Court dismisses plaintiff's claims for legal fees and procedural indemnity due to lack of abuse of rights and inequity.

Jugement civil 2026TALCH10/00069

Audience publique du vendredi, huit mai deux mille vingt-six

Numéro TAL-2022-04998 du rôle

Composition :

Livia HOFFMANN, Vice-présidente,

Catherine TISSIER, premier juge,

Claudia SCHETTGEN, juge,

Elma KONICANIN, greffier.

Entre

1. PERSONNE1.), expert-comptable, demeurant à ADRESSE1.),

2. PERSONNE2.), psychomotricienne, demeurant à ADRESSE1.),

parties demanderesses aux termes d’un exploit d’assignation de l’huissier de Justice

Pierre BIEL, de Luxembourg, en date du 22 juin 2022,

comparaissant par la société NC ADVOCAT SARL, établie et ayant son siège social à L-

1222 Luxembourg, inscrite au Registre de commerce et des sociétés de Luxembourg

sous le numéro B236962, inscrite sur la liste V du barreau de Luxembourg, représentée

aux fins de la présente procédure par Maître Nadia CHOUHAD, avocat à la Cour,

demeurant professionnellement à la même adresse,

et

PERSONNE3.), administrateur de la société immobilière SOCIETE1.), demeurant à L-

ADRESSE2.),

partie défenderesse aux fins du prédit exploit d’assignation BIEL,

comparaissant par Maître Fränk ROLLINGER, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg.

__________________________________________________________________

L e T r i b u n a l

Vu l’ordonnance de clôture du 24 mars 2026.

Les mandataires des parties ont été informés par bulletin du même jour de l’audience des

plaidoiries fixée au 17 avril 2026.

Aucune des parties n’a sollicité à plaider oralement.

En application de l’article 226 du Nouveau Code de procédure civile, les parties sont

réputées avoir réitéré leurs moyens à l’audience des plaidoiries et leurs mandataires sont

dispensés de se présenter à l’audience des plaidoiries.

L’affaire a été prise en délibéré à l’audience publique 17 avril 2026.

Par exploit de l’huissier de justice du 22 juin 2022, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont

fait donner assignation à

PERSONNE3.)

à comparaître devant le Tribunal

d’Arrondissement de ce siège.

Suivant

jugement

civil

2024TALCH10/00110

du

juillet 2024,

le tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, dixième chambre, siégeant en matière civile a :

-

rejeté le moyen de nullité de l’acte introductif d’instance,

-

déclaré recevable et fondée l’exception de caution judiciaire soulevée par

PERSONNE3.),

-

ordonné à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de fournir une caution et de

consigner à la Caisse de consignation le montant total de 3.000,- EUR à titre de

caution judiciaire,

-

dit qu’à défaut de versement de ce montant, le jugement ne pourra intervenir à la

demande de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.),

-

réservé le surplus,

-

tenu l’affaire en suspens.

En vertu de l’article 194, alinéa 3, du Nouveau Code de procédure civile, applicable aux

affaires introduites à partir du 15 juillet 2021, les parties notifieront, avant la clôture de

l'instruction, des conclusions de synthèse qui doivent reprendre toutes les prétentions et

moyens présentés dans leurs conclusions antérieures, y compris l’assignation. À défaut,

les parties sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statuera que sur les

dernières conclusions notifiées.

Aux termes de leurs conclusions de synthèse du 13 janvier 2026, PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) ont demandé au Tribunal à voir :

-

déclarer le compromis de vente du 15 juin 2021 résolu, sinon résilié aux torts

exclusifs de la partie défenderesse sur base des articles 1178 et 1184 du Code

civil, sinon sur base de l’article 1134 du Code civil, sinon sur toute autre base

légale,

-

partant, condamner la partie défenderesse à leur payer le montant de 75.000,00

euros au titre de l’indemnité de 10% stipulée au compromis de vente du 15 juin

2021 augmenté des intérêts de retard à compter du 16 septembre 2021 sur base

de l’alinéa 2 de la clause intitulée « conditions suspensives » du compromis de

vente du 15 juin 2021 et des articles 1226 et 1146 du Code civil, sinon sur base

de l’article 1134 et suivants du Code civil, sinon sur toute autre base légale,

-

condamner la partie défenderesse à leur payer la somme de 23.733,05 euros sur

base des articles 1382 et 1383 du Code civil à titre du remboursement des frais et

honoraires d’avocat,

-

condamner la partie défenderesse à leur payer une indemnité de procédure de

10.000,00 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

-

condamner la partie défenderesse aux entiers frais et dépens de l’instance en

vertu de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, avec distraction au

profit de NC ADVOCAT SARL qui la demande, affirmant en avoir fait l’avance.

Aux termes de ses conclusions de synthèse du 19 septembre 2025, PERSONNE3.) a

demandé au Tribunal de voir :

-

constater que les parties originairement demanderesses ont résilié le compromis

de vente en date du 26 novembre 2021,

-

condamner PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement, sinon in solidum,

sinon chacun pour sa part pour le cas où ils seraient entretemps divorcés, à lui

payer un montant principal de 75.000,00 euros à titre d’indemnité de 10% stipulée

au compromis de vente du 15 juin 2021, avec les intérêts légaux à partir du 26

novembre 2021 et ce jusqu’au paiement du solde, le tout sur base des termes du

compromis de vente,

-

condamner PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à lui payer une indemnité de

procédure de 2.000,00 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile,

-

condamner PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à lui payer solidairement, sinon in

solidum, sinon chacun pour sa part pour le cas où ils seraient entretemps divorcés,

tous les frais et dépens de l’instance.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

A l’appui de leur demande, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font exposer qu’en date du

15 juin 2021, les parties auraient signé un compromis de vente suivant lequel ils se

seraient engagés à vendre à PERSONNE3.) un immeuble sis à L-ADRESSE3.) pour le

prix de 750.000,00 euros.

Ledit compromis de vente aurait contenu une clause stipulant que le compromis serait

soumis à la condition suspensive de l’obtention d’un prêt bancaire à solliciter par

l’acheteur auprès de la banque de son choix. La clause disposerait qu’une copie de

l’accord ou du refus bancaire délivré par la banque devrait être remis à la partie

venderesse jusqu’au 15 septembre. Passé ce délai et en cas de non-remise de l’accord

ou du refus bancaire précité, la partie acquéreuse devrait payer une indemnité de 10%

du prix de vente.

Le compromis de vente aurait été signé le 15 juin 2021 et PERSONNE3.) aurait disposé

d’un délai jusqu’au 15 septembre 2021 pour remettre une copie de l’accord ou du refus

bancaire à PERSONNE1.) et PERSONNE2.). Or, PERSONNE3.) n’aurait jamais

communiqué d’accord ou de refus bancaire aux parties demanderesses.

PERSONNE3.)

ne prouverait pas qu’elle aurait expliqué à

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) qu’elle pourrait financer l’acquisition par ses moyens propres et qu’elle

n’aurait pas besoin d’un financement bancaire.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font exposer que la condition suspensive aurait été

réputée accomplie un instant de raison sur base de l’article 1178 du Code civil et que la

résolution aux torts exclusifs de PERSONNE3.) daterait du 15 septembre 2021. Leur

courrier du 26 novembre 2021 ne viendrait que confirmer la résiliation qui aurait déjà eu

lieu en raison de la violation par PERSONNE3.) de ses obligations contractuelles.

Le compromis de vente aurait encore prévu que la signature de l’acte notarié de vente

aurait lieu au plus tard le 30 octobre 2021. Afin de ne pas bloquer la future vente,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) auraient, par anticipation, donné procuration à deux

employés de l’étude de Maître Marc LECUIT pour passer acte de la vente de l’immeuble

litigieux. PERSONNE3.) ne saurait dès lors faire valoir que PERSONNE1.) aurait

volontairement retardé la signature de l’acte de vente.

Au 30 octobre 2021, PERSONNE3.) n’aurait pas signé l’acte notarié en l’étude de Maître

Marc LECUIT.

D’après l’article 1146, alinéa 2, du Code civil, le débiteur serait mis en demeure par la

seule expiration du jour de l’exécution qui aurait été déterminé d’un commun accord.

Suivant l’article 1184, alinéa 2 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement

n’aurait point été exécuté aurait le choix de forcer l’autre à l’exécution de la convention

lorsqu’elle est possible ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) concluent qu’il y aurait lieu de prononcer la résolution

judiciaire du compromis de vente du 15 juin 2021 aux torts de PERSONNE3.) sur base

des articles 1178 et 1184 du Code civil.

Ils demandent, au visa des articles 1126 et 1146 du Code civil, que PERSONNE3.) soit

condamnée à leur payer une indemnité de 10% du prix de vente stipulé, soit la somme

de 75.000,00 euros, augmentée des intérêts de retard à compter du 15 septembre 2021,

sinon du 30 octobre 2021, sinon du 17 février 2022, date de la mise en demeure, sinon

du 22 juin 2022, date de l’assignation en justice.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sollicitent encore l’allocation d’une indemnité de

procédure de 10.000,00 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile. Ils font exposer qu’il serait manifestement inéquitable de laisser à leur seule charge

les frais exposés pour assurer leur droit alors que ce serait l’attitude adverse qui aurait

conduit au présent litige.

Ils demandent que PERSONNE3.) soit condamnée à leur payer la somme de 23.733,05

euros, sous réserve d’augmentation, au titre des frais et honoraires d’avocat qu’ils

auraient déboursés dans le cadre de la présente instance.

PERSONNE3.)

remet en cause la véracité du domicile de

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) tel qu’indiqué dans leur acte d’assignation, alors que son mandataire

aurait reçu en son étude, une requête dans laquelle PERSONNE2.) indique qu’elle

demeurerait actuellement à L-ADRESSE4.). Malgré le jugement intermédiaire du 5 juillet

2024, la question du domicile réel des parties demanderesses resterait encore en

suspens.

Elle fait exposer que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) auraient été propriétaires de

plusieurs immeubles situés au Luxembourg et qu’ils auraient mandaté PERSONNE3.)

afin de procéder à la vente de plusieurs de ces immeubles alors qu’elle aurait été gérante

de l’agence immobilière SOCIETE2.) SARL.

Le 15 juin 2021, PERSONNE3.) aurait, en tant que personne privée, signé un compromis

de vente avec les parties assignées portant sur le bien immobilier sis à ADRESSE5.), L-

ADRESSE6.).

Elle aurait expliqué à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) qu’elle serait en mesure de

financer l’acquisition par ses moyens propres et qu’elle n’aurait pas besoin d’un

financement bancaire pour procéder à l’acquisition dudit immeuble. Pour des raisons de

convenance de gestion, elle se serait réservé le droit de recourir à un emprunt pour une

partie ou la totalité du prix de vente. A cette fin, PERSONNE3.) renvoie à un courrier

qu’elle aurait adressé à PERSONNE1.) en date du 14 juillet 2022.

La clause suspensive relative à l’obtention d’un crédit immobilier n’aurait été insérée dans

le compromis de vente pour limiter les frais d’enregistrement du compromis de vente

auprès de l’Administration de l’enregistrement et des domaines.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne lui auraient demandé à aucun moment de passer

acte par-devant le notaire.

Suivant courriel du 15 juillet 2021, PERSONNE3.) aurait appris que PERSONNE1.) aurait

fait l’objet d’un gel de ses avoirs. PERSONNE1.) n’aurait jamais contesté les faits relatés

dans l’ « Order freezing assets worldwide and proprietary injunction ».

En vertu de cette procédure judiciaire britannique, la vente aurait pu aboutir devant le

notaire, avec l’obligation de ce dernier de bloquer le produit de la vente, respectivement

de le continuer aux parties agissant en Angleterre contre PERSONNE1.).

Au cours de leurs entretiens téléphoniques menés suite au courriel du 15 juillet 2021,

PERSONNE3.) aurait dit qu’elle serait toujours disposée à procéder à l’acquisition de

l’appartement en question. Or, PERSONNE1.) n’aurait alors plus voulu procéder à la

vente alors que le produit de la vente en question n’aurait pas été continué entre ses

mains et il aurait demandé à PERSONNE3.) de garder en suspens le passage devant le

notaire pour acter la vente.

PERSONNE3.) remet en question la qualité à agir de PERSONNE1.), alors que ce

dernier aurait, suivant acte notarié du 4 mai 2023, fait don de la moitié indivise en pleine-

propriété des biens et des droits immobiliers dépendant de l’immeuble sis à L-

ADRESSE3.). Il aurait dès lors cédé son droit d’agir et aurait perdu sa qualité à agir dans

le cadre du présent litige. Il y aurait partant lieu de dire sa demande non fondée.

Elle conteste la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) tendant à la voir

condamner au paiement de la somme de 75.000,00 euros, alors qu’elle n’aurait pas

essayé d’échapper au passage devant notaire.

La pièce numéro 5 des parties demanderesses n’établirait pas que ces dernières

l’auraient convoquée devant un notaire pour passer l’acte authentique de vente. Le

courrier du 26 novembre 2021 des parties demanderesses ne contiendrait pas non plus

de prétention en ce sens.

Suivant sa lettre du 14 janvier 2022, PERSONNE3.) aurait confirmé sa volonté continue

à passer acte.

Il y aurait partant lieu de dire non fondées les demandes principale et accessoires de

PERSONNE1.) et PERSONNE2.).

A titre reconventionnel, PERSONNE3.) demande la condamnation de PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part pour le cas où

ils seraient entretemps divorcés, à lui payer un montant de 75.000,00 euros avec les

intérêts légaux jusqu’à paiement du solde, le tout sur base des termes du compromis de

vente.

Elle fait valoir que les parties demanderesses auraient, par courrier du 26 novembre

2021, résilié unilatéralement le compromis de vente conclu entre parties et que ledit

compromis prévoirait qu’en cas de résiliation par l’une des parties, ladite partie devrait

payer à l’autre partie une indemnité de 10% du prix de vente stipulé (75.000,00 euros).

PERSONNE3.) sollicite encore que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) soient condamnés

solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part pour le cas où ils seraient

entretemps divorcés, à lui payer une indemnité de procédure de 2.000,00 euros sur base

de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, alors qu’il serait manifestement

inéquitable de laisser les frais non compris dans les dépens à sa seule charge.

Elle demande enfin que

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

soient condamnés

solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part pour le cas où ils seraient

entretemps divorcés, à tous les frais et dépens de l’instance.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) soutiennent que le Tribunal devrait rejeter le moyen de

PERSONNE3.) tenant à la nullité de l’acte introductif d’instance alors que ce moyen aurait

déjà été tranché par un jugement du 5 juillet 2024. Ce jugement aurait autorité de chose

jugée et serait opposable à PERSONNE3.).

Suivant ce même jugement, le Tribunal aurait ordonné à

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) de consigner le montant de 3.000,00 euros à la Caisse de consignation

à titre de caution judiciaire. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) auraient procédé à ce

paiement en date du 8 juillet 2024.

En ce qui concerne la qualité à agir dans le chef de PERSONNE1.), les parties

demanderesses font exposer qu’au moment de la signature du compromis de vente le 15

juin 2021, elles auraient été propriétaires du bien immobilier sis à ADRESSE5.), L-

ADRESSE6.).

Suivant acte de donation entre vifs du 4 mai 2023, PERSONNE1.) aurait fait donation de

la moitié indivise en pleine-propriété des biens et droits immobiliers dépendant de

l’immeuble sis à ADRESSE5.), L-ADRESSE6.) au profit de PERSONNE2.).

La donation rendant PERSONNE2.) seule et unique propriétaire du bien immobilier

litigieux serait donc postérieure à la date de l’expiration de la condition suspensive du

compromis de vente et postérieure à l’assignation en justice du 22 juin 2022.

Il y aurait partant lieu de retenir que PERSONNE1.) avait qualité et intérêt à agir au

moment de l’assignation en justice du 22 juin 2022.

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

contestent la demande reconventionnelle de

PERSONNE3.). Ils soutiennent qu’ils n’auraient pas résilié le compromis de vente de

manière unilatérale.

Ils rappellent que PERSONNE3.) ne leur aurait jamais remis de copie de l’accord ou du

refus bancaire, ni rapporté la preuve qu’elle aurait sollicité un prêt bancaire en temps

utile.

Contrairement à ce qui est allégué par PERSONNE3.), il ne ressortirait pas du courriel

du 15 juillet 2021 que les parties demanderesses lui auraient demandé de garder en

suspens le passage devant le notaire pour acter la vente. A cette fin, PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) renvoient à des courriels des 23 juillet 2021 et 27 juillet 2021.

Le compte bancaire SOCIETE3.) NUMERO1.) ouvert auprès de la banque SOCIETE4.)

serait un compte personnel de PERSONNE1.). Il ressortirait des éléments du dossier que

le fruit de la vente devrait être continué entre les mains de PERSONNE1.). Il n’y aurait

pas eu d’obstacle juridique à la réalisation de la vente.

D’après PERSONNE1.) et PERSONNE2.), les parties n’auraient pas convenu de revoir

les termes du compromis de vente, respectivement de l’échéance.

PERSONNE3.) ne saurait faire valoir que l’« SOCIETE5.) » du 14 juillet 2021 aurait fait

obstacle à la vente de l’immeuble litigieux. Il s’agirait d’une affaire qui aurait été soumise

aux juridictions britanniques et qui aurait été résolue par un accord mutuel entre parties

en date du 14 décembre 2021. Le 20 décembre 2021, les juridictions britanniques

auraient ordonné la mainlevée de l’injonction de gel (« freezing injunction »).

PERSONNE3.) tenterait d’induire le Tribunal en erreur en se référant à cette affaire.

Le 11 août 2021 et le 29 octobre 2021, PERSONNE3.) aurait fait procéder, pour le compte

de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) et par l’intermédiaire de la société SOCIETE2.), à

la vente de deux autres immeubles qui auraient été visés par cet « SOCIETE5.) ».

Il aurait été incohérant pour les parties demanderesses de suspendre la vente de

l’immeuble sis à L-ADRESSE7.) en raison de l’« SOCIETE5.) » et non pas celle des deux

autres immeubles ayant fait l’objet des ventes des 11 août 2021 et 29 octobre 2021.

Il y aurait dès lors lieu de rejeter la demande reconventionnelle de PERSONNE3.) pour

ne pas être fondée.

Appréciation

1. Quant à la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

1.1.

Quant à la régularité de l’assignation du 22 juin 2022

PERSONNE3.)

remet en cause la véracité du domicile de

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) tel qu’indiqué dans leur acte d’assignation. Si le moyen de nullité ne

devait pas être retenu par le Tribunal, il y aurait lieu d’ordonner une comparution

personnelle des parties sur base de l’article 384 du Nouveau Code de procédure civile.

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) soutiennent que le moyen de PERSONNE3.) tenant à

la nullité de l’acte introductif d’instance aurait déjà été tranché par un jugement du 5 juillet

2024.

Au vu des contestations de PERSONNE3.), il y a lieu de retenir que cette dernière

maintient sa demande tendant à la nullité de l’assignation des parties demanderesses du

22 juin 2022.

Il échet de constater que suivant jugement 2024TALCH10/00110 du 5 juillet 2024, le

Tribunal a rejeté le moyen de nullité de l’acte introductif d’instance soulevé par

PERSONNE3.) au motif qu’« [A]ucune pièce, ni autre élément du dossier ne démontre,

ni même ne fait présumer que l’adresses des parties demanderesses figurant dans

l’assignation du 22 juin 2022 serait inexacte. »

Dans ce même jugement le Tribunal a également rejeté la demande de PERSONNE4.)

tendant à voir ordonner la comparution des parties « au cas où le moyen de nullité n’était

pas retenu ».

Le Tribunal ne saurait, partant, revenir sur ce qu’il a d’ores et déjà décidé dans son

jugement du 5 juillet 2024 et qui est revêtu de l’autorité de chose jugée.

Le moyen de nullité est parant à rejeter.

La recevabilité des demandes de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’étant pas

autrement critiquée et un moyen d’irrecevabilité à soulever d’office par le Tribunal n’étant

pas donné, il y a lieu de retenir que celles-ci sont recevables pour avoir été introduites

dans les formes et délais de la loi.

1.2. Quant au bien-fondé de la demande principale

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent au Tribunal de déclarer le compromis de

vente du 15 juin 2021 résolu, sinon résilié aux torts exclusifs de la partie défenderesse

sur base des articles 1178 et 1184 du Code civil, sinon sur base de l’article 1134 du Code

civil, sinon sur toute autre base légale.

Ils sollicitent que PERSONNE3.) soit condamnée à leur payer le montant de 75.000,00

euros à titre de l’indemnité de 10% stipulée au compromis de vente du 15 juin 2021

augmenté des intérêts de retard à compter du 16 septembre 2021 sur base de l’alinéa 2

de la clause intitulée « conditions suspensives » du compromis de vente du 15 juin 2021

et des articles 1226 et 1146 du Code civil, sinon sur base de l’article 1134 et suivants du

Code civil, sinon sur toute autre base légale.

PERSONNE3.) conteste les demandes de PERSONNE1.) et PERSONNE2.).

Aux termes de l’article 58 du Nouveau Code de procédure civile, « il incombe à chaque

partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention

».

Dans le même sens, l’article 1315 du Code civil dispose que « celui qui réclame

l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré,

doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Ainsi, le demandeur doit démontrer l’existence du fait ou de l’acte juridique sur lequel il

fonde sa prétention : actio incumbit probatio. Celui qui a fait la preuve des éléments

nécessaires à la naissance du droit qu’il invoque ne doit pas, en outre, prouver que ce

droit s’est maintenu sans être modifié.

C’est en application de ces principes directeurs régissant la charge de la preuve qu’il

incombe à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de prouver leurs prétentions conformément

à la loi.

PERSONNE3.) soutient que la demande PERSONNE1.) devrait être déclarée non-

fondée alors qu’il n’aurait pas qualité à agir en vertu d’une donation du 4 mai 2023.

A qualité pour agir toute personne qui a un intérêt personnel au succès ou au rejet d’une

prétention. Toute personne qui prétend qu’une atteinte a été portée à un droit lui

appartenant et qui profitera personnellement de la mesure qu’elle réclame a un intérêt à

agir en justice et donc qualité pour agir. La qualité pour agir constitue pour le sujet de

droit l’aptitude à saisir la justice dans une situation donnée. Elle doit exister au jour de la

demande en justice.

Il ressort des pièces soumises au Tribunal qu’en date du 15 juin 2021, les parties ont

conclu un compromis de vente portant sur un appartement sis à L-ADRESSE3.). Il y est

indiqué que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont les vendeurs et que PERSONNE3.)

est l’acquéreur.

Aux termes de ce compromis de vente, les parties ont fixé le prix de vente de

l’appartement susmentionné au montant de 750.000,00 euros.

Il résulte des clauses intitulées « Entrée en jouissance » et « Mode de paiement » que la

signature de l’acte notarié devait intervenir au plus tard le 30 octobre 2021.

Le compromis de vente contient également une clause intitulée « Conditions

suspensives » et qui prévoit ce qui suit :

«

-

Le présent compromis de vente est soumis à la condition suspensive de l’obtention

du prêt bancaire à solliciter par l’acheteur auprès de la Banque de son choix.

-

Une copie de l’accord ou du refus bancaire délivré par la banque, devra être remis

à la partie venderesse, et ceci jusqu’au 15 septembre, passé ce délai et en cas de

non remise de l’accord ou du refus bancaire précité, la partie acquéreuse devra

payer une indemnité de 10% du prix de vente ci-avant stipulé.

-

En cas de non-obtention du prêt bancaire indiqué ci-dessus, ce compromis sera

nul et non avenu, sans préjudice pour les parties intervenantes.

-

En cas de résiliation du présent compromis par l’une des parties,

(venderesse/acquéreuse) celle-ci devra payer à l’autre une indemnité de 10% du

prix de vente ci-avant stipulé.

-

Ce compromis n’est valable qu’après les signatures des parties intervenantes.

-

Les frais de notaire pour cette acquisition sont à charge de l’acquéreur. »

Il échet de relever que suivant acte notarié passé par-devant Maître Jean-Paul MEYERS

en date du 4 mai 2023, PERSONNE1.) a fait donation à PERSONNE2.) de la moitié

indivise en pleine-propriété des biens et droits immobiliers dépendant de l’immeuble en

copropriété sis à ADRESSE8.).

En sa qualité de cocontractant, PERSONNE1.) a qualité pour agir contre PERSONNE3.)

pour demander la résolution de la vente aux torts de cette dernière ainsi que la réparation

du préjudice personnel résultant de l’inexécution de cette dernière.

La donation du 4 mai 2023 n’y fait pas obstacle alors qu’elle est postérieure au

compromis.

Le moyen de PERSONNE3.) n’est partant pas fondé.

PERSONNE3.) fait ensuite exposer que la clause suspensive relative à l’obtention d’un

crédit immobilier n’aurait été insérée dans le compromis de vente que pour limiter les frais

d’enregistrement du compromis de vente. Elle aurait expliqué aux parties demanderesses

qu’elle serait en mesure de financer l’acquisition par ses moyens propres.

Suivant courriel du 15 juillet 2021, PERSONNE3.) aurait appris que PERSONNE1.) aurait

fait l’objet d’un gel de ses avoirs. PERSONNE1.) n’aurait jamais contesté les faits relatés

dans l’ « Order freezing assets worldwide and proprietary injunction ».

En vertu de cette procédure judiciaire britannique, la vente aurait pu aboutir devant le

notaire, avec l’obligation de ce dernier de bloquer le produit de la vente, respectivement

de le continuer aux parties agissant en Angleterre contre PERSONNE1.).

Au cours de leurs entretiens téléphoniques menés suite au courriel du 15 juillet 2021,

PERSONNE3.) aurait dit qu’elle serait toujours disposée à procéder à l’acqusition de

l’appartement en question. Or, PERSONNE1.) n’aurait alors plus voulu procéder à la

vente alors que le produit de la vente en question n’aurait pas été continué entre ses

mains et il aurait demandé à PERSONNE3.) de garder en suspens le passage devant le

notaire pour acter la vente.

Il échet de rappeler qu’aux termes de l’article 1178 du Code civil, la condition est réputée

accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché

l’accomplissement.

L’article 1178 du Code civil impose à charge du débiteur qui s’engage sous condition

suspensive l’obligation de coopérer loyalement afin que la condition puisse se réaliser. Il

lui appartient d’établir qu’il a accompli les diligences nécessaires (Cass. 14 juillet 2009,

Pas. 34, p. 413 ; Cour 26 janvier 2011, numéro 33727 du rôle).

Concernant le cas où la condition porte sur la décision d’un tiers (par exemple obtention

d’un prêt de financement auprès d’un établissement financier), le débiteur est tenu, en

application de l’article 1178 du Code civil, de l’obligation de faire tout son possible pour

que l’opération aboutisse.

En l’absence de ces diligences, la condition suspensive est réputée accomplie en vertu

de l’article 1178 du Code civil et le compromis de vente vaut vente entre parties.

La condition n’est cependant réputée accomplie qu’un instant de raison, le contrat étant,

en général, aussitôt résolu aux torts de la partie défaillante qui n’a pas démontré avoir

fait toutes les diligences.

Il résulte des termes du compromis de vente conclu entre parties que PERSONNE3.)

devait remettre aux vendeurs une copie de l’accord ou du refus bancaire délivré par la

banque jusqu’au 15 septembre 2021.

Il ne ressort d’aucun élément produit aux débats que PERSONNE3.) aurait effectivement

entrepris des démarches en vue d’obtenir un prêt bancaire. Aucune lettre d’accord ou de

refus bancaire n’est versée aux débats.

Or, il échet de relever que suivant courriel du 15 juillet 2021, PERSONNE1.) a envoyé à

PERSONNE3.) un « SOCIETE6.) » établi le 14 juillet 2021 par le « SOCIETE7.) ».

Aux termes de ce courriel, PERSONNE1.) écrit :

« Bonjour Madame PERSONNE5.),

J’espèce que vous allez bien.

Je vous mets en annexe une copie d’un ‘Ordre’ émis hier par le tribunal en Angleterre,

qui m’oblige de donner certaines informations concernant les ventes des biens

immobiliers dont vous vous occupez en tant qu’agente immobilier.

253/1470

575/4652

637/7880

Section B. No 145

Concernant les 4 biens dont je vous annexe les Compromis de Vente (exclus France),

merci de me confirmer si un notaire a été nommé ou pas encore ?

Cette demande est très urgente.

Je vous remercie et vous prie d’agréer, chère Madame, l’expression de ma haute

considération.

PERSONNE6.)

(…) »

Dans le « SOCIETE6.) » établi le 14 juillet 2021 par le « SOCIETE7.) » envoyé par

PERSONNE1.) à PERSONNE7.) suivant courriel du 15 juillet 2021, il a été retenu ce qui

suit :

« SOCIETE8.)

4. Until the Return Date or further order of the court, the Respondent must not:-

(1) remove from England and Wales any of his assets which are in England and Wales

up to the value of £ 5,400,000 (five million, four hundred and forty thousand);

(2) in any way dispose of, deal with or diminish the value of any of his assets whether

they are in or outside England and Wales up to the same value.

5. Paragraph 4 applies to all of the Respondent’s assets whether or not they are in his

own name and whether they are solely or jointly owned. For the purpose of this order the

Respondent’s assets include any assets which he has the power, directly or indirectly, to

dispose of or deal with as if it were his own. The Respondent is to be regarded as having

such power if a third party holds or controls the asset in accordance with his direct or

indirect instructions. The term “assets” shall also include the items set out at paragraph

21 below.

6. This prohibition includes the following assets in particular:-

(1) Each of the following properties, or the net sale money after payment of any mortgages

if any property has been sold:

(…)

(f) ADRESSE9.), Luxembourg

(…)

27. Persons outside England and Wales

(1) Except as provided in paragraph (2) below, the terms of this order do not affect or

concern anyone outside the jurisdiction of this court.

(2) The terms of this order will affect the following persons in a country or state outside of

the jurisdiction of this court:-

(a) the Respondent or his officer or agent appointed by power of attorney;

(b) any person who –

(i) is subject to the jurisdiction of this court;

(ii) has been given written notice of this order at his residence or place of business within

the jurisdiction of his court; and

(iii) is able to prevent acts or omissions outside de jurisdiction of this court which constitute

or assist in a breach of the terms of this order; and

(c) any other person, only to the extent that this order is declared enforceable by or is

enforced by a court in that country or state.

28. Assets located outside England and Wales

Nothing in this order shall, in respect of assets located outside England and Wales,

prevent any third party from complying with:-

(1) what it reasonably believes to be its obligations, contractual or otherwise, under the

laws and obligations of the country or state in which those assets are situated or under

the proper law of any contract between itself and the Respondent; and

(2) any orders of the court or state, provided that reasonable notice of any application for

such an order is given to the Applicant’s sollicitors. »

Il en résulte qu’en vertu de cet « SOCIETE6.) », la vente de l’immeuble sis à

ADRESSE5.), L-ADRESSE6.) a été temporairement interdite.

Il ne ressort d’aucune pièce que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) auraient contacté

PERSONNE3.) au sujet de cette vente suite audit courriel du 15 juillet 2021. Aucune

information complémentaire n’a été communiquée à PERSONNE3.) quant à la levée ou

à l’évolution de cette interdiction. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne lui ont jamais

demandé d’informations quant à l’obtention du prêt bancaire et ne l’ont jamais convoqué

à un rendez-vous par-devant notaire.

Aux termes de son courrier du 14 janvier 2022, PERSONNE3.) a toujours manifesté sa

volonté de conclure la vente.

La procuration du 13 juillet 2021 donnée par les parties demanderesses à PERSONNE8.)

et PERSONNE9.), employés en l’étude du notaire Marc LECUIT, le courriel adressé par

PERSONNE1.) à Maître Marc LECUIT en date du 23 juillet 2021, ainsi que le courriel

adressé par Maître Marc LECUIT à PERSONNE10.) en date du 27 juillet 2021 restent

sans incidence, alors que PERSONNE3.) n’en avait pas connaissance.

En ce qui concerne la procuration, il échet de relever que cette dernière a été faite en

date du 13 juillet 2021 et donc avant le « SOCIETE6.) » du 14 juillet 2021. Elle ne reflète

donc pas la volonté des parties venderesses après l’émission de l’ordonnance de gel des

avoirs.

Pour ce qui est des deux courriels susmentionnés, il y a lieu de retenir qu’il s’agit

d’échanges qui n’incluaient pas PERSONNE3.). Il n’est donc pas établi qu’elle ait été

informée du contenu de ces échanges. Il échet en outre de relever qu’aux termes de ces

courriels, PERSONNE1.) et le notaire Marc LECUIT font référence à un ordre qui aurait

été émis par les juridictions britanniques en date du 20 juillet 2021. Or, cet ordre n'a pas

été soumis au Tribunal et il n’est pas non plus établi qu’il aurait été communiqué à

PERSONNE3.).

En ce qui concerne les immeubles de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sis à L-

ADRESSE10.) et à L-ADRESSE11.) pour lesquels ces derniers ont conclu des

compromis de vente avec des tiers par l’intermédiaire de l’agence immobilière

SOCIETE2.) Sàrl, il échet de noter que bien que ces biens étaient également visés par

l’ordonnance de gel des avoirs du 14 juillet 2021, leur vente reste sans rapport avec le

compromis de vente litigieux. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne peuvent, en aucun

cas, se prévaloir de faits relatifs à d’autres transactions pour reprocher à l’acquéreur un

non-respect des conditions suspensives dans le cadre du compromis actuellement

débattu.

Dans ces circonstances, il y a lieu d’admettre que PERSONNE3.) a pu légitimement

considérer que la vente se trouvait suspendue du fait d’un empêchement légal extérieur

aux parties, ou, à tout le moins, que le vendeur entendait lui-même suspendre la

réalisation de la vente. Dès lors que l’acte notarié de vente ne pouvait être finalisé par le

fait de PERSONNE1.), il échet de retenir que PERSONNE3.) était dispensée de

poursuivre l’exécution de la condition suspensive.

Il importe de souligner que l’ordonnance de gel interdisant toute aliénation du bien n’a été

levée qu’en date du 20 décembre 2021 et donc après que PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) ont procédé ont mis fin au compromis de vente en date du 26 novembre

2021. Dès lors, durant toute la période précédant cette résiliation, PERSONNE3.) était

dispensée d’accomplir les diligences liées à la condition suspensive. Il ne saurait, dans

ces conditions, lui être reprochée une quelconque faute ou un manquement à ses

obligations contractuelles.

Il s’ensuit que la demande PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’est pas fondée.

2. Quant à la demande reconventionnelle de PERSONNE3.)

A titre reconventionnel, PERSONNE3.) demande la condamnation de PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part pour le cas où

ils seraient entretemps divorcés, à lui payer un montant de 75.000,00 euros avec les

intérêts légaux jusqu’à paiement du solde, le tout sur base des termes du compromis de

vente.

Elle fait valoir que les parties demanderesses auraient, par courrier du 26 novembre

2021, résilié unilatéralement le compromis de vente conclu entre parties et que le dit

compromis prévoirait qu’en cas de résiliation par l’une des parties, ladite partie devrait

payer à l’autre partie une indemnité de 10% du prix de vente stipulé (75.000,00 euros).

La recevabilité de la demande reconventionnelle de PERSONNE3.) n’étant pas critiquée

et un moyen d’irrecevabilité à soulever d’office par le Tribunal n’étant pas donné, il y a

lieu de retenir que celle-ci est recevable en la pure forme pour avoir été introduite dans

les formes et délais de la loi.

Il échet de relever que le compromis de vente conclu entre parties dispose que :

« En

cas

de

résiliation

du

présent

compromis

par

l’une

des

parties,

(venderesse/acquéreuse) celle-ci devra payer à l’autre une indemnité de 10% du prix de

vente ci-avant stipulé. »

En l’espèce, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont, en date du 26 novembre 2021,

adressé une lettre recommandée avec accusé de réception à PERSONNE3.) qui se lit

comme suit :

« Chère Madame,

Par la présente nous vous informons que le Compromis signé entre nous, Monsieur

PERSONNE11.) et Madame PERSONNE2.), et vous-même, est considéré comme nul et

non avenu.

En effet, les Conditions suspensives obligent :

- L’obtention du prêt bancaire à solliciter par l’acheteur auprès de la Banque de son choix ;

et

- Une copie de l’accord ou du refus délivré par la banque, devra être remise à la partie

venderesse, et ceci jusqu’au 15 septembre, et

- En cas de non-obtention du prêt bancaire indiqué ci-dessus, ce compromis sera nul et

non avenu.

La date du 15 septembre est bien dépassée, et vous ne nous avez transmis ni une preuve

d’introduction de la demande du prêt bancaire, ni un accord bancaire, ni un refus

bancaire. Le compromis est donc considéré comme nul et non avenu.

Nous vous prions d’agréer, chère Madame PERSONNE12.), l’expression de notre très

haute considération ».

Au vu du contenu de cette lettre, le Tribunal estime que PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

ont voulu mettre un terme au compromis de vente conclu avec PERSONNE3.). Il y a dès

lors lieu de qualifier ce courrier de lettre de résiliation.

Avant ce courrier du 26 novembre 2021, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’ont jamais

mis en demeure PERSONNE3.) de procéder à l’accomplissement de ses obligations

contractuelles ou de passer acte devant notaire.

Le Tribunal rappelle que contrairement à ce qui a été soutenu par PERSONNE1.) et

PERSONNE2.) aux termes de ce courrier du 26 novembre 2021, PERSONNE3.) n’a

commis aucune faute contractuelle.

Suivant courrier du 14 janvier 2022, PERSONNE3.) a affirmé qu’elle serait toujours

disposée à passer l’acte par-devant le notaire Marc LECUIT. Elle disposerait des moyens

financiers pour régler le prix d’acquisition et n’aurait pas besoin de recourir à un prêt

bancaire.

Malgré ce courrier, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’ont cependant fait aucune contre-

proposition. Ils ont maintenu leurs propos et mis en demeure PERSONNE3.) de leur

payer 10% du prix de vente aux termes de la clause intitulée « conditions suspensives »

du compromis de vente.

Au vu de ce qui précède, il y a lieu de retenir que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont

fautivement résilié le compromis de vente du 15 juin 2021 qui se trouvait toujours en

suspens.

Par application des dispositions du compromis de vente, il échet de faire droit à la

demande de PERSONNE3.) et de condamner PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

solidairement à lui payer le montant de 75.000,00 euros.

Il est de principe que la clause pénale a pour objet d’évaluer forfaitairement et par avance

les dommages et intérêts dus par le débiteur en cas d’inexécution du contrat.

Il n’y a pas lieu d’allouer des intérêts sur le montant de la clause pénale alors qu’en

présence d’une clause d’évaluation conventionnelle, il ne peut être alloué d’intérêts au

taux légal, la fixation conventionnelle d’une indemnité tenant lieu de toute réparation à un

autre titre.

Il convient, partant, de rejeter la demande de PERSONNE3.) tendant à voir condamner

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) au paiement d’intérêts au taux légal sur la somme de

75.000,00 euros.

3. Les demandes accessoires :

3.1. Frais et honoraires d’avocat

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent que PERSONNE3.) soit condamnée à leur

payer la somme de 23.733,05 euros, sous réserve d’augmentation, à titre des frais et

honoraires d’avocat qu’ils auraient déboursés dans le cadre de la présente instance.

Il est aujourd’hui de principe que les honoraires que le justiciable doit exposer pour obtenir

gain de cause en justice constituent un préjudice réparable qui trouve son origine dans

la faute de la partie qui succombe. Les frais et honoraires d’avocat peuvent ainsi donner

lieu à indemnisation sur base de la responsabilité civile de droit commun en dehors de

l’indemnité de procédure.

En effet, par arrêt du 9 février 2012, la Cour de cassation (rôle n°5/12) a condamné la

solution de droit français suivant laquelle les frais et honoraires d’avocat ne constituent

pas un préjudice réparable au titre de la responsabilité civile. La Cour a retenu que les

frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires d’avocat, constituent

un préjudice réparable et peuvent être remboursés sur base de la responsabilité pour

faute des articles 1382 et 1383 du Code civil.

Saisi d’une demande en remboursement des frais et honoraires d’avocat exposés par

l’une des parties au procès, le juge du fond doit dès lors examiner cette demande à la

lumière de l’article 1382 du Code civil, exigeant l’examen de la réunion cumulative de

trois conditions : 1) l’existence d’une faute, 2) l’existence d’un préjudice et 3) la relation

causale entre la faute et le préjudice (v. en ce sens Cour de cassation, 6 novembre 2025,

n°CAS-2025-000141 du registre).

Le seul exercice d’une action en justice, n’est pas, d’une manière générale, générateur

de responsabilité civile. Ce que la jurisprudence sanctionne n’est pas le fait d’avoir exercé

à tort une action en justice ou d’y avoir résisté injustement puisque l’exercice d’une action

en justice est libre. C’est uniquement le fait d’avoir abusé de son droit en commettant une

faute indépendante du seul exercice des voies de droit qui est sanctionné.

En l’espèce, au vu de l’issue du litige, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ne démontrent

aucun abus dans le chef de PERSONNE3.).

Ils sont partant à débouter de leur demande en remboursement des frais et honoraires

d’avocat.

3.2. Indemnité de procédure

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) demandent l’allocation d’une indemnité de procédure

de 10.000,00 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

PERSONNE13.) sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000,00 euros sur

base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 240 précité, « lorsqu’il apparaît inéquitable de laisser à la charge

d’une partie les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, le juge

peut condamner l’autre partie à lui payer le montant qu’il détermine. »

De ce texte, la jurisprudence a déduit trois conditions pour l’allocation d’une indemnité de

procédure : une issue favorable du procès pour la partie qui demande l’indemnité de

procédure, la dépense de sommes irrécouvrables et l’iniquité.

Le fondement de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile n’est pas la faute ; il

s’agit de considérations d’équité qui justifient le principe d’une condamnation et qui

déterminent en même temps le montant de celle-ci.

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (cf. Cass., n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508).

Etant donné que les parties n’établissent pas l’iniquité requise par l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile, leurs demandes respectives introduites sur cette

base ne sont pas fondées.

3.3. Frais et dépens

Aux termes de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, toute partie qui

succombe sera condamnée aux dépens.

Au vue de l’issue du litige, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) sont à condamner in solidum

à tous les frais et dépens de l’instance.

Par ces motifs

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, dixième chambre, siégeant en matière

civile, statuant contradictoirement,

dit les demandes principales et reconventionnelles recevables,

dit les demandes de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) non fondées,

dit la demande reconventionnelle de PERSONNE3.) fondée,

partant condamne

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.)

solidairement

à payer à

PERSONNE3.) la somme de 75.000,00 euros,

dit la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en remboursement des frais et

honoraires d’avocat non fondée,

dit la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en allocation d’une indemnité de

procédure non fondée,

dit la demande de PERSONNE3.) en allocation d’une indemnité de procédure non

fondée,

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE2.) in solidum aux frais et dépens de l’instance.