Tenant claims eviction; court dismisses case for lack of jurisdiction and awards procedural fee.

Répertoire No. 1667/26

L-BAIL-1027/25

Audience publique du 29 avril 2026

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse au principal

partie défenderesse sur reconvention

comparant par Maître Philippe HOFFMANN, avocat à la Cour, demeurant

à Luxembourg

e t

1 ) PERSONNE2.), et

2 ) PERSONNE3.), les deux demeurant à L-ADRESSE2.)

parties défenderesses au principal

parties demanderesses par reconvention

comparant par Maître Tiphanie ANDRIEN, avocate, en remplacement de

Maître Pierre REUTER, avocat à la Cour, les deux demeurant à

Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 26

novembre 2025.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 19 janvier 2026.

Lors de la prédite audience, Maître Pierre REUTER se présenta pour

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries

à l’audience du 25 mars 2026.

Lors de cette dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue,

Maître

Philippe HOFFMANN

et Maître

Tiphanie ANDRIEN, en

remplacement de Maître Pierre REUTER, furent entendus en leurs moyens

et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 26 novembre 2025, PERSONNE1.) a fait

convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à comparaître devant le

tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à usage

d’habitation, aux fins de voir constater, sinon prononcer, la résiliation du

contrat de bail à usage d’habitation conclu le 24 mars 2022 avec effet au

30 septembre 2025 aux torts exclusifs des preneurs, de dire que ceux-ci

occupent les lieux sans droit ni titre à compter de cette date, et les voir

condamner au paiement d’une indemnité pour occupation sans droit ni titre

arrêtée à la somme de 3.500.-EUR.

Elle demande encore qu’il soit ordonné le déguerpissement de

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) des lieux loués, avec tous ceux qui les

occupent de leur chef, dans un délai de quinze jours à compter de la

notification du jugement à intervenir, et qu’à défaut il lui soit autorisé de

procéder à leur expulsion par la force publique à leurs frais, moyennant le

paiement d’une indemnité mensuelle de 1.750.-EUR pour occupation sans

droit ni titre à compter du jugement à intervenir et jusqu’au

déguerpissement effectif.

La requérante sollicite en outre la condamnation des preneurs à lui payer

la somme de 3.000.-EUR à titre de dommages et intérêts pour frais

d’avocat ainsi qu’une indemnité de procédure de 1.500.-EUR sur base de

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, outre leur

condamnation à tous les frais et dépens de l’instance.

À l’appui de sa requête, PERSONNE1.) expose avoir donné en location à

PERSONNE2.) et PERSONNE3.), suivant contrat conclu le 24 mars 2022,

un appartement à usage d’habitation, moyennant un loyer mensuel de

1.500.-EUR et une avance sur charges de 250.-EUR.

Elle fait valoir qu’au mois de janvier 2025, à l’occasion d’un contrôle

technique effectué dans l’immeuble, la présence de moisissures a été

constatée dans l’appartement loué. Un expert mandaté par la bailleresse

a, dans un rapport du 8 avril 2025, attribué l’apparition des moisissures à

une condensation excessive de l’humidité intérieure résultant d’un défaut

de ventilation, excluant toute cause liée à un vice de construction ou à l’état

général de l’immeuble.

La requérante indique avoir entrepris de multiples démarches auprès des

preneurs afin de remédier à la situation, tant par des demandes amiables

que par des mises en demeure, et avoir proposé l’organisation de travaux

nécessaires au traitement des moisissures. Elle soutient toutefois que les

preneurs ont refusé toute collaboration, se sont opposés à l’accès aux lieux

et n’ont donné aucune suite utile aux courriers qui leur ont été adressés.

Face à cette absence de coopération et estimant que les preneurs

manquaient à leurs obligations contractuelles, la requérante a, par courrier

du 20 juin 2025, notifié la résiliation du contrat de bail avec effet au 30

septembre 2025. Elle fait encore valoir que, malgré cette résiliation, les

preneurs se sont maintenus dans les lieux après cette date sans droit ni

titre, sans donner suite aux courriers ultérieurs leur enjoignant de quitter

l’appartement, l’ayant ainsi contrainte à saisir la juridiction compétente.

La requérante fonde sa

demande sur les obligations légales et

contractuelles pesant sur le preneur en matière de bail à usage

d’habitation, et plus particulièrement sur l’obligation d’user de la chose

louée en bon père de famille et d’en répondre des dégradations survenues

pendant la jouissance, telle que prévue par les articles 1728 et 1732 du

Code civil. Elle soutient qu’en présence de moisissures apparues durant

l’occupation des lieux et attribuées, selon un rapport d’expertise, à un

défaut de ventilation imputable aux preneurs, ceux-ci sont présumés

responsables des dégradations constatées, faute d’établir une cause

étrangère.

La requérante fait valoir que les preneurs ont, malgré des démarches

répétées, refusé toute collaboration et toute intervention destinée à

remédier à la situation, manquant ainsi à leurs obligations contractuelles et

à l’exécution de bonne foi du contrat de bail. Elle estime que ces

manquements justifiaient la résiliation unilatérale du contrat notifiée par

courrier du 20 juin 2025 avec effet au 30 septembre 2025, sinon, à titre

subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail sur base de l’article 1184 du Code

civil.

Elle en conclut que les preneurs, s’étant maintenus dans les lieux après la

date de résiliation, doivent être qualifiés d’occupants sans droit ni titre et

tenus

au

paiement

d’une

indemnité

d’occupation,

ainsi

qu’au

déguerpissement des lieux.

À l’audience des plaidoiries, la requérante s’est rapportée à prudence de

justice en ce qui concerne la compétence territoriale de la juridiction saisie.

Elle a contesté la demande reconventionnelle en remboursement des frais

d’avocat ainsi que celle relative à l’octroi d’une indemnité de procédure

formulées par les parties défenderesses.

Les parties défenderesses ont, pour leur part, soulevé l’incompétence

territoriale de la juridiction saisie pour connaître de l’affaire, faisant valoir

que la juridiction de paix d’Esch-sur-Alzette serait territorialement

compétente dès lors que le bien donné en location est situé à

ADRESSE3.).

À titre reconventionnel, elles ont sollicité la condamnation de la requérante

au remboursement de frais d’avocat à hauteur de 1.989.-EUR sur base de

la responsabilité délictuelle. Elles ont en outre demandé l’octroi d’une

indemnité de procédure de 1.000.-EUR.

Appréciation

Il est constant en cause que le litige porte sur un bail à usage d’habitation

et

que

l’appartement

donné

en

location

à

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.) est situé dans un immeuble sis à L-ADRESSE2.).

Aux termes de l’article 33 du Nouveau Code de procédure civile : « Dans

les litiges concernant des droits personnels ou obligations relatifs à un

immeuble, tels que actions en matière de bail et réparations locatives,

d’indemnités pour dommages causés aux immeubles, récoltes, arbres et

clôtures, entreprises sur les cours

d’eau, irrigation, drainage et

assainissement, la juridiction compétente est celle du lieu de situation de

l’immeuble ».

L’article 19 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail d’habitation dispose

que : « Le juge de paix est compétent, même si le titre est contesté, pour

connaître de toutes les contestations entre bailleurs et locataires relatives

à l'existence et à l'exécution des baux d’immeubles. Le juge de paix

compétent est celui de la situation du logement faisant l'objet du bail en

litige. »

Dans la mesure où le logement faisant l’objet du bail en litige est situé dans

un immeuble sis à ADRESSE3.), localité qui relève de la juridiction du

tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, la juridiction de céans est dès lors

territorialement incompétente pour connaître du litige.

Les parties défenderesses ont sollicité le remboursement des frais

d’avocats exposés dans le cas de la présente instance, la partie requérante

ayant commis une faute en saisissant une juridiction incompétente.

A ce titre, il convient de rappeler qu’il est admis que l'échec dans l'exercice

d'une voie de droit ne peut, en aucun cas, laisser à penser que l'action

engagée était abusive ou téméraire. En parfaite bonne foi, un plaideur peut

se méprendre sur la réelle étendue de ses droits, sur la teneur de telle règle

juridique, sur l'interprétation de telle disposition légale, sur l'application de

quelque clause contractuelle, sur la qualité des preuves qu'il entend

administrer, sur l'appréciation de faits ou de témoignages, etc.. Il est donc

logique de ne pas incriminer la simple erreur sur le bien-fondé d'une

demande. C'est en ce sens que s'est toujours prononcée la

jurisprudence ( Cass. civ., 6 mars 1889 : DP 1889, 1, p. 284. - Cass. civ.,

16 mars 1892 : DP 1892, 1, p. 224. - Cass. req., 29 nov. 1905 : DP 1906,

1, p. 207).

Il est admis qu’une erreur commise par le plaideur sur les solutions à des

questions de droit dont dépend le sort de sa demande, ne constitue pas

une

faute

susceptible

d'engager

sa

responsabilité

pour abus de droit ( Cass. civ., 8 juin 1942 : Gaz. Pal. 1942, 2, p. 160 ), a

fortiori, lorsque la réponse à la question posée au juge est

controversée (par exemple, pour une action en nullité d'un mariage, Cass.

civ., 2 mai 1937 : Gaz. Pal. 1937, 1, p. 859 ).

Au vu de ce qui précède, la demande des parties défenderesses en

remboursement des frais d’avocats est à déclarer non fondée.

Concernant la demande des requérants en allocation d’une indemnité de

procédure, celle-ci est fondée en son principe, alors qu’il serait inéquitable

de laisser l’entièreté des frais non compris dans les dépens à leur charge,

ceux-ci s’étant vus contraints d’engager des frais afin d’assurer leur

défense en justice. Au vu des éléments de la cause, eu égard à la nature

et au résultat du litige, cette indemnité est à évaluer à 250.- EUR.

Conformément aux dispositions de l’article 238 du Nouveau Code de

procédure civile, il convient de condamner PERSONNE1.) aux frais et

dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement à l’égard de toutes les parties et en premier

ressort,

se déclare territorialement incompétent pour connaître du litige ;

déclare

la

demande

de

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

en

remboursement de leurs frais d’avocat non fondée, partant, en déboute ;

dit fondée la demande de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) en allocation

d’une indemnité de procédure pour le montant de 250.-EUR ;

partant, condamne

PERSONNE1.)

à payer à

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.) la somme de 250.- EUR à titre d’indemnité de procédure ;

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu'en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

Greffière