Landlord wins eviction case for personal need; tenants ordered to vacate within two months.

Répertoire No. 1544/26

-assistance judiciaire accordée à PERSONNE1.)-

L-BAIL-998/25

Audience publique du 22 avril 2026

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse

représentée par la société à responsabilité limitée Etude d’avocats GROSS

& Associés SARL, établie et ayant son siège social à L-2155

LUXEMBOURG, 78, Mühlenweg, inscrite sur la liste V du Tableau de

l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, inscrite au Registre de

Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B250053,

représentée aux fins de la présente procédure par Maître Laurent

LIMPACH, avocat à la Cour, demeurant professionnellement à la même

adresse

comparant à l’audience par Maître Laurent LIMPACH, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg

e t

1 ) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.)

2 ) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse

sub 1) comparant initialement par Maître Yvette NGONO YAH, avocate à

la Cour, demeurant à Luxembourg, n’étant ni présent ni représenté à

l’audience du 25 mars 2026

sub 2) comparant par Maître Julie OÉ, avocate, en remplacement de

Maître Max LENERS, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 12

novembre 2025.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 5 janvier 2026.

Lors de la prédite audience, Maître Yvette NGONO YAH se présenta pour

PERSONNE3.) et PERSONNE1.) et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries

à l’audience du 16 mars 2026.

Lors de la prédite audience, l’affaire fut refixée au 25 mars 2026 à la

demande de Maître Max LENERS, ce dernier représentant PERSONNE1.)

dans le cadre de l’assistance judiciaire lui accordée par décision du

bâtonnier du 25 février 2026.

À l’audience du 25 mars 2026 à laquelle l’affaire avait été refixée, Maître

Laurent LIMPACH, en représentation de l’Etude d’Avocats GROSS et

Associés SARL, et Maître Julie OÉ, en remplacement de Maître Max

LENERS, furent entendus en leurs moyens et conclusions. PERSONNE3.)

n’était ni présent ni représenté.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée le 12 novembre 2025, PERSONNE2.) demande au

tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

de constater la résiliation du contrat de bail conclu avec PERSONNE3.) et

PERSONNE1.) pour besoin personnel et de l’autoriser à procéder au

déguerpissement forcé des parties défenderesses. Elle sollicite la

condamnation de celles-ci à déguerpir des lieux loués, avec tous ceux qui

les occupent de leur chef, à l’issue du délai de résiliation de six mois, soit

au 22 janvier 2026, sinon au 31 janvier 2026, sinon dans le délai à fixer par

le tribunal.

La requérante demande en outre la condamnation solidaire des parties

défenderesses à lui payer la somme de 1.000.-EUR sur le fondement de

l’article 240 du Nouveau Code de Procédure Civile, ainsi qu’à supporter

l’intégralité des frais et dépens de l’instance.

À l’appui de sa requête, PERSONNE2.) expose que par acte notarié du 22

juillet 2025, elle est devenue propriétaire d’une maison d’habitation sise à

L-ADRESSE2.), donnée en location à PERSONNE3.) et PERSONNE1.).

Elle indique que, par courrier recommandé du 22 juillet 2025, elle a

procédé à la résiliation du contrat de bail conformément à l’article 12 de la

loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation,

moyennant un préavis de six mois, cette résiliation étant motivée par son

besoin personnel d’occuper les lieux nouvellement acquis.

La requérante précise que, conformément au courrier de résiliation, les

parties défenderesses étaient tenues de libérer les lieux pour le 22 janvier

2026 au plus tard, respectivement pour le 31 janvier 2026, délai

supplémentaire qui leur avait été accordé. Elle fait valoir qu’à ce jour, les

défendeurs n’ont sollicité aucun délai de prolongation de la résiliation de

leur bail et se maintiennent néanmoins dans les lieux.

PERSONNE2.) soutient dès lors que les conditions légales sont réunies

pour l’autoriser à procéder au déguerpissement forcé des parties

défenderesses conformément aux dispositions applicables en matière de

bail à usage d’habitation.

À l’audience des plaidoiries, la requérante a maintenu l’ensemble de ses

demandes.

PERSONNE1.), pour sa part, a déclaré ne pas contester les demandes, à

l’exception de l’indemnité de procédure sollicitée, tout en sollicitant l’octroi

d’un délai de déguerpissement de deux mois.

Appréciation

La demande, introduite dans les formes et délais prescrits par la loi, est à

déclarer recevable. PERSONNE3.) ayant été touché à personne, le

jugement à prononcer à son encontre est réputé contradictoire.

Aux termes de l’article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur

le bail à usage d’habitation :

« Tout contrat de bail visé par la présente loi, à l’exception du contrat

portant sur un logement tel que défini à l’article 6, qui vient à cesser pour

n’importe quelle cause, est prorogé à moins que :

a) le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-

même ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié

jusqu’au troisième degré inclusivement ;

b) le locataire ne remplisse pas ses obligations ;

c) il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur ; le

transfert de propriété du logement ne vaut pas motif grave et légitime ».

Et l’article 12 (3) de la même loi dispose que :

« Par dérogation à l’article 1736 du Code civil, le délai de résiliation dans

les cas prévus au paragraphe (2) point a, est de six mois. La lettre de

résiliation doit être écrite, motivée et accompagnée, le cas échéant, de

pièces afférentes et s’effectuer par voie de lettre recommandée à la poste

avec avis de réception. Elle doit mentionner, sous peine de nullité, le texte

du présent paragraphe.

Dans les trois mois de l’avis de réception à la poste, le locataire peut, sous

peine de forclusion, demander une prolongation du délai de résiliation au

juge de paix. En l’absence de cette demande, le bailleur peut demander au

juge de paix une décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire

après l’écoulement du délai de résiliation de six mois.

Toutefois, le locataire pourra encore introduire une demande en sursis à

l’exécution de la décision, conformément aux articles 16 à 18. Dans ce cas,

le déguerpissement du logement par le locataire doit impérativement avoir

lieu au plus tard quinze mois après la date d’envoi de la lettre de résiliation

du bail. La décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire ne

sera pas susceptible d’opposition ou d’appel. (…) ».

Suivant contrat de bail conclu en date du 7 décembre 2016, ayant pris effet

le 1er janvier 2017, pour une durée initiale d’un an, bail tacitement

renouvelable pour une durée d’un an sauf dénonciation du bail avec un

préavis de 3 mois notifié par lettre recommandée par une des deux parties

engagées, PERSONNE4.) a donné en location à PERSONNE1.) et

PERSONNE3.) une maison sise à L-ADRESSE2.).

Il est constant en cause que suivant acte notarié du 22 juillet 2025,

PERSONNE2.) est devenue propriétaire des lieux et a repris ledit bail.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 22 juillet 2025, le

bailleur a résilié le bail en question avec un délai de préavis expirant au 31

janvier 2026 pour besoin personnel en précisant qu’elle allait occuper le

logement en question. Aux termes du courrier en question, l’intégralité du

paragraphe 3 de l’article 12 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 y est

reproduit.

PERSONNE1.) ne conteste ni la régularité ni le bien-fondé de la demande.

Compte

tenu

du

fait

qu’PERSONNE1.)

et

PERSONNE3.)

ont

connaissance depuis le 22 juillet 2025 de l’obligation de quitter les lieux, et

de l’absence d’éléments attestant d’efforts sérieux en vue de se reloger,

mais en tenant compte de la longue durée du bail, il y a lieu d’ordonner le

déguerpissement des parties défenderesses dans un délai de deux mois à

compter de la notification du présent jugement.

Aux termes de l’article 12 paragraphe (3) alinéa 2 in fine de la loi modifiée

du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, la décision

autorisant le déguerpissement forcé du locataire dans le cadre d’une

demande se fondant sur un besoin personnel du bailleur ne sera pas

susceptible d’opposition ou d’appel. Il est partant statué en dernier ressort

en ce qui concerne ladite décision.

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure Civile relève

du pouvoir discrétionnaire du juge. (Cour de Cassation française, 2e

chambre, 10.10.2002, Bulletin 2002 II, n° 219, p.172 )

En l’occurrence, au vu de circonstances de l’espèce, la demande de la

requérante en obtention d’une indemnité de procédure est à déclarer non

fondée, cette dernière n’ayant pas rapporté la preuve de l’iniquité.

Ayant succombé à l’instance, PERSONNE1.) et PERSONNE3.) doivent

encore en supporter les frais et dépens.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer

et contradictoirement à l’égard de toutes les parties, statuant en dernier

ressort en ce qui concerne la décision de déguerpissement et en premier

ressort pour le surplus,

déclare la demande recevable ;

la déclare fondée ;

constate que le bail est résilié avec effet au 31 janvier 2026 ;

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE3.) à déguerpir des lieux loués

avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef endéans un délai de deux mois

à partir de la notification du présent jugement ;

au besoin, autorise PERSONNE2.) à faire expulser PERSONNE1.) et

PERSONNE3.) dans la forme légale et aux frais de ces derniers, ces frais

récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y

employés ;

dit non fondée la demande d’PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité

de procédure ;

condamne PERSONNE1.) et PERSONNE3.) à tous les frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu’en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière