Landlord wins partial eviction claim; tenant's counterclaim for damages allowed; procedural fees split equally.

Rép. no. 1693/26

L-BAIL 632/23

AUDIENCE PUBLIQUE DU

JEUDI, 30 AVRIL 2026

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause

ENTRE:

1) PERSONNE1.), et sa partenaire pacsée

2) PERSONNE2.), demeurant tous les deux à L-ADRESSE1.),

parties demanderesses principales,

parties défenderesses sur reconvention,

comparant par Maître Nicolas BANNASCH, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

ET:

1) PERSONNE3.), et

2) PERSONNE4.), demeurant tous les deux à L-ADRESSE2.)

parties défenderesses principales,

parties demanderesses par reconvention,

comparant par Maître Saliha DEKHAR, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg

_________________________________________________

FAITS :

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée

le 25 septembre 2023 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 30

octobre 2023 à 15.00 heures, salle JP 0.15.

Après de multiples remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut

utilement retenue à l’audience publique du 19 mars 2026, lors de laquelle Maître

Nicolas BANNASCH se présenta pour les parties demanderesses, tandis que Maître

Saliha DEKHAR comparut pour les parties défenderesses.

Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur quoi, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour,

à laquelle le prononcé avait été fixé, le

JUGEMENT QUI SUIT:

Les faits constants

Par contrat de bail signé le 10 juillet 2006, ayant pris effet le 1 er août 2006,

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) (ci-après « les consorts GROUPE1.) ») ont pris en

location auprès de PERSONNE5.) et PERSONNE6.) un appartement au rez-de

chaussée d’une maison sise à L-ADRESSE2.), moyennant paiement d’un loyer

mensuel de 550,00 euros et des avances sur charges mensuelles de 60,00 euros. Une

garantie locative de 1.120,00 euros a été fournie par les locataires dès le

commencement du contrat de bail.

Par courrier recommandé du 20 avril 2021, PERSONNE5.) a informé les consorts

GROUPE1.) qu’il allait mettre l’appartement loué en vente à partir du 1er octobre 2021

de sorte que le contrat de bail ne serait pas renouvelé.

Suivant acte notarié du 14 décembre 2021, l’immeuble précité a été acquis par

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) (ci-après « les consorts GROUPE2.) »), qui ont

donc repris les droits et obligations découlant du contrat de bail précité.

Par courrier recommandé du 10 mars 2022, les consorts GROUPE2.) ont résilié le

contrat de bail pour besoin personnel avec effet au 11 septembre 2022.

Par arrêté communal du 7 juin 2022, l'ORGANISATION1.) a ordonné la fermeture

avec effet immédiat du logement pris en bail par les consorts GROUPE1.) et a ordonné

aux consorts GROUPE2.) de pourvoir avec effet immédiat au relogement des

locataires.

Suivant décision du 5 juillet 2022, l’office social du ALIAS1.) (ADRESSE3.)) a, au

vu de l’arrêté de fermeture précité, mis à disposition des consorts GROUPE1.), pour

la période du 9 juin au 9 septembre 2022, un appartement sis à Junglinster, contre

paiement d’un loyer de 854,41 euros dont 804,41 euros à titre d’indemnité

d’occupation et 50,00 euros à titre de forfait pour frais d’occupation.

Procédure et prétentions des parties

Par une requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 23

septembre 2023, les consorts GROUPE1.) ont sollicité la convocation des consorts

GROUPE2.) devant le Tribunal de céans, siégeant en matière de bail à loyer, pour voir

:

-

constater que l'arrêté de fermeture pris le 7 juin 2022 par le bourgmestre de

ORGANISATION1.) vaut preuve de l'inexécution contractuelle dans le chef

des parties défenderesses et met fin au contrat de bail conclu entre parties,

-

pour autant que de besoin, déclarer résilié aux torts exclusifs des bailleurs le

contrat de bail à usage d'habitation signé en date du 10 juillet 2006,

-

condamner PERSONNE3.) et PERSONNE4.) solidairement sinon in solidum,

sinon chacun pour sa part, à leur payer le montant de 2.563,23 euros au titre

des coûts et frais liés au relogement auxquels ils ont dû faire face pour se

reloger, le tout avec les intérêts légaux à partir du 21 juin 2023, date du courrier

de mise en demeure jusqu'à solde, sinon à partir du jour de la demande en

justice jusqu'à solde sinon encore à compter du jugement à intervenir jusqu'à

solde,

-

condamner PERSONNE3.) et PERSONNE4.) solidairement sinon in solidum,

sinon chacun pour sa part, à payer leur payer le montant de 1.120,00 euros à

titre de remboursement de la garantie locative, avec les intérêts légaux à partir

du 21 juin 2023, date du courrier de mise en demeure jusqu'à solde, sinon à

partir du jour de la demande en justice jusqu'à solde, sinon encore à compter

du jugement à intervenir jusqu'à solde,

-

condamner PERSONNE3.) et PERSONNE4.) solidairement sinon in solidum,

sinon chacun pour sa part, à payer leur payer le montant de 500,00 euros à titre

de perte de nourriture comme suite d’une coupure d'électricité opérée par les

parties défenderesses, avec les intérêts légaux à partir du 21 juin 2023, date du

courrier de mise en demeure jusqu'à solde, sinon à partir du jour de la demande

en justice jusqu'à solde sinon encore à compter du jugement à intervenir jusqu'à

solde,

-

condamner PERSONNE3.) et PERSONNE4.) solidairement sinon in solidum,

sinon chacun pour sa part, à payer leur payer le montant de 3.000,00 euros à

titre de dommages et intérêts du chef de préjudice moral, avec les légaux à

partir du jour de la demande en justice jusqu'à solde sinon encore à compter du

jugement à intervenir jusqu'à solde,

-

condamner PERSONNE3.) et PERSONNE4.) solidairement sinon in solidum,

sinon chacun pour sa part, à payer leur payer le montant de 2.500,00 euros à

titre d’indemnité de procédure sur base de l'article 240 du Nouveau Code de

Procédure Civile,

-

condamner PERSONNE3.) et PERSONNE4.) solidairement sinon in solidum,

sinon chacun pour sa part au frais et dépens de l’instance,

-

ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant

opposition ou appel sur minute et avant l'enregistrement.

A l’audience du 19 mars 2026, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont sollicité

reconventionnellement la condamnation des consorts GROUPE1.) à leur payer :

-

le montant de 615,052 euros à titre de charges d’électricité et de mazout pour

les mois de décembre 2021, janvier et février 2022,

-

le montant, après déduction de la garantie locative de 1.120,00 euros, de

44.014,90 sinon de 58.286,30 euros sinon de 26.563,18 euros, à titre de dégâts

locatifs,

-

le montant de 2.500,00 euros à titre d’indemnité de procédure.

Argumentaire des parties

A l’appui de leurs demandes, les consorts GROUPE1.) font valoir que l’immeuble en

question était à la base une vielle grange dépourvue d’électricité, qui a été transformée

au fil du temps par les anciens propriétaires en deux appartements situés au rez-de-

chaussée et au premier étage, sans qu’ils n’aient cependant changé la structure de

l’immeuble qui avait été construit avec des pierres de grès qui présenteraient la

caractéristique d’être poreuses, qui s’imbiberaient d’eau, et qui ne présenteraient

aucune étanchéité adaptée à un logement. Si au début du contrat de bail en 2006 ces

problèmes n’étaient pas visibles alors que l’appartement venait juste d’être repeint et

se présentait dans un bon état à l’exception de la cuisine qui aurait immédiatement dû

faire l’objet de réparations par les locataires, peu de temps après le commencement du

bail, des problèmes d’humidité seraient apparus, dus à des infiltrations d’eaux causées

par l’absence d’étanchéité de l’immeuble, comme cela ressortirait des photos versées

en pièce n°20 et 21 et de l’attestation testimoniale du fils des requérants versée en

pièce n°17.

Malgré plusieurs demandes adressées aux anciens propriétaires en ce sens, ces derniers

ne seraient pas intervenus pour résoudre durablement le problème lié au défaut

d’étanchéité de sorte que la moisissure aurait envahi tout l’appartement, le rendant

invivable.

Par courrier du 4 octobre 2021, le mandataire des parties requérantes aurait encore

dénoncé aux bailleurs de l'époque l'état insalubre du logement litigieux, sans que ceux-

ci n'aient entrepris une quelconque démarche pour résoudre les problèmes récurrents

de chauffage et d'électricité, ayant engendré des moisissures, de l'humidité et des

infiltrations et ce dans chacune des pièces.

Dès l’achat de l’immeuble par les consorts GROUPE2.), ces derniers auraient voulu

se débarrasser des consorts GROUPE1.), tout d’abord juridiquement par une

résiliation du contrat et ensuite factuellement en entreprenant des travaux de grande

envergure avec l’espoir que ces travaux allaient amener les requérants à partir plus

rapidement, comme tel ressortirait de la pièce n°13 versée par la partie adverse. De

plus, toujours pour faire déguerpir les consorts GROUPE1.), les consorts GROUPE2.)

auraient procédé à des coupures de chauffage, respectivement le chauffage aurait été

défectueux à tel point que des chauffages d’appoints auraient dû être installés entre

octobre 2021 et avril 2022 aux frais des locataires. La défectuosité du chauffage aurait

accentué le problème d’humidité et les travaux réalisés par les consorts GROUPE2.)

auraient encore rendu l’installation électrique, qui était dès le début non conforme aux

règles de sécurité, dangereuse et précaire. Compte tenu des problèmes de moisissure,

d’électricité et d’isolation thermique, la commune aurait finalement procédé à la

fermeture du logement en juin 2022. Les problèmes n’auraient pas été résolus après le

départ des consorts GROUPE1.) de sorte que lors de la remise des clés en septembre

2022, l’appartement ne se trouvait pas dans un bon état.

Les bailleurs auraient gravement manqué à leur obligation de délivrance, d'entretien et

de faire jouir les locataires paisiblement de la chose louée découlant des articles 1719

et 1720 du Code civil, ce qui serait d’ailleurs établi à suffisance de droit au regard de

l'arrêté communal du 7 juin 2022 ayant déclaré le logement pris en bail par les parties

requérantes insalubre.

En application de l'article 5 de la loi du 20 décembre 2019, les consorts GROUPE2.)

devraient partant prendre à leur charge ledit montant de 2.563,23 euros à titre de loyers

réglés par les parties requérantes à l'Office Social du ALIAS1.), et ce durant la période

totale de trois mois, soit du 9 juin 2022 au 9 septembre 2022.

Dans la mesure où le logement pris en bail par les parties requérantes a été déclaré

insalubre, le contrat de bail conclu entre parties n’a plus pu être exécuté, de sorte qu'il

y aurait lieu de déclarer résilié le contrat de bail aux torts des bailleurs.

Etant donné que les dégâts dont font état les consorts GROUPE2.) pour s’opposer au

remboursement de la garantie locative sont exclusivement dus à la violation par les

bailleurs des obligations précitées découlant des articles 1719 et 1720 du Code civil et

au défaut structurel de l’immeuble, il y aurait lieu de condamner les consorts

GROUPE2.) à leur rembourser la garantie locative de 1.120,00 euros.

De plus, comme postérieurement à l'arrêté de fermeture du 7 juin 2022, les bailleurs

auraient encore délibérément coupé le courant électrique du logement pris en bail par

les parties requérantes et leur auraient refusé tout accès au logement, les parties

requérantes auraient été mises dans l'impossibilité la plus totale de récupérer leurs

meubles et effets personnels. Suite à cette coupure d'électricité, le contenu du

congélateur, évalué à 500,00 euros, aurait pourri et aurait dû être jeté, de sorte qu’il y

aurait lieu de condamner consorts GROUPE2.) à leur payer le montant de 500,00

euros.

Finalement les requérants auraient subi un préjudice moral résultant des tracas,

angoisses et ennuis moraux qu’ils ont connus comme suite directe de l'arrêté de

fermeture du 7 juin 2022, évalué à 1.500,00 euros par personne. Dès lors il y aurait

lieu de condamner consorts GROUPE2.) à leur payer le montant de 3.000,00 euros de

ce chef.

Les consorts GROUPE2.) ont expliqué que durant 16 années les locataires ne se

seraient pas manifestés et ils n’auraient jamais demandé aux propriétaires de procéder

à des travaux de rénovation. Les hostilités auraient commencé à partir du moment où

les consorts GROUPE2.) auraient manifesté leur intention de résilier le contrat de bail

et les échanges versés en pièce n°18 montreraient l’ambiance qui régnait entre parties

à ce moment. Après le courrier de résiliation ils auraient entamé les travaux projetés.

A ce sujet il serait formellement contesté que le chauffage aurait été coupé de manière

continue entre octobre 2021 et avril 2022, alors qu’il s’agissait de coupures

ponctuelles, annoncées, à cause des travaux entrepris, ayant duré à chaque fois

quelques heures seulement. Il serait également formellement contesté et la partie

adverse resterait à défaut de le prouver, qu’une coupure d’électricité serait à l’origine

du prétendu dépérissement de denrées alléguée par la partie adverse, de sorte que la

demande à ce sujet à les voir condamner à payer au requérants le montant de 500,00

euros serait à rejeter, d’autant plus que pour que des denrées périssent dans un

congélateur, il faudrait une absence d’alimentation de plus de 24 heures, ce qui n’aurait

certainement pas été le cas en l’espèce. D’ailleurs les requérants n’auraient formulé

aucune demande pour récupérer de quelconques denrées alimentaires. De même il y

aurait lieu de rejeter la demande formulée par les consorts GROUPE1.) en obtention

d’un préjudice moral alors qu’elle ne serait établie par le moindre élément.

Les consorts GROUPE2.) ont formellement contesté qu’ils avaient l’intention de faire

déguerpir plus rapidement les locataires en procédant à des travaux de rénovation.

Concernant l’arrêté de fermeture prononcé par la commune, ils ont reproché aux

consorts GROUPE1.) d’avoir fait appel aux services communaux à un moment où les

travaux de rénovation étaient en plein cours, ce qui aurait empêché de refléter l’état

réel de l’immeuble.

En tout état de cause, postérieurement au départ des locataires suite à l’arrêté de

fermeture précité, ils auraient constaté lors de l’état des lieux de sortie contradictoire

du 16 septembre 2022, que l’appartement loué par les consorts GROUPE1.) se trouvait

dans un état désastreux, comme tel ressortirait des photos versées en pièces n°7 et

n°15 et des attestations testimoniales versée en pièces n°8, 12 et 19. Ainsi

l’appartement aurait présenté de nombreuses traces de moisissures, sans doute dues à

une mauvaise aération par les locataires et à l’encombrement de l’immeuble par des

cartons empilés jusqu’au plafond. De plus ils auraient constaté que lors du

déménagement les consorts GROUPE1.) auraient endommagé les lieux en laissant des

trous et des fixations dans les murs et les cadres de portes, et en arrachant les tapisseries

des murs. Finalement ils ont relevé que l’appartement aurait été recouvert de crasses

partout. Tous ces dégâts locatifs seraient dus à un défaut d’entretien de l’appartement

par les locataires et non à un défaut structurel de l’immeuble. Ainsi les consorts

GROUPE2.) ont formulé une demande reconventionnelle pour dégâts locatifs, après

déduction de la garantie locative de 1.120,00 euros, à hauteur de de 44.014,90 euros

sinon de 58.286,30 euros sinon de 26.563,18 euros, en fonction de trois devis versés

en pièces.

Ils ont encore sollicité la condamnation des consorts GROUPE1.) à leur payer le

montant de 615,052 euros à titre de charges d’électricité et de mazout pour les mois de

décembre 2021, janvier et février 2022 qu’ils réclameraient depuis trois ans, ainsi que

le montant de 2.500,00 euros à titre d’indemnité de procédure.

Les consorts GROUPE1.) ont formellement contesté que les dégâts allégués seraient

dus à un défaut d’entretien de leur part, alors qu’ils proviendraient d’un défaut

structurel de l’immeuble. L’aération aurait été compliquée voire impossible au vu de

la constitution des fenêtres donnant vers l’arrière de la maison qui n’étaient que des

briques de verre, dont seul un petit carreau était ouvrable. Ils ont également

formellement contesté qu’un état des lieux contradictoire ait été établi le 16 septembre

2022, alors que le document versé par la partie adverse en pièce 7 n’a pas été

contresigné de leur part. Ils ont simplement remis les clés ce jour-là et il serait

formellement contesté que les photos annexées au prédit document reflèteraient la

situation de l’appartement lorsqu’ils sont sortis définitivement de l’appartement en

juin 2022 après l’arrêté de fermeture. Ils ont encore formulé une offre de preuve à

l’audience ayant notamment pour objet d’établir que les problèmes d’humidité et

d’infiltrations existaient dès le début, qu’ils étaient dus à la structure de l’immeuble,

et que les propriétaires n’ont rien entrepris pour y remédier. A l’audience ils ont fait

jouer une vidéo sur laquelle on verrait comme l’immeuble a été partiellement inondé

lors d’un orage en août 2021. La demande reconventionnelle pour dégâts locatifs

seraient à rejeter, alors que les consorts GROUPE2.) essayeraient tout simplement de

rénover tout l’appartement à leur frais.

Les consorts GROUPE2.) ont encore répliqué qu’une aération de l’appartement aurait

été possible, alors que les fenêtres donnant vers l’avant de la maison étaient des

fenêtres normales et les fenêtres donnant vers l’arrière, même s’ils s’agissaient de

briques de verre, étaient partiellement ouvrables. Ils ont sollicité le rejet de l’offre de

preuve formulée par les parties GROUPE1.) alors que la personne appelée à témoigner

serait leur fils qui n’habitait même pas chez eux et dont le témoignage serait en tout

état de cause subjectif. La vidéo montrée par les consorts GROUPE1.) à l’audience

montrerait qu’ils ne se sont pas comportés en bon père de famille alors qu’ils ont laissé

entrer l’eau en laissant ouvert la porte du garage.

Appréciation

Le tribunal, siégeant en matière de bail à loyer, est compétent pour connaître des

demandes.

La requête introduite par les parties requérantes est recevable pour avoir été déposée

dans la forme de la loi.

Le tribunal est saisi d’une demande émanant des consorts GROUPE1.) tendant à

obtenir, entre autres, la restitution de la garantie locative payée par eux en début de

bail.

La garantie locative n’est remboursable que si le preneur justifie de l’exécution de ses

obligations et de la réparation d’éventuels dégâts locatifs.

N’étant remboursable qu’après entière exécution, le bailleur n’est tenu de remettre le

solde revenant au locataire qu’au moment où la garantie n’a plus de raison d’être.

La garantie locative est en effet une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire

payer les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire au contrat, à assurer

au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut

de paiement des loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive,

dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux (Le bail à loyer, compte-rendu

de jurisprudence par Marianne Harles, P. 31 n° 2/2001, n° 65).

Avant d’apprécier le bien-fondé de la demande concernant la restitution de la garantie

locative, il y a lieu d’analyser les demandes reconventionnelles formulées par les

consorts GROUPE2.) pour s’opposer à la demande.

1. Les demandes reconventionnelles

a) Les dégâts locatifs

En vertu de l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des

pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu

sans sa faute.

Seule la réparation de dégâts imputables au locataire et qui ne résultent pas d’une usure

normale peut être mise à charge du preneur.

Il est évident que tout usage de la chose, même normal, l’abîme inévitablement dans

une certaine mesure.

En usant du bien loué en bon père de famille, le locataire n’encourt aucun reproche,

même s’il en résulte inévitablement des traces d’usure, tout usage, fût-il normal, est en

effet de nature à laisser des traces dans une certaine mesure (Tribunal d’arrondissement

de et à Luxembourg, 27 mars 2012, BIJ n °8/12 p.157).

L’obligation de restituer la chose en fin de bail est une obligation de résultat dans le

chef du preneur, le bailleur n’a rien à prouver, sauf le fait matériel de la dégradation

ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une

dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat, sauf à

démontrer lui-même la cause étrangère, le fait qui rend la dégradation ou la perte non

imputable au locataire.

Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil il n’incombe partant pas de prouver

que la dégradation est imputable au locataire, mais il lui suffit de prouver que pendant

la jouissance des lieux il y a eu dégradation excédante celle résultant d’une usure

normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive

à charge du preneur. Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et

pertes provenant du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté

(Marianne Harles, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, n° 114, Pas. 31, p.

343 ; Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, 5 février 1987, n° 35.323 du

rôle).

Le preneur n’est donc pas obligé de procéder à une remise à neuf des lieux à la fin du

bail, même si l’immeuble lui avait été délivré dans un état impeccable, entièrement

rénové.

Il y a cependant lieu de préciser que la présomption de responsabilité découlant de

l’article 1732 du code civil n’est qu’une présomption simple qui tombe devant la

preuve de l’absence de faute. Cette preuve est rapportée, si le preneur établit que les

dégradations sont dues au simple usage normal et légitime de la chose louée. Le

preneur peut également s’exonérer en établissant que les pertes ou dégâts sont dus à

des causes positives, par rapport auxquelles toute faute est exclue dans son chef ou

dans le chef de ceux dont il est responsable (Marianne Harles, op. cit., p. 344).

L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués dans le même état

qu’il les a reçus lors de la prise à bail (abstraction faite de l’usure normale) est une

obligation de résultat dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel

de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de

l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du

contrat (Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, 21 octobre 2014, n° 160.810 du

rôle).

Il suffit partant au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu

dégradation excédante celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette

preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (Tribunal

d’arrondissement de Luxembourg 5 février 1987, n° 35.323 du rôle).

Le Tribunal rappelle que le bailleur peut prouver les dégradations moyennant tous les

moyens de preuve légalement admis.

En vertu des articles 55 et 58 du nouveau code de procédure civile, les parties ont la

charge d’alléguer à l’appui de leurs prétentions les faits propres à les fonder et il

appartient à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au

succès de sa prétention.

Au vu de ces principes directeurs qui régissent la charge des preuves, il appartient donc

aux parties de soumettre les éléments de preuve qui justifient leurs prétentions.

Le juge apprécie les prétentions au vu des éléments de preuve, dont les pièces, que les

parties lui soumettent.

Il appartient dès lors dans un premier temps, aux consorts GROUPE2.), de prouver les

dégâts allégués.

En l’espèce il ressort du contrat de bail du 10 juillet 2006 que « les locataires déclarent

connaître parfaitement les lieux qui sont repris par eux dans un bon état ». De plus un

état des lieux d’entrée contradictoire a été dressé entre parties lequel ne fait aucune

mention d’un dégât, mis à part une fissure du réservoir WC dans la salle de bains.

Les consorts GROUPE2.) versent en pièce n°7 un document intitulé « état des lieux

de sortie ».

Force est cependant de constater que ce document n’a pas été signé par les locataires

qui contestent formellement avoir participé à un état des lieux.

De plus il ressort de l’échange de messages entre parties versé par les consorts

GROUPE2.) en pièce n°18 que le 16 septembre 2022, PERSONNE2.) informe

PERSONNE3.), après avoir finalisé le déménagement, qu’elle met les clés sur le

rebord de la fenêtre de la cuisine.

Compte tenu des développements qui précèdent, il n’est pas établi qu’un état des lieux

de sortie contradictoire a été établi entre parties.

S’il n’y a pas de constat des lieux de sortie écrit, l’état des lieux au moment du départ

du locataire pourra être prouvé par tout moyen de preuve légalement admissible.

Il reste que, conformément aux développements théoriques exposés ci-dessus,

l’absence d’état des lieux de sortie et l’acceptation des clés sans réserve n’impliquent

pas une renonciation définitive et non équivoque du bailleur à son droit de réclamer au

preneur la remise en état des lieux.

A défaut pour les consorts GROUPE2.) d’avoir chargé un huissier de justice ou un

expert avec la mission de constater l’état des lieux, ils entendent prouver les dégâts

locatifs par des attestations testimoniales, des devis et un nombre très important de

photographies sans cependant verser de descriptif des dégâts qu’ils affirment avoir

constatés ou de décompte détaillé.

Les attestations testimoniales de l’agent immobilier PERSONNE7.) ne mentionnent

pas les dates exactes lors desquelles il a visité l’appartement mais compte tenu du

contenu de ses écrits, il s’agit de l’agent immobilier chargé par les anciens propriétaires

de la vente de l’appartement ayant fait visiter l’appartement aux consorts GROUPE2.).

Ses constatations datent donc en tout état de cause d’avant le 21 décembre 2021, donc

presque six mois avant la sortie des consorts GROUPE1.) des lieux. Il note dans ses

attestations que l’appartement était très encombré, qu’il y avait des traces de

moisissure, que la cuisine était dans un très mauvais état « et plutôt très sale », que des

portes étaient endommagées ou manquantes, que des carreaux étaient cassés, que du

papier peint était déchiré à plusieurs endroits et qu’il y avait une fuite d’eau dans le

WC.

PERSONNE8.) a visité l’appartement le 27 septembre 2021 alors qu’elle était

intéressée par l’achat. Il ressort de son attestation testimoniale que l’appartement loué

par les consorts GROUPE2.) présentait de gros problèmes d’humidité et qu’il était très

encombré et ne paraissait pas bien entretenu.

Le tribunal retient que les photos annexées au document intitulé « état des lieux de

sortie » pour démontrer l’existence et l’envergure des dégâts ne contiennent aucune

mention. En particulier, il ne ressort pas des photos versées que les bailleurs les ont

prises au moment de la sortie des lieux des consorts GROUPE1.). Elles ne comportent

en effet pas de date, de sorte qu’il n’est pas possible de savoir à quelle date elles ont

été prises.

En pièce n°15 les parties GROUPE2.) versent des photos apparemment tirées de

vidéos du 27 septembre 2021 et du 16 septembre 2022, ayant pour but une

comparaison entre l’état de l’appartement avant son achat par les consorts GROUPE2.)

et après la sortie des consorts GROUPE1.).

A la lecture du devis SOCIETE1.) d’un montant de 45.134,90 euros versé par les

consorts GROUPE2.) ayant pour finalité d’établir l’étendue de leurs dommages et sur

lequel ils se basent à titre principal, il y a lieu de constater qu’ils réclament le paiement

de l’installation d’une toute nouvelle cuisine, la réfection des carrelages dans la salle

de bain, la réparation d’une fuite dans la salle de bains, l’installation d’une nouvelle

douche, la réfection de toutes les plinthes, le démontage d’une ancienne et l’installation

d’une nouvelle chambranle de porte, le démontage d’une ancienne et l’installation

d’une nouvelle porte avec chambranle, l’enlèvement du papier peint et la réfection de

la peinture dans tout l’appartement.

Pour s’opposer à la demande des consorts GROUPE2.), les consorts GROUPE1.)

contestent que les photos versées établiraient l’état de l’appartement au moment de

leur sortie. A titre subsidiaire les dégâts allégués ne seraient pas dus à un défaut

d’entretien de leur part, alors qu’ils proviendraient d’un défaut structurel de

l’immeuble et notamment d’une absence d’étanchéité de l’immeuble qui aurait mené

à des infiltrations d’eaux. Ils auraient dénoncé aux bailleurs de l'époque l'état insalubre

du logement litigieux, sans que ceux-ci n'aient entrepris une quelconque démarche

pour résoudre les problèmes récurrents de chauffage et d'électricité, ayant engendré

des moisissures, de l'humidité et des infiltrations et ce dans chacune des pièces.

Ils se basent encore sur l’arrêté de fermeture précité, des photos versées en pièce n°20,

sur des attestations testimoniales et sur des courriers entre avocats pour étayer leur

position.

Le Tribunal tient à relever qu’il résulte d’un avis du 6 avril 2022 adressé par la

direction de la Santé à la commune de Junglinster que suite à une visite du logement

en date du 15 mars 2022, l’inspecteur sanitaire a constaté que

-

« d’importantes moisissures dues probablement à des infiltrations sont

présentes à de multiples endroits dans le living, la cuisine et dans les chambres

à coucher ; ces moisissures peuvent libérer des spores très nocives pour les

poumons, non traitées les moisissures sont potentiellement responsable

d’allergies, de maladies respiratoires, d’infections pulmonaires, d’asthme et

de toux,

-

l’installation électrique est dans un état précaire voire dangereux. Une firme

spécialisée en la matière devrait faire une inspection/révision de cette

installation,

-

les fenêtres ne garantissent pas une isolation thermique et acoustique

suffisante. »

Suite à cet avis, le bourgmestre de la Commune de Junglinster a par son arrêté du 7

juin 2022 fermé le logement pour insalubrité du logement mis en location.

Il résulte encore de l’attestation de testimoniale de PERSONNE9.), un voisin des

consorts GROUPE1.) ayant voulu acheter la maison, que lors de ses visites il s’est

rendu compte de gros problèmes d’humidité, et que les locataires ont dû jeter une partie

des meubles à la poubelle à cause de l’humidité.

Il résulte des photos versées par les deux parties que l’appartement en question

présentait de nombreuses tâches de moisissure.

Compte tenu de l’avis du 6 avril 2022 adressé par la direction de la Santé qui retient

que les moisissures sont dues probablement à des infiltrations et que les fenêtres ne

garantissent pas une isolation thermique suffisante, de l’arrêté de fermeture

subséquent, ensemble l’attestation testimoniale précitée de PERSONNE9.) et les

photos versées par les deux parties dont notamment celles versées par Maître

BANNASCH en pièce n°20 qui montrent la structure externe de l’immeuble mettant

en évidence un défaut d’isolation manifeste, le Tribunal retient que l’immeuble en

question était manifestement affecté d’un défaut d’étanchéité ayant entrainé sur les

longues années des moisissures, qui ne sont pas dues à un défaut d’entretien par les

locataires, mais à un défaut structurel de l’immeuble dont la responsabilité incombe

au bailleur. Il est invraisemblable que des problèmes d’humidité d’une telle envergure

proviendraient seulement d’une mauvaise aération et d’un encombrement de

l’appartement. De plus il y a lieu de relever que l’aération était effectivement

compliquée, du moins pour ce qui concerne les pièces donnant vers l’arrière, au vu de

la nature des fenêtres qui étaient composées de briques en verre dont seulement un

petit carreau était ouvrable.

A ceci il vient s’ajouter qu’il résulte des pièces versées en cause et notamment de la

pièce n°14 versées par les GROUPE2.), que le chauffage était défectueux à un certain

moment, ce qui peut vraisemblablement avoir accentué le problème d’humidité.

Comme il s’agit d’une réparation incombant au propriétaire, les conséquences de cette

défectuosité ne peuvent pas être mises à charge des locataires.

Compte tenu des développements qui précèdent, il y a lieu de retenir que les consorts

GROUPE1.) ont valablement établi que tous les dégâts locatifs en relation avec

l’humidité et la moisissure ne proviennent pas de leur faute.

Le Tribunal est d’avis que font partie de ces dégâts les meubles de la cuisine, au vu

des photos et de l’attestation testimoniale de PERSONNE9.), la réfection nécessaire,

au vu de la moisissure, de la peinture/du papier peint qui en l’absence de clause de

repeinture et après une location de 19 ans incombait en tout état de cause aux

propriétaires, ainsi que la réfection des plinthes.

La demande des consorts GROUPE2.) concernant ces postes est partant à rejeter.

Quant à la réfection du carrelage dans la salle de bains rendue apparemment nécessaire

à cause d’une fuite, les parties GROUPE2.) n’établissement pas, au vu du fait que les

consorts GROUPE1.) sont sortis de l’appartement en juin 2022 et que les photos de la

fuite alléguée et des carrelages datent d’après les consorts GROUPE2.) de septembre

2022 et à défaut d’état des lieux contradictoire, que les dégâts sont apparus à un

moment où les consorts GROUPE1.) vivaient encore dans l’appartement.

La demande des consorts GROUPE2.) concernant ce poste est partant à rejeter.

Quant au remplacement de la porte manquante, il y a lieu de relever que les photos des

parties GROUPE2.) ne sont pas concluantes à ce sujet et que l’état des lieux d’entrée

ne permet non plus de titrer des conclusions sur ce point. Si l’agent immobilier fait état

d’une porte manquante dans son attestation testimoniale, il y a lieu de rappeler que sa

visite datait d’une période antérieure à l’achat par les consorts GROUPE2.) de

l’appartement, de sorte qu’ils ont acheté l’appartement sans cette porte, en toute

connaissance de cause et payé un prix tenant compte de l’absence d’une porte. Dès

lors, même s’il était effectivement établi qu’une porte manquait, quod non, ils ne

peuvent pas en réclamer le paiement.

Finalement le Tribunal constate que les autres tâches, traces et trous dans les murs ou

chambranles de porte repris sur les photos versées en cause, ne dépassent pas l’usure

normale après une location de presque 20 ans.

La demande reconventionnelle en indemnisation pour dégâts locatifs est partant à

rejeter pour être non fondée.

Dès lors l’offre de preuve formulée par les consorts GROUPE1.) est devenue sans

objet.

b) Quant aux arriérés de charges

Conformément à l’article 5(3) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage

d’habitation, « le bailleur ne peut mettre à charge du locataire que les montants qu’il

justifie avoir déboursés lui-même pour le compte du locataire. (…)

Si les frais mis en compte résultent d’un décompte d’un immeuble soumis au statut de

la copropriété approuvé en assemblée générale conformément à la législation relative

au statut de la copropriété des immeubles bâtis, les positions de ce décompte à charge

du locataire par application de la présente loi sont présumées justifiées et échues. La

preuve contraire est admise.

En cas de demande du locataire, le bailleur est tenu de lui communiquer une copie des

extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la

jouissance et l’usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part

afférente du lot loué dans chacune des catégories de charges. »

En l’espèce il s’agit d’un immeuble à deux unités qui appartiennent aux consorts

GROUPE2.).

La copropriété est définie par la loi comme tout immeuble dont la propriété est répartie

entre plusieurs personnes par lots dont chacun comprend une partie privative et une

quote-part des parties communes.

Comme en l’espèce la propriété de l’ensemble de l’immeuble appartient au même

groupe de personnes, il ne s’agit pas d’un immeuble soumis au statut de la copropriété.

Dès lors et conformément à l’article 5(3) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à

usage d’habitation, le bailleur ne peut mettre à charge du locataire que les montants

qu’il justifie avoir déboursés lui-même pour le compte du locataire.

Les consorts GROUPE2.) réclament paiement du montant de 615,052 euros à titre de

charges d’électricité et de mazout pour les mois de décembre 2021, janvier et février

2022.

Ils versent à ce sujet en pièce n°14 une facture d’électricité SOCIETE2.) d’un montant

de 84,13 euros et une facture de mazout de la société SOCIETE3.) d’un montant de

1.063,45 euros, dont les parties GROUPE1.) devraient s’acquitter à concurrence de

deux tiers, comme cela aurait été convenu entre parties, les consorts GROUPE1.) ayant

de plus occupé seul l’immeuble durant cette période, de sorte qu’après déduction des

avances sur charges de 150,00 euros payées pour mi-décembre (30,00 euros), janvier

et février 2022 (2 x 60,00 euros), ils resteraient redevable du montant de 615,052 euros.

Si les consorts GROUPE1.) ont contesté de manière générale toutes les demandes

reconventionnelles formulées par les consorts GROUPE2.), ils n’ont cependant pas

expliqué précisément pour quelles raisons lesdites charges ne leurs ne seraient pas

imputables.

Le Tribunal constate que lesdites factures concernent l’immeuble en question et ont

été adressées aux consorts GROUPE2.) de sorte qu’à défaut de contestations à ce sujet,

il y a lieu de considérer que les consorts GROUPE2.) les ont payées.

De plus il ressort d’un décompte relatif aux charges de l’année 2021 allant jusqu’au

15 décembre 2021 établi par les anciens propriétaires, qu’il y avait visiblement un

accord entre parties selon lequel les consorts GROUPE1.) s’acquitteraient des charges

communes de l’immeuble à concurrence de deux tiers.

Dès lors, au vu des pièces versées et des développements qui précèdent, la demande

est à déclarer fondée pour le montant réclamé de 615,05 euros.

2. Les demandes principales

a) Quant à la demande en résiliation du contrat de bail

Les consorts GROUPE1.) demandent à voir constater que l'arrêté de fermeture pris le

7 juin 2022 par le bourgmestre de ORGANISATION1.) a mis fin au contrat de bail

conclu entre parties sinon de déclarer résilié aux torts exclusifs des bailleurs le contrat

de bail.

L’article 1722 du code civil dispose que si pendant la durée du bail, la chose louée est

détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit. Si elle n’est détruite

qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution

du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun

dédommagement.

Aux termes de l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte

de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur, de remplir leurs

engagements.

Il y a perte de la chose lorsque la jouissance, telle que les parties l’ont voulue en

contractant, eu égard à la destination de la chose envisagée dans le bail, n’est plus

possible. C’est pourquoi la perte vise non seulement la perte matérielle, mais aussi la

perte juridique. Il faut que la privation de la jouissance ait son origine dans la chose

elle-même. Le bailleur doit être dans l’impossibilité de fournir la jouissance promise.

L’impossibilité de fournir la jouissance telle qu’elle a été prévue au contrat doit être

définitive. Lorsque la force majeure n’empêche que momentanément l’exécution du

contrat, celui-ci ne sera pas dissout, son exécution sera seulement suspendue (cf.

Yvette Merchiers, Le bail en général, 3e édition 2015, n° 558).

A la destruction physique de la chose louée, il convient d’assimiler l’impossibilité

absolue et définitive d’user de celle-ci conformément à sa destination en l’absence

d’autorisations administratives. Il y a perte de la chose lorsque la jouissance, telle que

les parties l’ont voulue en contractant eu égard à la destination de la chose envisagée

dans le bail, n’est plus possible. La perte ne vise pas seulement la perte matérielle,

mais peut également être juridique (cf. Lex THIELEN, Le contrat de bail, n°222 ;

Marianne HARLES, Le bail à loyer – compte rendu de jurisprudence, n°176, P. 31,

p.370).

Il y a perte juridique lorsque le preneur ne peut plus jouir du bien selon l’usage convenu

suite à un acte juridique. Il en est ainsi lorsqu’un immeuble devient insalubre ou

vétuste (cf. Yvette Merchiers, Le bail en général, 3e édition 2015, n° 559).

Ainsi un arrêté du bourgmestre déclarant inhabitable des bâtiments entraîne de plein

droit, par la perte juridique de la chose louée, la résiliation du bail quelle que soit

l’origine de cette situation (cf. Marcel LA HAYE & Joseph VANKERCKHOVE, Les

Novelles, Le Louage de Choses, Les Baux en Général, 2e édition 2000, n° 421).

En cas de perte totale, le bail est « résilié » de plein droit, qu’elle soit matérielle ou

juridique, qu’elle résulte d’un cas fortuit ou qu’elle soit imputable à faute. Dès lors

qu’il constate la perte totale, le magistrat n’a pas le choix : il doit prononcer la «

résiliation » ; sa décision est déclarative; à défaut d’objet, le bail devient caduc et cesse

de sortir ses effets depuis la perte du bien (cf. Marcel LA HAYE & Joseph

VANKERCKHOVE, Les Novelles, Le Louage de Choses, Les Baux en Général, 2e

édition 2000, nos 437).

En l’espèce il est constant en cause que par l’arrêté communal du 7 juin 2022,

l'ORGANISATION1.) a ordonné la fermeture avec effet immédiat du logement pris

en bail par les consorts GROUPE1.) en raison de l’insalubrité du logement et a ordonné

aux consorts GROUPE2.) de pourvoir avec effet immédiat au relogement des

locataires.

En application des développements qui précèdent, il y a partant lieu de retenir que

l’arrêté de fermeture du 7 juin 2022 ayant entraîné le déguerpissement forcé des

consorts GROUPE1.) par les autorités communales, a entraîné de plein droit la perte

juridique de la chose louée.

Au vu de ce qui précède, il y a lieu de dire le bail résilié de plein droit avec effet au 7

juin 2022.

b) Quant à la demande en remboursement des trois mois de loyers suite au relogement

consorts GROUPE1.) des après l’arrêté de fermeture

L’article 5 de la loi du 20 décembre 2019 relative aux critères de salubrité, d’hygiène,

de sécurité et d’habitabilité des logements et chambres donnés en location ou mis à

disposition à des fins d’habitation dispose que « Le bourgmestre peut, par arrêté, soit

ordonner au propriétaire ou à la personne, physique ou morale, responsable du non-

respect des prescriptions de l’article 2 de se conformer aux prescriptions de l’article

2 dans un délai qu’il détermine, soit ordonner la fermeture d’un logement ou d’une

chambre ne correspondant pas aux critères fixés en vertu de l’article 2.

En cas de décision de fermeture, il appartient à l’exploitant, ou à défaut, au

propriétaire, de pourvoir au relogement des occupants. À défaut, le bourgmestre y

pourvoit pour le compte et aux frais du propriétaire ou de l’exploitant. Les coûts liés

au relogement comprennent les frais de déménagement, les frais d’huissier et les frais

de loyers qui en résulteraient.

Le relogement des occupants concernés par une fermeture au sens de l’alinéa 1er

devra être pris en charge par le propriétaire ou l’exploitant pour une durée maximale

de 3 mois. »

En l’espèce il résulte des pièces versées en cause que suite à l’arrêté de fermeture du

7 juin 2022, l’office social du ALIAS1.) (ADRESSE3.)) a mis à disposition des

consorts GROUPE1.), pour la période du 9 juin au 9 septembre 2022, un appartement

sis à Junglinster, contre paiement d’un loyer de 854,41 euros dont 804,41 euros à titre

d’indemnité d’occupation et 50,00 euros à titre de forfait pour frais d’occupation.

Il ressort de l’article 5 de la loi du 20 décembre 2019 précitée qu’en cas de fermeture

du logement par le bourgmestre, les coûts liés au relogement incluant les frais de loyers

sont à charge du propriétaire dont le logement a fait l’objet de l’arrêté de fermeture et

ce pendant une durée de trois mois, sans considération de la question de savoir à qui

incombe in fine la responsabilité des défauts ayant conduit à l’arrêté de fermeture.

Il y a partant lieu de retenir que les consorts GROUPE2.), propriétaires du logement

en question au moment de l’arrêté de fermeture du 7 juin 2022, sont tenus à rembourser

aux consorts GROUPE1.) les trois mois de loyers qu’ils ont déboursés suite au

relogement, à savoir le montant de 2.563,23 euros, avec les intérêts légaux à partir de

la mise en demeure du 21 juin 2023, jusqu’à solde.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) sont partant à condamner in solidum à payer à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) le montant de 2.563,23 euros, avec les intérêts

légaux à partir de la mise en demeure du 21 juin 2023, jusqu’à solde.

c) Quant au remboursement de la garantie locative

Il convient de rappeler que la garantie locative est destinée, sauf stipulation contraire

prévue au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître

pendant la durée du bail, et notamment le recouvrement des loyers et charges impayés,

ainsi que des frais de remise en état des dégradations et dégâts locatifs causés par le

locataire.

La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les

sommes dues.

Le preneur ne peut réclamer la remise de la garantie locative aussi longtemps qu’il n’a

pas justifié de l’exécution des obligations lui imposées par le bail, de sorte que le

remboursement doit être différé jusqu’au règlement final des comptes.

Il est constant en cause que les consorts GROUPE1.) ont fourni une garantie locative

d’un montant de 1.120,00 euros.

Au vu des développements qui précèdent concernant la demande reconventionnelle et

au vu du sort de cette demande, il échet de retenir que les consorts GROUPE2.) ont

retenu de manière justifiée la somme de totale de 615,05 euros sur la garantie locative.

Après compensation et après déduction du montant de 615,05 euros valablement

retenu par les consorts GROUPE2.), la demande des consorts GROUPE1.) en

restitution de la garantie locative est à dire fondée à concurrence du solde de 504,95

euros (1.120,00 – 615,05 euros).

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) sont partant à condamner solidairement à payer à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) le montant de 504,95 euros, avec les intérêts légaux

à partir de la mise en demeure du 21 juin 2023, jusqu’à solde.

d) Quant à la demande en paiement du montant de 500,00 euros pour dépérissement

de denrées alimentaires

A l’appui de leur demande, Les consorts GROUPE1.), versent en pièce n°21 des

photos de denrées alimentaires.

S’il résulte des échanges de courriers entre avocats versés par Maître BANNASCH en

pièce n°11, que postérieurement à l’arrêté de fermeture, en juillet 2022, les consorts

GROUPE1.) n’avaient pas encore récupéré tous leurs effets personnels du logement

en question et qu’il y avait des pourparlers pour organiser respectivement fixer le

déménagement définitif, les consorts GROUPE1.) restent cependant à défaut de

prouver que les denrées dont il font état ont effectivement péries et même si tel devait

être le cas, quod non, que ce dépérissement serait dû aux agissements fautifs des

consorts GROUPE2.).

Cette demande est partant à rejeter.

e) Quant à la demande en indemnisation du préjudice moral

Les consorts GROUPE1.) demandent à voir indemniser le préjudice moral subi par

eux du fait des tracas, angoisses et ennuis moraux qu’ils ont connus comme suite

directe de l'arrêté de fermeture du 7 juin 2022, évalué à 1.500,00 euros par personne.

Le préjudice moral est celui que subit l’individu dans sa personne en dehors de toute

blessure physique ou dégât matériel et qui se traduit par une atteinte à des lien

d’affection, à son nom, à sa réputation, à l’honneur, à l’image ou à la vie privée.

En l’espèce, le Tribunal constate que les consorts GROUPE1.) ont dû se reloger suite

à l'arrêté de fermeture du 7 juin 2022 en raison d’insalubrité du logement leur donné

en location par les consorts GROUPE2.).

Le Tribunal retient dès lors qu’ils ont subi un préjudice moral, évalué ex aequo et bono,

au montant de 250,00 euros par personne, soit au montant total de 500,00 euros.

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) sont partant à condamner in solidum à payer à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) le montant de 500,00 euros, avec les intérêts légaux

à partir de la demande en justice le 25 septembre 2023, jusqu’à solde.

3. Les demandes accessoires

a) Les indemnités de procédure

Les consorts GROUPE1.) et les consorts GROUPE2.) sollicitent l’allocation d’une

indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile.

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre, arrêt du 10

octobre 2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172, arrêt du 6 mars 2003, Bulletin 2003,

II, n° 54, p. 47).

Aucune des parties ne justifiant de l’iniquité requise par l’article 240 du Nouveau Code

de procédure civile, leurs demandes respectives en allocation d’une indemnité de

procédure sont à dire non fondées.

b) L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution

provisoire sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre

authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y

ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée

avec ou sans caution ».

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire, n’est

pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de

l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la demande en

exécution provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.

c) Les dépens

Compte tenu de ce que chaque partie en cause a obtenu partiellement gain de cause, le

tribunal décide de faire masse des frais et des dépens de l’instance et de les leur

imposer à concurrence de moitié à chaque partie.

PAR CES MOTIFS :

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

dit les demandes principale et reconventionnelle des parties recevables en la forme,

dit que le contrat de bail du 10 juillet 2006 est résilié de plein droit avec effet au 7 juin

2022,

dit fondées les demandes reconventionnelles de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à

concurrence du montant de 615,05 euros, déboute pour le surplus,

dit que PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont valablement retenu le montant de

615,05 euros sur la garantie locative,

après compensation et après déduction du montant de 615,05 euros, valablement

retenu par PERSONNE3.) et PERSONNE4.),

dit fondées les demandes principales de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à

concurrence du montant de 3.568,18 euros,

partant condamne PERSONNE3.) et PERSONNE4.) solidairement respectivement in

solidum à payer à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) le montant 3.568,18 euros, avec

les intérêts légaux sur le montant de 3.068,18 euros à partir du 21 juin 2023 et sur le

montant de 500,00 euros à partir du 25 septembre 2023, à chaque fois jusqu’à solde,

dit non fondées les demandes respectives en allocation d’une indemnité sur base de

l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

dit qu’il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire,

fait masse des frais et dépens de l’instance et les impose à concurrence de moitié à

PERSONNE3.) et PERSONNE4.) et de l’autre moitié à PERSONNE1.) et

PERSONNE2.).

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Raphaël SCHWEITZER,

juge de paix, assisté de la greffière Véronique RINNEN, avec laquelle Nous avons

signé le présent jugement, le tout date qu'en tête.

Raphaël SCHWEITZER

Juge de paix

Véronique RINNEN

Greffière