Tenant eviction and arrears judgment allowed with provisional execution for rent but not for eviction.

Répertoire No. 2057/26

L-BAIL-360/25

Audience publique du 27 mai 2026

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement

qui suit

dans la cause

e n t r e

la société SOCIETE1.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration

actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.)

partie demanderesse

représentée par la société SCHILTZ & SCHILTZ SA, société anonyme,

inscrite au Barreau de Luxembourg, établie et ayant son siège social à

L-1610 LUXEMBOURG, 24-26, avenue de la Gare, immatriculée au

Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro

B220251, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Franz

SCHILTZ, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg

comparant à l’audience par Maître Catherine GÉRIN, avocate, en

remplacement de Maître Franz SCHILTZ, avocat à la Cour, les deux

demeurant à Luxembourg

e t

1 ) PERSONNE1.), demeurant à F-ADRESSE2.)

2 ) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE3.)

3 ) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE3.)

parties défenderesses

comparant par Maître Dilara CELIK, avocate à la Cour, en remplacement

de Maître Olivier UNSEN, avocat à la Cour, les deux demeurant à

Luxembourg

F a i t s

L’affaire enregistrée sous le numéro L-BAIL-360/25 fut introduite par

requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice

de paix de Luxembourg en date du 8 avril 2025.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 28 mai 2025.

Lors de la prédite audience, Maître Olivier UNSEN se présenta pour les

parties défenderesses et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à

l’audience du 6 octobre 2025, puis refixée aux 1er décembre 2025, 25

février 2026 et 4 mai 2026.

Lors de la dernière audience, Maître Catherine GÉRIN, en remplacement

de Maître Franz SCHILTZ, ce dernier en représentation de la société

SCHILTZ & SCHILTZ SA, et Maître Dilara CELIK, en remplacement de

Maître Olivier UNSEN, furent entendues en moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en

date du 8 avril 2025, la société anonyme SOCIETE1.) SA a sollicité la

convocation de PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) devant

le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial,

pour les entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon

chacun pour le tout, à lui payer la somme de 24.500.-EUR à titre d’arriérés

de loyers ainsi que la somme de 15.000.-EUR à titre d’indemnité de

relocation, le tout avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice

jusqu’à solde. La partie requérante demande par ailleurs la résiliation

judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs des parties défenderesses

et leur déguerpissement au plus tard le seizième jour après la notification

du jugement à intervenir.

La société anonyme SOCIETE1.) SA sollicite encore une augmentation du

taux d’intérêt de trois points à partir du troisième mois suivant la notification

du jugement à intervenir, ainsi que la condamnation solidaire, sinon in

solidum, sinon chacune pour le tout, des parties défenderesses à lui payer

une indemnité de procédure de 1.500.-EUR, à tous les frais et dépens de

l’instance, ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

La requérante expose que dans le cadre d’un contrat de bail commercial

avec clause d’approvisionnement signé entre parties en date du 10 mai

2024, elle aurait donné en location un immeuble d’habitation et de

commerce situé à L-ADRESSE3.), connu sous l’enseigne « ENSEIGNE1.)

», à PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.), le tout moyennant

un loyer mensuel initial de 5.000.-EUR.

Elle fait valoir que les parties défenderesses seraient actuellement en

retard dans le paiement des loyers, ceux-ci se décomposant, selon le

tableau joint à la requête, pour les échéances allant de septembre 2024 à

avril 2025, et faisant apparaître un solde débiteur de 24.500,00.-EUR.

La requérante précise que cette somme serait réclamée sous réserve des

loyers à échoir en cours d’instance, ainsi que sous réserve des charges

impayées, de l’indemnité de relocation et d’éventuels dégâts locatifs.

Elle expose encore que le non-paiement des loyers aux échéances

constituerait un juste motif de résiliation du bail suivie de déguerpissement.

Se référant aux stipulations contractuelles, et plus particulièrement à

l’article XII du contrat de bail (Résiliation et indemnités), la requérante

soutient qu’elle serait fondée à réclamer le paiement d’une indemnité de

relocation équivalente à trois mois de loyers, soit un montant de

15.000,00.-EUR.

A l’audience des plaidoiries du 4 mai 2026, la société SOCIETE1.) a

augmenté sa demande en présentant un nouveau décompte pour les

loyers échus s’élevant entretemps à 44.050.-EUR en ce qui concerne les

loyers et 3.970.-EUR en ce qui concerne les charges.

Elle a encore augmenté l’indemnité de relocation en fonction du montant

des derniers loyers dus afin de la porter à la somme de 20.250.-EUR.

Pour le surplus, elle a maintenu ses demandes.

Il échet de lui en donner acte.

En réponse aux arguments de la défenderesse, la partie requérante a fait

valoir que, conformément aux stipulations du contrat de bail, l’enlèvement

des ordures incombe au locataire.

Les parties défenderesses, pour leur part, n’ont pas contesté le montant

des arriérés réclamés, tout en précisant qu’un paiement partiel serait

intervenu en date du 3 mai 2026. Elles ont exposé rencontrer actuellement

des difficultés financières, tout en indiquant espérer résorber le passif

accumulé et poursuivre l’activité de restauration.

Il a encore été précisé que PERSONNE2.) aurait rencontré d’importants

problèmes de santé, lesquels auraient contribué à la situation financière

actuelle, que les parties défenderesses espèrent toutefois redresser.

S’agissant des charges réclamées au titre de l’enlèvement des ordures, les

parties défenderesses les ont contestées au motif que celles-ci ne leur

incomberaient pas. Enfin, en ce qui concerne l’indemnité de relocation, les

parties défenderesses ont conclu au rejet de cette demande, la jugeant

prématurée dès lors qu’elles occupent encore les lieux loués.

À titre subsidiaire, elles ont sollicité l’octroi d’un délai de déguerpissement

de six mois.

Appréciation

La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer

recevable.

Quant aux arriérés de loyers

Suivant l’article 1728 alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de

régler le loyer aux termes convenus.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant

sur le preneur alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance

locative.

Il résulte des renseignements fournis à l’audience et des pièces versées

en cause que les parties défenderesses restent actuellement redevables

de la somme de (44.050 - 6.750) 37.300.-EUR à titre d’arriérés de loyers,

la partie requérante n’ayant pas contesté le virement effectué par la

défenderesse en date du 5 mai 2026, lequel ne figure pas dans son

décompte.

En ce qui concerne les deux factures relatives aux taxes de la SOCIETE2.)

pour l’enlèvement des ordures, il convient de relever que l’article III) du

contrat de bail prévoit que « En dehors du loyer, preneurs acquitteront les

taxes d’eau, de gaz, d’électricité, de téléphone ou de raccordement à une

antenne collective de télévision, sans retard et sur première demande. Il

en est de même des taxes se rapportant à l’enlèvement des ordures, taxes

de canalisation et de toutes autres périodiques. »

En vertu de cette clause contractuelle, les parties défenderesses doivent

également supporter la somme de 3.970.-EUR au titre des arriérés de

charges. La demande en condamnation est dès lors fondée et justifiée pour

la somme de 41.270.-EUR, avec les intérêts légaux sur le montant de

24.500 EUR à partir du 8 avril 2026, jour de la demande en justice, et sur

le montant de (41.270 – 24.500) 16.770.-EUR à partir du jour de

l’augmentation de la demande, chaque fois jusqu’à solde.

La société SOCIETE1.) SA demande à voir dire que le taux de l’intérêt

légal sera majoré de trois points à l’issue d’un délai de trois mois à compter

de la signification du jugement à intervenir.

Conformément aux dispositions de l’article 15-1 de la loi modifiée du 18

avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard, il y a

lieu de faire droit à la demande en majoration du taux d’intérêt de trois

points à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la notification de

la décision à intervenir.

Quant à la résiliation et au déguerpissement

La bailleresse conclut à la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts

exclusifs des parties défenderesses et à leur déguerpissement.

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une

cause de résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge

d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement

présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation

éventuelle (Les Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en

général, n° 388 bis).

En l’espèce, le non-paiement d’arriérés de loyer et de charges à hauteur

de 37.300.-EUR, d’autant plus que les arriérés ont, entre le dépôt de la

requête et la date des plaidoiries augmenté, constitue une violation grave

des obligations des locataires justifiant la résiliation judiciaire du bail à leurs

torts exclusifs et leur déguerpissement, sauf à leur accorder un délai de

déguerpissement de quarante (40) jours à partir de la notification du

présent jugement pour libérer les lieux.



Quant à l’indemnité de relocation

La société anonyme SOCIETE1.) SA réclame encore la somme de

20.250.-EUR à titre d’indemnité de relocation sur base de l’article XII du

contrat de bail, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice

jusqu’à solde.

Aux termes du dernier paragraphe de l’article XII du contrat de bail, « En

cas de rupture anticipative du bail, preneurs payeront à bailleresse une

indemnité de relocation dont le montant ne pourra en tout cas être inférieur

à 3 (trois) mois de loyer en prenant en compte le dernier loyer applicable,

ceci sans préjudice quant à tous autres droits dans le chef de la

bailleresse. »

Au vu de la résiliation judiciaire du bail aux torts des preneurs et de la

prédite stipulation contractuelle, il y a lieu de faire droit à la demande en

paiement pour le montant de 20.250.-EUR, avec les intérêts légaux à partir

du 8 avril 2025 jusqu’à solde.



Quant à la solidarité et aux demandes accessoires

La société anonyme SOCIETE1.) SA sollicite en outre la condamnation

solidaire, sinon in solidum, des parties défenderesses.

En cas de pluralité de locataires, chacun de ces derniers n’est tenu que

pour sa quote-part, sauf dans les cas où la loi (couple marié, partenaires

au sens de la loi modifiée du 9 juillet 2004 relative aux effets légaux de

certains partenariats) ou le contrat de bail prévoit expressément que les

colocataires sont tenus solidairement ou de manière indivise (cf. Lex

THIELEN, Le contrat de bail, n° 27 ; Georges KRIEGER, Le bail

d’habitation, n° 73 et s. ; Trib. d’arr. Lux., 8 juillet 2005, n° 94.241 du rôle ;

Trib. d’arr. Lux., 30 janvier 2009, n° 118.595 du rôle).

En l’espèce, le point XIV) du contrat de bail précité prévoit que « toutes les

clauses et conditions du présent contrat sont acceptées solidairement et

indivisiblement…..».

Il y a partant lieu de condamner les parties défenderesses solidairement

aux montants redus.

La partie demanderesse sollicite une indemnité de procédure de 1.500.-

EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Cette demande est fondée en son principe, alors qu’il serait inéquitable de

laisser l’entièreté des frais non compris dans les dépens à sa charge, celle-

ci s’étant vu contrainte d’engager des frais dans le seul but de faire valoir

ses droits légitimes en justice. Au vu des éléments de la cause, eu égard

à la nature et au résultat du litige, cette indemnité est à évaluer à 500.-

EUR.

La société anonyme SOCIETE1.) SA demande finalement à ce que le

jugement à intervenir soit assorti de l’exécution provisoire en ce qui

concerne le volet pécuniaire.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile,

« l’exécution provisoire sans caution, sera ordonnée même d’office en

justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou

condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans

tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution ».

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est

obligatoire, n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est

subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, au vu de l’importance des arriérés et dans la mesure où la

dette d’arriérés de loyers est reconnue par les parties défenderesses, le

tribunal considère qu’il est justifié d’ordonner l’exécution provisoire du

présent jugement en ce qui concerne la condamnation pécuniaire afférente

à cette demande uniquement. En ce qui concerne le déguerpissement, les

dispositions d’ordre public sur le sursis s’y opposent en revanche.

Les parties défenderesses ayant succombé au litige, elles sont à

condamner aux frais et dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail

commercial, statuant contradictoirement à l’égard de toutes les parties et

en premier ressort,

donne acte à la société SOCIETE1.) SA de l’augmentation de sa demande

à titre d’arriérés de loyers et de charges ainsi qu’à titre d’indemnité de

relocation ;

déclare la demande recevable ;

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers sur charges fondée pour la

somme de 37.300.-EUR;

déclare la demande à titre d’arriérés de charges fondée pour la somme de

3.970.-EUR;

déclare la demande à titre d’indemnité de relocation fondée pour la somme

de 20.250.-EUR ;

condamne

PERSONNE1.),

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

solidairement à payer à la société SOCIETE1.) SA la somme de 61.520.-

EUR, avec les intérêts légaux sur le montant de 39.500.-EUR (24.500 +

15.000), à partir du 8 avril 2025, et sur le montant de (61.520- 39.500)

22.020.-EUR à partir du 4 mai 2026, chaque fois jusqu’à solde ;

ordonne la majoration du taux de l’intérêt légal de trois points à l’expiration

d’un délai de trois mois à compter de la notification du présent jugement ;

déclare la demande en résiliation du bail et en déguerpissement fondée ;

prononce la résiliation du bail existant entre parties aux torts exclusifs de

PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.);

condamne PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à déguerpir

des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef dans un délai

de quarante jours à partir de la notification du présent jugement ;

au besoin,

autorise

la société

SOCIETE1.)

SA à faire expulser

PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) dans la forme légale et

aux frais de ces derniers, récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés ;

condamne

PERSONNE1.),

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

solidairement à payer à la société SOCIETE1.) SA une indemnité de

procédure de 500.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile ;

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toute voie

de recours et sans caution en ce qui concerne la condamnation à la somme

de 37.300.-EUR ;

condamne PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) aux frais et

dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu'en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière