav pamatoti.

Tāpat prasītāja pierādījusi, ka centusies vairākas reizes informēt atbildētāju par nomas līguma turpināšanu

un to, ka tā nav tiesīga traucēt iznomāto telpu lietošanu; ka pēc pēdējās saziņas /Datums U/ vēl aptuveni

pusgadu atbildētāja turpinājusi klusējot pieņemt nomas maksu. Savukārt atbildētāja nav pierādījusi

prasītājas iespējamos nomas līguma pārkāpumus.

Tiesas sēdē prasītājas /Organizācija A/ pārstāvis zvērināts advokāts /Persona B/ apelācijas sūdzību un

prasību uzturēja uz tajās minētajiem argumentiem un apsvērumiem, papildus paskaidroja, ka nomas maksa

ir apliekama ar PVN, kas nozīmē, ka nav iespējams citāds maksājumu traktējums. Nomnieks turpina pildīt

nomas līgumu godprātīgi. Turpretim atbildētājs nevērsās tiesā, bet patvaļīgi slēdza pieeju telpām, neļaujot

tās lietot nomniekam. Ir bijis periods, kad telpām bijuši divi īpašnieki, kamdēļ nav saprotams, no kura

brīža nomas līgums neattiecas uz jauno ieguvēju. Civillikuma 2174.panta nosacījums paredzēts

gadījumiem, kad ieguvējam nekas nav zināms par nomas attiecībām. Šajā gadījumā pircējs zināja, ka

telpās izvietots veikals. Zemesgrāmatā nomas līgums nav ticis ierakstīts, jo ēka bija ieķīlāta, bet banka

nedeva piekrišanu nomas līguma ierakstīšanai. Pirmā vēstule no atbildētājas saņemta /Datums V/. Telpas

prasītāja netraucēti lietojusi līdz /Datums W/.

Atbildētājas /Organizācija B/ pārstāvis zvērināts advokāts /Persona C/ apelācijas sūdzību un prasību

neatzina, paskaidroja, ka nekustamo īpašumu varēja iegādāties arī prasītāja, kura izvēlējās to nedarīt.

Prasītāja tika brīdināta, ka telpas iegādāsies atbildētāja, kura tās izmantos sava veikala vajadzībām.

Divarpus mēnešu termiņš, kādā jaunais īpašnieks uzteica nomas līgumu, nav uzskatāms par nesamērīgu

termiņa pārkāpumu, jo likums vispār nenosaka termiņu, kādā jaunais īpašnieks var izmantot Civillikuma

2174.pantā paredzētās tiesības. Atbildētāja ne reizi neizrakstīja rēķinu par nomas maksājumiem. Patiesībai

neatbilst apgalvojumi, ka nomas maksa maksāta pilnā apmērā, katru mēnesi maksājumi bijuši dažādi.

Tiesas kolēģija uzskata, ka lieta izskatāma trešās personas /Organizācija D/ pārstāvja prombūtnē, jo

trešajai personai par tiesas sēdi paziņots Civilprocesa likuma 56.pantā noteiktā kārtībā, kā arī tiesa

nekonstatē Civilprocesa likuma 209., 210.pantā minētos pamatus lietas izskatīšanas atlikšanai.

Motīvu daļa

Tiesa, uzklausījusi lietas dalībnieku paskaidroto, iepazinusies ar lietas materiāliem, izvērtējusi

pierādījumus lietā, uzskata, ka prasība nav pamatota un ir noraidāma.

Civilprocesa likuma 432.pants noteic, ka gadījumā, ja apelācijas instances tiesa atzīst, ka pirmās instances

tiesas spriedumā ietvertais pamatojums ir pareizs un pilnībā pietiekams, tā sprieduma motīvu daļā var

norādīt, ka pievienojas zemākās instances tiesas sprieduma motivācijai.

Tiesa atzīst pirmās instances tiesas spriedumu un tajā ietverto motivāciju par pareizu, atzīstot, ka

apelācijas sūdzībā minētie argumenti nav pamats atšķirīga sprieduma taisīšanai.

Tiesa konstatē, ka /Datums D/ /Organizācija G/ kā iznomātāja un /Organizācija C/ kā nomniece noslēgusi

nedzīvojamo telpu nomas līgumu Nr.1/2010-01 (l.l.11-16). Iznomātāja iznomājusi tai piederošajā

nekustamajā īpašumā, kas atrodas /Adrese A/, pirmajā stāvā esošās telpas ar kopējo platību 246 m2. Telpas

paredzētas izmantošanai mazumtirdzniecības nolūkos. Līguma 6.1. punktā norādīts, ka līgums stājas spēkā

ar /Datums N/ un ir spēkā līdz /Datums O/.

Līguma 8.10.punktā līdzēji vienojušies, ka nomnieks ir tiesīgs reģistrēt līgumu Rīgas pilsētas

zemesgrāmatā par saviem līdzekļiem, ja pret to neiebilst nekustamā objekta kreditors /Organizācija H/.

Rīgas pilsētas Vidzemes priekšpilsētas tiesas zemesgrāmatu nodaļas Rīgas pilsētas zemesgrāmatas

nodalījumā Nr.10558 ierakstīts nekustamais īpašums /Adrese C/, kadastra Nr. /Adrese D/, sastāvošs no 2

stāvu veikala ēkas ar pagrabu. /Datums X/ kā nekustamā īpašuma īpašniece zemesgrāmatā reģistrēta

/Organizācija G/, bet, pamatojoties uz /Datums Y/ un /Datums F/ pirkuma līgumiem, /Datums Z/ kā 1/2

domājamās daļas īpašniece, bet /Datums AA/ kā visa nekustamā īpašuma īpašniece reģistrēta

/Organizācija I/.

Zemesgrāmatā /Datums D/ noslēgtais nomas līgums nav ierakstīts.

Likums nepārprotami noteic, ka gadījumā, ja nomas līgums nav ierakstīts zemesgrāmatā, jaunajam

īpašniekam tas nav saistošs un jaunais īpašnieks to var uzteikt. Zemesgrāmatā neierakstīta nomas līguma

turpināšanās, līguma saistošais spēks attiecībā pret ieguvēju pilnībā atkarīgs no jaunā īpašnieka gribas

turpināt vai izbeigt nomas līgumu. Tiesas ieskatā nav pamata apmierināt prasību un pretēji likumā skaidri

norādītajam un pretēji atbildētājas jeb jaunās īpašnieces skaidri paustajai gribai atzīt, ka ieguvējam tomēr

ir saistošs zemesgrāmatā neierakstīts nomas līgums.

Civillikuma 2126.pants noteic, ka, ierakstot nomas līgumu zemes grāmatās, nomnieks iegūst lietu tiesību,

kas ir spēkā pret trešām personām.

Komentāros pie panta (Latvijas Republikas Civillikuma komentāri. Saistību tiesības, sagatavojis autoru

kolektīvs prof. /Persona E/ vispārīgā zinātniskā redakcijā, Rīga, /Datums AB/, 477.lpp) norādīts, ka,

ierakstot līgumu zemesgrāmatā, nomnieks nodrošina sevi gadījumam, ja līguma priekšmets tiktu atsavināts

(2174.p.).

Civillikuma 2174.pants noteic, ka gadījumā, kad iznomātājs nomas priekšmetu atsavina, ieguvējam

jāievēro nomas līgums tikai tad, ja tas ierakstīts zemes grāmatās (2126.p.). Ja ieguvējs uzteic līgumu, kas

nav ierakstīts zemes grāmatās, tad iznomātājam jāatlīdzina nomniekam visi zaudējumi, kādi viņam

nodarīti ar līguma priekšlaicīgu izbeigšanu; ieguvējam tādā gadījumā jādod nomniekam piemērots laiks

nomas priekšmeta atdošanai.

Komentāros pie panta (Latvijas Republikas Civillikuma komentāri. Saistību tiesības, sagatavojis autoru

kolektīvs prof. /Persona E/ vispārīgā zinātniskā redakcijā, Rīga, /Datums AB/, 498.lpp), atsaucoties uz

/Persona F/ /Datums AC/ izdoto lekciju konspektu Civiltiesības, norādīts, ka, saduroties īpašuma tiesībām

ar saistību tiesībām, priekšroka dodama lietu tiesībām, ka pēc Civillikuma līguma spēkā esamība ir saistīta

ar ierakstīšanu zemesgrāmatā. Līgumu, kas nav nostiprināts zemesgrāmatā, var uzteikt.

Arī judikatūrā atzīts, ka nekustamā īpašuma ieguvēju nesaista nomas līgums, kurš nav ierakstīts

zemesgrāmatās, ka informēšana par nomas līgumu pirkuma līgumā pat situācijā, kad pats nekustamais

īpašums nav ierakstīts zemesgrāmatā, nepadara nomas līgumu par juridiski saistošu ieguvējam, kurš to var

uzteikt, ka ar nostiprināšanu panāk to, ka zemesgrāmatā ierakstītā saistība iegūst spēku pret trešajām

personām, kas citādi saistību tiesībām pietrūkst. (Augstākās tiesas Senāta /Datums AD/ spriedums lietā

SKC-28, Augstākās tiesas Senāta /Datums AE/ spriedumā lietā SKC- 232/2010).

Tiesa uzskata, ka nomas līgums nav spēkā no tā uzteikšanas brīža, kamdēļ nomas tiesiskās attiecības no šī

brīža nevar būt saistošas īpašuma ieguvējai.

Tiesa nepiekrīt prasītājas viedoklim, ka nomas līgumu ar konkludentām darbībām ir pārņēmusi jaunā

īpašniece - atbildētāja, ko tā esot nepārprotami atkārtoti un vairākkārtīgi paziņojusi. Prasītāja nav

pierādījusi šo apgalvojumu. Prasītāja nav pierādījusi atbildētājas skaidri paustu gribu turpināt bijušā

īpašnieka nomas tiesiskās attiecības ar /Organizācija C/. Lietā neatrodas kādi atbildētājas paziņojumi par

nekustamā īpašuma nomas līguma pārņemšanu. Tiesā nav iesniegti pierādījumi tam, ka /Organizācija I/

būtu izteikusi gribu un panākusi vienošanos ar prasītāju par nomas attiecību turpināšanu.

Tieši pretēji, tiesa konstatē vairākkārtējus paziņojumus, adresētus prasītājai, kuros /Organizācija I/

nepārprotami lūgusi atbrīvot aizņemtās veikala telpas, kuros atbilstoši Civillikuma 2126. un 2174.pantā

paredzētajam uzteikusi nomas līgumu. Tā /Datums M/ paziņojumā atbildētāja norādījusi, ka uzsaka

/Datums AF/ nedzīvojamo telpu nomas līgumu, lūdzot līdz /Datums H/ atbrīvot telpas /Adrese C/ (l.l.18).

Tiesas ieskatā šis uzteikums nav pārprotams. /Datums S/ atbildētāja atkārtoti nosūtījusi nomas līguma

uzteikumu prasītājai, atkārtoti lūdzot telpas atbrīvot līdz /Datums H/. /Datums AG/ atbildētāja vēlreiz

lūgusi /Organizācija C/ atbrīvot telpas un samaksāt par telpu lietošanu (l.l.98). Neraugoties uz iepriekš

nosūtītajiem paziņojumiem, tā kā prasītāja turpinājusi lietot telpas, /Organizācija I/ /Datums K/ (l.l.27)

kārtējo reizi pieprasījusi /Organizācija C/ nekavējoši atbrīvot telpas, bet ne vēlāk kā līdz /Datums AH/.

Līdz ar to pretēji prasītājas norādītajam tiesa nevar konstatēt, ka nekustamā īpašuma jaunā īpašniece būtu

paziņojusi prasītājai, ka tā pārņem nomas līgumu, tieši pretēji, īpašniece konsekventi uzturējusi savu

sākotnēji pausto nomas līguma uzteikumu, pagarinot termiņu, līdz kuram atbildētājai jāatbrīvo veikala

telpas.

Tiesa arī nekonstatē kādas citas prasītājas norādītas darbības, kas ļautu atzīt, ka atbildētāja pārņēmusi ar

iepriekšējo īpašnieku noslēgto nomas līgumu.

Tiesas ieskatā uzteikuma nosūtīšana /Datums G/, ievērojot, ka nekustamais īpašums iegādāts /Datums E/

un /Datums AI/ un zemesgrāmatā reģistrēts /Datums Z/ un /Datums AA/, tātad pēc apmēram divarpus

mēnešiem, nerada nomas tiesiskās attiecības starp jauno īpašnieku un telpu lietotāju. Turklāt, kā atbildes

vēstulē uz uzteikumu norādījusi pati prasītāja, atbildētāja līdz uzteikuma nosūtīšanai nav iesaistījusies

prasītājas ierosinātajās sarunās par nomas tiesisko attiecību turpināšanu (l.l.20), tātad nav devusi pamatu

uzskatīt, ka nomas tiesiskās attiecības turpināsies.

Tiesā nav iesniegti pierādījumi, kas apliecinātu /Organizācija I/ nodomu iegādāties nekustamo īpašumu,

saglabājot iepriekšējā īpašnieka noslēgto nomas līgumu. Nav pierādījumu, ka šādu saistību būtu pielīgusi

atbildētāja, nopērkot nekustamo īpašumu no /Organizācija G/.

Nav apšaubāma uzņēmuma, kurš nodarbojas ar tirdzniecību, /Organizācija I/ vēlme nopirkt nekustamo

īpašumu - veikala telpas, lai tās izmantotu savas uzņēmējdarbības paplašināšanai, attīstīšanai, turpināšanai

- tirdzniecībai, nevis sev neraksturīgas uzņēmējdarbības veikšanai - sev piederošu veikala telpu

iznomāšanai citai personai piederoša veikala darbībai, tātad faktiski iznomāšanai konkurentam.

Prasītāja norādījusi, ka atbildētāja pieņēmusi nomas maksu, tādējādi atzīstot nomas attiecību pastāvēšanu.

Tiesas ieskatā šis arguments nepierāda atbildētājas vēlmi turpināt nomas tiesiskās attiecības ar prasītāju.

Nav strīda par to, ka telpu jaunā īpašniece pretēji iznomātājai /Organizācija G/ nekad nav izrakstījusi un

piestādījusi rēķinus /Organizācija C/, pieprasot maksāt nomas maksu par iznomātu telpu lietošanu. Nav

strīda arī par to, ka, labprātīgi neatbrīvojot atbildētājai piederošās telpas, kuru turpmāka lietošana ir

uzteikta, prasītāja tās netraucēti lietojusi, izmantojusi savai uzņēmējdarbībai līdz pat /Datums AJ/. Tiesas

ieskatā labprātīga samaksa par citas personas lietas lietošanu, un samaksas pieņemšana, ņemot vērā, ka

pats īpašnieks sev piederošo lietu nevar izmantot, ir tikai saprātīga un taisnīga rīcība, kas pati par sevi

nerada nomas tiesiskās attiecības starp īpašnieku un īpašuma labumu izlietotāju. Tiesas ieskatā nav

apšaubāmas īpašnieka tiesības saņemt samaksu par viņam piederošas lietas lietošanu.

Tā kā nomas līgums ir uzteikts Civillikuma 2174.pantā paredzētajā kārtībā, bet celtajā prasībā nav

izskatāms strīds par nekustamā īpašuma lietošanas atlīdzības, kas maksājama īpašniekam, apmēru vai kādu

zaudējumu apmēru, nav nozīmes prasītājas apgalvojumiem, ka tā maksājusi nomas maksu un komunālo

pakalpojumu rēķinus pilnā apmērā, tāpat nav nozīmes atbildētājas iebildumiem, ka maksājumi, kurus tās

kontā ieskaitījusi prasītāja, neatbilda nomas līgumā noteiktajam apmēram.

Nav nozīmes prasītājas norādei, ka atbildētāja savas tiesības pretēji Civillikuma 1732.panta nosacījumiem

nav aizsargājusi tiesiskā ceļā, ceļot prasību tiesā, bet gan draudot ar patvaļīgu nomnieka izlikšanu.

Izskatāmās lietas ietvaros tiesa nekonstatē minēto draudu izteikšanu prasītājai, bet konstatē, ka atbilstoši

Civillikuma 2174.panta nosacījumiem, atbildētāja nepārprotami likumā noteiktā kārtībā uzteikusi nomas

līgumu. Turklāt veids, kādā puses risinājušas konfliktu, kas radies atbildētājai nevēloties iznomāt telpas

cita veikala darbībai un prasītājai nevēloties atbrīvot jau cita veikala īpašniekam piederošas telpas,

nepierāda /Organizācija I/ esošu un prasītājai paustu gribu turpināt nomas tiesiskās attiecības, lietā

noskaidrotie apstākļi liecina par pretēju atbildētājas gribu, kas līdz ar to nerada nomas līguma saistošo

spēku jaunajai īpašniecei.

Tiesai nav pamata piemērot Civillikuma 1507., 1508., 1509.panta normas, tulkojot starp pusēm noslēgtu

darījumu, jo tiesa nekonstatē starp /Organizācija C/ un /Organizācija I/ noslēgtu darījumu - nomas līgumu,

bet gan konstatē, ka starp /Organizācija C/ un /Organizācija G/ noslēgtais nomas līgums nebija ierakstīts

zemesgrāmatā, kamdēļ, iegādājoties /Organizācija G/ piederējušo un prasītājai iznomāto nekustamo

īpašumu, atbildētāja atbilstoši Civillikumā paredzētajai kārtībai starp citām pusēm noslēgto nomas līgumu,

kurš tai nebija saistošs, uzteikusi.

Prasība ir noraidāma, jo zemesgrāmatā neierakstīto nomas līgumu jaunā īpašniece ir uzteikusi, kamdēļ

šāds nomas līgums nav saistošs nekustamā īpašuma ieguvējai /Organizācija I/.

Civilprocesa likuma 42.panta otrā daļa noteic, ka gadījumā, ja prasību noraida, tiesas izdevumi, kas nav

samaksāti iepriekš, piespriežami no prasītāja valsts ienākumos. Tā kā prasība ir noraidīta pilnībā, ar lietas

izskatīšanu saistītie izdevumi apelācijas instancē 21,12 EUR apmērā valsts labā piedzenami no prasītājas.

Tiesa konstatē, ka tiesvedības gaitā atbildētāja apmaksājusi advokāta palīdzību 1548,80 EUR apmērā

(rēķini un maksājuma apliecinājumi l.l.153-156). Ar lietas vešanu saistīto izdevumu advokāta palīdzības

samaksai atlīdzināšanas apmēru noteic Civilprocesa likuma 44.pants. Panta trešā daļa noteic, ka ar lietas

vešanu saistītos izdevumus piespriež no prasītāja par labu atbildētājam, ja prasību noraida. Tā kā prasība ir

noraidīta pilnībā, atbildētājas samaksātā summa advokātu palīdzības samaksai nepārsniedz likumā

noteikto maksimālo apmēru, tā pilnā apmērā jeb faktiski samaksātā apmērā piedzenama no prasītājas

atbildētājas labā.

Vadoties pēc Civilprocesa likuma 189.-192., 432., 434.panta, tiesa

N O S P R I E D A:

pilnīgi noraidīt /Organizācija C/ prasību pret /Organizācija I/ par telpu nekustamajā īpašumā /Adrese A/

nomas tiesisko attiecību atzīšanu.

Piedzīt no /Organizācija C/, reģistrācijas Nr. /Organizācija J/, par labu /Organizācija I/, reģistrācijas Nr.

/Organizācija K/, izdevumus advokāta palīdzības samaksai 1548,80 EUR (viens tūkstotis pieci simti

četrdesmit astoņi eiro 80 centi).

Piedzīt no /Organizācija C/, reģistrācijas Nr. /Organizācija J/, par labu valstij ar lietas izskatīšanu saistītos

izdevumus 21,12 EUR (divdesmit viens eiro 12 centi).

Noteikt sprieduma labprātīgai izpildei 10 dienu termiņu no sprieduma spēkā stāšanās dienas.

Spriedumu var pārsūdzēt kasācijas kārtībā Latvijas Republikas Augstākās tiesas Civillietu departamentā

Civilprocesa likuma 451., 452.pantā minētajos gadījumos, iesniedzot kasācijas sūdzību Vidzemes

apgabaltiesā 30 dienu laikā no pilna sprieduma sastādīšanas datuma - /Datums AK/.

Tiesas sēdes priekšsēdētāja tiesnese Z.CERA

Tiesnesis A.BUKAVS

Tiesnesis D.LAZDIŅŠ