Justice de Paix declares incompetence for commercial lease termination cases, transferring jurisdiction to District Court.

N° 661/26

du 4 mai 2026

Audience publique du lundi, quatre mai deux mille vingt-six

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et Grand-

Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial et en matière

civile et commerciale, a rendu le jugement qui suit dans la cause

e n t r e :

I.)

(D-BAIL-377/25)

PERSONNE1.), demeurant à ADRESSE1.),

partie demanderesse,

comparant par Maître Nathalie BORON, avocat à la Cour, en remplacement de

Maître Marisa ROBERTO, les deux demeurant à Luxembourg,

e t :

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), établie et ayant son siège social

à ADRESSE2.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de

Luxembourg sous le NUMERO1.), représentée par ses gérants actuellement en

fonction,

partie défenderesse,

comparant par Maître Morgane IMGRUND, avocat à la Cour, demeurant à

Diekirch,

II.)

(D-CIV-14/26)

PERSONNE1.), demeurant à ADRESSE1.),

partie demanderesse, suivant exploit du 11 mars 2026 de l’huissier de justice

Gilbert RUKAVINA de Diekirch,

comparant par Maître Nathalie BORON, avocat à la Cour, en remplacement de

Maître Marisa ROBERTO, les deux demeurant à Luxembourg,

e t :

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), établie et ayant son siège social

à ADRESSE2.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de

Luxembourg sous le NUMERO1.), représentée par ses gérants actuellement en

fonction,

partie défenderesse, aux fins du prédit exploit RUKAVINA,

comparant par Maître Morgane IMGRUND, avocat à la Cour, demeurant à

Diekirch.

F A I T S :

I) Suivant une requête déposée en date du 27 novembre 2025 au greffe de la

Justice de Paix de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant

le tribunal de paix de Diekirch à l'audience publique du lundi, 15 décembre 2025

à 14.30 heures à la Justice de paix de Diekirch, « Bei der Aler Kiirch », salle 1,

pour y entendre statuer sur le mérite des causes énoncées dans ladite requête.

II) Par exploit ci-annexé du ministère de l’huissier de justice Gilbert

RUKAVINA du 11 mars 2026, la partie demanderesse préqualifiée fit citer la

partie défenderesse préqualifiée à comparaître à l’audience publique du vendredi,

17 avril 2026 à 09.30 heures, pour y entendre statuer sur le bien-fondé des causes

énoncées dans le prédit exploit.

Les affaires furent utilement retenues à l’audience publique du lundi, 20 avril

2026.

Maître Nathalie BORON, comparant pour la partie demanderesse, exposa le sujet

des deux affaires et ses moyens.

Maître Morgane IMGRUND, comparant pour la partie défenderesse, fut

entendue en ses moyens et explications.

Sur ce le tribunal prit les affaires en délibéré et il rendit à l'audience de ce jour à

laquelle le prononcé avait été fixé

l e

j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe du tribunal de paix de Diekirch en date du 27

novembre 2025, PERSONNE1.) a fait convoquer la société à responsabilité

limitée SOCIETE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de ce siège pour

voir prononcer la résiliation judiciaire des contrats de location-gérance des 1er

février 2020 et 29 juillet 2022 aux torts exclusifs de la défenderesse, déclarer

léonines les clauses 5.2., 5.3. et 5.4. du contrat de location-gérance du 29 juillet

2022 et par conséquent, condamner la défenderesse à rembourser au requérant le

montant de 277.630,56.- euros avec les intérêts légaux à partir de la demande en

justice jusqu’à solde. PERSONNE1.) a encore sollicité l’octroi d’une indemnité

de procédure de 2.000.- euros ainsi que l’exécution provisoire du jugement à

intervenir.

Par exploit d’huissier du 11 mars 2026, PERSONNE1.) a régulièrement fait citer

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) à comparaître devant le tribunal

de paix de ce siège pour voir prononcer la résiliation judiciaire des contrats de

location-gérance des 1er février 2020 et 29 juillet 2022 aux torts exclusifs de la

défenderesse, déclarer léonines les clauses 5.2., 5.3. et 5.4. du contrat de location-

gérance du 29 juillet 2022 et décharger le requérant de toute obligation découlant

du contrat de location-gérance à compter du prononcé du jugement à intervenir.

PERSONNE1.) a encore sollicité l’octroi d’une indemnité de procédure de

2.000.- euros ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir

Les deux demandes ont trait aux mêmes contrats de sorte qu’il convient de les

joindre et de statuer par un seul et même jugement.

La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) a conclu in limine litits à

l’incompétence matérielle du tribunal, subsidiairement à l’irrecevabilité de la

demande introduite par voie de requête.

Quant au fond, elle a conclu au rejet de la demande de PERSONNE1.).

Il convient de donner acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

qu’elle

demande

reconventionnellement

d’enjoindre

à

PERSONNE1.)

moyennant astreinte journalière d’un montant de 50.- euros, ou tout autre montant

à déterminer ex aequo et bono, de réaliser les tâches suivantes :

-

Contrôles des réservoirs à gaz

-

Mettre en place les plans de nettoyage et d’entretien

-

Procéder à la mise en place des mesures nécessaires concernant les

problématiques suivantes :



Le contrat avec la SOCIETE2.) aurait dû être remis à la SOCIETE1.) pour

vérification avant signature, notamment en raison des contraintes souvent

imposées par la SOCIETE2.) à ses clients et alors que vous ne pouvez pas

engager la SOCIETE1.) seul, respectivement au-delà de votre propre

durée de location du fonds de commerce de celle-ci



Un écart considérable du chiffre d’affaires établi par PERSONNE1.) et le

résultat obtenu par le comptable en octobre, novembre et décembre 2023

a été constaté sans que cet écart n’ait pu être résolu à ce jour



A ce jour, aucun livre de caisse permettant de retracer les recettes

journalières n’a été mis en place alors qu’il avait été convenu de le mettre

en place à partir de janvier 2024



Malgré plusieurs rappels, les documents comptables nécessaires pour la

tenue de la comptabilité de la SOCIETE1.) ne sont pas systématiquement

transmis à la comptable à la fin du mois suivant, créant dès lors des retards

dans la comptabilisation des documents comptables



L’argent liquide encaissé journalièrement pendant le mois doit être remis

afin de pouvoir payer les factures et salaires en fin de mois. En effet, les

salaires sont à payer pour le 5 de chaque mois, or actuellement la date de

remise est irrégulière et plus tard que le 5 de chaque mois



Par ailleurs, le respect des définitions claires des rôles des deux gérants

doit être respecté tout comme le pouvoir de signature des deux gérants est

primordial, mais n’est pas systématiquement respecté



La procédure de pointage que doivent suivre les salariés n’est pas

systématiquement appliquée malgré de nombreux rappels



Les prix affichés à l’extérieur de la Brasserie ne sont pas à jour



Malgré la nomination de PERSONNE1.) en qualité de travailleur désigné,

aucune des exigences requises par la loi n’ont été respectées, aucun

contrôle des extincteurs n’a été programmé, ceux-ci ne sont pas non plus

situés aux points prévus à cet effet. Le point de rassemblement en cas de

problème doit être connu et marqué comme tel et un exercice d’évacuation

fait toujours défaut. Le personnel n’est pas formé à ces situations

d’urgence et ne sait d’ailleurs même pas de quoi il s’agit. Aucun exercice

d’évacuation n’est réalisé ni aucun contrôle documenté alors que toutes

les procédures étaient en place avant la reprise du fonds de commerce.

La partie défenderesse a encore requis l’allocation d’une indemnité de procédure

de 5.000.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

PERSONNE1.) soutient avoir, par contrats des 1er février 2020 et 29 juillet 2022,

pris en location auprès de la défenderesse un fonds de commerce de Café-

Restaurant à L-ADRESSE3.), exploité sous l’enseigne « SOCIETE1.) », contre

paiement de redevances définies aux articles 5.1., 5.2. et 5.3. du contrat.

Toutefois, pendant toute la durée de la location-gérance jusqu’à ce jour, la

bailleresse n’aurait pas permis à PERSONNE1.) d’exploiter le fonds de

commerce de manière autonome.

Par conséquent, il demande la résiliation du contrat de location-gérance pour

fautes exclusives de la bailleresse.

PERSONNE1.) reproche plus concrètement à la bailleresse :

-

de ne jamais lui avoir remis les livres comptables,

-

de gérer la comptabilité du restaurant avec la fiduciaire qui gère sa propre

comptabilité,

-

de lui refuser le droit de conclure seul les contrats avec les fournisseurs de

son choix,

-

de lui refuser de promouvoir le restaurant selon ses propres moyens de

publicité,

-

de lui refuser le droit de conclure les contrats de travail pour l’embauche

du personnel de son choix,

-

d’exiger que tous les bénéfices de l’exploitation du restaurant soient versés

directement sur les comptes bancaires de la SOCIETE1.),

-

de lui refuser l’accès à ces comptes bancaires,

-

de gérer tous les paiements du restaurant, que ce soient ceux relatifs aux

commandes fournisseurs ou ceux relatifs aux salaires du personnel,

-

de lui refuser tout dividende lorsque le bilan annuel présente un bénéfice,

prétextant la nécessité d’affecter le bénéfice sur un « compte de réserve »,

sans savoir à quel but ces fonds seraient réservés,

-

de ne jamais lui avoir accordé l’autorisation de sous-louer les deux

chambres louées à l’étage.

PERSONNE2.), associé et gérant administratif de la SOCIETE1.), aurait fait

miroiter à PERSONNE1.) une « collaboration » sous la forme du contrat de

location-gérance du fonds de commerce tout en lui promettant une éventuelle

reprise définitive de celui-ci. Il aurait conseillé à PERSONNE1.) de profiter de la

structure existante pour exploiter le fonds de commerce, raison pour laquelle

PERSONNE1.) aurait été nommé gérant technique de la SOCIETE1.) en date du

1er juillet 2020. Cette nomination serait contraire à l’esprit du contrat de location-

gérance, ce d’autant plus que PERSONNE1.) n’aurait aucun pouvoir de signature

pour engager seul la société. De même, il se serait vu refuser une procuration sur

les comptes de la société pour effectuer seul les paiements nécessaires à

l’exploitation du restaurant et il ne pourrait pas conclure de contrat de travail ou

effectuer des commandes de marchandises. Le problème serait particulièrement

épineux au niveau de l’entretien, de la réparation ou du remplacement du matériel

du restaurant et les conflits entre gérants nuiraient au bon fonctionnement du

restaurant. Souvent des investissements seraient à supporter par PERSONNE1.)

alors qu’ils profiteraient directement au fonds de commerce appartenant à la

SOCIETE1.). Un constat semblable serait à faire au niveau de la distribution des

bénéfices, non existante, alors que ceux-ci seraient réinjectés dans la

SOCIETE1.) qui aurait ainsi réduit ses dettes grâce au travail de PERSONNE1.).

Le contrat de location-gérance n’aurait donc aucune existence pratique pour

PERSONNE1.) mais ne serait qu’un montage juridique pour avantager

fiscalement la SOCIETE1.).

Le fait de faire supporter à PERSONNE1.) l’intégralité du prêt hypothécaire

attaché à l’achat de l’immeuble par les époux PERSONNE3.) dans lequel est

exploité le restaurant serait une aberration, ce d’autant plus qu’à cette dette

s’ajouterait le paiement d’une véritable redevance due pour la location du fonds

de commerce. De surcroit, PERSONNE1.) devrait assumer le leasing du véhicule

personnel des époux PERSONNE3.), non affecté au fonds de commerce, ainsi

que le paiement de diverses assurances attachées à des biens privés des époux

PERSONNE3.) et les frais réparation de machines obsolètes, propriété des époux

PERSONNE3.).

Ladite clause serait à qualifier de léonine et à ce titre être déclarée nulle et de nul

effet.

PERSONNE1.) réclame dès lors le remboursement des montants suivants :

-

181.022,52.- euros à titre de l’intégralité des mensualités du prêt et intérêts

payées pour compte des époux PERSONNE3.) depuis le 1er février 2020,

-

27.830,28.- euros à titre de l’intégralité des mensualités du leasing payées

pour compte des époux PERSONNE3.) depuis le 1er février 2020,

-

44.593,44.- euros à titre de l’intégralité des mensualités des primes

d’assurance de la voiture, de la remorque et de l’immeuble des époux

PERSONNE3.) depuis le 1er février 2020,

-

24.184,32.- euros à titre de l’intégralité des frais de réparation des

machines payés pour compte des époux PERSONNE3.) depuis le 1er

février 2020.

Le requérant affirme encore que le contrat de travail conclu le 1er novembre 2019

entre parties n’aurait jamais été résilié et qu’il tirerait, faute de dividendes ou

autres bénéfices résultant du contrat de location-gérance, son seul revenu

mensuel de ce contrat.

Par ailleurs, la SOCIETE1.) aurait intégré le requérant en qualité de gérant

technique en son sein, sans pour autant lui confier le pouvoir d’engager la société

par sa seule signature.

Pris au piège par la SOCIETE1.) et malgré le développement de la clientèle du

restaurant et la prestation d’au moins 250 heures de travail par mois,

PERSONNE1.) ne serait payé qu’un salaire social minimum de base.

Il y aurait donc lieu de résilier les contrats de location-gérance aux torts exclusifs

de la SOCIETE1.).

PERSONNE1.) souligne que la résiliation des contrats de location-gérance du

fonds de commerce serait également demandée par voie de citation devant le juge

de paix, siégeant en matière civile et commerciale.

Pour autant que la location-gérance ne puisse pas être assimilé à un contrat de

bail commercial, il devrait s’apparenter à un contrat de mandat soumis aux

dispositions de l’article 1984 du Code civil.

La société à responsabilité limitée SOCIETE1.), renvoyant aux articles 1 et 3, 3°

du nouveau code de procédure civile, estime que la justice de paix serait

incompétente pour connaître tant de la demande en résiliation des contrats de

location-gérance que de celle en paiement du montant de 277.630,56.- euros à

titre de remboursement des clauses prétendues léonines. Ainsi, en vertu des

contrats en cause, ce serait un fonds de commerce qui aurait été mis à disposition

de PERSONNE1.) et non des locaux commerciaux. Le contrat de bail aurait

d’ailleurs été conclu entre la SOCIETE1.) et PERSONNE4.) de sorte que

PERSONNE1.) n’en pourrait pas réclamer la résiliation. De même, le contrat de

location-gérance ne ferait état que d’un droit d’occupation. Le juge de paix,

siégeant en matière civile et commerciale, serait incompétent ratione materiae

pour connaître de la demande introduite par voie de citation. La même conclusion

s’imposerait pour autant que le contrat de location-gérance serait assimilé à un

contrat de mandat, ceci par référence à l’article 631, 2° du Code de commerce

ainsi qu’aux articles 7 et 8 du nouveau code de procédure civile.

Plus subsidiairement, et dans l’hypothèse où le tribunal se déclarerait compétent

ratione materiae pour connaître de la demande, la demande introduite par voie de

requête serait à déclarer irrecevable alors qu’une demande relative à un contrat

qui ne tombe pas dans le champ de l’article 1er de la loi modifiée du 21 septembre

2006 sur bail d’habitation, et qui devrait être qualifié de contrat sui generis,

devrait être introduite par voie de citation.

Encore plus subsidiairement et quant aux faits, la SOCIETE1.) expose qu’elle

existerait depuis le 15 octobre 2012 et exploiterait depuis lors le fonds de

commerce de café et de restauration sous l’enseigne « SOCIETE1.) » à

ADRESSE3.). PERSONNE4.) serait propriétaire de l’immeuble, et ensemble

avec deux autres associés, les époux PERSONNE3.) seraient associés de la

SOCIETE1.),

PERSONNE2.)

étant gérant administratif et détenant les

autorisations d’établissement pour le débit de boissons, la restauration et

l’hébergement. Il aurait été convenu avec PERSONNE1.) de procéder par voie

de location-gérance du fonds de commerce afin de lui permettre de se familiariser

avec l’activité de la société. PERSONNE1.) n’ayant pas souhaité mettre en place

sa propre société, il aurait été nommé gérant technique de la SOCIETE1.), celle-

ci ne pouvant être engagée que par la signature conjointe des deux associés. Il

aurait également été engagé en qualité de salarié par contrat de travail du 1er

novembre 2019 avant sa reprise du fonds de commerce. Comme il aurait souhaité

continuer l’exploitation du fonds de commerce avant l’expiration du contrat du

1er février 2020, un nouveau contrat de location-gérance aurait été conclu en date

du 29 juillet 2022 avec une durée jusqu’au 31 janvier 2032. Afin de lui permettre

de changer le mode de gestion du fonds de commerce tout en assurant sa gestion

intégrée, il aurait été convenu d’une structuration précise relative aux comptes

bancaires, aux contrats existants et à la déduction des charges d’exploitation du

fonds de commerce des recettes générées par l’activité. Dans le cadre de son

exploitation, PERSONNE1.) aurait rencontré des difficultés d’exécution de ses

obligations légales concernant notamment le respect des règles d’hygiène, la

politique des prix, les règles de pointage, le contrôle des réservoirs à gaz, etc.

Lors de plusieurs réunions ayant eu lieu en 2023 et 2024, les points en question

auraient été discutés et des mesures auraient été fixées, des mises en demeure lui

aurait été adressées sans que pour autant PERSONNE1.) n’ait procédé à une mise

en conformité, son mandataire ayant par courrier du 3 juillet 2025 même requis

la résiliation à l’amiable du contrat de location-gérance.

La SOCIETE1.) soutient que les contrats de location-gérance auraient été établis

conformément aux souhaits de PERSONNE1.) et signés par lui en connaissance

de cause de sorte qu’il ne serait pas fondé à venir se plaindre d’un déséquilibre

contractuel respectivement de clauses prétendument léonines. Or la cause de la

rupture contractuelle invoquée par lui n’aurait aucun fondement juridique de

sorte que sa demande devrait être rejetée purement et simplement comme non

fondée.

Les inexécutions contractuelles alléguées par lui, à savoir refus d’accès au

compte bancaire, absence de pouvoir de signature des contrats avec les

fournisseurs et des contrats de travail, travaux d’entretien et de réparation à sa

charge, absence de distribution de bénéfices et de dividendes, défaut de remise

des livres de commerce, refus d’autonomie de promotion et de gestion des

commandes et du personnel, l’approvisionnement du compte de réserve, la sous-

location des chambres à l’étage et le paiement des prêts, leasing, assurances et

frais de réparation des machines, sont formellement contestées et ces allégations

seraient contredites par les pièces versées en cause.

S’agissant du caractère prétendument léonin des clauses du contrat, la partie

défenderesse estime que l’article 1855 du Code civil ne serait applicable qu’aux

rapports entre associés d’une société, cas de figure qui ne se présenterait pas entre

la SOCIETE1.) et PERSONNE1.).

En ce qui concerne les montants allégués par ce dernier, ceux-ci ne seraient ni

expliqués ni prouvés et PERSONNE1.) n’établirait pas à quel titre il aurait droit

au remboursement des frais d’exploitation payés en conformité avec les

engagements contractuels. Cette demande requerrait partant également un rejet.

Quant à la compétence matérielle du juge de paix siégeant tant en matière

de bail commercial qu’en matière civile et commerciale :

Aux termes de l’article 3, 3° du nouveau code de procédure civile, le juge de paix

connaît « de toutes les contestations entre bailleurs et preneurs relatives à

l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles, ainsi que des demandes en

paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit,

qu’elles soient ou non la suite d’une convention. »

Suivant l’article précité, le tribunal de paix a une compétence exclusive pour

connaître de toutes les contestations entre bailleurs et preneurs relatives à

l’existence et à l’exécution de baux d’immeubles, ainsi que des demandes en

paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion des lieux occupés sans droit,

qu’elles soient ou non la suite d’une convention.

Cette compétence se rapporte aux litiges portant sur des immeubles par

opposition à la location de meubles.

La compétence que le juge de paix tire de l’article 3, 3° du nouveau code de

procédure civile tient à la seule nature du contrat. (cf. M. HARLES, Le bail à

loyer, Compte-rendu de jurisprudence, n° 217, p. 390).

L’article 3, 3° précité étant une règle de compétence d’exception, elle est

d’interprétation stricte. Ne tombent partant pas sous la compétence du juge de

paix les affaires qui débordent du cadre strict tracé par cet article.

L’incompétence en raison de la nature du litige est d’ordre public et le juge doit

soulever ce moyen d’office (cf. M. HARLES, Le bail à loyer, précité, n° 217, p.

390).

Il y a location du fonds de commerce lorsque le propriétaire du fonds en loue la

jouissance. Cette location s’accompagne presque nécessairement, implicitement

ou explicitement de la sous-location des locaux dans lesquels le fonds de

commerce est exploité (cf. Jurisclasseur, Bail à loyer ; fasc. 1480 bail

commercial, n° 19 et suivants).

Le fonds de commerce est une universalité de fait, une universalité mobilière, qui

ne doit pas se confondre avec l’un de ses éléments (cf. Cour d’appel, 7 mars 2012,

n° 34544 du rôle, Pas. 37, 340). Il est composé d’une masse de biens, à savoir,

d’une part des éléments incorporels, la clientèle, le nom commercial, l’enseigne,

et le droit au bail et, d’autre part, des éléments corporels, à savoir l’outillage et

les marchandises. Ces biens sont unis par une affectation commune (cf. Dalloz,

répertoire de droit commercial, verbo Fonds de commerce, n° 1 et n° 155 et suiv.)

La doctrine et la jurisprudence s’accordent pour dire que la clientèle est le seul

élément essentiel du fonds de commerce, dès lors qu’un fonds est inconcevable

sans clientèle, c’est-à-dire sans une possibilité d’exploitation, une possibilité de

rapports avec les clients, les autres éléments du fonds n’étant que des accessoires,

puisqu’ils tendent tous à rallier les clients, à les attirer, à les retenir, à faciliter les

rapports entre le commerçant et le client (cf. ibid., n° 104 ; Cour d’appel, 12

novembre 2014, n° 40366 du rôle).

Les contestations auxquelles la location du fonds de commerce peuvent donner

lieu relèvent du seul tribunal de commerce. Cette compétence est générale.

Suivant les pièces versées en cause, il est établi que le 1er février 2020 avec effet

au même jour, les parties ont conclu un contrat intitulé « contrat de bail de

location gérance ». Suivant ledit contrat, la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) donne en location-gérance à PERSONNE1.) « son fonds de

commerce de Café-Restaurant situé et exploité à : ADRESSE3.), qui lui

appartient pour l’avoir créé le DATE1.). » et qu’elle « lui loue aussi le rez de

chaussée ainsi que le premier étage d’une maison d’habitation et de commerce

connue sous le nom « SOCIETE1.) » situé ADRESSE2.) louée à la SOCIETE1.)

par Madame PERSONNE4.) ».

Les parties ont convenu que « le fonds donné en location-gérance comprend :

« 1. La clientèle et l’achalandage ;

2. L’enseigne et le nom commercial « SOCIETE1.) » ;

3. Les stocks de boissons et stocks marchandises, le matériel et le mobilier

commercial servant à l’exploitation du fonds.

4. Le bénéfice des traités, conventions et marchés passés avec tous tiers pour

l’exploitation commerciale dudit fonds.

5. Le droit à l’occupation des locaux dans lesquels le fonds est exploité.

6. Le leasing de la voiture MARQUE1.).

Ainsi, au surplus que ce Fonds de commerce existe, sans aucune exception ni

réserve, et sans qu’il soit fait ici une plus ample description à la demande du

locataire-gérant, qui déclare le connaître parfaitement et dispenser le bailleur d’en

faire ici plus ample description.

Une liste des objets faisant parti du fonds de commerce est disponible et jointe

au présent contrat. ».

Les parties ont également convenu à l’article 5 que :

« 5.1. La présente location-gérance est consentie et acceptée moyennant

paiement d’une redevance forfaitaire d’un montant de 2500 euros pour la

location du bâtiment, la redevance s’entendant hors taxes, taxe à la valeur

ajoutée (TVA) en sus.

5.2. En contrepartie pour la location du fonds de commerce, le locataire gérant

prendra à sa charge le payement mensuel intégral des dettes + intérêts de

3017,04 euros. Il accepte et prend aussi en charge toutes les conditions fixées

dans le contrat de prêt.

5.3. La redevance sera réglée mensuellement avant le 5 de chaque mois, la

première intervenant le 5 février 2020 et la dernière le 5 février 2023 sur le

compte (…) des époux PERSONNE3.).

Le montant de la première échéance sera de 2500 euros hors taxes ; et le montant

unitaire de chacune des échéances suivantes sera de 2500 euros hors taxes.

En cas de non-paiement à une ou plusieurs échéances, les sommes produiront de

plein droit intérêt au taux légal, à compter du jour où elles seront dues, sans qu’il

soit besoin d’une mise en demeure. Ces intérêts seront payables en même temps

que le principal.

5.4. Le cas échéant : En sus de la redevance, le locataire-gérant paiera pour le

compte du bailleur le montant du loyer en principal, taxes et prestations, dû au

propriétaire des lieux.

5.5. Le prix de location du bâtiment sera modifié en cas de variation de l’indice

834,76. L’augmentation sera égale à la valeur de l’augmentation de l’indice en

pourcent. (…) »

Par contrat intitulé « contrat de bail de location gérance » du 29 juillet 2022,

prenant effet au 1er février 2023, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.)

donne en location-gérance à PERSONNE1.) « son fonds de commerce de Café-

Restaurant situé et exploité à : ADRESSE3.), qui lui appartient pour l’avoir créé

le DATE1.). » et qu’elle « lui loue aussi la cave, le rez de chaussée ainsi que le

premier et deuxième étage d’une maison d’habitation et de commerce connue

sous le nom « SOCIETE1.) » situé ADRESSE2.) louée à la SOCIETE1.) par

Madame PERSONNE4.) d’une contenance de plus ou moins 525m2 ».

Les parties ont convenu que « le fonds donné en location-gérance comprend :

« 1. La clientèle et l’achalandage ;

2. L’enseigne et le nom commercial « SOCIETE1.) » ;

3. Les stocks de boissons et stocks marchandises, le matériel et le mobilier

commercial servant à l’exploitation du fonds. Le locataire restitue les mêmes

quantités et articles lors de son départ.

4. Le bénéfice des traités, conventions et marchés passés avec tous tiers pour

l’exploitation commerciale du dit fonds.

5. Le droit à l’occupation des locaux dans lesquels le fonds est exploité.

6. Le leasing de la voiture MARQUE1.).

Ainsi, au surplus que ce Fonds de commerce existe, sans aucune exception ni

réserve, et sans qu’il soit fait ici une plus ample description à la demande du

locataire, qui déclare le connaître parfaitement et dispenser le bailleur d’en faire

ici plus ample description.

Une liste non exhaustive des objets faisant parti du fonds de commerce est

disponible et jointe au présent contrat. Toutes les factures des différentes

acquisitions sont disponibles et servent au besoin s’il faut établir un inventaire

complet. ».

Les parties ont également convenu à l’article 5 que :

« 5.1. La présente location-gérance est consentie et acceptée moyennant

paiement d’une redevance forfaitaire d’un montant de 2500 euros (à l’indice en

vigueur en date du 01/02/2020) pour la location du bâtiment, la redevance

s’entendant hors taxes, taxe à la valeur ajoutée (TVA) en sus.

5.2. En contrepartie pour la location du fonds de commerce, le locataire prendra

à sa charge le payement mensuel intégral des dettes 3017,04 euros + intérêts. Il

accepte et prend aussi en charge toutes les conditions fixées dans le contrat de

prêt.

Le leasing de la MARQUE1.) à ajouter 595,26 euros HTVA + assurances (191,61

euros / mois) + taxe véhicule 315 euros/an jusqu’à la fin du contrat.

5.3. La redevance sera réglée mensuellement avant le 5 de chaque mois, la

première intervenant le 5 février 2023 et la dernière le 5 février 2033 sur le

compte (…) des époux PERSONNE3.).

Après expiration du contrat de prêt la redevance de 3017,04 euros 1000€ seront

versée sur le compte (…) des époux PERSONNE3.) 2000€ seront versés dans le

fonds d’investissement.

Le montant de la première échéance sera de 3500 euros hors taxes ; et le montant

unitaire de chacune des échéances suivantes sera de 3500 euros hors taxes.

En cas de non-paiement à une ou plusieurs échéances, les sommes produiront de

plein droit intérêt au taux légal, à compter du jour où elles seront dues, sans qu’il

soit besoin d’une mise en demeure. Ces intérêts seront payables en même temps

que le principal.

5.4. Le cas échéant : En sus de la redevance, le locataire-gérant paiera pour le

compte du bailleur le montant du loyer en principal, taxes et prestations, dû au

propriétaire des lieux.

5.5. Le prix de location du bâtiment sera modifié en cas de variation de l’indice

834,76. L’augmentation sera égale à la valeur de l’augmentation de l’indice en

pourcent. (…) »

Sur base des éléments soumis à son appréciation, le tribunal estime que les parties

ont conclu un contrat portant sur la location d’un fonds de commerce englobant

la clientèle, l’enseigne et le nom commercial, le matériel, le mobilier, les stocks

ainsi qu’une sous-location du local commercial et de la maison d’habitation.

Les parties n’ont pas conclu deux contrats dont l’un porte sur la location du fonds

de commerce et l’autre sur la location de l’immeuble.

PERSONNE1.) paie une redevance à la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) pour la location du bâtiment et prend à sa charge le paiement de

diverses dettes de la SOCIETE1.) en contrepartie du droit d’exploitation du fonds

de commerce ; les parties ont donc conclu un contrat portant sur la location d’un

fonds de commerce, dont fait partie intégrante et de manière indissociable la

location du local commercial.

Il en résulte que la demande en résiliation judiciaire des contrats de location-

gérance ne rentre pas dans le cadre strict de l’article 3-3° du nouveau code de

procédure civile, de sorte que le juge de paix, siégeant en matière de bail

commercial, est incompétent pour en connaître.

Aux termes de l’article 2 du nouveau code de procédure civile, le tribunal de paix

est compétent en dernier ressort jusqu’à la valeur de 2.000.- euros et à charge

d’appel jusqu’à la valeur de 10.000.- euros. Il s’ensuit que le tribunal

d’arrondissement est incompétent pour connaître d’une demande dont la valeur

est inférieure ou égale à 10.000.- euros.

L’article 8 du nouveau code de procédure civile prévoit que lorsqu’en raison de

sa nature ou de son objet, la demande n’est pas susceptible d’être évaluée en

argent, elle sera considérée comme étant de valeur indéterminée et le juge de paix

ne pourra en connaître sauf si elle concerne une affaire pour laquelle compétence

spéciale lui est attribuée.

En l’espèce, la demande de PERSONNE1.) introduite par voie de citation a pour

objet de prononcer la résiliation des contrats de location-gérance.

Parmi les demandes indéterminées figurent les demandes qu’il n’est pas possible

d’évaluer en argent, bien qu’elles soient fondées sur un intérêt matériel. Parmi

ces demandes doivent être rangées les demandes en résolution d’un contrat (cf.

Jurisclasseur, procédure civile, compétence, fasc. 210-2, n° 113 et s.).

La demande dont la valeur est indéterminée et qui n’est, comme en l’espèce, pas

relative à une affaire pour laquelle compétence spéciale est attribuée à une autre

juridiction, est de la compétence du tribunal d’arrondissement, juge de droit

commun. Il en va de même de toutes les conséquences qui en sont déduites, y

compris la demande en restitution de l’acompte payé en vertu du contrat dont la

résiliation est demandée ainsi que les demandes relatives aux dommages et

intérêts (cf. TAL 15 juillet 2014, n° 161.924 ; TAL 10 octobre 2012, n° 138.019).

Il en découle que le juge de paix, siégeant en matière civile ou commerciale, est

pareillement incompétent pour connaître des prétentions de PERSONNE1.),

indépendamment de la qualification du contrat entre parties, contrat de location-

gérance ou contrat de mandat.

Le tribunal étant incompétent pour connaître de la demande principale de

PERSONNE1.), il est également incompétent pour connaître de la demande

reconventionnelle de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.).

PERSONNE1.) n’obtenant pas gain de cause, il ne peut pas prétendre à une

indemnité de procédure.

La société à responsabilité limitée SOCIETE1.) n’ayant pas justifié en quoi il

serait inéquitable de laisser à sa charge l’intégralité des sommes non comprises

dans les dépens qu’elle a dû exposer le cas échéant, elle est à débouter de sa

requête en obtention d’une indemnité de procédure.

PERSONNE1.) demande l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a

titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement

dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra

être ordonnée avec ou sans caution. »

Au vu de l’issue de la demande, ce volet est à rejeter.

P a r c e s m o t i f s :

le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail commercial et en

matière civile et commerciale, statuant contradictoirement entre parties et en

premier ressort,

ordonne la jonction des rôles introduites par requête du 27 novembre 2025 (D-

BAIL-377/25) et par citation du 18 septembre 2025 (D-CIV-14/26) ;

donne acte à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) de sa demande

reconventionnelle ;

se déclare incompétent pour connaître tant de la demande de PERSONNE1.) que

de la demande reconventionnelle de la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) ;

rejette les demandes respectives tendant à l’allocation d’une indemnité de

procédure ;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du jugement à intervenir ;

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Lex EIPPERS, juge de paix directeur

adjoint, assisté du greffier Gilles GARSON, en notre audience publique en la

salle des audiences de la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der Aler Kiirch », date

qu’en tête et avons signé avec le greffier.