Landlord wins partial rent arrears and eviction; tenant occupation indemnity reserved for later determination.

Répertoire No. 1902/26

L-BAIL-484/25

Audience publique du 13 mai 2026

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

1 ) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

2 ) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

parties demanderesses

comparant par Maître Joe MENDES, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

e t

1) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE3.)

2) PERSONNE4.), demeurant à L-ADRESSE3.)

parties défenderesses

sub 1 ) comparant en personne

sub 2) n’étant pas présente

F a i t s

Les faits et rétroactes de l’affaire résultent à suffisance de droit des qualités,

considérants et motifs d’un jugement du 28 janvier 2026 (Répertoire No.

397/26) ayant condamné les parties défenderesses à payer les arriérés de

loyers et ayant pour le surplus refixé l’affaire pour la continuation des

débats à l’audience du 20 avril 2026.

Lors de la prédite audience, Maître Joe MENDES et PERSONNE3.) furent

entendus en leurs moyens et conclusions. PERSONNE4.) n’était ni

présente ni représentée.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 23 mai 2025, PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à

comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière

de bail à loyer, aux fins de s’entendre condamner solidairement, sinon in

solidum à leur payer la somme de 5.500.- EUR à titre d’arriérés de loyers,

avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde, de

voir prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires, et pour

s’entendre condamner à déguerpir des lieux loués dans un délai de

quinzaine à partir de la notification du jugement à intervenir, sous peine

d’une astreinte de 100.-EUR par jour.

Les requérants demandent encore à ce qu’il leur soit donné acte qu’ils se

réservent le droit de réclamer la restitution des loyers dispensés à hauteur

de 4.950.-EUR ainsi qu’une indemnité d’indisponibilité et de relocation à

hauteur de 3.300.-EUR chacune.

Enfin, ils demandent la condamnation des parties défenderesses à leur

payer la somme de 2.340.-EUR pour les frais d’avocat exposés dans le

cadre de la présente affaire.

Finalement, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sollicitent encore l’allocation

d’une indemnité de procédure de 1.500.-EUR sur base de l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile, et ils demandent à voir ordonner

l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

À l’appui de leurs prétentions, les requérants exposent que suivant contrat

de bail conclu le 13 mai 2013 avec prise d’effet au 15 mai 2013 de la même

année, les parties défenderesses ont pris en location auprès de

PERSONNE5.) une maison unifamiliale située à L-ADRESSE3.), pour une

durée de cinq ans, reconductible d’année en année, moyennant un loyer

mensuel initial de 1.100.-EUR.

Ils expliquent qu’après le décès de la propriétaire, ils ont hérité de

l’immeuble en indivision et produisent, à cet effet, un extrait du plan

cadastral attestant de leur propriété.

Depuis janvier 2025, les parties défenderesses ne s’acquitteraient plus du

paiement des loyers, et ce malgré plusieurs relances.

Les requérants soutiennent en outre que le non-paiement des loyers

constitue une faute grave justifiant la résiliation judiciaire du bail et le

déguerpissement des locataires.

Les requérants font encore valoir que conformément aux stipulations du

contrat de bail, il aurait été consenti aux parties défenderesses une dispense

du paiement des loyers correspondant à la période allant de la mi-mai à

septembre 2013. En contrepartie directe de cette dispense, les défendeurs

s’étaient engagés à procéder à la rénovation intégrale de la maison louée,

incluant le nettoyage, la peinture, diverses réparations intérieures, la remise

en état et l’entretien des extérieurs et abords, l’évacuation des déchets ainsi

que la réparation de certains équipements.

Il aurait encore été convenu qu’en cas de manquement à ces engagements,

constaté après la résiliation du bail et le déguerpissement, les requérants

pourraient réclamer la restitution des loyers ainsi dispensés, soit un montant

total de 4.950.-EUR. Il conviendrait dès lors de leur réserver ce droit dans

l’attente du déguerpissement des lieux des locataires.

À l’audience des plaidoiries, les requérants ont augmenté leur demande afin

d’y inclure les mois échus jusqu’en janvier 2026, portant le montant réclamé

à 14.300.-EUR. Ils ont également sollicité que les demandes relatives à la

restitution des loyers dispensés, à l’indemnité d’indisponibilité et à

l’indemnité de relocation soient réservées dans l’attente de l’exécution du

déguerpissement. Les frais d’avocat et l’indemnité de procédure devraient,

par conséquent, être réservés dans la même mesure.

En réponse aux arguments des parties défenderesses, ils ont précisé que

le loyer devait continuer à être versé sur le même compte bancaire

qu’auparavant.

Position des parties défenderesses

PERSONNE3.), dont il a été laborieux pour le tribunal de recueillir la position

tant celui-ci divaguait et s’écartait du sujet, a déclaré représenter

PERSONNE4.) en vertu d’une procuration. Il a expliqué ne pas avoir

procédé au paiement des loyers au motif qu’il aurait été informé du décès

de la propriétaire et qu’il s’attendait à recevoir un nouveau contrat de bail,

ce qui ne se serait finalement pas produit.

Indiquant ne pas avoir su à qui adresser les paiements, il a affirmé n’avoir

effectué aucun versement.

Le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit en date du 28 janvier 2026 le

jugement No. 397/26 dont le dispositif est conçu comme suit :

« reçoit la demande en la forme,

donne acte à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de l’augmentation de leur

demande au titre des arriérés de loyers,

déclare la demande recevable ;

dit la demande en paiement d’arrières de loyers fondée pour le montant de

14.300.- EUR,

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) solidairement à payer à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) au titre des arriérés de loyers le montant

de 14.300.-EUR, à augmenter des intérêts légaux à partir de la demande

en justice à savoir sur la somme de 5.500.- EUR à partir du 23 mai 2025 et

sur la somme de 8.800.- EUR à partir du 5 janvier 2026, le tout jusqu’à

solde,

pour le surplus, refixe l’affaire à l’audience publique du lundi, 20 avril 2026

à 9.00 heures, salle JP.0.15 en vue de déterminer si PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) se sont conformés à leur obligation d’apurer les arriérés de

loyers et de s’acquitter des loyers futurs aux échéances contractuelles ;

réserve le surplus. »

Lors de l’audience du 20 avril 2026, les parties requérantes ont déclaré

qu’aucun paiement n’avait été effectué entre-temps et que les arriérés

s’élevaient désormais à 17.600.-EUR.

Elles ont en outre sollicité l’application d’une majoration du taux d’intérêt de

trois points sur les montants échus.

Au vu de l’importance des arriérés, il y aurait lieu de prononcer la résiliation

du bail aux torts exclusifs des parties défenderesses.

Il y aurait également lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation à

1.100.-EUR par mois.

Finalement, les parties requérantes ont sollicité le remboursement des frais

d’avocat à hauteur de 2.340.-EUR et ont augmenté le montant de l’indemnité

de procédure réclamée pour la porter à 2.500.-EUR.

PERSONNE3.) pour sa part a maintenu ses déclarations antérieures selon

lesquels les nouveaux propriétaires ne lui auraient pas fourni de nouveau

contrat de bail, de sorte qu’il ne serait pas en mesure d’effectuer de

paiement du loyer.

Appréciation

Revu le jugement No. 397/26 rendu en date du 28 janvier 2026.

Au vu des explications données par les requérants et des pièces

justificatives versées à l’appui, et en l’absence de contestations sérieuses

de la part d’PERSONNE3.), la demande à titre d’arriérés de loyers est à

déclarer fondée pour la somme réclamée de 3.300.-EUR, avec les intérêts

légaux à partir de la demande en justice, à savoir le 20 avril 2026, jusqu’à

solde.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) concluent encore à la majoration du taux

d’intérêt de trois points à compter de l’expiration du troisième mois suivant

la notification du présent jugement.

Au vu de l’article 15 de la loi du 18 avril 2004 modifiée relative aux délais

de paiement et aux intérêts de retard, il y a lieu de faire droit à cette

demande.

Le paiement du loyer constitue l’une des obligations principales du

preneur, le montant convenu représentant la contrepartie de la jouissance

du bien loué. Le non-paiement des loyers et des avances sur charges aux

échéances prévues constitue une violation

grave des obligations

contractuelles du locataire, susceptible à elle seule de justifier la résiliation

du bail à ses torts exclusifs.

Le bailleur qui met un logement à disposition, est en droit d’attendre une

rentrée d’argent régulière. Il ne saurait être contraint de patienter

indéfiniment pour faire valoir ses droits.

Il appartient toutefois au juge d’apprécier, au regard des circonstances de

l’espèce, si le manquement présente une gravité suffisante pour justifier la

résiliation du contrat. Le rôle du juge est d’appliquer une sanction

proportionnée à la gravité du manquement, en tenant compte de

l’ensemble des éléments du dossier.

En l’espèce, malgré la possibilité qui leur avait été offerte de régulariser

leur situation, les défendeurs ne se sont pas conformés à leurs obligations,

aucun loyer n’ayant été réglé et de nouveaux arriérés s’étant, au contraire,

constitués.

De surcroît, ils persistent à soutenir, contre vent et marée, ne pas disposer

des coordonnées bancaires des nouveaux bailleurs, alors même qu’il leur

avait été expressément expliqué lors de la dernière audience que celles-ci

n’avaient pas été modifiées.

Il y a donc lieu de constater que les défendeurs ont gravement manqué à

leurs obligations locatives. Ce manquement justifie à lui seul la résiliation

du bail à leurs torts exclusifs, ainsi que leur condamnation à déguerpir, sauf

à leur accorder un délai de deux mois à compter de la notification du

présent jugement eu égard à la longue durée du contrat de bail.

L’astreinte est par essence un moyen de contrainte destiné à vaincre la

mauvaise volonté de la partie qui succombe à exécuter les obligations

mises à sa charge.

En l’espèce, il

n’y a pas lieu d’assortir la condamnation au

déguerpissement d’une astreinte, les requérants disposant de la possibilité

de faire exécuter le déguerpissement une fois le jugement coulé en force

de chose jugée et le délai expiré.

Les parties requérantes sollicitent encore la fixation de l’indemnité

d’occupation au montant du loyer actuel.

L’indemnité due du chef d’une occupation sans droit ni titre trouve son

fondement dans l’enrichissement sans cause; l’occupant s’enrichit par la

jouissance des lieux, au détriment du propriétaire corrélativement

appauvri.

Le montant de l’indemnité due pour l’occupation irrégulière des lieux relève

en principe de l’appréciation souveraine des juges du fond (Jurisclasseur

Civil art. 1708 à 1782 fasc. 295, n°25). Si cette indemnité est généralement

déterminée en fonction de la valeur locative réelle de l’immeuble, les

parties peuvent néanmoins démontrer que le dommage est inférieur ou

supérieur (La Haye et Vankerckhove, Novelles, droit civil - Le louage des

choses, nos 362 et 407).

Le montant de l’indemnité d’occupation ne doit pas nécessairement être

calqué sur le loyer stipulé, mais le juge peut le fixer souverainement en

tenant compte de l’ensemble des éléments de la cause (voir en ce sens

TAL 12 juillet 2016 n°175.225 du rôle).

En l’absence d’autres éléments figurant au dossier et de toute contestation

émanant des parties défenderesses, il y a lieu de fixer l’indemnité

d’occupation au montant du loyer actuellement en vigueur.

Pour le surplus, il convient en outre de réserver la demande relative à

l’indemnité de relocation telle que sollicité par les parties requérantes.

Enfin, dans la mesure où le litige n’est pas entièrement tranché, la

demande d’indemnité de procédure ainsi que les frais d’avocats sont

également à réserver.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant avec effet contradictoire à l’égard de toutes les parties et en

premier ressort,

statuant en continuation du jugement No. 397/26 du 28 janvier 2026 ;

donne acte à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de l’augmentation de leur

demande à titre d’arriérés de loyers et à titre d’indemnité de procédure ;

dit fondée la demande pour le montant de 3.300.-EUR à titre d’arriérés de

loyers ;

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) solidairement à payer à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) au titre des arriérés de loyers le montant

de 3.300.-EUR, à augmenter des intérêts légaux à partir du 20 avril 2026,

jour de la demande en justice, jusqu’à solde ;

dit que le taux d’intérêt sera majoré de trois points à l’expiration d’un délai

de trois mois à compter de la notification du présent jugement ;

déclare la demande en résiliation du bail et en déguerpissement fondée ;

prononce la résiliation du contrat de bail existant entre parties aux torts

exclusifs d’PERSONNE3.) et PERSONNE4.);

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à déguerpir des lieux loués

avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef dans un délai de deux mois à

partir de la notification du présent jugement ;

au besoin, autorise PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à faire expulser

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) dans la forme légale et aux frais de ces

derniers, récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers

y employés ;

fixe l’indemnité d’occupation mensuelle à payer par PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) au montant de 1.100.- EUR ;

réserve le surplus ainsi les frais et dépens de l’instance, avec la précision

que l’affaire sera réappelée à la demande des parties requérantes.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu’en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière