Court orders tenants to vacate property but rejects owner's claim for occupation damages due to lack of proven prejudice.

Rép. no. 1790/26

L-CIV 71/26

AUDIENCE PUBLIQUE DU

JEUDI, 7 MAI 2026

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, a rendu le jugement qui suit dans

la cause

ENTRE:

1) PERSONNE1.), et

2) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.)

parties demanderesses,

comparant par Maître Alexandra CORRE, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg

ET:

1) PERSONNE3.), et

2) PERSONNE4.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.)

parties défenderesses,

comparant par Maître Luc MAJERUS, avocat à la Cour, en remplacement de Maître

Mona COURTE, avocat, les deux demeurant à Esch-sur-Alzette

____________________________________________________________________

FAITS :

Par exploit du 10 février 2026 de l’huissier de justice Martine LISÉ de Luxembourg,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait donner citation à PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, le jeudi, 26

février 2026 à 15h00, salle JP 1.19, pour y entendre statuer conformément à la citation

prémentionnée et annexée à la minute du présent jugement.

Après une remise contradictoire à la demande des parties, l’affaire fut utilement

retenue à l’audience publique du jeudi, 16 avril 2026.

Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur quoi, le tribunal prit les affaires en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le

JUGEMENT QUI SUIT:

Par acte d’huissier de justice du 10 février 2026, PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

ont fait donner citation à PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à comparaître devant le

tribunal de paix de Luxembourg, pour voir constater qu’ils sont occupants sans droit

ni titre de l’immeuble sis à L-ADRESSE1.), pour les entendre condamner à déguerpir

des lieux occupés dans la huitaine à partir de la notification du jugement à intervenir,

pour les voir condamner à payer aux requérants une indemnité d’occupation de 100,00

euros par jour à partir du DATE1.), pour solliciter une indemnité de procédure de

8.000,00 euros, pour demander la condamnation des parties défenderesses aux frais et

dépens de l’instance et pour solliciter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) fait exposer être propriétaire de la maison

précitée et y héberger gratuitement ses fils PERSONNE3.) et PERSONNE4.) suivant

une convention d’occupation précaire qu’elle aurait cependant résiliée par courrier du

23 septembre 2025 avec effet au 23 octobre 2023, de sorte qu’à partir de cette date, ils

seraient à considérer comme occupants sans droit ni titre. Elle aurait dû agir de la sorte

en raison du comportement déplacé de ses deux fils envers les autres occupants de la

maison. A ceci il viendrait s’ajouter qu’elle serait atteinte d’un cancer et qu’il

ressortirait du certificat médical versé en pièce n°5 qu’elle devrait bénéficier d’un

environnement personnel et domestique serein, ce qui ne serait pas donné avec la

présence de ses deux fils, qui écouteraient par exemple de la musique forte à deux

heures du matin. Leur comportement déplacé serait encore établi par les images des

enregistrement vidéo versées en pièce qui montreraient

PERSONNE3.)

et

PERSONNE4.) en train de montrer le doigt d’honneur. Ces derniers ne poursuivraient

pas d’études et seraient sans emploi mais ce de leur propre faute, alors qu’ils auraient

été rayés de la liste de l’ADEM après avoir violé les obligations leurs imposées. De

plus PERSONNE3.) aurait démissionné, pour des raisons de confort, d’un emploi qu’il

avait décroché auprès d’une station d’essence. Les requérants ont finalement réduit

leur demande en obtention d’une indemnité de procédure au montant de 2.500,00

euros.

Le mandataire de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) a soulevé in limine litis

l’irrecevabilité de la citation au motif que comme ses mandataires n’étaient pas

occupants sans droit ni titre alors qu’ils bénéficieraient d’une mise à disposition

gratuite du logement, la demande aurait dû être introduite par voie de requête et non

par voie de citation. Quant au fond, les défendeurs se sont formellement opposés à la

demande en faisant valoir qu’ils n’étaient qu’âgés de 18 respectivement 21 ans et qu’ils

étaient dépourvus de toute autonomie financière et ne pourraient pas subvenir à leurs

propres besoins, alors qu’ils étaient sans emploi et ne poursuivraient pas d’études. La

mère serait légalement tenue de contribuer à leur entretien tant qu’ils ne seraient pas

financièrement indépendants. Ils ont formellement contesté déranger les autres

occupants de l’immeuble et ils ont demandé le rejet des images vidéo précitées alors

que ces caméras auraient été installées illégalement dans leur chambre. A titre

subsidiaire, il y aurait lieu de leur accorder un délai au déguerpissement d’un an sinon

de six mois. Reconventionnellement, ils ont sollicité une indemnité de procédure de

1.500,00 euros.

La mandataire des requérants a répliqué que la citation serait à déclarer recevable alors

que comme ces derniers ont procédé à la résiliation de la convention d’occupation

précaire, ils seraient à considérer comme occupants sans droit ni titre de sorte que la

demande aurait valablement été introduite par voie de citation. Elle s’est formellement

opposée au délai d’un an sollicité alors que ses fils savaient depuis septembre 2025

qu’ils devaient quitter les lieux. Finalement elle a remarqué que la caméra en question

se trouvait dans le garage pour des raison de sécurité et non dans la chambre de ses

fils.

Appréciation

Quant à la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 3,3° du nouveau code de procédure civile, le juge de paix

connaît des demandes en paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion des

lieux occupés sans droit, qu’elles soient ou non la suite d’une convention.

L’occupation sans droit ni titre, telle qu’invoquée en l’espèce, présuppose la présence

d’un occupant sans droit ni titre, c’est-à-dire une personne qui occupe un immeuble

sans y avoir droit, ni par le titre de propriété, ni par convention entre parties. En

l’espèce, les défendeurs, en tant que fils majeurs de PERSONNE1.), ont habité dans

sa maison avec l’accord de PERSONNE1.).

Or, celui qui reçoit un parent, un ami, un invité lui donnant logement, ne lui accorde

pas par le fait même un bail, il ne lui réserve qu’une occupation précaire. La convention

d’occupation précaire est un contrat innommé qui se caractérise par la fragilité des

droits de l’occupant dont l’installation n’est que provisoire, la fin des relations

contractuelles étant soumise, soit à la volonté du propriétaire, soit à l’arrivée d’un

évènement précis, soit à la conjonction de ces deux éléments (cf. Les Novelles, droit

civil, Tome VI, 2e édition 2000, no 47).

En l’espèce, en révoquant son accord de donner logement à PERSONNE3.) et

PERSONNE4.) par ses deux courriers recommandés du 23 septembre 2025 versés à

l’audience, PERSONNE1.) a ainsi retiré aux défendeurs le droit d’occuper la maison,

de sorte que ceux-ci sont à considérer comme occupants sans droit ni titre depuis le

DATE1.), soit le terme accordé à PERSONNE3.) et PERSONNE4.) pour déguerpir.

Le tribunal est partant compétent pour connaître de la demande ainsi formulée.

Quant à la recevabilité formelle de la demande, il y a lieu de rappeler que les

« demandes en paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion de lieux occupés

sans droit » qui ne sont pas la suite d’un contrat de bail, doivent être introduites par

voie de citation (cf. TAL, 3ème, 17 janvier 2023, n° TAL-2022-05449 du rôle).

En l’absence d’une disposition légale prévoyant une saisine par voie de requête dans

l’hypothèse d’une occupation sans droit ni titre qui n’est pas la suite de l’une des

conventions tombant sous le champ d’application de la loi modifiée du 21 septembre

2006 relative au bail à usage d’habitation, le tribunal retient que la demande a été

valablement introduite par voie de citation.

Quant au fond

Au vu des développements ci-dessus, le Tribunal rappelle que PERSONNE3.) et

PERSONNE4.), tous les deux majeurs, ne disposaient que d’un droit issu d’une

occupation précaire.

Or, le Tribunal constate que par courriers recommandés du 23 septembre 2025

PERSONNE1.) a procédé à la résiliation de ce contrat d’occupation précaire avec effet

au DATE1.), de sorte qu’à partir de cette date, ils sont à considérer comme occupants

sans droits ni titre.

La demande en déguerpissement est partant à déclarer fondée, l’obligation à l’entretien

des descendants majeurs pour le cas où ils ne seraient pas en mesure de subvenir à

leurs propres besoins, ce qui reste d’ailleurs à défaut d’être établi par les défendeurs,

n’imposant pas forcément une cohabitation avec le parent qui n’est plus obligé

d’héberger son descendant à partir de sa majorité.

Compte tenu cependant du fait que la requérante ne prouve pas à suffisance dans quelle

mesure le comportement de ses fils serait particulièrement dérangeant, les photos

précitées n’étant pas concluantes à cet égard, et pour permettre aux défendeurs de

trouver, pour le cas où cela ne devait pas déjà être le cas, un travail, le Tribunal leur

accord un délai au déguerpissement de quatre mois à partir de la signification du

jugement.

Les parties demanderesses réclament ensuite une indemnité d’occupation de 100,00

euros par mois depuis le DATE1.).

En matière d’occupation sans droit ni titre, le propriétaire peut en effet d’une part

réclamer l’expulsion de l’occupant et d’autre part lui réclamer une indemnité

d’occupation

fondée

sur

l’enrichissement

sans

cause

(LA

HAYE

et

VANKERCKHOVE, Les Novelles VI, Le louage des choses I, nos 362).

L’indemnité d’occupation est due jusqu’au moment où l’occupant libère les lieux. Elle

est en effet destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par le fait même du

maintien dans les lieux. L'indemnité représente non seulement la contrepartie de la

jouissance des locaux, mais également la compensation du préjudice résultant du fait

qu'on est privé de la libre disposition des lieux (cf. LA HAYE ET VANKERCKHOVE

- Novelles, droit civil - Le louage des choses - t. VI, vol I, no 406; Jurisclasseur civil

– art. 1708 à 1782 fasc. 295, no 25).

Comme en l’espèce PERSONNE1.) n’est pas privée de la jouissance de son logement

alors qu’elle y habite avec ses fils et qu’elle ne prouve pas de préjudice financier dans

son chef, la demande en indemnité d’occupation est à rejeter.

Aucune des parties ne justifiant de l’iniquité requise par l’article 240 du Nouveau Code

de procédure civile, leurs demandes respectives en allocation d’une indemnité de

procédure sont à dire non fondées.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile, « l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre

authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y

ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée

avec ou sans caution. »

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire, n’est

pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de

l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement.

Au vu de l’issue du litige, les frais et dépens de l’instance sont à supporter par

PERSONNE3.) et PERSONNE4.).

PAR CES MOTIFS :

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni

titre, statuant contradictoirement et en premier ressort,

se dit compétent pour connaître de la demande,

déclare la demande recevable en la forme,

dit que PERSONNE3.) et PERSONNE4.) sont à qualifier d’occupants sans droit ni

titre de l’immeuble sis à L-ADRESSE1.) depuis le DATE1.),

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à déguerpir des lieux occupés avec tous

ceux qui s’y trouvent de leur chef au plus tard dans un délai de 4 mois à compter de la

signification du présent jugement,

au besoin autorise les requérants à faire expulser les défendeurs dans la forme légale

et aux frais de ces derniers, ces frais récupérables sur simple présentation des

quittances des ouvriers y employés,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en obtention d’une

indemnité d’occupation,

dit non fondées les demandes respectives des parties en allocation d’une indemnité de

procédure,

condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à tous les frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Raphaël SCHWEITZER,

juge de paix, assisté de la greffière Véronique RINNEN, avec laquelle Nous avons

signé le présent jugement, le tout date qu'en tête.

Raphaël SCHWEITZER

Juge de paix

Véronique RINNEN

Greffière