Court declares sublet and personal termination void, orders eviction and sets rent for unauthorized occupation.

Répertoire No. 2059/26

L-BAIL-871/25

Audience publique du 27 mai 2026

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et d’occupation sans droit

ni titre, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

1 ) PERSONNE1.), et

2 ) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.)

parties demanderesses au principal

parties défenderesses sur reconvention

comparant par Maître Stéphanie BASTIN HUMBERT, avocate à la Cour,

demeurant à Luxembourg

e t

la société SOCIETE1.) SARL, en abrégé SOCIETE1.), établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE2.), représentée par ses gérants actuellement

en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO1.)

partie défenderesse au principal

partie demanderesse par reconvention

comparant par Maître Elisabeth KOHLL, avocate à la Cour, demeurant à

Luxembourg

i n t e r v e n t i o n

v o l o n t a i r e

d e :

1 ) PERSONNE3.), et

2 ) PERSONNE4.), les deux demeurant à L-ADRESSE3.)

parties intervenant volontairement

comparant par Maître Nicolas BANNASCH, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 29

septembre 2025. L’affaire fut enregistrée sous le numéro L-BAIL-871/25.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 27 novembre 2025.

Lors de la prédite audience, Maître Elisabeth KOHLL se présenta pour la

société R.I.S. SARL et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience

du 19 février 2026.

Suivant courrier du 14 janvier 2026, Maître Stéphanie BASTIN HUMBERT

se présenta pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.).

Suivant requête déposée au greffe en date du 17 février 2026,

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.), représentés par Maître Nicolas

BANNASCH, déclaraient intervenir volontairement dans le dossier L-BAIL-

871/25.

À l’audience du 4 mai 2026 à laquelle l’affaire avait été refixée, Maître

Stéphanie BASTIN HUMBERT, Maître Elisabeth KOHLL et Maître Nicolas

BANNASCH furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

1. Requête principale

Par requête déposée le 29 septembre 2025 au greffe du tribunal de paix

de Luxembourg, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait convoquer la

société SOCIETE1.) SARL, en abrégé SOCIETE1.) devant ce tribunal,

siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de constater à titre principal

que la résiliation du contrat de bail conclu entre parties, leur notifiée par

SOCIETE1.) suivant lettre du 27 juin 2025, soit déclarée nulle. À titre

subsidiaire, ils demandent de se voir accorder une prolongation du délai

de résiliation de 12 mois.

A l’appui de leur requête, les parties requérantes exposent que suivant

contrat de bail conclu avec la société SOCIETE1.) en date du 1er

septembre 2023, ils ont pris en location un appartement sis à L-

ADRESSE1.).

Suivant courrier du 27 juin 2025, la société R.I.S. aurait opérée la résiliation

dudit contrat avec effet au 27 décembre 2026 en se prévalant d’un besoin

personnel sur base de l’article 12(6) de la loi du 21 septembre 2006, alors

que ce besoin personnel ne se situerait en réalité pas dans son chef, mais

dans celui d’un hypothétique nouvel acquéreur, dont l’identité ne serait

d’ailleurs pas indiquée.

Les requérants font encore valoir que SOCIETE1.), qui exercerait une

activité d’agence immobilière,

n’aurait ni qualité ni pouvoir de

représentation pour procéder à une telle résiliation. Ils soutiennent en outre

que la possibilité de résilier le bail pour besoin personnel sur base de

l’article 12(6) de la loi précitée serait réservée au nouveau propriétaire,

lequel ne serait ni identifié ni établi en l’espèce.

Ils exposent encore que, conformément à l’article 12(3) de la loi du 21

septembre 2006, la lettre de résiliation aurait dû être accompagnée des

pièces afférentes, notamment d’un acte notarié établissant la vente de

l’immeuble, ce qui ferait défaut en l’espèce.

Les requérants soutiennent par ailleurs que la résiliation serait prématurée,

dès lors qu’à défaut de dénonciation régulière moyennant préavis notifié

au moins trois mois avant son échéance, le bail aurait été renouvelé le 1er

septembre 2025 pour courir jusqu’au 1er septembre 2026, de sorte que la

résiliation ne pourrait, en tout état de cause, sortir ses effets.

À titre subsidiaire, pour le cas où la résiliation devait néanmoins être jugée

valable et produire ses effets, les requérants sollicitent qu’il leur soit

accordé un délai de prolongation de douze mois, à compter de l’expiration

du délai initial de six mois résultant de la lettre de résiliation du 27 juin

2025.

Ils fondent cette demande subsidiaire sur les difficultés rencontrées pour

retrouver un logement adéquat, exposant avoir entrepris des recherches

actives et effectué plusieurs visites, sans succès, compte tenu notamment

de l’état des biens visités, de leur localisation, ainsi que de la rareté des

logements disponibles sur le marché locatif.

2. Requête en intervention

Par requête déposée le 17 février 2026, PERSONNE3.) et PERSONNE4.)

demandent à la juridiction de céans de pouvoir intervenir volontairement

dans l’instance précitée, alors qu’ils ont qualité et intérêt à intervenir, l’issue

de ladite instance affectant directement leur droit de reprise et de

jouissance du bien leur appartenant.

Les parties demanderesses sur intervention demandent à ce qu’il soit

constaté que le bail principal liant les intervenants volontaires à la société

R.I.S. a été valablement résilié pour besoin personnel par courrier

recommandé daté du 10 juin 2025, posté le 19 juin 2025, avec échéance

du préavis au 19 décembre 2025 et qu’à compter de l’expiration du bail

principal, toute occupation du bien en question par SOCIETE1.), à quelque

titre que ce soit, est dépourvue de titre opposable à leur égard.

Elles sollicitent en conséquence le rejet de la demande principale de

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) tendant à voir déclarer nulle ou

prématurée la résiliation du contrat de sous-location, en tant

qu’inopposable à leur égard.

Les parties demanderesses sur intervention sollicitent encore de voir

déclarer irrecevable, sinon sans objet, sinon inopposable à leur égard pour

la période postérieure à l’expiration du bail principal, la demande de

prolongation du délai de résiliation formée par les sous-locataires sur base

de l’article 12(3) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation.

Elles demandent encore à ce que le contrat de bail et de gestion du 4 avril

2014, dont elles ont repris les droits et obligations le 10 juin 2025, soit

déclaré valablement résilié avec effet au 19 décembre 2025, et qu’il soit

constaté que SOCIETE1.) ne conteste pas ladite résiliation.

Elles sollicitent enfin de voir constater que la société SOCIETE1.) n’a pas

exécuté son obligation de restitution, les lieux restant occupés par les sous-

locataires, et demandent en conséquence la condamnation de ladite

société, ensemble avec tous occupants de son chef, dont PERSONNE2.)

et PERSONNE1.), à déguerpir les lieux endéans la huitaine.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) sollicitent en outre la condamnation

solidaire, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part, de la société

SOCIETE1.), de PERSONNE2.) et de PERSONNE1.) au paiement d’une

indemnité d’occupation de 2.500.-EUR par mois à compter du 10

septembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Enfin, elles demandent la condamnation des mêmes parties aux frais et

dépens de l’instance, au paiement d’un montant de 1.500.-EUR à titre de

dommages-intérêts sur base des articles 1382 et 1383 du Code civil, ainsi

qu’au paiement d’une indemnité de procédure de 1.500.-EUR sur base de

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, avec exécution

provisoire du jugement à intervenir.

À l’appui de leur requête, les requérants sur intervention exposent que,

suivant acte notarié du 10 juin 2025, ils auraient acquis un appartement et

une cave dans la résidence « ENSEIGNE1.) », sise à L-ADRESSE1.), et

que, lors de l’acquisition, ledit appartement aurait été loué, suivant un

contrat de bail et de gestion du 4 avril 2014, à la société SOCIETE1.)

SARL.

Ils font valoir que ce contrat de bail aurait été repris par eux à la date de

l’acte notarié, et que SOCIETE1.) aurait, par contrat de sous-location du

26 juillet 2023, sous-loué l’appartement à

PERSONNE2.)

et à

PERSONNE1.), le contrat de sous-location ayant pris cours le 1er

septembre 2023 pour une durée d’un an avec tacite reconduction.

Les requérants exposent qu’ils auraient résilié le contrat de bail principal

pour besoin personnel par courrier recommandé daté du 10 juin 2025 et

posté le 19 juin 2025, dans le délai de trois mois prévu à l’article 12(6) de

la loi modifiée du 21 septembre 2006, le préavis étant venu à expiration le

19 décembre 2025 à minuit, résiliation qui ne serait pas contestée par la

société R.I.S. SARL.

Ils soutiennent que l’article 12 (6) alinéa 2 de la loi modifiée du 21

septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation prévoirait que le

déguerpissement du locataire doit intervenir, au plus tard, dans un délai de

douze mois à compter de la date d’envoi de la lettre de résiliation du bail.

Les requérants exposent que, par courrier recommandé du 27 juin 2025,

la société SOCIETE1.) SARL aurait résilié le contrat de sous-location, les

sous-locataires refusant cependant de quitter les lieux.

Ils exposent encore que, par requête du 24 septembre 2025, déposée le

29 septembre 2025, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) auraient saisi le

juge de paix afin de voir dire prématurée et nulle la résiliation du contrat de

sous-location, sinon subsidiairement d’obtenir un délai de prolongation de

douze mois.

Les requérants exposent que l’issue de cette instance affecterait

directement leur droit, en leur qualité de propriétaires, de reprendre et

d’occuper le bien, et justifierait leur intervention.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) soutiennent que la résiliation du bail

principal serait intervenue conformément à l’article 12(6) de la loi modifiée

du 21 septembre 2006, la résiliation ayant été notifiée dans les trois mois

de l’acquisition, de sorte que le préavis serait venu à expiration le 19

décembre 2025.

Ils exposent que la résiliation du bail principal ne serait pas contestée par

la société SOCIETE1.) SARL et que, partant, le contrat de sous-location

serait devenu sans objet, les sous-locataires ne disposant plus d’un titre

d’occupation opposable à leur égard.

Ils soutiennent que, même en cas de succès de l’action intentée par les

sous-locataires contre R.I.S., cette circonstance ne pourrait faire obstacle

à la constatation de l’absence de titre à leur égard à compter de la fin du

bail principal.

Les requérants font encore valoir que la demande de prolongation du délai

de résiliation sur base de l’article 12(3) serait réservée au locataire, que

celui-ci ne l’aurait pas exercée et que, partant, les sous-locataires ne

pourraient se prévaloir d’un droit supérieur à celui du locataire principal.

Ils exposent enfin que la société SOCIETE1.) SARL n’aurait pas exécuté

son obligation de restitution, les lieux restant occupés par les

sous-locataires, et qu’il y aurait lieu à contrainte judiciaire ainsi qu’au

paiement d’une indemnité d’occupation de 2.500.-EUR par mois à partir du

10 septembre 2025.

Positions des parties

PERSONNE2.) et à PERSONNE1.)

À l’audience du 4 mai 2026, les parties requérantes ont fait valoir qu’elles

seraient uniquement liées par un contrat de bail avec la société

SOCIETE1.), et non avec le bailleur principal, de sorte que le besoin

personnel dans le chef de ce dernier ne leur serait pas opposable. En

outre, elles ont fait plaider que le bail principal n’aurait jamais été

valablement résilié, le courrier de résiliation du 10 juin 2025 mentionnant

dans son en-tête leur nom et non celui de la société SOCIETE1.)

De surcroit, elles ont soutenu que SOCIETE1.) ne saurait invoquer le

besoin personnel comme motif de résiliation, dès lors qu’elle ne serait pas

une personne physique et que le besoin invoqué concernerait un tiers, en

l’occurrence les nouveaux acquéreurs de l’immeuble, de sorte que la

résiliation serait nulle.

À titre subsidiaire, elles ont sollicité l’octroi d’une prolongation du délai de

résiliation de 12 mois.

En dernier ordre de subsidiarité, elles ont indiqué avoir trouvé un nouveau

logement à compter du 6 juillet 2026 et ont sollicité l’octroi d’un délai de

déguerpissement jusqu’à cette date.

SOCIETE1.) SARL

La partie défenderesse a expliqué être liée par un contrat de sous-location

avec les parties requérantes et par un contrat de bail et de gestion

immobilière avec l’ancien bailleur principal.

En premier lieu, elle a soutenu que, dans la mesure où le bail principal a

été résilié, le contrat de sous-location devrait suivre le même sort. Elle

n’aurait d’ailleurs eu d’autre choix que de répercuter la résiliation opérée

par le bailleur principal aux sous-locataires.

La résiliation opérée par ses soins et mettant fin au contrat de bail avec les

parties requérantes serait conforme, de sorte que les demandes de ces

dernières seraient à rejeter. En effet, selon une jurisprudence constante, la

lettre de résiliation ne doit pas être accompagnée des pièces justificatives,

lesquelles peuvent être produites ultérieurement.

Sur la question de savoir quelles dispositions régissent le bail la liant au

bailleur principal, elle a déclaré que celui-ci constituerait un contrat mixte,

soumis à la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation ainsi

qu’à un contrat de gestion.

Elle s’est encore opposée à l’octroi de tout délai de déguerpissement au

profit des parties requérantes. Elle s’est également opposée à la date du 6

juillet 2026 proposée par celles-ci, au motif qu’elles resteraient en défaut

de rapporter la preuve qu’elles ne pouvaient trouver une autre solution de

relogement avant cette date.

En ce qui concerne les demandes des bailleurs principaux dirigées contre

elle, elle a fait valoir que les loyers versés par les parties requérantes

seraient actuellement directement continués. Dans l’hypothèse d’une

condamnation pécuniaire à prononcer à son encontre, elle a demandé à

ce que les sous-locataires soient condamnés à la tenir quitte et indemne.

Elle a encore sollicité le rejet de la demande en remboursement des frais

d’avocat ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité de

procédure.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.)

En leur qualité de bailleurs principaux, les parties intervenantes volontaires

se sont, pour leur part, opposées d’emblée à la date du 6 juillet 2026, en

faisant valoir que le délai de déguerpissement de douze mois devait courir

à compter de la réception du courrier de résiliation et expirer au plus tard

à l’issue de ce délai, lequel serait dès lors dépassé.

Elles ont en outre soutenu que le sous-locataire serait forclos à solliciter

une prolongation du délai de déguerpissement, dès lors que le locataire

principal ne l’aurait pas lui-même demandée.

Elles ont fait valoir que le bail principal aurait été valablement résilié, la

résiliation ayant été envoyé à SOCIETE1.) qui l’aurait réceptionnée et ne

contesterait pas cet élément à l’audience. En outre, la loi du 21 septembre

2006 sur le bail à usage d’habitation aurait été correctement appliquée, les

sous-locataires ayant bénéficié du délai de résiliation de six mois, de sorte

qu’ils n’auraient pas été lésés dans leurs droits et auraient bénéficié à leur

tour des dispositions protectrices de la loi de 2006 précitée.

Elles ont encore souligné que dans la mesure où la résiliation opérée par

leurs soins du bail principal aurait été acceptée par SOCIETE1.)celui-ci

aurait, au plus tard, pris fin en décembre 2025.

Quant au montant de l’indemnité d’occupation, elles ont sollicité qu’il soit

fixé à 2.500.-EUR, soit un montant supérieur au loyer actuel, afin de

contraindre les sous-locataires récalcitrants à quitter les lieux.

Appréciation

Qualification des contrats de bail liant les parties et recevabilité

À titre liminaire, le tribunal entend relever que le champ d’application de la

loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation est déterminé en

son article 1(2) qui dispose que « Sous réserves des dispositions des

articles 16 à 18, la présente loi s’applique exclusivement à la location, par

un contrat de bail écrit ou verbal, de logements à usage d’habitation à des

personnes physiques, quelle que soit l’affectation stipulée dans le contrat

de bail, sauf opposition justifiée par le bailleur en cas de réaffectation par

le locataire en cours de contrat. »

Il y a également lieu de rappeler qu’il appartient au juge de trancher le litige

conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et de donner ou

de restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter

à la dénomination que les parties en auraient proposée (article 61 du

Nouveau code de procédure civile).

Tant la société R.I.S. que les parties requérantes sur interventions, ont

estimé que le bail principal était soumis à la loi de 2006 sur le bail à usage

d’habitation.

Toutefois, il ressort des pièces soumises au tribunal que, suivant contrat

conclu en date du 4 avril 2014, PERSONNE5.) ont donné en location-

gestion à la société SOCIETE1.)trois appartements distincts ainsi que leurs

dépendances, situés dans la résidence « ENSEIGNE1.) », afin qu’elle les

sous-loue à des tiers.

