Landlord wins default eviction case for unpaid rent and breach of lease by absent tenant.

Répertoire No. 1939/26

L-BAIL-8/26

Audience publique du 18 mai 2026

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

1 ) PERSONNE1.), et

2 ) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.)

parties demanderesses

comparant par Maître Nadia JANAKOVIC, avocate à la Cour, en

remplacement de Maître Claude COLLARINI, avocat à la Cour, les deux

demeurant à Luxembourg

e t

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse

n’étant ni présent ni représenté aux audiences

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 6

janvier 2026.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 16 février 2026.

À la prédite audience, l’affaire fut refixée à la demande des parties

demanderesses, celles-ci ne pouvant pas se présenter. PERSONNE3.),

quoique régulièrement convoqué, n’était ni présent ni représenté.

À l’audience du 22 avril 2026, les parties demanderesses furent

représentées par Maître Nadia JANAKOVIC, en remplacement de Maître

Claude COLLARINI, ce dernier occupant désormais pour les parties

demanderesses.

Maître Nadia JANAKOVIC fut entendue en ses moyens et conclusions.

PERSONNE3.), quoique régulièrement reconvoqué, n’était ni présent ni

représenté.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée le 6 janvier 2026, PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

ont sollicité la convocation de PERSONNE3.) à comparaître devant le

tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux

fins de constater ses manquements dans l’exécution du contrat de bail et

de

prononcer la résiliation judiciaire

de celui-ci, d’ordonner le

déguerpissement de PERSONNE3.) des lieux loués, de le condamner au

paiement d’un montant de 8.100.-EUR à titre d’arriérés de loyers et

d’avances sur charges, augmenté des intérêts légaux, et plus précisément

sur la somme de 6.480.-EUR à partir de la mise en demeure du 24

septembre 2025, ainsi que de déclarer le jugement exécutoire par

provision.

À l’appui de leur requête, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) exposent

avoir, suivant contrat de bail signé le 4 mars 2025, avec prise d’effet le 15

mars 2025, donné en location à PERSONNE3.) un appartement situé au

2ᵉ étage, côté Sud de l’immeuble sis à L-ADRESSE2.), moyennant le

paiement mensuel d’un montant de 1.620.-EUR à titre de loyer et d’avance

sur charges.

Par convention conclue le même jour, il aurait été convenu d’un commun

accord, à la demande expresse de la partie défenderesse, que les loyers

et charges seraient payés semestriellement et d’avance, soit le 1er juin pour

la période de juillet à décembre et le 1er décembre pour la période de

janvier à juin. Il a en outre été accordé à la partie défenderesse un droit de

préemption en cas de vente de l’appartement, sous réserve que celui-ci ne

soit pas cédé à un membre de la famille des parties requérantes jusqu’au

troisième degré.

Par convention ultérieure conclue le 10 mars 2025, il aurait été convenu,

également à la demande expresse de la partie défenderesse, que la

garantie locative d’un montant de 3.000.-EUR serait versée par virement

bancaire unique sur le compte des parties requérantes, en remplacement

de la garantie bancaire initialement prévue au contrat de bail.

À compter du mois de septembre 2025, la partie défenderesse aurait cessé

de s’acquitter du paiement des loyers et des avances sur charges. Malgré

plusieurs relances, puis une mise en demeure adressée par courrier

recommandé en date du 24 septembre 2025, aucun paiement ne serait

intervenu.

Au cours d’échanges ultérieurs, la partie défenderesse a affirmé à

plusieurs reprises qu’elle procéderait rapidement à la régularisation des

loyers impayés, sans toutefois donner suite à ces engagements.

À ce jour, la partie défenderesse demeurerait redevable d’un montant total

de 8.100.-EUR, correspondant aux loyers et avances sur charges des mois

de septembre à décembre 2025 ainsi que de janvier 2026.

Le défaut persistant de paiement des loyers et avances sur charges

constituerait une faute grave dans le chef du locataire, justifiant la

résiliation du contrat de bail.

En outre, contrairement à l’obligation expressément stipulée au contrat de

bail de souscrire une assurance auprès d’une compagnie agréée au

Luxembourg couvrant le logement loué, la partie défenderesse n’aurait, à

ce jour, fourni aucune preuve de la souscription effective d’une telle

assurance et n’aurait

pas répondu aux sollicitations des parties

requérantes à ce sujet.

À l’audience des plaidoiries, les requérants ont augmenté leur demande

afin d’y inclure les mois échus et ont porté leur demande pécuniaire à la

somme totale de 12.960.-EUR, suivant décompte actualisé versé en

cause, en précisant que, depuis le mois de septembre 2025, plus aucun

paiement n’est intervenu.

Appréciation

Quoique régulièrement convoqué aux audiences du 16 février et 22 avril

2026, PERSONNE3.) ne comparut pas. Alors qu’il ne ressort pas du

récépissé de la Poste qu’il a été touché à personne, il y a lieu de statuer

par défaut à son égard en application de l’article 79, alinéa 1er du Nouveau

Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 78, alinéa 2 du Nouveau Code de procédure civile,

le juge qui statue par défaut à l’encontre du défendeur ne peut faire droit à

la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien

fondée.

En application de ce texte, le juge est d’office tenu d’examiner tous les

moyens qui s’opposent à la demande (Jurisclasseur, Procédure civile,

fasc. 538, mise à jour 6, 2002, N° 80 p. 9 et références y citées).

La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer

recevable.

Quant aux arriérés de loyer

L’augmentation de la demande pécuniaire en cours d’instance portant sur

les loyers et avances sur charges échus depuis la demande initiale

présente un lien avec la demande initiale, de sorte qu’elle est recevable.

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de

régler le loyer aux termes convenus.

Au vu des explications données par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) et

des pièces justificatives versées à l’appui, et en l’absence de contestation

de la part de PERSONNE3.), qui ne s’est pas présenté aux audiences pour

assurer sa défense, la demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur

charges est à déclarer fondée pour la somme totale réclamée de 12.960.-

EUR avec les intérêts légaux sur la somme de 6.480.-EUR à partir de la

mise en demeure du 24 septembre 2025 et sur le surplus à partir des

demandes en justice respectives.

Quant à la demande en résiliation et en déguerpissement

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations

principales pesant sur le preneur, étant donné que ce prix constitue la

contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers et

avances sur charges locatives aux échéances convenues constitue une

violation grave des obligations du locataire susceptible de justifier à lui seul

la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire.

Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en effet

en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne

saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans

ses droits.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des

éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle. Le rôle du juge est

d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du manquement,

compte tenu des circonstances.

En l’espèce, eu égard à l’importance des arriérés et en l’absence de

justification fournie par PERSONNE3.) qui ne s’est pas présenté aux

audiences, il y a lieu de retenir qu’il a gravement manqué à ses obligations

de locataire et que ce manquement justifie à lui seul la résiliation du bail et

sa condamnation au déguerpissement, sauf à lui accorder un délai de

déguerpissement de 40 jours à partir de la notification du présent jugement.

Quant aux demandes accessoires

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile,

l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d’office en

justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou

condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans

tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution.

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni

condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution

provisoire obligatoire et il n’existe pas non plus de motif justifié pour

ordonner l’exécution provisoire facultative, de sorte qu’il n’y a pas lieu de la

prononcer.

Ayant succombé à l’instance, PERSONNE3.) doit en supporter les frais et

dépens.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant par défaut à l’égard de PERSONNE3.) et en premier ressort,

déclare la demande recevable ;

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges

fondée pour la somme de 12.960.-EUR ;

condamne PERSONNE3.) à payer à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) la

somme de 12.960.-EUR, avec les intérêts légaux à partir du 24 septembre

2025 sur la somme de 6.480.-EUR, sur la somme de 1.620.-EUR à partir

du 6 janvier 2026 et sur la somme de 4.860.-EUR à partir du 22 avril 2026,

le tout jusqu’à solde ;

déclare la demande en résiliation du bail et en déguerpissement fondée ;

prononce la résiliation du contrat de bail existant entre parties aux torts

exclusifs de PERSONNE3.) ;

condamne PERSONNE3.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui

s’y trouvent de son chef dans un délai de quarante jours à partir de la

notification du présent jugement ;

au besoin, autorise PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à faire expulser

PERSONNE3.)

dans la forme légale et aux frais de ce dernier,

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y

employés ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement ;

condamne PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu'en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière