Tenant's advance payment claim upheld; landlord awarded damages for non-performance and relocation costs.

Répertoire No. 1739/26

L-BAIL-895/25

Audience publique du 5 mai 2026

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.),

demeurant

à

D-ADRESSE1.)

(Postanschrift:

D-

ADRESSE2.))

partie demanderesse au principal

partie défenderesse sur reconvention

comparant en personne

e t

1 ) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE3.), et son époux

2 ) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE3.)

parties défenderesses au principal

parties demanderesses par reconvention

les deux comparant en personne

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 7

octobre 2025.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 1er décembre 2025.

Lors de la prédite audience, les parties comparurent en personne et

l’affaire fut initialement fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 2 février

2026, puis refixée au 16 mars 2026.

Lors de la dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue,

PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) furent entendus en

leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Exposé du litige

Par requête déposée au greffe le 7 octobre 2025, PERSONNE1.) a fait

convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à comparaître devant le

tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux

fins que le tribunal se prononce sur la validité du contrat de bail conclu avec

les parties défenderesses en date du 14 mars 2025, portant sur un

appartement situé à ADRESSE4.), en tant que ce contrat prévoit, outre une

garantie locative de deux mois, le versement d’une avance correspondant

à six (6) mois de loyer. Il demande en outre qu’il soit constaté, le cas

échéant, que cette clause est nulle ou inefficace, et qu’il soit statué sur les

conséquences juridiques d’une telle inefficacité sur le contrat de bail dans

son ensemble ainsi que la restitution des avances payées de façon indue.

Suivant contrat de bail conclu en date du 14 mars 2025, avec effet au 1er

mai 2025, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont donné en location à

PERSONNE1.) pour une durée d’un an renouvelable, un appartement

situé au premier étage dans un immeuble sis à L-ADRESSE4.), moyennant

paiement d’un loyer mensuel de 1.310.-EUR ainsi que de 120.-EUR par

mois pour le parking payable d’avance le premier de chaque mois.

PERSONNE1.) expose que le contrat de bail stipule, en son point 3, une

avance globale de 10.080.-EUR, composée de 7.860.-EUR au titre de six

mois de loyer, de 720.-EUR au titre de six mois de frais de parking, ainsi

que de 1.500.-EUR au titre de six mois d’avances sur charges, laquelle

avance a été exigée en sus de la garantie locative prévue au point 6 du

contrat, s’élevant à deux mois de loyer, soit 1.310.-EUR par mois,

correspondant à un montant total de 2.620.-EUR.

Le requérant conclut à voir dire et juger si la clause contractuelle imposant

une telle avance de six mois, cumulée avec une garantie locative de deux

mois, est conforme aux dispositions du droit luxembourgeois du bail, telles

qu’elles encadrent les avances de loyers et les garanties locatives.

Il demande en outre qu’il soit constaté, le cas échéant, que cette clause

est nulle ou inefficace, et qu’il soit statué sur les conséquences juridiques

d’une telle inefficacité sur le contrat de bail dans son ensemble.

À l’audience des plaidoiries, la partie requérante a précisé sa demande en

ce qu’elle tend principalement à la restitution de la garantie locative qu’il a

versée.

Il a expliqué qu’en l’espèce le litige est dû au fait qu’il n’a pas pu fournir

l’avance de loyers prévue par le contrat de bail, de sorte que les bailleurs

ne lui ont jamais remis les clés. Ainsi, le contrat de bail n’aurait jamais

débuté ; toutefois, on ne lui aurait pas restitué les deux mois de garantie

locative fournie.

Il a fait valoir que les parties défenderesses ne seraient cependant pas en

droit de retenir cette dernière, alors que le contrat de bail conclu entre

parties ne serait pas valable pour ne pas respecter les dispositions d’ordre

public protectrices du locataire en droit luxembourgeois.

Sur question du tribunal, il a reconnu qu’il a proposé de son initiative de

payer six mois de loyer à l’avance.

Il a indiqué que le virement des deux mois de loyers correspondait à la

caution versée en l’espèce. Il a encore précisé ne plus avoir payé

l’assurance, alors que le contrat ne se serait pas valablement formé.

Il conteste avoir fait miroiter aux requérants qu’il allait pouvoir verser

plusieurs mois de loyers à l’avance, alors qu’il comptait véritablement

s’établir au Luxembourg et espérait une rentrée d’argent provenant de la

vente d’un terrain qui ne s’est toutefois pas matérialisée.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

Aux termes de leur note de plaidoiries et de leurs déclarations à l’audience,

les parties défenderesses ont, en premier lieu, fait valoir que le contrat de

bail a été valablement conclu le 14 mars 2025 et que le requérant a accepté

la facture de commission émise par l’agence SOCIETE1.), tout en versant

la garantie locative d’un montant de 2.620.-EUR.

Plus particulièrement, s’agissant de la clause litigieuse, elles font plaider

que c’est le requérant lui-même qui a proposé à l’agence immobilière de

verser une avance de loyers de douze mois afin d’augmenter ses chances

de se voir attribuer le logement, les parties s’étant finalement accordées

sur une avance de six mois de loyers et de charges.

En outre, le locataire se serait engagé à racheter les meubles du locataire

précédent, engagement qu’il n’aurait finalement pas honoré, de sorte que

ceux-ci sont restés dans le logement et ont dû être enlevés.

Ainsi, selon les parties défenderesses, le requérant se serait créé un

avantage par rapport à d’autres locataires potentiels.

Elles soutiennent ensuite que PERSONNE1.) a manqué à ses obligations

contractuelles, le contrat prévoyant expressément le paiement anticipé de

six mois de loyer avant l’entrée dans les lieux, obligation demeurée

inexécutée malgré plusieurs rappels, de sorte qu’ils ont résilié le contrat de

bail entre parties.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) exposent avoir subi divers préjudices

résultant directement de cette inexécution, à savoir une perte de loyer d’un

mois pour 1.310.-EUR, des frais d’agence liés à une nouvelle mise en

location pour 766,35.-EUR, ainsi qu’une indemnité de 600.-EUR

correspondant au démontage, à l’enlèvement et au stockage de meubles

repris du précédent locataire. Ils ajoutent que ces dommages constituent

des conséquences directes et prévisibles de l’inexécution contractuelle et

ouvrent droit à réparation sur le fondement des articles 1149, 1150 et 1151

du Code civil, de sorte qu’ils peuvent valablement retenir la garantie

locative, alors que le montant du dommage s’élève à 2.676,35.-EUR et

excède la garantie locative versée.

Les parties défenderesses contestent par ailleurs toute résiliation amiable

du contrat au 30 avril 2025, précisant que le courriel adressé à cette date

ne constituait qu’une dernière mise en demeure de payer et ne contenait

aucune volonté claire de résolution, au sens de l’article 1183 du Code civil.

La résiliation notifiée le 9 mai 2025 serait intervenue exclusivement en

raison de l’inexécution persistante des obligations de PERSONNE1.).

Sur base de ces éléments, les défenderesses concluent au rejet de la

demande comme non fondée, à la confirmation de la validité du contrat de

bail, du caractère légitime de la retenue de la garantie locative et du

bien-fondé de la commission d’agence, ainsi qu’à la condamnation de

PERSONNE1.) aux frais et dépens et au paiement d’un dommage et intérêt

supplémentaire de 1.000.-EUR pour procédure abusive.

Appréciation

Le tribunal, siégeant en matière de bail à loyer, est compétent pour

connaître de la demande.

La requête introduite par la partie requérante, et non autrement querellée,

est recevable pour avoir été déposée dans les forme et délai prévus par la

loi, tout comme les demandes reconventionnelles.

Quant au fond

Il est constant en cause que les parties au litige ont conclu, en date du 14

mars 2025, un contrat de bail avec effet au 1er mai 2025, portant sur un

appartement situé au premier étage d’un immeuble sis à L-ADRESSE4.).

Ledit contrat prévoyait, sous la clause 3 intitulée « PAIEMENT ANTICIPÉ

DU LOYER, FRAIS DE STATIONNEMENT ET CHARGES », ce qui suit :

« Le locataire s’engage expressément à verser au bailleur, avant rentrée

en

jouissance

des

lieux,

une

avance

correspondant

à

:

Six (6) mois de loyer : 7.860 € (sept mille huit cent soixante euros)

Six (6) mois de frais de stationnement intérieur : 720 € (sept cent vingt

euros)

Six (6) mois de charges locatives : 1.500 € (mille cinq cents euros)

Montant total à verser avant l’entrée en jouissance des lieux : 10.080 € (dix

mille quatre-vingts euros).

Ce paiement anticipé ne saurait être considéré comme une caution ou une

garantie supplémentaire, mais constitue une avance sur les échéances

des six premiers mois de location, de stationnement et de charges

locatives. Cette avance ne dispense en aucun cas le locataire de ses

obligations relatives aux autres redevances dues en vertu du présent

contrat.

En cas de résiliation anticipée du bail par le locataire, le montant

correspondant aux loyers, aux frais de stationnement et aux charges non

encore échus ne pourra être remboursé par le bailleur, sauf accord exprès

de ce dernier.

Le paiement de cette avance conditionne la remise des clés et l’entrée en

jouissance des lieux loués. »

Les parties s’accordent encore pour dire que le contrat de bail n’a pas été

suivi d’exécution, aucune remise des clés n’ayant eu lieu. La prise de

possession des lieux a été refusée par les bailleurs au motif que le locataire

n’avait pas versé l’avance contractuellement prévue de six mois de loyers,

de frais de stationnement et de charges, seule la garantie locative

correspondant à deux mois de loyers ayant été versée.

Il est encore acquis en cause que c’est le locataire qui a initialement

proposé le paiement anticipé.

Le requérant estime toutefois que la clause prévoyant le paiement anticipé

ne serait pas conforme à la législation en matière de bail à loyer, de sorte

que le contrat serait nul, sinon, à tout le moins, ladite clause sur laquelle

les parties défenderesses se seraient fondées pour lui refuser la remise

des clés. Il en découlerait que les bailleurs, en se basant sur une clause

illégale, ne sauraient lui réclamer un quelconque préjudice pour

l’inexécution du contrat de bail ni retenir la garantie locative. Il conclut dès

lors à la restitution de cette dernière.

Les parties défenderesses, pour leur part, estiment que le contrat négocié

entre parties était valable, d’autant plus que la clause litigieuse émanerait

de l’initiative du locataire et qu’il ne saurait leur être reproché de l’avoir

imposée.

Le litige porte dès lors principalement sur la validité de la stipulation

contractuelle imposant au locataire, préalablement à toute entrée en

jouissance, le paiement anticipé de six mois de loyers, de frais de

stationnement et de charges locatives, soit la somme de 10.080.-EUR,

ainsi que sur les conséquences juridiques du refus de remise des clés

fondé sur le non-paiement de cette somme.

La loi modifiée du 21 septembre 2006, telle que modifiée, notamment par

celle du 1er août 2024, énonce dans son article 5 que la conclusion du bail

ne peut être conditionnée au versement de montants autres que le loyer et

la garantie locative.

Aux termes de l’article 5 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail

à usage d’habitation, la garantie locative est strictement réglementée tant

quant à son montant, ne pouvant excéder deux mois de loyers, que quant

à sa finalité. Plus particulièrement, l’article 5, paragraphe 5, dispose que

toute stipulation contractuelle ayant pour objet ou pour effet de contourner

les dispositions de la loi est réputée nulle et non écrite.

Ladite loi plafonne encore le montant du loyer exigible par an, lequel ne

peut excéder 5 % du capital investi, mais, en principe, rien n’empêche de

stipuler un paiement par anticipation.

D’ailleurs, en pratique, le loyer est le plus souvent payable par anticipation,

à tel point que cet usage est généralisé. Les parties fixent, comme il leur

plaît, les échéances du loyer et, le plus souvent, le loyer est exigible à

termes fixes et périodiques.

En l’espèce, le contrat précise que la somme de 10.080.-EUR, payable

avant la remise des clés, constitue une avance sur les six premières

échéances et qu’elle ne saurait être qualifiée de caution ou de garantie. Il

prévoit toutefois qu’en cas de résiliation anticipée du bail par le locataire,

les montants correspondant aux périodes non échues ne seront

remboursés qu’avec l’accord du bailleur, laissant ainsi entrevoir que le

remboursement intervient à la seule discrétion de ce dernier.

Il convient de rappeler que la qualification juridique d’une clause

contractuelle ne dépend pas de la dénomination retenue par les parties,

mais relève de l’appréciation du juge.

Certes, il est prévu que les avances de loyers et de charges sont à imputer

sur les termes futurs à échoir.

Toutefois, le montant très élevé exigé couvre la moitié des loyers et

charges de la période contractuelle prévue d’un an.

Il est en outre expressément prévu qu’en cas de résiliation anticipée par le

locataire, le bailleur peut refuser la restitution des montants non encore

échus.

Il résulte ainsi des éléments sus-énoncés que le paiement anticipé n’est

pas exclusivement destiné à l’imputation de loyers consommés, mais vise

principalement à sécuriser le bailleur contre le risque d’inexécution du

locataire.

Il en découle que la clause de paiement anticipé, telle que rédigée, est

assimilable à une garantie locative, quand bien même elle serait qualifiée

contractuellement d’« avance ». Il s’agit dès

lors d’un moyen de

contournement des règles impératives encadrant la garantie locative, de

sorte qu’elle est réputée nulle et non écrite en vertu des dispositions

légales précitées.

Toutefois, la particularité du cas d’espèce réside dans le fait que c’est le

locataire lui-même qui a proposé ce paiement, alors qu’en tant

qu’indépendant, il ne disposait pas de revenus fixes. Il ressort encore de la

correspondance produite que le requérant était particulièrement désireux

de s’imposer face à d’autres candidats locataires.

Il a d’ailleurs, dans un premier temps, proposé le paiement de douze mois

de loyer à l’avance, indiquant :« I can imagine paying the full rent for the

initial renting period of 12 months in advance. A discount on the monthly

rent would be appreciated in that case.

L’argument des bailleurs selon lequel cette proposition a permis d’évincer

d’autres locataires potentiels afin que le choix se porte sur PERSONNE1.)

n’est pas dénué de fondement.

Le principe nemo auditur propriam turpitudinem allegans signifie que nul

ne peut se prévaloir de sa propre faute ou turpitude pour en tirer un

avantage. Il suppose que le demandeur fonde sa prétention sur une faute

intentionnelle ou un comportement répréhensible dont il cherche à tirer

profit.

En l’espèce, PERSONNE1.) est à l’origine de la clause contractuelle

litigeuse dont il sollicite actuellement la nullité.

Il est encore constant en cause que le requérant ne disposait absolument

pas des fonds nécessaires en liquidités, tels qu’il a pu le laisser croire aux

parties défenderesses par ses déclarations, l’argent devant provenir d’une

hypothétique vente qui ne s’est toutefois pas réalisée, selon ses propres

affirmations.

Il ne saurait dès lors se prévaloir de sa propre turpitude pour faire supporter

aux parties bailleresses les conséquences de son propre comportement.

Dès lors que

PERSONNE1.)

a commis une faute, les parties

défenderesses sont en droit de réclamer une indemnisation sur base de la

responsabilité contractuelle.

Les parties défenderesses réclament, à titre d’indemnisation pour la

période pendant laquelle le bien n’a pas été loué, un mois de loyer. Le

requérant ne conteste pas la durée nécessaire à la relocation, de sorte qu’il

y a lieu de faire droit à cette demande.

Il est encore constant en cause que les parties défenderesses ont dû payer

une commission correspondant à un demi-loyer à l’agence immobilière, de

sorte qu’elles peuvent également prétendre à cette somme. Toutefois,

celle-ci doit être limitée à la commission effectivement versée pour la mise

en location du bien au profit de PERSONNE1.), à l’exclusion de toute

commission ultérieure liée à une relocation au locataire lui ayant succédé.

En revanche, en ce qui concerne les frais liés à l’enlèvement des meubles,

aucune pièce probante n’est versée au dossier. Ce poste étant contesté, il

y a lieu de le rejeter.

Les parties défenderesses peuvent dès lors prétendre à la somme de

(1.310 × 1,5) 1.965.-EUR.

La garantie locative s’élevant à 2.620.-EUR, il y a lieu d’ordonner une

compensation judiciaire entre ces montants, de sorte que les parties

défenderesses devront payer à PERSONNE1.) la somme de (2.620 –

1.965) 655.-EUR.

Au vu de l’issue du litige, la demande des parties défenderesses tendant à

l’obtention d’une indemnité pour procédure abusive et vexatoire est à

rejeter.

Eu égard à l’issue du litige, il y a lieu de faire masse des frais et dépens de

l’instance et de les imposer pour moitié à chacune des parties.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement à l’égard de toutes les parties et en premier

ressort,

déclare la demande de PERSONNE1.) recevable ;

déclare

la

demande

reconventionnelle

de

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.) recevable ;

la déclare fondée à concurrence de la somme de 1.965.-EUR et en

déboute pour le surplus ;

dit que PERSONNE1.) dispose d’une créance de 2.620.-EUR au titre de la

restitution de la garantie locative ;

ordonne la compensation judiciaire entre ces montants ;

partant,

condamne

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

à payer à

PERSONNE1.) la somme de 655.-EUR ;

dit la demande de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) en obtention d’une

indemnité pour procédure abusive et vexatoire non fondée et en déboute ;

fait masse des frais et dépens de l’instance et les impose pour moitié à

chacune des parties.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu'en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière