Landlord's eviction claim dismissed because tenant paid rent on time after interim judgment. The court found the tenant's post-judgment compliance negated the need for eviction.

Répertoire No. 1938/26

L-BAIL-769/25

Audience publique du 18 mai 2026

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

1 ) PERSONNE1.), et

2 ) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.)

parties demanderesses au principal

parties défenderesses sur reconvention

représentée par la société DBE LEGAL SARL, établie et ayant son siège

social à L-3450 DUDELANGE, 28, rue du Commerce, inscrite au Registre

de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B291049,

inscrite sur la liste V du tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de

Luxembourg, représentée aux fins de la présente procédure par Maître

Pierre EBERHARD, avocat à la Cour, demeurant professionnellement à la

même adresse

comparant à l’audience par Maître Esra

KARAKAS, avocate, en

remplacement de Maître Pierre EBERHARD, avocat à la Cour, les deux

demeurant à Luxembourg

e t

1) PERSONNE3.), et son épouse

2) PERSONNE4.), les deux demeurant à L-ADRESSE2.)

parties défenderesses au principal

parties demanderesses par reconvention

comparant par Maître Tisem QEDIRA, avocate à la Cour, en remplacement

de Maître Audrey SEBE, avocate à la Cour, les deux demeurant à

Luxembourg

F a i t s

Les faits et rétroactes de l’affaire résultent à suffisance de droit des qualités,

considérants et motifs d’un jugement du 28 janvier 2026 (Répertoire No.

395/26)

ayant déclaré la demande reconventionnelle des

parties

défenderesses non fondée et ayant pour le surplus refixé l’affaire pour la

continuation des débats à l’audience du 20 avril 2026.

Lors de la prédite audience, Maître Esra KARAKAS, en remplacement de

Maître Pierre EBERHARD, et Maître Tisem QEDIRA, en remplacement de

Maître Audrey SEBE, furent entendues en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 26 août 2025, PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à

comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière

de bail à loyer, aux fins de voir prononcer la résiliation du bail aux torts

exclusifs des locataires, et pour s’entendre condamner à déguerpir des

lieux loués dans un délai de quinzaine à partir de la notification du jugement

à intervenir.

Les requérants demandent encore la condamnation des parties

défenderesses à leur payer une indemnité de relocation à hauteur de

14.850.-EUR, correspondant à trois mois de loyer.

Enfin, ils demandent la condamnation des parties défenderesses à leur

payer la somme de 1.000.-EUR pour les frais d’avocat exposés dans le

cadre de la présente affaire ainsi qu’une indemnité de procédure de 800.-

EUR.

Finalement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sollicitent la condamnation

des parties défenderesses aux frais et dépens de l’instance et demandent

à ce que la condamnation à intervenir soit assortie de l’exécution provisoire.

À l’appui de leurs prétentions, les requérants exposent que par contrat de

bail conclu en date du 28 mars 2024, avec effet au 1er avril 2024, ils ont

donné en location un appartement sis à L-ADRESSE2.) aux parties

défenderesses, moyennant un loyer mensuel de 4.950.-EUR, ainsi que de

660.-EUR d’avances sur charges par mois.

Ledit contrat de bail aurait été conclu pour une durée d’un an, tacitement

reconductible d’année en année à défaut de résiliation par l’une des parties.

La convention en question stipulerait expressément que le loyer est

payable d’avance, le premier jour ouvrable de chaque mois, et ce par ordre

permanent.

Les requérants soulignent en outre que le contrat de bail en sa clause

intitulée « RÉSILIATION AUX TORTS DU LOCATAIRE », prévoit que : « Le

bailleur est expressément autorisé à résilier le présent contrat en cas de

non-paiement de deux mois de loyer ou en cas de non-observation

volontaire et malveillante des dispositions du présent contrat, sans qu’il ait

à remplir une quelconque formalité judiciaire ou à signifier une mise en

demeure, et sous réserve de son droit à réparation des dommages subis. »

Toutefois, les parties défenderesse se seraient acquittées du paiement du

loyer que de manière irrégulière et particulièrement tardive, tel que repris

dans le tableau ci-après.

Loyers et charges dus

le :

Loyers payés

le:

Jours de

retard :

01-avr-24

03-avr-24

01-mai-24

07-mai-24

01-juin-24

14-juin-24

01-juil-24

10-juil-24

01-août-24

07-août-24

01-sept-24

09-sept-24

01-oct-24

10-oct-24

01-nov-24

19-nov-24

01-déc-24

13-déc-24

01-janv-25

11-févr-25

01-févr-25

11-févr-25

01-mars-25

19-mars-25

01-avr-25

03-avr-25

01-mai-25

07-mai-25

01-juin-25

13-juin-25

01-juillet-25

08-août-25

01-août-25

08-août-25

Il ressort notamment de cette tardivité et de cette irrégularité récurrente que

les locataires n’auraient jamais instauré d’ordre permanent pour le

paiement des loyers, en violation des stipulations du contrat de bail.

À plusieurs reprises, tant oralement que par écrit, les parties requérantes

auraient signifié aux locataires qu’elles n’étaient pas disposées à accepter

des paiements tardifs, notamment en raison de leurs propres obligations

financières.

Par conséquent, par courrier recommandé daté du 18 juillet 2025, le

mandataire des

requérants aurait

mis en demeure les

parties

défenderesses de régler le loyer et les avances sur charges le premier jour

de chaque mois, conformément aux conditions stipulées au contrat de bail,

de respecter les échéances convenues et de transmettre aux requérants

une preuve de l’instauration d’un ordre permanent pour le paiement du

loyer sur le compte bancaire indiqué au contrat de bail.

À ce jour, cependant aucune preuve de l’instauration d’un ordre permanent

n’aurait été communiquée aux requérants.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font encore valoir qu’il n’appartient pas

au bailleur de devoir rappeler de manière répétée au locataire l’exécution

de ses obligations contractuelles, pas plus qu’il ne saurait être contraint

d’attendre le paiement incertain des loyers qui lui sont dus, alors même qu’il

reste confronté à des charges et dépenses régulières en lien avec le bien

donné en location.

À l’audience des plaidoiries, les requérants ont maintenu l’ensemble de

leurs demandes, précisant que des retards de paiement se seraient encore

produits après la mise en demeure précitée et l’introduction de la requête

en bail à loyer, sans pour autant qu’il existe d’arriérés à charge des

locataires.

En réponse aux arguments développés par les parties défenderesses, ils

ont fait valoir que les difficultés invoquées concernant les bornes

électriques

seraient

largement

exagérées,

celles-ci

résultant

essentiellement d’une mauvaise utilisation du système par les locataires.

S’agissant du système de chauffage, ils ont reconnu que celui-ci serait

certes tombé en panne à deux reprises, tout en précisant qu’il y aurait été

remédié immédiatement à chaque fois.

Quant au système de refroidissement, ils soutiennent qu’aucun

dysfonctionnement ne serait établi, les lieux ne disposant d’ailleurs pas,

ainsi qu’il ressort du contrat de bail, d’un système de climatisation à

proprement parler. Ils précisent à cet égard que le système de chauffage

peut être utilisé en mode inversé afin de réduire la température, tout en ne

pouvant abaisser celle-ci que de quelques degrés, et qu’un tel dispositif ne

saurait être efficace lors d’épisodes de canicule, tels que ceux ayant

prévalu durant la période au cours de laquelle les locataires ont formulé

leurs doléances.

Les parties requérantes en concluent que la demande reconventionnelle

en indemnisation pour troubles de jouissance est à déclarer non fondée.

Elles ont encore précisé que l’annonce publiée par l’agence immobilière

aurait été erronée en ce qu’elle mentionnait l’existence d’un système de

climatisation, ajoutant que le contrat de bail conclu entre parties ne contient

aucune stipulation en ce sens.

Finalement, les requérants ont augmenté leur demande au titre de

l’indemnité de procédure pour la porter à la somme de 3.000.- EUR.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.)

Les parties défenderesses se sont opposées à la demande de résiliation

du bail, au motif qu’il n’y aurait pas eu de manquement grave dans leur

chef. Si elles reconnaissent l’existence de certains retards de paiement,

ceux-ci n’auraient toutefois été que de quelques jours, d’autant plus qu’au

début du bail, les relations entre parties auraient été bonnes et aucune

réclamation n’aurait été faite par les requérants.

Elles font encore valoir que les parties requérantes ne sauraient invoquer

la clause de résiliation aux torts exclusifs du locataire, celle-ci n’ayant

vocation à s’appliquer qu’en cas de non-paiement de deux loyers

successifs, ce qui ne serait pas le cas en l’espèce.

À titre subsidiaire, elles ont sollicité un délai de déguerpissement de 6 mois.

Concernant l’indemnité de relocation, celle-ci serait à déclarer irrecevable

pour être prématurée.

À titre reconventionnel, les parties défenderesses ont sollicité la somme de

23.770.-EUR à titre de trouble de jouissance subi pendant la période de

location.

À cet égard, elles exposent que, dès le début du bail, elles auraient

rencontré de nombreux problèmes. En premier lieu, le bien loué ne serait

pas conforme à sa description, dans la mesure où l’annonce prévoyait que

l’appartement de haut standing devait être équipé d’un climatiseur, de deux

bornes électriques ainsi que d’un système de ventilation à double flux.

Elles indiquent par ailleurs avoir subi un dysfonctionnement du système

d’eau chaude au courant du mois de mai 2024, problème qui se serait

toutefois reproduit à partir du mois de décembre 2024. En ce qui concerne

les bornes électriques, des difficultés auraient existé quant à leur utilisation,

lesquelles n’auraient été résolues qu’au mois de mai 2024.

S’agissant du système de climatisation, de nombreuses interventions

auraient dû être effectuées entre les mois de mai et juillet 2024, nécessitant

notamment la présence des locataires.

Durant la période comprise entre les mois de mai et juin 2024, les parties

défenderesses soutiennent ne pas avoir pu occuper les lieux en raison du

dysfonctionnement du système de climatisation et des températures

élevées, notamment en raison du fait que PERSONNE4.) souffrirait de

problèmes de santé.

Au titre des manquements susmentionnés, les parties défenderesses

estiment avoir droit aux montants suivants à titre de préjudice subi :



20 % du loyer pour le non-fonctionnement des bornes électriques au

mois de mai, soit la somme de 1.980.- EUR ;



982,- EUR pour le dysfonctionnement du système d’eau chaude ;



quatre mois de loyer pour le dysfonctionnement du système de

climatisation, soit 19.800.- EUR.

Finalement, elles ont encore sollicité l’allocation d’une indemnité de

procédure à hauteur de 2.000.-EUR.

Le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à en date du 28 janvier 2026 le

du jugement No. 395/26 dont le dispositif est conçu comme suit :

reçoit la demande en la forme,

donne acte à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de l’augmentation de leur

demande à titre d’indemnité de procédure,

donne acte à PERSONNE3.) et PERSONNE4.) de leur demande

reconventionnelle,

déclare les demandes principales et reconventionnelles recevables ;

déclare la demande reconventionnelle d’PERSONNE3.) et PERSONNE4.)

non fondée, partant en déboute;

pour le surplus, refixe l’affaire à l’audience publique du lundi, 20 avril 2026

à 9.00 heures, salle JP.0.15 en vue de déterminer si PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) se sont conformés à leur obligation de s’acquitter des

loyers le premier jour de chaque mois;

réserve le surplus.

À l’audience du 20 avril 2026, les parties requérantes ont fait valoir que les

locataires s’acquitteraient du loyer à leur guise, et ce malgré le jugement

intervenu

les

invitant

à

se

conformer

à

leurs

obligations.

Elles ont indiqué ne plus avoir aucune confiance en ces derniers, de sorte

qu’au vu des manquements répétés, consistant notamment en des retards

dans le paiement des loyers, il y aurait lieu de prononcer la résiliation du

contrat de bail aux torts exclusifs des parties défenderesses, ainsi que leur

déguerpissement.

En outre, elles ont sollicité leur condamnation au paiement d’une indemnité

de relocation équivalente à trois mois de loyer. Enfin, les parties

requérantes ont demandé la condamnation des parties défenderesses à

leur payer la somme de 3.000.-EUR à titre d’indemnité de procédure, ainsi

que le remboursement de leurs frais d’avocat.

En réponse aux arguments des parties défenderesses, les parties

requérantes ont fait valoir qu’il s’agissait de virements instantanés et que

les retards seraient dus au seul fait que les dates d’exécution auraient été

introduites manuellement, une fois le délai de paiement dépassé.

Les parties défenderesses, pour leur part, ont fait valoir que, s’il y avait eu

un retard dans le paiement des loyers des mois de février et mars 2026,

celui-ci ne serait pas dû à leur mauvaise volonté, mais au fait que les

virements avaient été effectués depuis une banque française, ces

opérations ayant pris plus de temps que prévu.

Elles ont précisé que la situation aurait entretemps été résolue, les

transferts étant désormais effectués depuis une banque luxembourgeoise

et un ordre permanent ayant été instauré à partir du mois d’avril 2026.

Partant, elles estiment n’avoir commis aucune faute justifiant la résiliation

du contrat de bail et concluent, par voie de conséquence, au rejet des

autres demandes.

Appréciation

Revu le jugement No. 395/26 du 28 janvier 2026.

Les pièces produites par les parties défenderesses indiquent que le loyer

du mois de février aurait dû être versé en date du 6 février 2026,

correspondant à la date demandée selon l’extrait de l’opération de virement

émanant de la banque SOCIETE1.). Toutefois, ce même document

mentionne comme date de création le 9 février 2026.

Les parties défenderesses ont en outre produit un ordre de virement

enregistré auprès de la banque SOCIETE1.) en date du 27 février 2026

pour le paiement du loyer du mois de mars.

Selon les pièces produites par les parties requérantes, les loyers des mois

de février et mars ont été réceptionnés respectivement les 9 février et 6

mars 2026, accusant ainsi des retards de 8 jours et de 5 jours.

Enfin, les pièces versées en cause révèlent que le loyer du mois d’avril a

été réglé en date du 31 mars 2026 et qu’un ordre permanent a été instauré

pour les loyers subséquents.

Il convient de relever que, bien que des manquements aient encore été

constatés pour les loyers des mois de février et mars 2026, lesquels ont été

acquittés avec des retards respectifs de 8 et 5 jours, ces retards sont

intervenus postérieurement au jugement interlocutoire rendu en cause,

lequel avait précisément pour objet de permettre aux parties défenderesses

de régulariser leur situation quant aux paiements.

Il n’en demeure pas moins que la situation s’est améliorée par la suite. En

effet, ainsi qu’il résulte des pièces versées en cause, le loyer du mois d’avril

2026 a été réglé en date du 31 mars 2026, soit avant son échéance, et un

ordre permanent a été instauré pour les paiements ultérieurs.

Dans ces conditions, si les retards constatés pour les mois de février et

mars 2026 témoignent d’une mise en conformité imparfaite à la suite du

jugement

interlocutoire,

il

apparaît

néanmoins

que

les

parties

défenderesses ont, depuis lors, pris les mesures nécessaires afin de

garantir le paiement régulier et ponctuel des loyers.

Il y a dès lors lieu de considérer que les loyers sont désormais réglés au

premier jour du mois et que, eu égard à la mise en place de cet ordre

permanent, aucun incident de paiement ne devrait, en principe, se

reproduire à l’avenir.

Au vu des développements qui ont précédé, la demande en résiliation du

contrat de bail au tort des locataires est à déclarer non fondée.

Par voie de conséquence, la demande en obtention d’une indemnité de

relocation, du remboursement des frais d’avocats ainsi qu’en obtention

d’une indemnité de procédure sont également à rejeter.

Au regard de l’issue du litige, il y a lieu de faire masse des frais et dépens

de l’instance et de les imposer pour moitié à chacune des parties.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement à l’égard des parties et en premier ressort,

statuant en continuation du jugement No. 395/26 du 28 janvier 2026 ;

déclare la demande en résiliation du contrat de bail aux torts exclusif de

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) non fondée ;

partant rejette les demandes de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) tendant

au déguerpissement d’PERSONNE3.) et PERSONNE4.) des lieux loués

dans un délai de quinzaine à partir de la notification du jugement à

intervenir ainsi que la demande en obtention d’une indemnité de relocation

à hauteur de 3 mois de loyer et le remboursement des frais d’avocats;

dit non fondée la demandes de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en

obtention d’une indemnité de procédure ;

fait masse des frais et dépens de l’instance et les impose pour moitié à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) et pour l’autre moitié à PERSONNE3.)

et PERSONNE4.).

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu'en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

Greffière