Commercial lease terminated for tenant's exclusive fault; landlord awarded arrears, relocation, and eviction.

Répertoire No. 1882/26

L-BAIL-782/25

Audience publique extraordinaire du 13 mai 2026

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

la société anonyme SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg

sous le numéro NUMERO1.), représentée par son conseil d’administration

actuellement en fonctions

partie demanderesse

comparant par Maître Cécile MEYER, avocat, en remplacement de Maître Jerry

MOSAR, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

e t

1) la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL, établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.) représentée par son/ses

gérant(s) actuellement en fonctions

2) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE3.)

parties défenderesses

sub 1) et sub 2), étant présents lors de l’audience du 16 avril 2026, PERSONNE1.),

étant le gérant de SOCIETE2.) SARL

F a i t s

Les faits et rétroactes de l’affaire résultent à suffisance de droit des qualités,

considérants et motifs d’un jugement du 29 janvier 2026 (406/26) rendu par le

tribunal de paix.

Suite au dernier jugement, l’affaire avait été refixée au 16 avril 2026.

Lors de la prédite audience, Maître Cécile MEYER, en remplacement de Maître

Jerry MOSAR et PERSONNE1.), furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique

extraordinaire de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par un jugement numéro 406/26 rendu entre parties en date du 29 janvier 2026, il

a été décidé ce qui suit :

« déclare la demande recevable en la forme ;

donne acte à la société SOCIETE1.) SA de l’augmentation de sa demande à titre

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges ;

dit non-fondée la demande de la société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) en

réduction du loyer ;

dit que l’engament solidaire de PERSONNE1.) ensemble avec la société

SOCIETE2.) SARL est applicable en cause ;

déclare fondée la demande de la société SOCIETE1.) SA à titre d’arriérés de

loyers et d’avances sur charges dans son principe ;

fait droit à la demande de la société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) quant à

la production des décomptes et des pièces justificatives relatives aux décomptes

pour charges pour les exercices 2019 à 2024 ;

partant, enjoint à la société SOCIETE1.) SA de produire les décomptes pour

charges et les pièces justificatives relatives auxdits décomptes pour charges pour

les exercices 2019 à 2024 ;

accorde à la société SOCIETE1.) SA jusqu’au 1er avril 2026 pour justifier au greffe

du Tribunal de céans de la production des pièces susvisées ;

refixe l’affaire à l’audience du jeudi 16 avril 2026, à 9.00 heures, salle JP 0.15.

aux fins de conclusions des parties quant à la fixation pour plaidoiries à une

audience ultérieure ;

réserve les demandes de la société SOCIETE1.) SA tendant à la résiliation du

contrat de bail, au déguerpissement des lieux, à la condamnation à l’indemnité de

relocation, à la condamnation d’une indemnité de procédure sur base de l’article

240 du Nouveau Code de Procédure civile et la question des frais ;

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement. »

La société SOCIETE1.) SA a versé les décomptes en question sollicités par le

premier jugement ensemble avec les pièces justificatives.

A l’audience du 16 avril 2026, la société SOCIETE1.) SA a conclu à

l’entérinement de ses demandes tendant à la condamnation solidaire de la société

SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) au paiement de la somme augmentée de

227.710,23 euros (voir le décompte versé en tant que pièce 22), à la résiliation du

contrat de bail ainsi qu’au déguerpissement et au paiement de l’indemnité de

relocation contractuelle équivalente à 6 mois de loyers.

Il échet de lui donner acte de l’augmentation de sa demande.

La société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.)

A l’audience du Tribunal, la société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) ont

réitéré leurs demandes tendant à l’« ajustement » (lire : réduction) du loyer

lesquels ont été résumées comme suit :

« (fichier) »

Ensuite, la société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) ont souligné à nouveau

le déséquilibre contractuel entre parties et les difficultés de financement en raison

de la situation économique précaire.

Hormis le quantum du loyer redû, la société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.)

n’ont pas émis de contestations quant aux arriérés réclamés par la société

SOCIETE1.) SA.

Appréciation

En l’occurrence, la société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) concluent à une

réduction du loyer redû en raison des importants investissements fournis de leur

part en vue de l’aménagement des lieux lesquels auraient été pris en bail en état

brut.

La société SOCIETE1.) SA s’oppose à cette demande.

Le Tribunal constate que le contrat de sous-bail conclu entre parties en date du 28

mai 2008 contient la clause suivante relativement à l’objet pris en bail : « (…)

Cette cellule est louée à l’état neuf, « brut de décoffrage », à agencer par le

preneur et à ses frais, suivant les normes actuellement en vigueur en matière de

débit de boissons. »

Cette clause n’a pas été modifiée par les avenants audit contrat de sous-bail.

Il s’ensuit que les parties avaient expressément prévu un investissement des

locataires pour aménager des lieux, de sorte à ce que la société SOCIETE2.) SARL

et PERSONNE1.) ne sauraient actuellement prétendre à une réduction du loyer à

payer justement du fait de cet investissement.

La demande de la société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) tendant à la

réduction du loyer est partant à déclarer non-fondée.

Il ressort partant du décompte final versé en tant que pièce 22 par la société

SOCIETE1.) SA que la société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) accusent un

impayé de 227.710,23 euros.

Les paiements invoqués par la société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) lors

de l’audience précédente concernaient finalement deux autres contrats de sous-

location pour des établissements différents (SOCIETE3.) et SOCIETE4.)).

Quant aux arriérés de loyers et de charges

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le

loyer aux termes convenus.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur le

preneur alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative.

Il ressort du jugement rendu entre parties le 29 janvier 2026 que la société

SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) sont tenus solidairement de leurs

engagements en vertu du contrat de sous-bail et d’approvisionnement en boissons

signé le 28 mai 2008.

Ils n’ont encore pas émis la moindre contestation quant au quantum des arriérés de

loyers et de charges réclamées par la société SOCIETE1.) SA.

La société SOCIETE1.) SA est fondée à réclamer à l’égard de la société

SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) le montant total de 227.710,23 euros.

La société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) sont ainsi condamnés

solidairement à payer à la société SOCIETE1.) SA le montant de 227.710,23

euros, à majorer des intérêts légaux prévus par la loi du 18 avril 2004 relative aux

délais de paiement et aux intérêts de retard à partir du 2 septembre 2025, date du

dépôt de la requête, sur le montant de 141.645,22 euros, et à partir du 16 avril 2026,

date de la demande en justice, sur le montant de 86.065,01 euros jusqu’à solde.

Quant à la résiliation du contrat de bail

Dans le cas d’espèce, il y a lieu de tenir compte de l’ancienneté du bail, conclu le

28 mai 2008 et ayant couru sur une durée de 18 ans.

L’obligation de payer le prix du bail constitue une des obligations principales

pesant sur le preneur, alors que ce prix est la contrepartie de la jouissance locative

tel que cela résulte de l'article 1728 du Code civil. Le non-paiement des loyers aux

échéances convenues constitue une violation grave des obligations du locataire

justifiant la résiliation du bail.

La demande en résiliation du bail et en condamnation au déguerpissement est

partant également à déclarer fondée.

Il y a dès lors lieu de déclarer résilié le bail conclu entre parties aux torts exclusifs

des parties défenderesses.

Au vu des circonstances de l’espèce, il convient de les condamner à déguerpir des

lieux loués avec tout et tous ceux qui s’y trouvent de leur chef au plus tard 4 mois

après la notification du présent jugement.

Au besoin, la société SOCIETE1.) SA est autorisée à faire expulser les parties

défenderesses dans la forme légale et aux frais de celle-ci, ces frais récupérables

sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés.

Quant à l’indemnité de relocation

L’indemnité de relocation tend à réparer la perte de loyer que le bailleur subit

pendant le temps normal requis pour trouver un autre preneur.

En l’espèce, les parties ont convenu aux termes de l’article 18 des conditions

générales du contrat de bail acceptées par les parties défenderesses qu’en cas de

résiliation du contrat par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer à la

bailleresse une indemnité forfaitaire égale à six mois de loyer et charges.

Il est de principe qu’en cas de fixation conventionnelle de l’indemnité de

relocation, celle-ci n’est pas tributaire de la remise à disposition du bien au bailleur

et elle ne doit pas correspondre au préjudice réellement subi. En optant pour une

fixation forfaitaire, les parties ont en effet implicitement, mais nécessairement,

retenu une indemnité qui est indépendante du temps effectivement nécessaire à la

relocation de l’immeuble. Une telle clause est valable et sort ses effets

conformément à l’article 1134 du Code civil. Elle dispense donc le bailleur de

prouver la durée de la période s’écoulant entre la fin du bail et la relocation, son

but étant précisément de fixer forfaitairement le montant du dommage en vue

d’éviter toute discussion en cas de manquement.

Au vu de la résiliation du contrat de bail intervenue en raison du fait imputable aux

parties défenderesses, la demande de la société SOCIETE1.) SA à titre d’indemnité

de relocation est à déclarer fondée à concurrence de la somme réclamée de

56.985,48 euros (6 mois x 9.497,58 euros), avec les intérêts légaux à partir de la

date du prononcé du présent jugement jusqu’à solde.

La société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) sont ainsi condamnés

solidairement à payer à la société SOCIETE1.) SA le montant de 56.985,48 euros,

à majorer des intérêts légaux prévus par la loi du 18 avril 2004 relative aux délais

de paiement et aux intérêts de retard à partir du 2 septembre 2025, jusqu’à solde.

Quant aux demandes accessoires

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de la société

SOCIETE1.) SA l’ensemble des frais non compris dans les dépens, de sorte qu’il

y a lieu de lui allouer une indemnité de procédure de 1.000 euros sur base de

l’article 240 du Nouveau code de procédure civile.

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d'office en justice de paix, s'il y a

titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement

dont il n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra

être ordonnée avec ou sans caution.

En l’espèce, il paraît justifié d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement en ce qui concerne la condamnation pécuniaire au vu de l’absence de

contestations.

P a r

c e s

m o t i f s :

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial,

statuant contradictoirement à l’égard de la société SOCIETE2.) SARL et

PERSONNE1.),

statuant en continuation du jugement numéro 406/26 rendu en date du 29 janvier

2026 par le Tribunal de céans;

donne acte à la société SOCIETE1.) SA de l’augmentation de sa demande à titre

d’arriérés de loyers et charges;

déclare la demande recevable;

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers et charges fondée pour la somme de

227.710,23 euros;

partant condamne la société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) solidairement

à payer à la société SOCIETE1.) SA la somme de 227.710,23 euros, à majorer des

intérêts légaux prévus par la loi du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et

aux intérêts de retard à partir du 2 septembre 2025, date du dépôt de la requête, sur

le montant de 141.645,22 euros, et à partir du 16 avril 2026, date de la demande

en justice, sur le montant de 86.065,01 euros jusqu’à solde;

déclare la demande à titre d’indemnité de relocation fondée pour la somme de

56.985,48 euros;

condamne la société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) solidairement à payer

à la société SOCIETE1.) SA la somme de 56.985,48 euros, à majorer des intérêts

légaux prévus par la loi du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux

intérêts de retard à partir du 2 septembre 2025, jusqu’à solde;

déclare la demande en résiliation du bail et en déguerpissement fondée;

résilie le bail existant entre parties aux torts exclusifs de la société SOCIETE2.)

SARL et PERSONNE1.);

condamne la société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) à déguerpir des lieux

loués avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef dans un délai de 4 mois à partir

de la notification du présent jugement;

au besoin, autorise la société SOCIETE1.) SA à faire expulser la société

SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) dans la forme légale et aux frais de ces

derniers, récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y

employés;

condamne la société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) solidairement à payer

à la société SOCIETE1.) SA une indemnité de procédure de 1.000 euros sur base

de l’article 240 du nouveau code de procédure civile;

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant toute voie de

recours et sans caution en ce qui concerne la condamnation pécuniaire uniquement;

condamne la société SOCIETE2.) SARL et PERSONNE1.) solidairement aux

frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique extraordinaire par Nous, Paul

LAMBERT, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Natascha

CASULLI, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu'en

tête.

Paul LAMBERT,

juge de paix

Natascha CASULLI,

greffière