Court dismisses tenant's expert appointment request due to lack of legal basis and denies procedural fees to the losing party.

Rép. n° 2182/26

L-CIREF-3/26

O R D O N N A N C E

rendue le quatre juin deux mille vingt-six en matière de référé bail par Anne-Marie

WOLFF, juge de paix directeur à Luxembourg, assistée de la greffière Natascha

CASULLI,

dans la cause

entre :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse au principal

partie défenderesse sur reconvention

comparaissant par Maître Lila CESMEDAR, avocat, en remplacement de Maître Felix

GREMLING, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

et

la société à responsabilité limitée de droit luxembourgeois SOCIETE1.) SARL, ayant

établi son siège social et ses locaux à L-ADRESSE2.), immatriculée au Registre de

Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par

son administrateur actuellement en fonctions,

partie défenderesse au principal

partie demanderesse par reconvention

comparaissant par Maître Florent JEANMOYE, avocat à la Cour, en remplacement de

Maître Jean FALTZ, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg.

____________________________________________________

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée à la présente minute – déposée au greffe de

la Justice de Paix de et à Luxembourg en date du 3 mars 2026.

Sur convocations émanant du greffe, les parties furent convoquées à l’audience publique

du 26 mars 2026 à 15.00 heures, salle JP.1.19.

Après une remise à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à l’audience

publique du 7 mai 2026. Lors de cette audience, Maître Lila CESMEDARE, en

remplacement de Maître Felix GREMLING et Maître Florent JEANMOYE, en

remplacement de Maître Jean FALTZ, furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé a été fixé,

l ’ o r d o n n a n c e

q u i

s u i t :

Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 3 mars

2026, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) devant le Tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de référé

civil pour voir « nommer un expert judiciaire avec la mission de concilier les parties si

faire se peut, sinon dans un rapport écrit, détaillé et motivé :

-

de dresser un constat détaillé des dégradations des lieux sis à L- ADRESSE3.),

-

de déterminer les causes et origines des dégradations constatées,

-

de déterminer les travaux aptes à remédier définitivement aux dégradations

constatées,

-

de chiffrer le coût desdits travaux, et

-

d’évaluer la durée des travaux et l’éventuelle perte de jouissance en découlant

-

et voir autoriser l’expert à s’entourer de tout renseignement utile et à entendre toute

personne ».

PERSONNE1.) sollicite en outre une indemnité de procédure de 2.500 euros au vœu de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile, la condamnation de la partie adverse

aux frais et dépens de l’instance et à voir ordonner l’exécution provisoire de l’ordonnance

à intervenir.

À l’appui de son acte introductif d’instance, PERSONNE1.) fit exposer par son

mandataire avoir conclu avec la société requise un contrat de bail commercial en date du

12 mars 2022 relatif à son local sis à L- ADRESSE3.), pour une durée initiale de deux

années avec tacite reconduction d’année en année et la permission d’y exploiter l’activité

de gardiennage de chiens.

Le contrat aurait été résilié à l’initiative du bailleur suivant courrier du 25 septembre 2024,

avec effet au 31 mars 2025, finalement reporté au 30 septembre 2025. Les clés auraient

été retournées au bailleur en date du 6 octobre 2025.

Or, par suite au départ du locataire auraient été constatés de nombreux dégâts et

dégradations de lieux, notamment des radiateurs rouillés (par l’urine des chiens), des murs

encrassés à hauteur de chien, de la moisissure dans les murs, notamment de la buanderie

etc. Toute remise en location après la sortie du locataire aurait été impossible.

La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) aurait réagi aux demandes en réparation

des dégâts locatifs en prétendant que les lieux auraient déjà été en mauvais état à l’entrée

et que les sols auraient dû être refaits, allant jusqu’à mettre en cause les détériorations

mentionnées au motif qu’aucun état des lieux de sortie n’aurait été réalisé. Un important

dégât des eaux serait notamment mentionné qui serait, suivant le locataire, à l’origine des

moisissures.

Aux fins de clarifier la situation, PERSONNE1.) aurait proposé par le biais de son

mandataire à l’avocat adverse une expertise amiable aux fins de faire constater

l’importance des dégâts locatifs et partant le coût de la remise en état, ce qui aurait été

refusé par la partie adverse.

En attendant, le requérant fit état d’une perte financière mensuelle de 2.700 euros et de

l’impossibilité de relouer le local dans le proche futur. Il refuserait dès lors de remettre la

caution à son locataire dans l’attente de résoudre le présent litige.

La demande est introduite, suivant la partie demanderesse, conformément à l’article 3 3°

du nouveau code de procédure civile, précisant expressément que le juge de Paix est

compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs par rapport à

l’existence et l’exécution des baux d’immeubles.

Elle serait encore basée sur l’article 350 du nouveau code de procédure civile suivant

lequel toutes les mesures d’instructions légalement admissibles pourraient être ordonnées

à la demande de tout intéressé sur requête s’il existe un motif légitime de conserver ou

d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

Tel serait le cas en l’espèce et les conditions d’application dudit article seraient toutes

réunies pour justifier un référé préventif ou probatoire. La particularité de cet article serait

qu’aucune urgence ne serait nécessaire et les contestations sérieuses ne sauraient y faire

obstacle.

Lors des débats à l’audience du 7 mai 2026, le mandataire du requérant reprit l’ensemble

des développements résultant de sa requête et, sur question du Tribunal, estima que le

juge de Paix serait régulièrement saisi sur base de l’article 350 du prédit code. Il estima

que l’article 3 3° préqualifié serait déterminant pour la compétence.

Le mandataire de la société requise invoqua d’abord la question sur la recevabilité

rationae valoris de la demande alors que le juge civil aurait été saisi en référé, non le juge

du bail.

Concernant la demande au fond, il estima qu’aucune expertise ne saurait être réalisée,

alors qu’il n’existerait ni un état des lieux d’entrée, ni un état des lieux de sortie pouvant

servir de référence.

La partie requérante entendrait se baser sur des photographies dont la probité serait mise

en doute. Certains clichés dateraient d’avant la prise en location par l’actuelle partie

défenderesse et il faudrait préciser que le précédent locataire, ayant eu une activité

similaire à celle de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), aurait fait faillite.

Aucune remise en état des lieux n’aurait été faite entre le départ de celle-ci et l’entrée de

l’actuelle société défenderesse.

L’état des sols aurait été dégradé et quoique le propriétaire fasse état ne pas avoir été au

courant, il faudrait insister sur ce qu’il aurait autorisé la partie actuellement requise de les

refaire à ses propres frais.

Des attestations testimoniales seraient également versées reprenant le témoignage de

personnes ayant aidé lors de la remise en état des lieux à l’entrée de la société à

responsabilité limitée SOCIETE1.).

Les locaux auraient eu un problème d’humidité structurelle et par fortes pluies, de l’eau

serait sortie des plafonds. Il serait dès lors mis en cause que les moisissures relevées et la

rouille sur les radiateurs proviennent des chiens et non de l’humidité récurrente persistant

dans les lieux. Des enregistrements reprenant des épisodes pluvieux avec de l’eau tombant

du plafond auraient été communiqués au bailleur et les preuves s’en trouveraient sur un

stick USB fourni avec les pièces.

Désormais, il serait reconnu que le local serait resté à l’état vide, durant l’hiver, depuis la

sortie des lieux de la société requise. En conséquence, la demande formée sur base de

l’article 350 du nouveau code de procédure civile ne saurait être retenue, elle manquerait

de pertinence alors que l’état des lieux ne serait plus conforme à l’état au moment de la

sortie du locataire.

La société requise aurait tenté d’éviter les conflits en ne mettant pas en cause l’état des

lieux mais en remédiant elle-même au plus urgent, notamment l’état des sols. Le bailleur

en aurait été informé et n’aurait pas refusé la réalisation des travaux.

Il faudrait toutefois acter les infiltrations d’eau constatées et documentées qui

proviendraient bien d’un manque d’étanchéité de la toiture. Il ne saurait s’agir d’un

phénomène isolé, mais il aurait fallu y remédier ce qui n’aurait pas été fait. Entretemps,

six mois seraient passés sans que le bailleur n’ait entrepris quoique ce soit à ce sujet.

L’expertise demandée ne saurait pallier l’absence de preuve dans le chef du bailleur par

rapport à des dégâts et détériorations alléguées des lieux. La partie défenderesse

contesterait dès lors la demande. Il serait douteux que l’expert puisse relever des éléments

qui se trouvent en relation causale avec l’occupation des lieux par la société requise six

mois après qu’elle les a quittés.

En tout état de cause, la demande en expertise serait contestée à l’instar de celle en

allocation d’une indemnité de procédure.

À titre reconventionnel, la société requise réclamerait une indemnité de procédure de 500

euros au vœu de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

PERSONNE1.) fit répliquer que la finalité de la présente action serait de déterminer quels

dégâts auraient été provoqués par le locataire et devraient dès lors être réparés par lui.

Les photographies versées datant de 2021 l’auraient été aux fins de démontrer l’état des

lieux antérieur à l’occupation des locaux par la société adverse. Celle-ci se prévaudrait

d’attestations testimoniales qui ne seraient pas conformes aux textes de loi, alors que la

formule sacramentelle ferait défaut.

Les lieux auraient été acceptés en l’état et, en l’absence d’un inventaire d’entrée, ils

seraient présumés en bon état. En tout état de cause, le contrat aurait été signé et des

travaux auraient été réalisés par le nouveau locataire. Aucune demande ne serait formée

pour réclamer une quelconque restitution des montants ainsi engagés.

Seule la restitution de la garantie locative aurait été demandée et le bailleur l’aurait

refusée au regard des dégâts locatifs qui devraient toujours être déterminés, d’où l’actuelle

demande d’expertise.

L’indemnité de procédure adverse serait formellement contestée.

Le Tribunal se trouve saisi d’une demande en référé introduite par voie de requête par

devant le juge siégeant en matière civile et basée sur l’article 350 du nouveau code de

procédure civile.

La partie défenderesse soulève l’irrecevabilité rationae valoris de la demande en donnant

à considérer que le juge de paix civil ne saurait siéger que jusqu’à une valeur de litige de

15.000 euros. En l’espèce, aucune valeur du litige ne serait déterminée.

Le requérant ne réplique pas précisément à ce moyen d’irrecevabilité.

Force est de relever que le juge de paix a une compétence exclusive en matière de bail à

loyer, ceci sans limitation de valeur.

Dans la mesure où le présent litige a trait à un différend entre bailleur et locataire dans le

cadre d’un bail à loyer, il tombe manifestement dans le cadre de la compétence exclusive

de sorte que la valeur du litige n’est pas limitée.

Il s’ensuit que le moyen d’irrecevabilité soulevé est à rejeter comme non-fondé.

Il échoit de rappeler qu’aux termes de l’article 3 3° du nouveau code de procédure civile,

le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, connaît de toutes les contestations

entre bailleurs et preneurs relatives à l’existence et l’exécution des baux d’immeuble,

ainsi que les demandes en paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion de lieux

occupés sans droit, qu’elles soient ou non la suite d’une convention.

Quoique la demande ait été introduite par devant le juge civil, il n’en est pas moins qu’en

l’espèce, cet alinéa précis est visé et qu’en conséquence le juge saisi siège en matière de

bail à loyer.

Aux termes de l’article 24 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation, le juge de paix peut prendre par ordonnance toutes les mesures provisoires

et renvoie expressément aux articles 15, 16 et 17 du nouveau code de procédure civile.

En conséquence, ledit article ne renvoie pas à l’article 350 dudit code de sorte que cette

base ne saurait être invoquée en l’espèce. La demande n’étant fondée que sur cet article

et non sur une autre base légale, mentionnée subsidiairement, elle est à déclarer

irrecevable.

PERSONNE1.) conclut à l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500 euros au

vœu de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

Eu égard à l’issue de l’instance, le requérant étant la partie qui succombe, il n’y a pas lieu

d’y faire droit.

Il y a lieu de donner acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) de sa demande

reconventionnelle à se voir allouer une indemnité de procédure de 500 euros au vœu du

prédit article.

La demande est recevable pour avoir été formée suivant les formes légales.

En l’absence d’une preuve d’iniquité de laisser les frais non compris dans les dépens, elle

est à déclarer non-fondée.

Les frais et dépens de l’instance sont à mettre à charge de PERSONNE1.), partie qui

succombe.

Au vu de l’issue de l’instance, il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

P A R C E S M O T I F S :

Nous, Anne-Marie WOLFF, juge de paix directeur du Tribunal de Paix de et à

Luxembourg, siégeant comme juge des référés, statuant contradictoirement et en premier

ressort,

donne acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) de son moyen d’irrecevabilité

basé sur l’incompétence rationae valoris,

dit ce moyen non-fondé et en déboute,

dit la demande recevable en la pure forme,

la déclare irrecevable sur base de l’article 350 du nouveau code de procédure civile,

dit la demande principale en allocation d’une indemnité de procédure non-fondée,

donne acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) de sa demande

reconventionnelle en allocation d’une indemnité de procédure,

la dit recevable mais non-fondée et en déboute,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente ordonnance,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Fait à Luxembourg, le quatre juin deux mille vingt-six.

Anne-Marie WOLFF

Natascha CASULLI