Il est précisé que les logements en question ne peuvent être sous-loués

qu’à des fins d’habitation et qu’à côté de sa mission de sous-location

desdits appartements, la société preneuse assure également la gestion de

la résidence.

Parmi ces trois lots figure l’appartement pris en location auprès de la

société SOCIETE1.)SARL et actuellement occupé par PERSONNE2.) et

PERSONNE1.).

Aux termes de l’article 1762-3 du Code civil, constitue un bail commercial

tout bail portant sur un immeuble destiné à l’exercice d’une activité

commerciale, industrielle ou artisanale.

Il n’est pas contesté que la société SOCIETE1.) exerce une activité de

gestion immobilière de biens, incluant la mise en location et la sous-

location. En l’espèce, les trois appartements lui ont été confiés dans une

même résidence afin de les gérer et de les sous-louer pour le compte

d’autrui, ce qui traduit l’exercice d’une activité commerciale organisée.

L’activité en cause s’inscrit pleinement dans l’objet social que l’on est

légitimement en droit d’attendre d’une société active dans le secteur

immobilier. Elle constitue, au surplus, une source de revenus pour

SOCIETE1.), qui en tire directement profit.

Il y a lieu de retenir que la relation entre la société SOCIETE1.) et le bailleur

principal constitue un bail commercial au sens de cette disposition, par voie

de conséquences les dispositions de la loi de 2006 précitée ne sont pas

applicables.

Les intervenants volontaires, ayant acquis le lot auprès de l’ancien bailleur

principal, viennent à ses droits et obligations, de sorte que la qualification

de bail commercial leur est opposable.

Dans ces conditions, le bail liant la société SOCIETE1.) au bailleur principal

doit être qualifié de bail commercial.

En ce qui concerne toutefois le contrat de bail conclu entre la société

SOCIETE1.)et PERSONNE2.) et PERSONNE1.), dans la mesure où les

lieux loués servent de logement à ces derniers, ladite convention doit être

qualifiée de bail à usage d’habitation, soumis à ladite loi de 2006.

Concernant la compétence de la juridiction de céans pour connaître du

présent litige, il convient de relever que toutes les parties ont soit la qualité

de locataire, soit celle de bailleur, voire les deux en ce qui concerne la

société SOCIETE1.), de sorte que le litige entre dans le champ

d’application de l’article 3, 3° du Nouveau Code de procédure civile.

Il s’ensuit que le tribunal de céans, siégeant en matière de bail, est

compétent pour en connaître.

S’agissant de la recevabilité des deux requêtes, il y a lieu de constater que

tant en matière commerciale qu’en matière de bail à usage d’habitation, les

demandes sont à introduire par voie de requête. Les requêtes ont dès lors

été régulièrement introduites et sont à déclarer recevables.

Demande principale en nullité du congé pour besoin personnel du

27 juin 2025

Le tribunal est saisi en premier lieu d’une demande tendant à voir constater

la nullité de la résiliation du contrat de bail liant PERSONNE2.) et

PERSONNE1.) à la société SOCIETE1.) pour besoin personnel dans le

chef du bailleur.

En premier lieu, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) contestent le besoin

personnel dans le chef de la société SOCIETE1.), alors que cette dernière

n’entend nullement occuper elle-même les lieux et reprendre ceux-ci pour

son compte.

En effet, il résulte du courrier de résiliation du 27 juin 2025 que le motif

indiqué est que « le propriétaire souhaite reprendre son bien pour besoin

personnel » et aucune des parties au litige ne conteste d’ailleurs cet

élément. Les propriétaires actuels PERSONNE3.) et PERSONNE4.) sont

d’ailleurs intervenus volontairement dans le présent litige afin d’appuyer

leur cause.

Aux termes de l’article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur

le bail à usage d’habitation, tout contrat de bail portant sur un immeuble à

usage d’habitation (à l’exception des logements visés par l’article 6 de la

loi) qui vient à cesser pour n’importe quelle cause est prorogé à moins que

le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même

ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié

jusqu’au troisième degré inclusivement, ce qui est communément appelé

le « besoin personnel ».

Il a été retenu que si une personne morale peut, comme un bailleur

personne physique, invoquer le besoin personnel, elle ne peut le faire qu’à

son propre profit et non pour celui d’un ou plusieurs de ses associés (Le

Contrat de bail en droit luxembourgeois, Lex Thielen, p. 301, éd. 2020).

Par un raisonnement par analogie, un locataire-bailleur tel qu’en l’espèce

la société SOCIETE1.) SARL ne saurait invoquer le besoin personnel dans

le chef du bailleur principal dont elle est elle-même locataire afin de résilier

le bail de sous-location.

Il découle de ce qui suit que la résiliation du 27 juin 2025 opérée par la

société SOCIETE1.)n’est pas valable.

Par voie de conséquence, la demande en prolongation du délai de

résiliation n’est plus à analyser.

Résiliation du bail principal et incidence sur le bail de sous-location

Les parties demanderesses sur intervention soutiennent en premier lieu

que le bail principal conclu avec la société SOCIETE1.) a été valablement

résilié pour besoin personnel suivant courrier du 10 juin 2025 avec effet au

19 décembre 2025 en conformité avec les dispositions de la loi de 2006

sur le bail à usage d’habitation.

Les parties demanderesses initiales ont, pour leur part, plaidé que le

bailleur principal n’aurait jamais procédé à la résiliation du bail le liant à la

société SOCIETE1.), dans la mesure où ce sont leurs noms qui figureraient

dans l’en-tête du courrier et non celui de la société, bien que ce courrier ait

été adressé au siège social de cette dernière.

Dans ses développements antérieurs, le tribunal a retenu que les bailleurs

initiaux et la société SOCIETE1.) étaient liés par un contrat de bail

commercial, de sorte que les dispositions de résiliation du bail pour besoin

personnel prévues par la loi de 2006 précitée ne sont pas applicables.

Il convient dès lors de se référer aux dispositions en matière de bail

commercial.

Aux termes de l’article 1762-7 (1) du Code civil, « le délai de résiliation du

contrat de bail soumis à la présente section ne peut être inférieur à six

mois. La résiliation est notifiée par lettre recommandée à la poste avec avis

de réception. »

L’article

1762-11

du

Code

civil

dispose

en

outre

que

:

« Le bailleur peut résilier le bail avec effet immédiat en cas d’inexécution

des

obligations

contractuelles

par

le

preneur.

(...)

Le bailleur peut résilier le bail avec le préavis prévu à l’article 1762-7, ou

en refuser le renouvellement :

1. aux fins d’occupation personnelle par le bailleur ou par ses

descendants au 1er degré ;

2. en cas d’abandon de toute location aux fins d’activité identique ;

3. en cas de reconstruction ou de transformation de l’immeuble

loué. »

Au regard du fait que le contrat de bail a pris effet le 4 avril 2014 et qu’il

prévoit une reconduction tacite d’année en année, il y a lieu de retenir que

toute résiliation devait intervenir pour la date anniversaire du bail.

La résiliation opérée avec effet au 19 décembre 2025 ne respecte dès lors

pas ces exigences et ne saurait, être considérée comme valable,

indépendamment de la question de savoir si ledit courrier était, in fine,

adressé au locataire principal ou aux sous-locataires.

Toutefois, il convient de relever que la résiliation du contrat de bail d’un

commun accord des parties n’est toutefois en principe soumise à aucune

forme. Elle peut être tacite, pour autant qu’elle soit certaine, la volonté

commune des parties de mettre fin au contrat ne devant faire aucun doute.

En l’espèce, la société SOCIETE1.) ne conteste pas la résiliation opérée

par PERSONNE3.) et PERSONNE4.). Elle a, au contraire, immédiatement

tiré les conséquences de celle-ci en procédant à la résiliation du contrat de

sous-location par courrier du 27 juin 2025, soit dans un délai quasi

concomitant, sans remettre en cause le principe même de la fin du bail

principal.

Ces éléments traduisent de manière non équivoque une volonté

concordante des parties au bail principal de mettre fin à leur relation

contractuelle.

Il y a dès lors lieu de retenir que, malgré l’irrégularité du congé donné, les

parties ont implicitement mais certainement convenu de mettre fin au bail

d’un commun accord, avec effet au 19 décembre 2025.

Il échet de relever que, bien que le bail principal constitue, en raison de

son autonomie par rapport au contrat de sous-location, une res inter alios

acta pour le sous-locataire, il n’en reste pas moins que sa résiliation a une

incidence indirecte sur les droits de ce dernier, de sorte que celui-ci a

intérêt et qualité pour en contester les conditions.

Toutefois, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) se limitent à contester

l’existence même d’une résiliation du bail principal, sans remettre en cause

les circonstances dans lesquelles celle-ci est intervenue.

Or, au vu des éléments développés ci-avant, la volonté concordante des

parties au bail principal de mettre fin à celui-ci est établie.

Il y a dès lors lieu de retenir que le bail principal a été résilié.

La disparition du bail principal entraîne, dans le chef du locataire principal,

la perte du droit de jouissance qu’il avait concédé au sous-locataire.

Ainsi, lorsque le bail principal expire ou est résilié, le sous-locataire devient

occupant sans droit ni titre (cf. Le louage de choses, n° 276 et s.).

Il est encore de jurisprudence constante que, dans pareil cas, il n’est pas

nécessaire pour le sous-bailleur de donner congé préalable au sous-

locataire (cf. Le Contrat de bail en droit luxembourgeois, Lex Thielen, p.

70, éd. 2020).

Au vu de ce qui précède,

la société

SOCIETE1.)

tout comme

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) sont devenus occupants sans droit ni

titre à partir du 19 décembre 2025, de sorte qu’il y a lieu d’ordonner leur

déguerpissement.

Toutefois, dans la mesure où le tribunal a retenu dans ses développements

antérieurs

que

le

bail

liant

le

bailleur

initial

et

la

société

SOCIETE1.)constitue un bail commercial, repris par les nouveaux

acquéreurs en raison du transfert de propriété intervenu à leur profit,

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.)

ne sauraient se prévaloir des

dispositions de l’article 12 (6) de la loi du 21 septembre 2006 précitée.

Au vu des démarches effectuées par PERSONNE2.) et PERSONNE1.)

afin de trouver un nouveau logement, lesquelles se sont, selon leurs

déclarations, avérées fructueuses, ceux-ci ayant indiqué pouvoir

emménager à compter du 6 juillet 2026, il convient de fixer le délai de

déguerpissement pour l’ensemble des parties à cette date.

Il y a encore lieu de préciser qu’au vu des développements qui précèdent,

le tribunal ne statue pas en dernier ressort en ce qui concerne le

déguerpissement.

Indemnité d’occupation

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) sollicitent la fixation d’une indemnité

d’occupation à hauteur de 2.500.-EUR, montant supérieur au loyer actuel,

afin de contraindre les occupants à quitter les lieux.

Il est de principe que si le locataire continue d’occuper les lieux après la

résolution du bail ou d’un contrat de mise à disposition, il est redevable

d’une indemnité au bailleur. Cette prestation ne constitue pas un loyer,

mais une indemnité d’occupation en raison de la privation de jouissance

subie par le bailleur.

L’indemnité d’occupation représente non seulement la contrepartie de la

jouissance des locaux, mais également la compensation du préjudice

résultant pour le bailleur du fait qu’il a été privé de la libre jouissance des

lieux.

L’indemnité due du chef d’une occupation précaire ou sans droit ni titre

trouve son fondement dans l’enrichissement sans cause ; l’occupant

s’enrichit par la jouissance des lieux, au détriment du propriétaire

corrélativement appauvri.

La société SOCIETE1.)étant occupante sans droit ni titre depuis le 19

décembre 2025, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) peuvent valablement

prétendre au paiement d’une indemnité d’occupation à partir de cette date

jusqu’à la date du déguerpissement.

Le montant de l’indemnité due pour l’occupation irrégulière des lieux relève

en principe de l’appréciation souveraine des juges du fond. Si cette

indemnité est généralement déterminée en fonction de la valeur locative

réelle de l’immeuble, les parties peuvent néanmoins démontrer que le

dommage est inférieur ou supérieur.

En l’espèce, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ne versent aucune pièce

permettant d’établir la valeur locative réelle du logement. Par ailleurs,

l’indemnité d’occupation, fondée sur l’équité, n’a pas vocation à constituer

un instrument coercitif, tel qu’une astreinte. Il y a dès lors lieu de la fixer au

montant de 1.975.-EUR, correspondant au loyer précédemment perçu.

Il convient de préciser que l’indemnité d’occupation est uniquement

redevable par l’ancien locataire qui n’a pas libéré les lieux, soit en l’espèce

la société SOCIETE1.). Toutefois, en l’absence d’arriérés, il n’y a, à ce

stade, pas lieu à condamnation au paiement tel que sollicité par

PERSONNE3.) et PERSONNE4.).

De même, la demande de la société SOCIETE1.) tendant à voir condamner

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à la tenir quitte et indemne de toute

condamnation pécuniaire est à rejeter, en l’absence de tout arriéré actuel

et dans la mesure où il s’agit d’un préjudice purement futur et hypothétique.

Quant aux frais d’avocats

Quant aux frais d’avocat exposés par les parties requérantes sur

intervention volontaire, il convient de rappeler que le tribunal, saisi en vertu

des dispositions de l’article 3-3° du Nouveau Code de procédure civile, est

compétent pour connaître de la demande tendant à la répétition des frais

et honoraires d’avocat en vue de la récupération de créances nées du

contrat de bail, pour présenter un lien direct avec l’exécution du contrat de

bail et constituer une demande accessoire aux demandes principales (cf.

Cass., 22 avril 2021, n° 66/2021, n° CAS-2020-00075 du registre).

Les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires

d’avocat, constituent un préjudice réparable et peuvent être remboursés

sur base de la responsabilité pour faute des articles 1382 et 1383 du Code

civil (cf. Cour, 20 novembre 2014, n° 39462 du rôle).

Néanmoins, à défaut de produire la moindre pièce justifiant les frais

d'avocat exposés pour la défense de leurs intérêts dans le cadre du

présent litige, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) sont à débouter de ce chef

de leur demande.

Accessoires

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ne justifiant de l’iniquité requise par

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, il convient de les

débouter de leurs demandes.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile,

l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d’office en

justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou

condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans

tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement, dans la mesure où les dispositions d’ordre public sur le sursis

s’y opposent.

Conformément aux dispositions de l’article 238 du Nouveau Code de

procédure

civile,

il

convient

de

condamner

PERSONNE2.)

et

PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer

et d’occupation sans droit ni titre, statuant contradictoirement à l’égard des

parties et en premier ressort,

déclare les demandes de PERSONNE2.) et PERSONNE1.) recevables ;

déclare la demande reconventionnelle de la société SOCIETE1.) SARL

recevable ;

déclare les demandes de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) intervenant

volontairement recevables ;

dit que la résiliation du contrat de sous-location opérée par la société

SOCIETE1.) SARL pour besoin personnel n’est pas valable ;

dit que la résiliation du contrat de bail principal pour besoin personnel

opérée PERSONNE3.) et PERSONNE4.) n’est pas valable ;

constate que le bail principal a été résilié d’un commun accord avec effet

au 19 décembre 2025 et que depuis le 20 décembre 2025 et que la société

SOCIETE1.) SARL tout comme PERSONNE2.) et PERSONNE1.) sont à

considérer comme occupante sans droit ni titre de l’appartement n°177

situé dans la résidence « ENSEIGNE1.) », sise à L-ADRESSE1.) ;

dit fondée la demande de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à voir

condamner la société SOCIETE1.) SARL ainsi que PERSONNE2.) et

PERSONNE1.) à déguerpir des lieux occupés ;

condamne la société SOCIETE1.) SARL ainsi que PERSONNE2.) et

PERSONNE1.) à déguerpir des lieux occupés avec tous ceux qui s’y

trouvent de leur chef au plus tard pour le 6 juillet 2026 ;

au besoin, autorise PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à faire expulser la

société SOCIETE1.) SARL ainsi que PERSONNE2.) et PERSONNE1.)

dans la forme légale et aux frais de ces derniers, ces frais récupérables sur

simple présentation des quittances des ouvriers y employés ;

fixe l’indemnité d’occupation mensuelle à payer par la société SOCIETE1.)

SARL au montant de 1.975.- EUR,

dit la demande de la société SOCIETE1.) SARL tendant à la condamnation

de PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à la tenir quitte et indemne de tout

condamnation pécuniaire non fondée partant la rejette ;

dit la demande de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) en obtention d’une

indemnisation pour frais d’avocat non fondée et en déboute ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement,

dit non fondée la demande de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) en

obtention d’une indemnité de procédure et en déboute,

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE1.) aux frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu'en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière