Tenant's default leads to bail termination, eviction, and partial procedural fee award.

Répertoire No. 1763/26

L-BAIL-866/25

Audience publique du 6 mai 2026

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse

comparant par Maître Benoît ENTRINGER, avocat à la Cour, demeurant à

Howald

e t

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse

comparant en personne à l’audience du 26 novembre 2025

n’étant ni présent ni représenté à l’audience du 20 avril 2026

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 24

septembre 2025.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 26 novembre 2025.

Lors de la prédite audience, PERSONNE2.) comparut en personne et

l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 28 janvier 2026, puis

refixée au 20 avril 2026.

À la prédite audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître Benoît

ENTRINGER fut entendu en ses moyens et conclusions. PERSONNE2.),

dûment informé de la date d’audience par courrier du greffe du 30 janvier

2026, n’était ni présent ni représenté.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 24 septembre 2025, PERSONNE1.) a fait

convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de s’entendre

condamner à lui payer la somme de 2.500.- EUR à titre des arriérés de

loyers et d’avances sur charges avec des intérêts légaux à partir de la

présente requête.

PERSONNE1.) sollicite également la résiliation du contrat de bail conclu

entre parties aux torts exclusifs du défendeur. Il demande encore à ce que

PERSONNE2.) soit condamné à déguerpir des lieux loués dans un délai

de quinzaine à partir de la notification du jugement à intervenir.

La partie requérante sollicite encore l’allocation d’une indemnité de

procédure de 1.500.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile, et elle demande à voir ordonner l’exécution provisoire du

jugement à intervenir ainsi que la condamnation du défendeur aux frais et

dépens de l’instance.

PERSONNE1.) expose avoir donné en location à PERSONNE2.) un

appartement situé dans immeuble sis à L-ADRESSE2.), suivant contrat de

bail signé entre parties le 23 juin 2024, ayant pris effet le 1er juillet 2024.

Depuis le début de la relation locative, le défendeur manquerait gravement

à ses obligations en qualité de preneur. Le paiement des loyers et des

avances sur charges s’effectuerait de manière irrégulière, voire erratique.

À ce jour, PERSONNE2.) demeurerait en défaut de paiement des avances

sur charges afférentes aux mois de juillet 2024 et de septembre 2025, pour

un montant de 150.-EUR chacun. En outre, le loyer du mois de septembre

2025, s’élevant à 1.100.-EUR, n’aurait pas été acquitté, alors même que le

contrat de bail prévoit expressément un paiement praenumerando.

Par ailleurs, en violation de l’article 2, alinéa 3 du contrat de bail, le

défendeur n’aurait pas fourni la garantie locative convenue. Au lieu du

montant contractuellement prévu de 2.200.-EUR, il se serait limité à

consigner seulement 1.100.-EUR entre les mains du bailleur.

Malgré plusieurs rappels, le preneur n’aurait

pas remédié à ces

manquements. Les courriers adressés par le bailleur les 3 juillet et 4

septembre 2025 sont restés sans effet, le défendeur s’abstenant de

s’exécuter volontairement de ses obligations contractuelles.

Ces défauts de paiement répétés constitueraient des violations

caractérisées des obligations du preneur au sens de l’article 1728 du Code

civil et justifient la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts exclusifs

de PERSONNE2.).

La résiliation intervenant par la faute du défendeur, celui-ci serait tenu, sur

base de l’article 1760 du Code civil, de verser le prix du bail pendant le

temps nécessaire à la relocation du bien, de sorte que le requérant se

réserverait expressément tous droits à cet égard.

À l’audience du 20 avril 2026, la partie requérante a réitéré l’ensemble de

ses demandes et a augmenté le montant de sa prétention pécuniaire pour

le porter à 3.750.- EUR, en tenant compte des nouveaux arriérés, des

paiements intervenus entre-temps ainsi que de la déduction de la garantie

locative.

Appréciation

Ayant été initialement présent à l’audience du 26 novembre 2025,

PERSONNE2.) ne s’est pas présenté à l’audience des plaidoiries du 20

avril 2026 et n’a pas chargé d’avocat de le représenter, de sorte qu’il y a

lieu de procéder par jugement réputé contradictoire à son encontre

conformément à l’article 76 du Nouveau Code de procédure civile.

La demande est régulière en la forme et partant recevable.

Quant au fond

L’augmentation de la demande pécuniaire en cours d’instance portant sur

les loyers et avances sur charges échus depuis la demande initiale

présente un lien avec la demande initiale, de sorte qu’elle est recevable.

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de

régler le loyer aux termes convenus.

Au vu des explications données par PERSONNE1.) et des pièces

justificatives versées à l’appui, et en l’absence de contestation de la part de

PERSONNE2.), qui ne s’est pas présenté à l’audience pour assurer sa

défense, la demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges

est à déclarer fondée pour la somme réclamée de 3.750.- EUR.

Il y a encore lieu de fixer le point de départ des intérêts légaux à partir de

la date de la demande en justice, en ce qui concerne la somme de 2.500.-

EUR et à partir de la date de l’audience en ce qui concerne la somme de

1.250.- EUR.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations

principales pesant sur le preneur, étant donné que ce prix constitue la

contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers et

avances sur charges locatives aux échéances convenues constitue une

violation grave des obligations du locataire susceptible de justifier à lui seul

la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire.

Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en effet

en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne

saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans

ses droits.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des

éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle. Le rôle du juge est

d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du manquement,

compte tenu des circonstances.

En l’espèce, eu égard à l’importance des arriérés et en l’absence de

justification fournie par PERSONNE2.) qui ne s’est pas présenté à

l’audience, il y a lieu de retenir qu’il a gravement manqué à ses obligations

de locataire et que ce manquement justifie à lui seul la résiliation du bail et

sa condamnation au déguerpissement, sauf à lui accorder un délai de

déguerpissement de 40 jours à partir de la notification du présent jugement.

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de

PERSONNE1.) l’ensemble des frais non compris dans les dépens, de sorte

qu’il y a lieu de lui allouer une indemnité de procédure de 500.- EUR sur

base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile

« l’exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en

justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou

condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans

tous les autres cas, l’exécution pourra être ordonnée avec ou sans

caution. »

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est

obligatoire, n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est

subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la

demande en exécution provisoire de sorte qu’elle est à rejeter.

PERSONNE2.) succombant à l’instance, les frais et dépens de l’instance

lui incombent.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant avec effet contradictoire à l’égard de PERSONNE2.) et en premier

ressort,

donne acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande à titre

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges ;

déclare la demande recevable ;

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges

fondée pour la somme de 3.750.-EUR ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 3.750.-

EUR, avec les intérêts légaux à partir du 24 septembre 2025 sur la somme

de 2.500.-EUR et sur la somme de 1.250.- EUR à partir du 20 avril 2026,

chaque fois jusqu’à solde ;

déclare la demande en résiliation du bail et en déguerpissement fondée ;

prononce la résiliation du contrat de bail existant entre parties aux torts

exclusifs de PERSONNE2.);

condamne PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui

s’y trouvent de son chef endéans les quarante jours de la notification du

présent jugement ;

au besoin, autorise PERSONNE1.) à faire expulser PERSONNE2.) dans

la forme légale et aux frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité de

procédure de 500.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile ;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement ;

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu'en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière