Tenant eviction granted; court ruled competent and deemed termination of lease virtually included in eviction request.

Répertoire No. 1542/26

L-BAIL-1025/25

Audience publique du 22 avril 2026

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et d’occupation sans droit

ni titre, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

la société SOCIETE1.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration

actuellement en fonctions, immatriculée au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.)

partie demanderesse

comparant par Maître François KAUFFMAN, avocat à la Cour, en

remplacement de Maître Jean KAUFFMAN, avocat à la Cour, les deux

demeurant à Luxembourg

e t

1 ) Maître Maximilien WANDERSCHEID, avocat à la Cour, demeurant à

L-ADRESSE2.), pris en sa qualité de curateur de la faillite de la société à

responsabilité limitée simplifiée SOCIETE2.) SARL-S, établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE3.), immatriculée au Registre de Commerce et

des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), déclarée en

état de faillite par jugement du Tribunal d’Arrondissement de Luxembourg,

siégeant en matière commerciale du 13 octobre 2025

)

PERSONNE1.),

demeurant

actuellement

à

L-ADRESSE4.)

3 ) PERSONNE2.), demeurant actuellement à L-ADRESSE5.)

parties défenderesses

sub 1) comparant en personne

sub 2) comparant par Maître Filipe VALENTE, avocat à la Cour, demeurant

à Esch-sur-Alzette

sub 3) comparant par Maître Julien VIERTEL, avocat à la Cour, en

remplacement de Maître Paulo FELIX, avocat à la Cour, les deux

demeurant à Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 25

novembre 2025.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 19 janvier 2026.

Lors de la prédite audience, Maître Filipe VALENTE se présenta pour

PERSONNE1.)

tandis que Maître Paulo FELIX se présenta pour

PERSONNE2.). L’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 25

mars 2026.

Lors de la prédite audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître

François KAUFFMAN, en remplacement de Maître Jean KAUFFMAN,

Maître Maximilien WANDERSCHEID, Maître Filipe VALENTE et Maître

Julien VIERTEL, en remplacement de Maître Paulo FELIX, furent entendus

en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée le 25 novembre 2025, la société anonyme

SOCIETE1.)

SA

a sollicité la

convocation de

Maître Maximilien

WANDERSCHEID, pris en sa qualité de curateur de la société SOCIETE2.)

SARL-S, de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) aux fins de fixer sa

créance à l’égard de la société SOCIETE2.) SARL-S, déclarée en faillite,

au montant de 40.015,61.-EUR, correspondant aux loyers échus jusqu’au

prononcé de la faillite intervenu le 13 octobre 2025, et de condamner

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) solidairement, sinon in solidum, sinon

chacun pour le tout, au paiement de ce même montant.

Elle sollicite en outre la condamnation solidaire des parties défenderesses

au paiement de la somme de 39.540,88.-EUR, correspondant à une

indemnité d’occupation pour la période du 1er octobre au 30 novembre

2025, comprenant une indemnité de relocation de six mois et les

indemnités d’occupation échues.

La requérante demande encore que les parties défenderesses soient

condamnées à déguerpir des lieux loués, avec tous ceux qui les occupent

de leur chef, dans le délai de quarante jours à compter de la notification du

jugement à intervenir, faute de quoi elle sollicite l’autorisation de procéder

à leur expulsion avec le concours de la force publique, les frais y afférents

étant récupérables auprès des parties défenderesses.

Elle requiert enfin leur condamnation solidaire aux frais et dépens de

l’instance ainsi qu’au paiement d’une indemnité de procédure de 1.000.-

EUR sur le fondement de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile, et sollicite l’exécution provisoire du jugement à intervenir en ce qui

concerne les condamnations pécuniaires.

À l’appui de sa requête, la société anonyme SOCIETE1.) SA expose que

par accord de sous-bail et d’approvisionnement en boissons signé le 5 août

2019, elle a donné en location à la société SOCIETE2.) SARL-S, ainsi qu’à

PERSONNE1.) et PERSONNE2.), un immeuble à usage de commerce et

d’habitation

sis

à

L-ADRESSE3.),

exploité

sous

l’enseigne

« ENSEIGNE1.) ».

Elle indique que le contrat a pris effet le 1er octobre 2019 et a été reconduit

tacitement, le loyer mensuel étant composé de plusieurs éléments

contractuels et indexés, auxquels s’ajoutaient des accessoires, de sorte

que le montant total mensuel dû, accessoires compris, s’élevait à

4.942,61.-EUR à partir du mois d’août 2025.

La requérante fait valoir que depuis le mois de mai 2022, les parties

défenderesses ont réglé les loyers et accessoires de manière très

irrégulière, générant d’importants arriérés. Elle précise que, par lettre

recommandée du 22 janvier 2025, les défendeurs ont dénoncé le contrat

conformément aux stipulations contractuelles, de sorte que celui-ci a pris

fin le 30 septembre 2025.

Elle expose toutefois que, nonobstant cette résiliation, les parties

défenderesses ont continué à occuper les lieux après le terme contractuel

et n’ont ni libéré les locaux ni apuré les sommes dues. Elle ajoute que, par

jugement du 13 octobre 2025, la société SOCIETE2.) SARL-S a été

déclarée en état de faillite.

La société requérante soutient que les loyers échus jusqu’à la date de la

faillite s’élèvent à 40.015,61.-EUR, tandis que les indemnités d’occupation

dues depuis le 1er octobre 2025 atteignent un montant de 9.885,22.-EUR,

et qu’une indemnité de relocation de six mois est encore contractuellement

due. Elle estime dès lors être fondée à solliciter tant la fixation de sa

créance que la condamnation des parties défenderesses au paiement des

montants réclamés ainsi qu’à leur déguerpissement des lieux occupés

sans droit ni titre.

À l’audience du 25 mars 2026, la requérante a déclaré solliciter uniquement

la résiliation et le déguerpissement alors que les lieux seraient encore

occupés par des locataires des parties défenderesses. Elle a demandé à

voir réserver les autres postes.

Maître Maximilien WANDERSCHEID, pris en sa qualité de curateur de la

société SOCIETE2.) SARL-S, a déclaré que le contrat de bail avec les deux

sous-locataires a été résilié avant que la société ne tombe en faillite. Il a

précisé que pour sa part, la société SOCIETE2.) SARL-S avait libéré les

lieux et ne pas s’opposer à la demande en déguerpissement.

Pour sa part, PERSONNE1.) a soulevé l’incompétence du tribunal, étant

donné qu’il se serait engagé en tant que gérant et caution de cette dernière

et non pas en tant que locataire. Dans la mesure où le tribunal serait

uniquement compétent pour connaître des litiges entre bailleurs et

locataires, il ne pourrait toiser les demandes dirigées à son encontre.

Toutefois quant au fond, il n’a pas contesté le bien-fondé de la mesure.

PERSONNE2.) a déclaré ne pas s’opposer au déguerpissement tout en se

ralliant aux conclusions de PERSONNE1.) quant à la compétence du

tribunal de céans.

Appréciation

Quant à la compétence

PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont soulevé l’incompétence du tribunal

pour connaître de la demande en déguerpissement dirigée à leur encontre,

au motif qu’ils n’auraient pas la qualité de locataire.

L’article 3,3° du Nouveau Code de procédure civile attribue compétence

exclusive au juge de paix pour connaître de toutes contestations entre

preneurs et bailleurs relatives à l’existence et à l’exécution des baux

d’immeubles ainsi que des demandes en paiement d’indemnités

d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit, qu’elles soient

ou non la suite d’une convention.

S’agissant d’une compétence dérogatoire, elle est d’interprétation stricte ;

en particulier, il s’ensuit que le juge de paix est incompétent pour connaître

d’une action en paiement dirigée par le bailleur contre la caution du

locataire (Cour de cassation, civ., 13 février 1992, Pas. 28, 236).

Selon le contrat de bail conclu avec la requérante les parties

défenderesses précitées se sont engagées endéans les termes suivants :

« Les soussignés,

La société « SOCIETE2.) Sàrl-S », (RCSL NUMERO2.)) dont le siège

social est établi à L-ADRESSE3.), ici représentée par ses gérants :



Monsieur PERSONNE1.), né le DATE1.), demeurant àL-ADRESSE6.)

;



Monsieur PERSONNE2.), né le DATE2.), demeurant à L-ADRESSE7.)

;

qui s’engagent également tous deux à titre personnel, solidairement et

indivisiblement avec la société,

ci-après dénommée « le PRENEUR ».

La page de signature dudit contrat de bail comporte deux grandes

rubriques, à savoir « Le PRENEUR » et « SOCIETE1.) ».

La rubrique « Le PRENEUR » est subdivisée en deux sous-rubriques, à

savoir « Pour la société » suivie de deux signatures et « A titre

personnel » suivie des deux mêmes signatures que celles figurant sous la

sous-rubrique « Pour la société ».

Chacune des signatures des parties défenderesses est précédée de la

mention « lu et approuvé ».

Même si le libellé précité du contrat de sous-bail est malencontreux, il est

constant en cause que les gérants respectifs, qui se sont engagés à titre

personnel, solidaire et indivisible avec la société SOCIETE2.) SARL-S, ont

signé le contrat en question sous la rubrique « Le PRENEUR ».

En vertu dudit contrat de bail, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) avaient

dès lors tous la qualité de colocataires, tenus solidairement et

indivisiblement envers la société SOCIETE1.) SA, et il n’y avait pas de

caution.

D’ailleurs,

il

s’agit

d’une

jurisprudence

constante,

le

tribunal

d’arrondissement siégeant en matière d’appel à bail à loyer de

Luxembourg ayant déjà tranché des affaires similaires en ce sens (1er

février 2023, XIVe chambre, numéro du rôle TAL-2022-06300).

Toutes les parties défenderesses ayant dès lors la qualité de colocataires

et non celle de cautions, le tribunal de paix, siégeant en matière de bail

commercial, est compétent pour connaître de la demande conformément

à l’article 3.3 du Nouveau Code de procédure civile.

Le moyen d’incompétence soulevé par PERSONNE1.) et PERSONNE2.)

est partant non fondé.

Pour le surplus, la requête est à déclarer recevable pour avoir été introduite

dans les délai et forme de la loi.

Quant au fond

En l’espèce les parties s’accordent au fond en ce qui concerne la demande

de déguerpissement. Toutefois, elles n’ont pas sollicité à l’audience la

résiliation du contrat de bail, les liants.

Néanmoins, dans la mesure où le déguerpissement d’un locataire ne

saurait être prononcé qu’après la résiliation du contrat de bail, il y a lieu de

conclure que la demande en résiliation du contrat de bail, même non

expressément formulée, est virtuellement comprise dans la demande en

déguerpissement.

Il y a dès lors lieu de conclure que les parties acquiescent également à la

résiliation du contrat de bail. Toutefois, la date d’effet de cette résiliation

est sujet à débat et n’a pas fait l’objet d’un débat contradictoire.

Le tribunal constate partant uniquement la résiliation du contrat de bail

entre parties et fixera la date de celle-ci dans un jugement ultérieur.

Au vu de ce qui précède, le tribunal ordonne le déguerpissement des

locataires endéans huitaine.

Pour le surplus, le tribunal réserve l’intégralité des demandes et

accessoires.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer

et d’occupation sans droit ni titre, statuant contradictoirement à l’égard de

toutes les parties et en premier ressort,

déclare la demande recevable ;

se déclare compétent pour en connaître ;

constate que le bail conclu entre parties est résilié ;

condamne

la

société

SOCIETE2.)

SARL-S,

PERSONNE1.)

et

PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent

de leur chef dans un délai de huitaine à partir de la notification du présent

jugement ;

au besoin, autorise la société SOCIETE1.) SA à faire expulser la société

SOCIETE2.) SARL-S, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) dans la forme

légale et aux frais de ces derniers, récupérables sur simple présentation

des quittances des ouvriers y employés ;

pour le surplus, dit que l’affaire sera réappelée à la demande de la partie

la plus diligente ;

réserve le surplus et les frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu’en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière