Court partially allows plaintiff's claim against one defendant but dismisses it against the other company defendant.

Jugement civil 2026TALCH10/00053

Audience publique du vendredi, dix-sept avril deux mille vingt-six

Numéro TAL-2023-01182 du rôle

Composition :

Livia HOFFMANN, Vice-présidente,

Catherine TISSIER, premier juge,

Claudia SCHETTGEN, juge,

Elma KONICANIN, greffier.

Entre

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l., établie et ayant son siège social à

L-ADRESSE1.), immatriculée au Registre de commerce et des sociétés de Luxembourg

sous le numéro NUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

partie demanderesse aux termes d’un exploit de l’huissier de Justice Pierre BIEL de

Luxembourg en date du 28 novembre 2022,

comparaissant par Maître Audrey SEBE, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

et

1. la société anonyme de droit luxembourgeois SOCIETE2.) S.A., établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE2.), immatriculée au Registre de commerce et des sociétés de

Luxembourg sous le numéro NUMERO2.), représentée par son conseil d’administration

actuellement en fonctions,

partie défenderesse aux fins du prédit exploit BIEL,

comparaissant par Maître Elisabeth ALEX, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg,

2. PERSONNE1.), employé privé, demeurant à L-ADRESSE3.),

partie défenderesse aux fins du prédit exploit BIEL,

ayant comparu par Maître Faisal QURAISHI, avocat à la Cour, demeurant à Dudelange,

ayant déposé mandat,

3. PERSONNE2.), agent d’assurances, demeurant à L-ADRESSE4.),

intervenant volontaire aux termes d’une requête en intervention volontaire du 13 février

2024,

comparaissant par Maître Audrey SEBE, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg.

______________________________________________________________________

L e T r i b u n a l

Vu l’ordonnance de clôture du 10 février 2026.

Les mandataires des parties ont été informés par bulletin du même jour de l’audience des

plaidoiries fixée au 6 mars 2026.

Aucune des parties n’a sollicité à plaider oralement.

En application de l’article 226 du Nouveau Code de procédure civile, les parties sont

réputées avoir réitéré leurs moyens à l’audience des plaidoiries et leurs mandataires sont

dispensés de se présenter à l’audience des plaidoiries.

L’affaire a été prise en délibéré à l’audience publique du 6 mars 2026.

Par exploit d’huissier du 28 novembre 2022, la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) S.àr.l. a fait donner assignation à la société anonyme SOCIETE2.) S.A. et

PERSONNE1.) à comparaître devant le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg,

siégeant en matière civile.

PERSONNE2.) est intervenu volontairement à l’instance par requête en intervention

volontaire du 13 février 2024.

En vertu de l’article 194, alinéa 3, du Nouveau Code de procédure civile, applicable aux

affaires introduites à partir du 15 juillet 2021, les parties notifieront, avant la clôture de

l’instruction, des conclusions de synthèse qui doivent reprendre toutes les prétentions et

moyens présentés dans leurs conclusions antérieures, y compris l’assignation. À défaut,

les parties sont réputées les avoir abandonnés et le Tribunal ne statuera que sur les

dernières conclusions notifiées.

Aux termes du dispositif de ses conclusions de synthèse du 22 août 2024, la société

SOCIETE1.) a demandé à voir :

-

condamner les parties assignées, in solidum, sinon à titre principal la société

SOCIETE2.) et à titre subsidiaire PERSONNE1.), sinon chacune pour sa part, à

payer à la société SOCIETE1.) le montant de 150.000,- euros, sous réserve

formelle d’augmentation, augmenté des intérêts tels que prévus au chapitre I de

la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de

retard, sinon des intérêts légaux de retard, à compter de la date de versement du

montant de 150.000,- euros le 24 février 2022, sinon de la première demande de

remboursement le 20 juin 2022, sinon de la mise en demeure du 31 août 2022,

sinon à partir de la demande en justice, sinon du présent jugement, sinon à partir

de toute échéance à fixer par le Tribunal, jusqu’à solde,

-

condamner les parties assignées, in solidum, sinon à titre principal la société

SOCIETE2.) et à titre subsidiaire PERSONNE1.), sinon chacune pour sa part, à

payer à la société SOCIETE1.) le montant de 15.000,- euros au titre des frais et

honoraires d’avocat et de défense exposés pour demander en justice le

recouvrement de sa créance sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

Procédure Civile,

-

condamner les parties assignées, in solidum, sinon à titre principal la société

SOCIETE2.) et à titre subsidiaire PERSONNE1.), sinon chacune pour sa part, à

payer à la société SOCIETE1.) le montant de 15.000,- euros au titre des frais et

honoraires d’avocat et de défense exposés par la société SOCIETE1.) dans le

cadre de la présente procédure, sur base des articles 1382 et suivants du Code

civil, somme de laquelle il y aura lieu de déduire tout montant alloué sur base de

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

-

condamner les parties assignées, in solidum, sinon à titre principal la société

SOCIETE2.) et à titre subsidiaire PERSONNE1.), sinon chacune pour sa part, aux

frais et dépens de l’instance avec distraction au profit de l’avocat à la Cour

concluant qui la demande, affirmant en avoir fait l’avance,

-

rejeter pour être non-fondées l’ensemble des demandes reconventionnelles

formulées par les parties défenderesses.

Aux termes du dispositif de ses conclusions de synthèse du 9 juillet 2025, la société

SOCIETE2.) a, pour sa part, demandé à voir :

-

quant à la forme, donner acte à la société SOCIETE2.) qu’elle soulève

l’irrecevabilité de fond de l’assignation pour violation de la règle du non-cumul des

responsabilités délictuelles et contractuelles, partant déclarer l’assignation

irrecevable,

-

pour le surplus, voir déclarer nul, sinon irrecevable l’exploit d’assignation introduit

par la société SOCIETE1.) pour cause de libellé obscur,

-

voir déclarer nulle, sinon irrecevable la requête en intervention volontaire de

PERSONNE2.) pour cause de libellé obscur,

-

voir déclarer nulles, sinon irrecevables les prétentions de la société SOCIETE1.)

pour cause d’estoppel, respectivement pour cause de violation du principe de

cohérence,

-

constater la renonciation de PERSONNE2.) à ses demandes, en ce qu’il ne

formule plus aucune demande pour son compte propre,

-

voir déclarer nulles, sinon irrecevables les prétentions de la société SOCIETE1.)

pour cause de défaut de qualité à agir, respectivement d’intérêt à agir dans son

chef à l’encontre de Ia société SOCIETE2.),

-

principalement, débouter la société SOCIETE1.) de l’intégralité de ses prétentions,

en ce qu’elles ne sont fondées ni en fait, ni en droit,

-

en tout état de cause, condamner la société SOCIETE1.) à payer à la société

SOCIETE2.) des dommages et intérêts s’élevant à 14.465,05.- euros sur base des

dispositions de l’article 6-1, sinon 1382, sinon 1383 du Code civil, pour préjudice

subi, indemnisable à titre de frais et honoraires d’avocats, ou tout autre montant

même supérieur suivant note d’honoraires ou à fixer ex aequo et bono par le

Tribunal,

-

condamner la société SOCIETE1.) à payer à la société SOCIETE2.) une indemnité

de procédure d’un montant de 8.000,00.- euros ou tout autre montant même

supérieur à fixer ex aequo et bono par le Tribunal, en vertu de l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile, alors qu’il serait inéquitable de laisser à la

charge de la société SOCIETE2.) les frais non compris dans les dépens.

Aux termes du dispositif de ses conclusions de synthèse du 4 mars 2025, PERSONNE1.)

a demandé à voir :

-

déclarer les demandes adverses irrecevables, sinon non fondées pour cause de

libellé obscur,

-

déclarer les demandes de la société SOCIETE1.) et de PERSONNE2.)

irrecevable, sinon non-fondée pour défaut de qualité à agir,

-

débouter la société SOCIETE1.) et PERSONNE2.) de leur demande en restitution

du montant de 150.000.- euros

-

débouter la société SOCIETE1.) et PERSONNE2.) de leur demande en

indemnisation à hauteur de 150.000.- euros,

-

débouter la société SOCIETE1.) et PERSONNE2.) de leur demande en paiement

d’une indemnité de procédure,

-

débouter la société SOCIETE1.) et PERSONNE2.) de leur demande en

remboursement des frais et honoraires d’avocat sur le fondement de l’article 1382

du Code civil

-

condamner la société SOCIETE1.) et PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) un

montant de 3.000.- euros chacun, ainsi qu’aux frais et dépens de l’instance.

Aux termes de sa requête en intervention volontaire du 13 février 2024, PERSONNE2.)

a demandé à voir :

-

déclarer la requête recevable en la forme, quant au fond, la dire justifiée,

-

partant, donner acte à PERSONNE2.) de son intervention volontaire dans la

procédure introduite par la société SOCIETE1.) à l’encontre de la société

SOCIETE2.) et PERSONNE1.) devant le Tribunal d’arrondissement de et à

Luxembourg suivant assignation du 28 novembre 2022 (TAL-2023-01182),

-

déclarer nul et de nul effet le contrat d’apporteur d’affaire,

-

pour le cas où les demandes de la société SOCIETE1.) seraient déclarées

irrecevables

ou

non

fondées,

condamner

la

société

SOCIETE2.)

et

PERSONNE1.) solidairement, sinon in solidum, sinon à titre principal la société

SOCIETE2.) et à titre subsidiaire PERSONNE1.), sinon chacun pour sa part, au

paiement de la somme de 150.000.- euros à PERSONNE2.), du fait de la nullité

du contrat d’apporteur d’affaire, sinon sur base des articles 1134 et suivants du

Code civil,

-

condamner la société SOCIETE2.) et PERSONNE1.) solidairement, sinon in

solidum, sinon à titre principal la société SOCIETE2.) et à titre subsidiaire

PERSONNE1.), sinon chacun pour sa part, au paiement de la somme de 1.500.-

euros à PERSONNE2.) à titre de dommages et intérêts en réparation de son

préjudice moral, sur base de la responsabilité aquilienne des articles 1382 et 1383

du Code civil, sinon sur base de la responsabilité contractuelle des articles 1134

et 1147 du Code civil, sinon, à tout autre montant même supérieur à arbitrer ex

æquo et bono par le Tribunal, avec les intérêts légaux à partir de la présente

demande en justice, jusqu’à solde,

-

condamner la société SOCIETE2.) et PERSONNE1.) solidairement, sinon in

solidum, sinon à titre principal la société SOCIETE2.) et à titre subsidiaire

PERSONNE1.), sinon chacun pour sa part à payer à PERSONNE2.) une partie

des sommes qu’il a exposées et qui sont non compris dans les dépens et qu’il

serait injuste de laisser à son unique charge, compte tenu de l’attitude des parties

défenderesses qui a conduit au litige et qu’il évalue provisoirement à 2.500.- euros

au vœu de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

-

condamner la société SOCIETE2.) et PERSONNE1.) solidairement, sinon in

solidum, sinon à titre principal la société SOCIETE2.) et à titre subsidiaire

PERSONNE1.), sinon chacun pour sa part, aux frais et dépens de l’instance avec

distraction au profit de l’avocat à la Cour concluant qui la demande, affirmant en

avoir fait l’avance.

1. Prétentions et moyens des parties

A l’appui de sa demande, la société SOCIETE1.) fait exposer qu’elle aurait pour objet

social l’achat, la vente, la mise en location, l’administration et la mise en valeur de son

patrimoine immobilier.

PERSONNE2.) en serait son gérant unique.

La société SOCIETE2.) exploiterait une agence immobilière et PERSONNE1.) en serait

salarié.

En date du 16 février 2022, PERSONNE1.) aurait présenté à PERSONNE2.) des photos

d’un bien immobilier situé à ADRESSE5.).

Intéressé par ce bien, PERSONNE2.) aurait, ensemble avec un partenaire investisseur

PERSONNE3.), convenu de constituer la société SOCIETE3.) qui aurait eu pour vocation

d’acquérir le bien en question. La société SOCIETE3.) devait avoir pour actionnaire à

50% la société SOCIETE1.) et pour les autres 50% une société contrôlée par

PERSONNE3.).

PERSONNE1.) aurait sollicité le paiement d’une somme 150.000.- euros à titre de

prétendue commission, de sorte qu’en date du 22 février 2022, la société SOCIETE2.)

aurait présenté un prétendu contrat d’apporteur d’affaires, visant à justifier fictivement le

paiement dudit montant. PERSONNE2.) aurait ainsi été contraint de signer le contrat au

nom et pour le compte de la société en formation SOCIETE3.).

Le paiement aurait dû être payé sur le compte de PERSONNE1.) et non de la société

SOCIETE2.). Aucune facture n’aurait été émise par rapport au paiement du montant de

150.000.- euros, montant qui aurait toutefois été payé par la société SOCIETE1.) pour le

compte de la société en formation SOCIETE3.). La preuve du paiement de la commission

aurait été envoyée le jour même, le 24 février 2022, à PERSONNE1.) et à

PERSONNE4.), dirigeante de la société SOCIETE2.).

Le compromis de vente aurait été signé en date du 25 février 2022 par PERSONNE2.)

au nom et pour le compte de la société en formation SOCIETE3.). Il aurait d’ores et déjà

été signé par le propriétaire du bien en date du 21 février 2022. Le compromis de vente

aurait été assorti d’une condition suspensive relative à l’obtention d’un financement

bancaire.

Ce ne serait qu’au début du mois de mars 2022 que PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

auraient pu visiter le bien litigieux.

Le financement demandé pour le compte de la société en formation SOCIETE3.) aurait

été refusé par l’établissement bancaire sollicité. Le refus aurait été transmis à la société

SOCIETE2.). En raison de cet échec, la société SOCIETE3.) n’aurait jamais été

constituée.

PERSONNE2.) aurait demandé le remboursement à la société SOCIETE1.) du montant

de 150.000.- euros. La société SOCIETE2.) et PERSONNE1.) se seraient engagés audit

remboursement.

Aucun remboursement ne serait cependant intervenu et ce malgré une mise en demeure

en date du 31 août 2022.

La société SOCIETE1.) fait valoir que la société SOCIETE2.) ne pourrait pas prétendre

avoir tout ignoré du contrat d’apporteur d’affaires et du versement de la commission de

150.000.- euros, alors que sa dirigeante, PERSONNE4.) aurait reçu l’extrait bancaire sur

lequel aurait figuré le versement avec la communication « paiement commission

d’affaire ».

Les explications d’PERSONNE4.) par rapport à cet extrait bancaire relèveraient de

l’absurde.

En droit, la société SOCIETE1.) déclare agir, à titre principal, sur le fondement de la

responsabilité extracontractuelle des parties défenderesses, plus précisément sur les

articles 1384, alinéa 3 du Code civil, respectivement des articles 1382 et suivants du

même code. En effet, la société SOCIETE1.) ne serait pas contractuellement liée aux

parties défenderesses. Le prétendu contrat d’apporteur d’affaires aurait été conclu par la

société en formation SOCIETE3.) et signé par PERSONNE2.), qui aurait dû en être le

futur gérant.

Principalement et par application de l’article 1384, alinéa 3 du Code civil, le commettant

serait responsable du fait de son préposé, c’est-à-dire dès que son préposé commettrait

un acte fautif dans l’accomplissement de sa mission. Le commettant ne pourrait

s’exonérer de sa responsabilité que si son préposé devait avoir agi sans autorisation et

à des fins étrangères à ses attributions.

PERSONNE1.) aurait commis des agissements fautifs en exigeant, au nom et pour le

compte de la société SOCIETE2.), le paiement d’une prétendue commission et la

signature du compromis de vente préalablement à toute visite du bien immobilier.

La responsabilité de la société SOCIETE2.) serait partant engagée. Elle ne s’exonérerait

pas par la preuve que PERSONNE1.) aurait agi sans autorisation et en dehors de ses

fonctions, c’est-à-dire à des fins étrangères à ses attributions.

PERSONNE1.) aurait, au contraire, agi de concert avec la société SOCIETE2.).

PERSONNE4.) se serait personnellement assurée du paiement de la commission sur le

compte de PERSONNE1.).

A titre subsidiaire, la société SOCIETE1.) serait fondée à invoquer les manquements

contractuels de PERSONNE1.) et de la société SOCIETE2.) dans le cadre de leurs

relations contractuelles avec la société SOCIETE3.) pour engager leur responsabilité sur

base des articles 1382 et suivants du Code civil.

Pour autant qu’il devait être retenu que PERSONNE1.) n’aurait pas disposé des pouvoirs

requis pour engager la société SOCIETE2.), la société SOCIETE1.) déclare invoquer la

théorie du mandat apparent. Il aurait toujours agi comme un agent immobilier ayant les

pouvoirs de représenter la société SOCIETE2.). PERSONNE4.) aurait, en outre, agi de

concert avec lui concernant le paiement de la commission.

A titre subsidiaire, pour autant que la théorie du mandat apparent ne devait pas trouver

application, il y aurait lieu de considérer, par application de l’article 1998, alinéa 2 du

Code civil, que la société SOCIETE2.) aurait ratifié le contrat d’apporteur d’affaires. En

effet, elle aurait demandé à la société SOCIETE1.) de justifier du versement de la

commission.

Quant aux fautes commises par les parties défenderesses, la société SOCIETE1.) fait

valoir que le fait d’avoir conditionné la faculté de pouvoir visiter le bien immobilier à la

signature préalable du compromis de vente et au paiement d’une prétendue commission

d’affaires de 150.000.- euros constitueraient des fautes graves aux obligations de bonne

foi, d’honnêteté et de transparence de l’agent immobilier qui engageraient la

responsabilité délictuelle de PERSONNE1.) sur base des articles 1382 et suivants du

Code civil, mais également de la société SOCIETE2.) qui aurait eu parfaitement

connaissance du versement de la commission.

La société SOCIETE1.) précise que PERSONNE1.) aurait exercé ses fonctions en

parfaite connaissance et sous l’autorité de la société SOCIETE2.). Il aurait été engagé

en date du 15 juillet 2019, d’abord pour une durée déterminée, puis indéterminée jusqu’à

son licenciement en date du 4 juillet 2022.

La société SOCIETE2.) et PERSONNE1.) se seraient engagés à restituer la somme de

150.000.- euros au cas où la vente du bien n’irait pas à son terme. Pendant plusieurs

semaines, ils auraient assuré que le paiement était en cours. Leur carence à restituer le

montant en question constituerait une faute délictuelle manifeste à l’égard de la société

SOCIETE1.).

A titre plus subsidiaire, la société SOCIETE1.) déclare fonder sa demande sur l’action en

répétition de l’indu sur base des articles 1235 et 1376 du Code civil.

Le paiement du montant de 150.000.- euros serait intervenu sans cause. Il serait

intervenu sur le compte de PERSONNE1.) qui aurait agi en qualité de représentant de la

société SOCIETE2.). L’action en répétition de l’indu pourrait être exercée contre celui qui

a reçu le paiement aussi bien que contre celui pour le compte duquel il a été reçu.

A titre plus subsidiaire, la société SOCIETE1.) déclare fonder sa demande sur l’action en

répétition de l’indu à l’encontre des parties défenderesses qui se seraient enrichies à son

détriment et sans aucune cause valable.

A titre infiniment subsidiaire, pour le cas où la société SOCIETE1.) devait être considérée

comme partie au contrat d’apporteur d’affaires, elle déclare solliciter, à titre principal, la

nullité du contrat pour défaut de cause, sinon fausse cause, sinon cause illicite sur base

de l’article 1131 du Code civil, sinon pour défaut d’objet sur base de l’article 1126 du

Code civil et, partant, le remboursement de la somme de 150.000.- euros sur base du

contrat nul.

La société SOCIETE2.) et PERSONNE1.) auraient eu pour objectif d’être payés

doublement pour les mêmes services, alors qu’ils auraient été mandatés par le

propriétaire du bien immobilier litigieux de trouver un acquéreur et rémunéré à ce titre par

celui-ci. Ils ne pourraient pas en même temps avoir la qualité d’apporteur d’affaires

auprès du potentiel acquéreur. Il n’existerait aucun réel service en contrepartie du

paiement du montant de 150.000.- euros. Les parties défenderesses auraient employé

des manœuvres déloyales pour obtenir le paiement en question.

A titre subsidiaire, il y aurait lieu constater que le consentement de la société SOCIETE1.)

aurait été vicié, en application des articles 1110 du Code civil, sinon 1116 même code,

sur base de l’erreur sur la substance du contrat (absence de contrepartie), sinon erreur

du fait des manœuvres dolosives adverses.

A titre encore plus subsidiaire, elle déclare demander le paiement de la somme de

150.000.- euros sur base des articles 1134 et suivants du Code civil à titre de dommages

et intérêts pour manquements contractuels des parties défenderesses. Les parties

défenderesses se seraient, en effet, engagées à restituer le montant de 150.000.- euros

au cas où la vente n’irait pas à son terme.

La société SOCIETE1.) déclare demander le remboursement de ses frais et honoraires

d’avocat sur le fondement de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile. Elle

formule cette même demande sur le fondement des articles 1382 et 1383 du Code civil

en précisant qu’il y aurait lieu de déduire de cette demande tout montant alloué sur base

de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile. Quant au montant des honoraires,

elle demande, après augmentation, la condamnation des parties défenderesses au

paiement de 15.000.- euros en principal.

Elle demande finalement la condamnation des parties défenderesses aux frais et dépens

de l’instance avec distraction au profit de Maître Audrey SEBE qui la demande, affirmant

en avoir fait l’avance.

PERSONNE2.) demande acte de son intervention volontaire dans la procédure. Il aurait

un intérêt légitime à intervenir dans le cadre de cette instance afin d’exposer et faire valoir

ses propres intérêts.

Il déclare contester les positions de la société SOCIETE2.) et de PERSONNE1.) en ce

que ces derniers prétendraient que la demande serait irrecevable, alors qu’elle aurait été

introduite par la société SOCIETE1.) qui ne serait pas partie au contrat d’apporteur

d’affaires.

Quant aux faits, il fait exposer qu’aucun mandat de recherche n’aurait été donné à la

société SOCIETE2.), mais que pour pouvoir visiter le bien qui l’aurait intéressé,

PERSONNE2.) n’aurait eu d’autre choix que de signer d’abord le contrat d’apporteur

d’affaires et le compromis de vente.

Il n’aurait jamais douté des pouvoirs de PERSONNE1.) pour engager la société

SOCIETE2.).

Il aurait ensemble avec PERSONNE4.) fait croire à PERSONNE2.) que la société

SOCIETE2.) aurait été fondée à demander le paiement d’une commission pour lui

présenter le bien litigieux.

Pour le surplus, PERSONNE2.) déclare se rapporter aux écritures de la société

SOCIETE1.).

En droit, il fait valoir que par application de l’article 100-17 de la loi modifiée du 10 août

1915 concernant les sociétés commerciales, il devrait être considéré comme partie au

contrat d’apporteur d’affaires, la société SOCIETE3.) au nom de laquelle le contrat aurait

été signé n’ayant jamais été constituée.

Le contrat d’apporteur d’affaires serait à déclarer nul et de nul effet pour défaut de cause,

sinon fausse cause, sinon cause illicite, sur base de l’article 1131 du Code civil, sinon

pour défaut d’objet, sur base de l’article 1126 du Code civil.

En effet, la société SOCIETE2.) et PERSONNE1.) auraient forcé la conclusion du contrat

d’apporteur d’affaires et du compromis de vente et le paiement d’une commission dénuée

de fondement. Ils n’auraient fourni aucun service en contrepartie du paiement de la

commission. Ils auraient dissimulé leurs manœuvres en sollicitant le paiement sur le

compte bancaire de PERSONNE1.).

A titre subsidiaire, PERSONNE2.) soulève la nullité du contrat d’apporteur d’affaires, en

application des articles 1110 du Code civil, sur base de l’erreur sur la substance du

contrat, sinon en application de l’article 1116 du Code civil, sur base de l’absence de

contrepartie réelle, sinon dol.

Il y aurait partant lieu à la remise en état des parties et, partant, au remboursement du

montant de 150.000.- euros.

A titre subsidiaire, au cas où les demandes de la société SOCIETE1.) devaient être

déclarées irrecevables ou non fondées et que le contrat d’apporteur d’affaires ne devait

pas encourir la nullité, PERSONNE2.) déclare engager la responsabilité contractuelle de

la société SOCIETE2.) et de PERSONNE1.) au motif que ces dernières auraient manqué

à leur engagement de restituer le montant de 150.000.- euros au cas où la vente n’irait

pas à son terme.

PERSONNE2.) demande encore l’indemnisation du préjudice moral qu’il aurait subi et

qu’il évalue au montant de 1.500.- euros sur base de la responsabilité délictuelle, sinon

contractuelle. Il demande également l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.500.-

euros et la condamnation des parties défenderesses aux frais et dépens de l’instance

avec distraction au profit de Maître Audrey SEBE qui la demande, affirmant en avoir fait

l’avance

La société SOCIETE2.) déclare d’abord soulever l’irrecevabilité de l’assignation pour

violation de la règle du non-cumul des responsabilités délictuelles et contractuelles.

Les demandeurs se baseraient sur le contrat d’apporteur d’affaires tout en recherchant

d’abord la responsabilité des défendeurs sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Elle déclare ensuite soulever la nullité de l’exploit d’assignation et de la requête en

intervention volontaire pour cause de libellé obscur. Elle soutient que l’argumentation de

la société SOCIETE1.) serait incohérente. Elle se prévaudrait d’une responsabilité

délictuelle pour lui imputer ensuite une responsabilité contractuelle. Elle reconnaîtrait ne

pas être partie au contrat d’apporteur d’affaires tout en soulevant la nullité du contrat,

puis en soutenant que le contrat produirait des effets à son égard en invoquant la théorie

du mandat apparent.

La société SOCIETE2.) ne pourrait donc pas utilement préparer sa défense.

Elle déclare, pour le surplus, se rallier aux développements de PERSONNE1.) sur ce

point.

Les demandes de PERSONNE2.) seraient tout aussi incompréhensibles. Il ne pourrait

pas à la fois se prévaloir de la nullité du contrat d’apporteur d’affaires, puis s’appuyer sur

une prétendue responsabilité contractuelle. La responsabilité délictuelle ne pourrait être

invoquée que subsidiairement à la responsabilité contractuelle. Il ne pourrait pas réclamer

le remboursement du montant de 150.000.- euros puisqu’il admettrait ne pas être celui

qui aurait payé ce montant.

Les demandes de PERSONNE2.) contreviendraient au principe de cohérence et de

loyauté en ce qu’il semblerait qu’il renonce à l’intégralité de ses demandes au profit de la

société SOCIETE1.).

A titre subsidiaire, la société SOCIETE2.) soutient qu’il conviendrait de constater la

renonciation de PERSONNE2.) à toutes ses demandes et le seul maintien de sa

demande principale visant à voir déclarer fondée la demande de la société SOCIETE1.).

La société SOCIETE2.) fait ensuite valoir que PERSONNE2.) n’aurait pas qualité à agir,

alors qu’il ne serait pas partie au contrat d’apporteur d’affaires. Seule la société

SOCIETE3.) en formation aurait été partie au contrat. Il n’endosserait que la

responsabilité pour cette société si celle-ci n’était pas constituée. Il n’aurait pas non plus

qualité, ni intérêt à demander à voir déclarer fondées les demandes de la société

SOCIETE1.).

La société SOCIETE2.) soutient également que les demandeurs n’établiraient pas que

PERSONNE1.) aurait agi comme salarié de la société SOCIETE2.) et que cette dernière

aurait commis une faute délictuelle, de sorte que l’article 1384 du Code civil ne trouverait

pas application. Les demandeurs n’auraient donc pas qualité pour fonder une action sur

la responsabilité délictuelle à son encontre.

A défaut d’application de l’article 1384 du Code civil, la société SOCIETE2.) ne

constituerait qu’un simple tiers au contrat d’apporteur d’affaires. La société SOCIETE1.)

ne pourrait donc pas se prétendre victime d’un manquement contractuel de la société

SOCIETE2.).

La société SOCIETE1.) ne pourrait pas non plus invoquer la théorie du mandat apparent,

ni se prévaloir des effets d’un tel contrat, puisqu’elle ne serait, elle-même, pas partie au

contrat d’apporteur d’affaires. Un tel mandat ne serait, au demeurant, pas établi.

La société SOCIETE2.) rappelle qu’elle n’aurait jamais reçu le montant de 150.000.-

euros et qu’elle ne pourrait être à l’origine d’aucun préjudice.

PERSONNE2.) qui soutiendrait être partie au contrat d’apporteur d’affaires ne pourrait

pas se prévaloir de la qualité de tiers au contrat et ses demandes basées sur la faute de

la société SOCIETE2.) à l’égard d’un tiers seraient nulles, sinon irrecevables pour cause

de défaut d’intérêt et de qualité à agir.

Les demandeurs resteraient encore en défaut d’établir leur qualité et leur intérêt à agir

sur le fondement de l’action en répétition de l’indu à l’encontre de la société SOCIETE2.),

alors que cette dernière n’aurait pas la qualité d’accipiens. Seul PERSONNE1.) qui aurait

reçu les fonds aurait cette qualité.

Les demandeurs resteraient encore en défaut d’établir leur qualité et leur intérêt à agir

sur le fondement de l’enrichissement sans cause à l’encontre de la société SOCIETE2.),

alors qu’ils ne prouveraient pas que la société SOCIETE2.) se serait enrichie à leur

dépens.

La demande de la société SOCIETE1.) sur le fondement de la responsabilité

contractuelle de la société SOCIETE2.) serait également nulle, sinon irrecevable, dans la

mesure où seule la société SOCIETE3.) en formation, représentée par PERSONNE2.),

aurait signé le contrat d’apporteur d’affaires. Elle ne pourrait donc pas se prévaloir de la

responsabilité contractuelle de la société SOCIETE2.).

PERSONNE2.) aurait, quant à lui, renoncé à toute demande fondée sur cette base,

respectivement sa demande serait nulle, sinon irrecevable pour cause de libellé obscur,

sinon d’estoppel.

Pour autant que les demandes ne devaient pas être déclarées nulles, sinon irrecevables,

la société SOCIETE2.) fait valoir que le compromis de vente aurait été conclu en date du

21 février 2022 et non pas en date du 25 février 2022 et que le montant de 150.000.-

euros aurait été viré sur le compte privé de PERSONNE1.).

En tout état de cause, la date de signature du compromis de vente n’aurait aucune

incidence sur l’implication de la société SOCIETE2.) et ne permettrait pas d’établir qu’elle

aurait eu connaissance du versement d’une commission à PERSONNE1.), ni qu’elle

l’aurait cautionné ou ratifié.

Les demandeurs ne prouveraient pas que la visite du bien aurait été conditionnée par le

paiement d’une commission et la signature du compromis de vente.

La société SOCIETE2.) n’aurait jamais émis de telle condition. Elle n’aurait jamais voulu

que PERSONNE1.) se voit octroyer un montant de 150.000.- euros à titre privé et il n’y

aurait jamais eu d’arrangement entre elle et ce dernier au sujet dudit versement sur son

compte privé.

Le SMS versé par la société SOCIETE1.) dans ce contexte ne prouverait pas que la

société SOCIETE2.) aurait eu connaissance du virement au profit de PERSONNE1.). Elle

aurait uniquement voulu s’assurer de la solvabilité de la société SOCIETE3.) en

formation, respectivement de ses dirigeants.

PERSONNE4.) aurait ignoré l’existence du contrat d’apporteur d’affaires et du versement

du montant de 150.000.- euros au profit de PERSONNE1.).

La seule capture d’écran de l’extrait bancaire dont se prévaudraient les demandeurs ne

permettrait pas d’établir que le paiement du montant de 150.000.- euros aurait bel et bien

été celui opéré par la société SOCIETE1.) en faveur de PERSONNE1.). Le destinataire

du montant n’apparaîtrait pas sur la capture d’écran.

La société SOCIETE2.) fait ensuite valoir que PERSONNE1.) n’aurait jamais eu la qualité

de représentant de l’« agence immobilière SOCIETE4.) », tel que cela figure sur le contrat

d’apporteur d’affaires, et, d’une manière générale, de la société SOCIETE2.) vis-à-vis

des tiers.

Il aurait été salarié de la société depuis le 15 juillet 2019 et aurait été licencié en date du

4 juillet 2022, alors qu’il ne se serait plus présenté au travail depuis le 20 juin 2022. Il

n’aurait jamais eu la qualité d’agent immobilier.

A l’occasion de la signature du compromis de vente, ce serait PERSONNE4.) qui aurait

reçu PERSONNE2.) et PERSONNE3.) dans les locaux de la société SOCIETE2.). Ces

derniers auraient donc eu parfaitement conscience que PERSONNE1.) n’aurait pas eu

pouvoir de représenter la société. Ils auraient également eu conscience du fait que

l’adresse indiquée dans le contrat d’apporteur d’affaires aurait été l’adresse privée de

PERSONNE1.) et non pas son adresse professionnelle. Ils auraient donc su qu’ils

agissaient à l’insu de la société SOCIETE2.) concernant le contrat d’apporteur d’affaires.

La société SOCIETE2.) déclare également contester avoir été contactée en vue du

remboursement du montant de 150.000.- euros. Les échanges versés par les

demandeurs seraient sans lien avec la société SOCIETE2.). Ce ne serait que par le biais

de la mise en demeure du 31 août 2022 que la société SOCIETE2.) aurait appris la

demande de remboursement. Elle n’aurait jamais reconnu redevoir ledit montant.

En droit, la société SOCIETE2.) conteste toute responsabilité dans son chef sur le

fondement de l’article 1384, alinéa 3 du Code civil.

PERSONNE1.) aurait agi seul en dehors de toute autorisation. Il aurait conclu le contrat

d’apporteur d’affaires à titre personnel et à l’insu de la société SOCIETE2.). Le fait

dommageable dont se prévaudraient les demandeurs ne se rattacheraient donc pas à

l’exercice de PERSONNE1.) de ses fonctions de salarié de la société SOCIETE2.).

La société SOCIETE2.) signale que l’adresse privée de PERSONNE1.) figurerait à deux

reprises dans le contrat d’apporteur d’affaires, que le compte sur lequel le montant de

150.000.- euros devait être viré aurait été le sien et que sur le contrat n’aurait figuré ni le

logo de l’agence, ni son siège social, ni son numéro d’immatriculation au Registre de

commerce. Le contrat aurait été couché sur des pages blanches.

La société SOCIETE2.) déclare ensuite contester toute responsabilité sur le fondement

des articles 1382 et 1383 du Code civil. Les demandeurs se fonderaient sur le principe

jurisprudentiel suivant lequel un manquement contractuel permettrait à une victime, tiers

à un contrat, d’invoquer un manquement contractuel. Or, la société SOCIETE2.) serait

elle-même étrangère au contrat d’apporteur d’affaires.

Les demandeurs n’établiraient pas la faute commise par la société SOCIETE2.), ni le lien

causal avec le préjudice dont la société SOCIETE1.) aurait souffert.

La société SOCIETE2.) étant étrangère au contrat d’apporteur d’affaires, elle ne serait

pas non plus concernée par son éventuelle nullité pour défaut de cause, fausse cause ou

cause illicite, ni par son défaut d’objet ou un vice du consentement.

Le seul fait que figurerait dans le contrat d’apporteur d’affaires la mention « en tant que

représentant de l’Agence immobilière SOCIETE4.) » à la suite du nom de PERSONNE1.)

ne suffirait pas pour voir appliquer la théorie du mandat apparent.

Le contrat n’aurait pas été signé dans les locaux de la société SOCIETE2.). Aucune

mention concernant la société n’aurait figuré dans le contrat. PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) auraient su que la société SOCIETE2.)

serait représentée par

PERSONNE4.) en raison de la signature préalable du compromis de vente. Les

circonstances n’auraient pas été telles que PERSONNE2.) et PERSONNE3.) auraient pu

se décharger de la vérification des pouvoirs de PERSONNE1.).

Aucun mandat n’aurait existé entre la société SOCIETE2.) et PERSONNE1.), de sorte

que l’article 1998, alinéa 3 du Code civil, invoqué par les demandeurs ne trouverait

application. L’échange de SMS du 24 février 2022 ne serait pas constitutif d’une

quelconque ratification dans le chef de la société SOCIETE2.).

Aucune faute ne serait établie dans le chef de la société SOCIETE2.), de sorte que les

demandeurs seraient à débouter de leur demande de remboursement à son encontre. La

société SOCIETE2.) précise qu’aucune faute contractuelle, telle que le manquement à

l’obligation de bonne foi, d’honnêteté et de transparence, ne pourrait lui être reprochée,

puisqu’elle n’aurait pas été partie au contrat d’apporteur d’affaires. Elle n’aurait jamais

conditionné la visite du bien par le paiement d’une commission et n’aurait jamais reconnu

devoir restituer le montant de la commission.

Les demandeurs seraient encore à débouter de leur demande fondée sur l’action en

répétition de l’indu à l’encontre de la société SOCIETE2.), alors que cette dernière

n’aurait pas la qualité d’accipiens. Seul PERSONNE1.) qui aurait reçu les fonds aurait

cette qualité.

Leur demande fondée sur l’enrichissement sans cause à l’encontre de la société

SOCIETE2.) serait également à déclarer non fondée, alors qu’ils ne prouveraient pas que

la société SOCIETE2.) se serait enrichie à leur dépens. Il n’existerait pas de solidarité en

matière d’enrichissement sans cause.

Les demandeurs seraient finalement aussi à débouter de leur demande fondée sur une

prétendue responsabilité contractuelle. La société SOCIETE2.) déclare se rapporter à

prudence quant à la demande adverse en nullité du contrat d’apporteur d’affaires,

puisqu’elle y serait étrangère. L’anéantissement rétroactif du contrat n’aurait aucune

incidence sur elle, puisqu’elle n’aurait jamais reçu aucun montant qu’elle serait contrainte

de restituer.

La société SOCIETE2.) déclare encore contester les demandes accessoires de la société

SOCIETE1.) en remboursement de ses frais et honoraires d’avocat.

Elle déclare demander le remboursement de ses frais et honoraires d’avocat pour un

montant de 14.465,05.- euros. Elle base sa demande sur les articles 1382 et 1383 du

Code civil.

Elle demande également l’allocation d’une indemnité de procédure basée sur l’article 240

du Nouveau Code de procédure civile d’un montant de 8.000.- euros

PERSONNE1.) déclare soulever in limine litis la nullité de l’exploit d’assignation du 28

novembre 2023 et de la requête en intervention volontaire du 13 février 2024 pour cause

de libellé obscur.

Dans son exploit d’assignation, la société SOCIETE1.) n’indiquerait pas la base légale

sur laquelle elle s’appuierait pour demander le remboursement du montant de 150.000.-

euros. Dans son dispositif, la société SOCIETE1.) omettrait d’indiquer les motifs et base

légale fondant sa demande de remboursement.

La requête en intervention volontaire manquerait de cohérence en ce qu’elle ne

permettrait pas de comprendre l’ordre de subsidiarité des demandes.

PERSONNE1.) déclare ensuite soulever le défaut de qualité à agir dans le chef de la

société SOCIETE1.) au motif que cette dernière n’aurait pas été partie au contrat

d’apporteur d’affaires, ni au compromis de vente.

Elle aurait uniquement effectué un virement au nom de la société SOCIETE3.) qui

trouverait sa cause dans un contrat qui lui serait étranger et ne lui donnerait pas qualité

et intérêt à agir. La demande de la société SOCIETE1.) serait partant irrecevable, sinon

non fondée.

PERSONNE2.) ne serait pas non plus partie au contrat d’apporteur d’affaires, ni tenu

personnellement par le compromis de vente. Sa demande serait donc également

irrecevable, sinon non fondée, pour défaut de qualité à agir.

PERSONNE1.) fait ensuite exposer que le contrat d’apporteur d’affaires aurait été signé

en date du 22 février 2022 et que le paiement du montant de 150.000.- euros aurait été

effectué le 24 février 2022.

Les obligations contractuelles réciproques entre parties auraient été respectées et

l’affaire serait close.

En droit, PERSONNE1.) rappelle que tant la société SOCIETE1.) que PERSONNE2.)

n’auraient pas qualité à agir, n’étant pas partie au contrat d’apporteur d’affaires.

Il fait ensuite valoir qu’aucune faute ne serait établie à son encontre.

Le préjudice de la société SOCIETE1.) ne serait pas prouvé, alors qu’elle aurait effectué

le paiement au lieu et place de la société en formation SOCIETE3.), qui ne serait pas

parties à l’instance, ni les signataires du compromis de vente litigieux.

Quant la demande basée sur l’action en répétition de l’indu, il y aurait lieu de retenir que

le paiement du montant de 150.000.- euros trouverait sa cause dans le contrat

d’apporteur d’affaires.

Il n’y aurait aucun manquement dans l’exécution dudit contrat par PERSONNE1.) qui

aurait fourni toutes les informations utiles sur l’objet de la vente. Le préjudice de la société

SOCIETE5.) ne serait en outre pas établi.

Quant à la demande basée sur l’enrichissement sans cause, il y aurait lieu de retenir que

le paiement du montant de 150.000.- euros trouverait sa cause dans le contrat

d’apporteur d’affaires.

Le préjudice de la société SOCIETE1.) ne serait en outre pas établi, puisqu’elle aurait

effectué le paiement en lieu et place de la société en formation SOCIETE3.).

Pour la même raison et parce que les demandeurs ne seraient pas parties au contrat

d’apporteur d’affaires, il y aurait lieu de les débouter de leur demande fondée sur l’article

1134 du Code civil.

PERSONNE1.) demande encore à voir débouter la société SOCIETE1.) de sa demande

en remboursement de ses frais et honoraires d’avocat.

Il demande sa condamnation ainsi que celle de PERSONNE2.) au paiement d’un montant

de 3.000.- euros à titre d’indemnité de procédure basée sur l’article 240 du Nouveau

Code de procédure civile.

Quant au moyen tiré du libellé obscur, la société SOCIETE1.) fait répliquer qu’il

n’existerait aucune disposition légale qui imposerait de reprendre les motifs de la

demande et/ou de la base légal dans le dispositif. L’objet et le libellé de ses demandes

seraient énoncés de façon suffisamment claire et précise pour que les parties

défenderesses puissent faire le choix de leurs moyens de défense. PERSONNE1.) ne

rapporterait pas la preuve d’un préjudice dans son chef. L’exception de nullité pour cause

de libellé obscur serait à rejeter.

Quant au moyen adverse tiré du défaut de qualité à agir, la société SOCIETE1.) fait valoir

qu’elle invoquerait un droit à indemnisation. Elle aurait donc la qualité et l’intérêt requis

afin d’obtenir du Tribunal qu’il se prononce sur l’existence et l’étendue du droit invoqué.

La question de savoir si ce droit existe réellement concernerait le bien-fondé de l’action

et ne relèverait pas de la recevabilité de celle-ci.

Le moyen d’irrecevabilité pour cause de défaut de qualité et d’intérêt à agir serait partant

à rejeter.

2. Appréciation du Tribunal

2.1.

Quant au moyen de nullité de l’exploit d’assignation et de la requête en

intervention volontaire pour cause de libellé obscur

La société SOCIETE2.) et PERSONNE1.) soulèvent l’exception de nullité pour cause de

libellé obscur de l’exploit d’assignation du 28 novembre 2022 et de la requête en

intervention volontaire du 13 février 2024.

L’article 154, alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile dispose que l’exploit

d’ajournement doit contenir, à peine de nullité, l’objet de la demande et un exposé

sommaire des moyens.

En vertu de cet article, l’indication exacte des prétentions de la partie demanderesse et

la désignation des circonstances de fait qui forment la base de la demande, sont requises.

La description de fait doit être suffisamment précise pour permettre au juge de déterminer

le fondement juridique de la demande et pour ne pas laisser le défendeur se méprendre

sur l’objet de celle-ci, ainsi que de lui permettre le choix des moyens de défense

appropriés. Il n’est pas nécessaire pour satisfaire aux exigences de l’article 154 du

Nouveau Code de procédure civile, d’indiquer le texte de loi sur lequel est basée l’action,

c’est-à-dire de qualifier juridiquement la demande. Il est néanmoins indispensable que

l’exploit soit rédigé de telle façon que les textes visés s’en dégagent, du moins

implicitement (J.-Cl. Wiwinius, Mélanges dédiés à Michel Delvaux : L’exception obscuri

libelli, p. 290).

Il est de jurisprudence que « L’exploit d’ajournement doit contenir l’objet de la demande

et l’exposé sommaire des moyens. Aucune disposition légale n’exige que le demandeur

énonce en outre les textes de loi sur lesquels il entend baser sa demande ou qu’il qualifie

spécialement l’action qu’il intente. Il suffit que le défendeur ne puisse se méprendre sur

la portée de l’action dirigée contre lui » (Cour 20 avril 1977, Pas. 23, p. 517).

La partie assignée doit, pour préparer sa réponse, savoir de façon précise ce qu’on lui

demande et sur quelle qualité, quel titre, quels motifs le demandeur se fonde. L’objet de

la demande doit toujours être énoncé de façon claire et complète, à la différence de

l’exposé des moyens, qui peut être sommaire (R.P.D.B. v° Exploit, n° 298 et s.).

En vertu de l’article 264 alinéa 2 du Nouveau Code de procédure civile, toute nullité de

forme des exploits de procédure, parmi lesquels il faut ranger le moyen de libellé obscur,

suppose l’existence d’un grief dans le chef de la partie défenderesse pour entraîner la

nullité de l’acte.

La notion de grief visé par l’article 264 alinéa 2 du Nouveau Code de procédure civile ne

porte aucune restriction.

L’appréciation du grief se fait in concreto, en fonction des circonstances de la cause. Le

grief est constitué chaque fois que l’irrégularité a pour conséquence de déranger le cours

normal de la procédure.

Une irrégularité dommageable peut être celle qui désorganise la défense de l’adversaire

(Cass. 12 mai 2005, P.33, 53).

Celui qui invoque le moyen du libellé obscur doit établir qu’en raison de ce libellé obscur

de l’acte il a été dans l’impossibilité de savoir ce que le demandeur lui réclame et pour

quelle raison (Cour 5 juillet 2007, numéro 30520 du rôle).

Il appartient au juge du fond d’apprécier souverainement si un libellé est suffisamment

explicite (TAL 30 novembre 1979, Pas. 25, p. 69).

-

concernant l’exploit d’assignation du 28 novembre 2022

La société SOCIETE2.) soulève l’incohérence de l’argumentation de la société

SOCIETE1.). Cette dernière invoquerait la responsabilité délictuelle de la société

SOCIETE2.) pour ensuite lui reprocher un manquement contractuel. Elle soulèverait la

nullité du contrat, respectivement voudrait lui faire produire des effets, alors qu’elle

admettrait ne pas y être partie.

PERSONNE1.) soutient que la société SOCIETE1.) n’indiquerait pas la base légale sur

laquelle elle s’appuierait pour demander le remboursement du montant de 150.000.-

euros. Dans son dispositif, la société SOCIETE1.) omettrait d’indiquer les motifs et la

base légale fondant sa demande de remboursement.

En l’espèce, dans son exploit d’assignation du 28 novembre 2022, la société SOCIETE1.)

explique avoir payé, au nom et pour le compte de sa filiale en formation SOCIETE3.), un

montant de 150.000.- euros correspondant à la commission prévue dans un contrat

d’apporteur d’affaires signé par PERSONNE2.) au nom et pour le compte de la société

en formation SOCIETE3.). Le montant de la commission aurait été payé sur le compte

du salarié de la société SOCIETE2.), PERSONNE1.). Il aurait été sujet à restitution au

cas où l’acquisition immobilière prévue aux termes d’un compromis de vente signé entre

la société en formation SOCIETE3.) et la société SOCIETE2.) ne devait pas arriver à son

terme.

Elle aurait demandé le remboursement du montant versé tant à la société SOCIETE2.)

qu’à PERSONNE1.), mais en vain.

Il résulte ensuite des développements en droit de la société SOCIETE1.) que cette

dernière se fonde d’abord sur le fait qu’elle ne serait pas partie au contrat d’apporteur

d’affaires. Elle déclare agir, principalement sur base de la responsabilité délictuelle. A

titre subsidiaire, elle déclare agir en répétition de l’indu, et plus subsidiairement sur base

de l’enrichissement sans cause. Ce n’est qu’à titre encore plus subsidiaire qu’elle déclare

agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle et qu’elle soulève, dans ce

contexte, entre autres, la nullité du contrat d’apporteur d’affaires.

Eu égard à ce qui ce qui vient d’être exposé, le Tribunal retient que les reproches formulés

par la société SOCIETE2.) quant au manque de cohérence et à un prétendu amalgame

entre responsabilité délictuelle et responsabilité contractuelle dans l’exploit d’assignation

ne sont pas justifiés et que l’exploit d’assignation répond à suffisance aux prescriptions

de l’article 154 du Nouveau Code de procédure civile, de sorte que la société SOCIETE2.)

ne pouvait pas se méprendre, ni sur l’objet de la demande, ni sur les motifs invoqués à

son appui, et qu’elle était en mesure de préparer utilement sa défense.

Quant au fait que la société SOCIETE1.) ne préciserait pas de base légale, il est rappelé

qu’aucune disposition légale n’exige que le demandeur énonce, dans son exploit

d’assignation, le texte de loi sur lequel il entend fonder sa demande ou encore qu’il

définisse spécialement l’action qu’il intente.

Il s’ensuit que le moyen de nullité tiré du libellé obscur de l’exploit d’assignation du 28

novembre 2022 n’est pas fondé.

-

concernant la requête en intervention volontaire du 13 février 2024

La société SOCIETE2.) fait valoir que les demandes de PERSONNE2.) seraient tout

aussi incompréhensibles que celles de la société SOCIETE1.). Il ne pourrait pas à la fois

se prévaloir de la nullité du contrat d’apporteur d’affaires, puis s’appuyer sur une

prétendue responsabilité contractuelle. La responsabilité délictuelle ne pourrait être

invoquée que subsidiairement à la responsabilité contractuelle. Il ne pourrait pas réclamer

le remboursement du montant de 150.000.- euros puisqu’il admettrait ne pas être celui

qui aurait payé ce montant.

Les demandes de PERSONNE2.) contreviendraient au principe de cohérence et de

loyauté en ce qu’il semblerait qu’il renonce à l’intégralité de ses demandes au profit de la

société SOCIETE1.).

PERSONNE1.) fait valoir que la requête en intervention volontaire de PERSONNE2.)

manquerait de cohérence en ce qu’elle ne permettrait pas de comprendre l’ordre de

subsidiarité des demandes.

Il résulte toutefois clairement, tant de la motivation de la requête que de son dispositif,

que les demandes ne sont formulées par PERSONNE2.) qu’à titre subsidiaire, pour le

cas où les demandes en paiement de la société SOCIETE1.) devaient être déclarées

irrecevables, sinon non fondées.

Il n’en résulte pas que PERSONNE2.) renoncerait à ses demandes.

PERSONNE2.) précise également qu’il agit sur base de l’article 100-17 de la loi modifiée

du 10 août 1915 concernant les sociétés commerciales. Il devrait, en application de cette

disposition, être considéré comme partie au contrat d’apporteur d’affaires, la société

SOCIETE3.) au nom de laquelle le contrat d’apporteur d’affaires aurait été signé, n’ayant

jamais été constituée.

C’est donc en cette qualité que PERSONNE2.) soulève la nullité du contrat d’apporteur

d’affaires, respectivement qu’il invoque la responsabilité contractuelle des parties

défenderesses.

Il s’ensuit que les reproches formulés par la société SOCIETE2.) et PERSONNE1.) à

l’égard de la requête en intervention volontaire de PERSONNE2.) ne sont pas justifiés.

Le moyen de nullité tiré du libellé obscur de la requête en intervention volontaire du 13

février 2024 n’est, partant, pas fondé.

2.2.

Quant au défaut de qualité et d’intérêt à agir de la société SOCIETE1.) et

de PERSONNE2.)

La société SOCIETE2.) et PERSONNE1.) soulèvent l’irrecevabilité des demandes

formulées par la société SOCIETE1.) et PERSONNE2.) pour défaut de qualité et d’intérêt

à agir dans leur chef.

La qualité à agir est le pouvoir en vertu duquel une personne exerce une action en justice

ou se défend contre une action en justice pour faire reconnaître l’existence d’un droit

méconnu ou contesté (Solus et Perrot, Droit judiciaire privé, tome I, n° 262).

Toute personne qui prétend qu’une atteinte a été portée à un droit lui appartenant et qui

profitera personnellement de la mesure qu’elle réclame, a un intérêt personnel à agir en

justice et donc qualité pour le faire. La qualité pour agir n’étant qu’un aspect particulier

de l’intérêt, elle est absorbée par lui (Cour 16 juin 2011, numéro 34910 du rôle).

C’est dès lors à juste titre que la société SOCIETE1.) et PERSONNE2.) soulignent que

la qualité à agir n’est pas une condition particulière de recevabilité lorsque l’action est

exercée par celui-là même qui se prétend titulaire du droit, l’existence effective du droit

invoqué par le demandeur à l’encontre du défendeur n’étant pas une condition de

recevabilité de la demande, mais uniquement la condition de son succès au fond, ou, en

d’autres termes, de son bien-fondé (Cour 23 décembre 2015, numéro 41288 du rôle).

En l’occurrence, l’existence d’un éventuel contrat liant les parties, respectivement liant

l’une ou l’autre des parties, ou même aucune d’entre elles, ne conditionne pas la

recevabilité de la demande, mais relève du fond de l’affaire. La qualité de salarié et

l’applicabilité de l’article 1384, alinéa 3 du Code civil ne constitue pas non plus une

condition de recevabilité de la demande, ni davantage l’existence ou non d’un mandat

entre la société SOCIETE2.) et PERSONNE1.). Il s’agit de moyens qui sont à examiner

dans le cadre du bien-fondé des demandes.

Le moyen d’irrecevabilité soulevé par la société SOCIETE2.) et PERSONNE1.) tiré du

défaut de qualité et d’intérêt à agir dans le chef de la société SOCIETE1.) et

PERSONNE2.) n’est dès lors pas fondé.

2.3.

Quant à la violation du principe du non-cumul des responsabilités

délictuelle et contractuelle

La société SOCIETE2.) soulève l’irrecevabilité de la demande pour violation du principe

du non-cumul des responsabilités délictuelle et contractuelle.

L’irrecevabilité tirée de la violation du principe du non-cumul des responsabilités

délictuelle et contractuelle sanctionne l’inobservation de la règle prétorienne suivant

laquelle il n’est pas permis à la victime d’invoquer cumulativement les responsabilités

contractuelle et délictuelle de l’auteur d’un fait dommageable. Il en découle que lorsque

les parties étaient liées par un contrat et que l’action du demandeur met en cause

l’exécution de contrat, il ne peut appuyer son action sur le fondement des règles de la

responsabilité civile délictuelle. Dans ces circonstances, l’action du demandeur est

déclarée irrecevable en raison de la violation d’une règle de fond tirée des règles de droit

applicables à la matière de la responsabilité civile (Thierry HOSCHEIT, Le droit judiciaire

privé au Grand-Duché de Luxembourg, Ed. Bauler 2012, p. 502).

Cependant, il est de jurisprudence constante que, si en présence d’un contrat, une action

introduite sur la base délictuelle est irrecevable, rien n’interdit en revanche au demandeur

de baser sa demande principalement sur la responsabilité contractuelle et

subsidiairement sur la responsabilité délictuelle, voire en ordre principal sur la

responsabilité délictuelle et subsidiairement sur la responsabilité contractuelle, le tribunal

étant obligé, même dans cette hypothèse, d’examiner d’abord la question de l’existence

éventuelle d’un contrat liant les parties. (Georges RAVARANI, La responsabilité civile des

personnes privées et publiques, Pas. 2014, p.1285).

C’est dès lors à tort que la société SOCIETE2.) prétend que la société SOCIETE1.) et

PERSONNE2.) auraient cumulé les deux ordres de responsabilité, alors qu’il résulte

clairement des termes de l’exploit d’assignation du 28 novembre 2022 et de la requête

en intervention volontaire que les demandes sont formulées dans un ordre de subsidiarité

spécifique.

Les demandes de la société SOCIETE1.) sont formulées principalement sur le fondement

de la responsabilité délictuelle et, subsidiairement, sur le fondement de la responsabilité

contractuelle, tandis que les demandes de PERSONNE2.) sont basées sur la

responsabilité contractuelle, mais formulées uniquement, à titre subsidiaire, si les

demandes de la société SOCIETE1.) devaient être déclarées irrecevables, sinon non

fondées.

Le moyen d’irrecevabilité des demandes pour cause de non-cumul des responsabilités

délictuelles et contractuelles n’est partant pas fondé.

2.4.

Quant à la qualification de l’intervention volontaire de PERSONNE2.)

L’intervention volontaire est le fait pour une personne qui, de son propre mouvement, se

mêle à une instance qu’elle n’a pas introduite ou qui n’est pas dirigée contre elle, soit

pour déclarer que le droit litigieux lui appartient, soit pour assurer la conservation de ses

droits qui pourraient être compromis par le résultat de l’instance (Cour 7 mai 2003,

numéro 25657 du rôle)

Aux termes de l’article 483 du Nouveau Code de procédure civile, l’intervention sera

formée par requête qui contiendra les moyens et conclusions, dont il sera donné copie

ainsi que des pièces justificatives.

L’intervention volontaire peut être de type conservatoire ou agressif. Dans le cas d’une

intervention agressive, l’intervenant fait valoir un droit qui lui est propre, dont il demande

la reconnaissance dans son intérêt personnel. Il ne se contente pas d’assister au procès

en tant que spectateur, mais formule des demandes propres (Marc THEWES, Les

variations du champ processuel, Annales du droit luxembourgeois, 2002, p. 109 et ss.).

Dans l’intervention passive, conservatoire, le tiers intervient pour suivre simplement

l’instance et se faire déclarer le jugement commun. Il prend fait et cause pour la partie à

laquelle ses intérêts sont liés et la soutient dans ses arguments, mais sans demander un

avantage personnel. Dans l’intervention active, le tiers intervient pour prendre fait et

cause pour le défendeur principal ou pour faire valoir ses propres droits en demandant à

voir prononcer une condamnation à son profit (T. Hoscheit, Le droit judiciaire privé au

Grand-Duché de Luxembourg, p. 517-518).

L’intervention est donc en principe recevable dès l’instant où l’intervenant a la qualité de

tiers et qu’il se prévaut d’un intérêt légitime, personnel et suffisant, direct ou indirect,

matériel ou moral, justifiant sa participation à l’audience.

En l’espèce, PERSONNE2.) fait valoir qu’il aurait la qualité de partie au contrat

d’apporteur d’affaires du 22 février 2022 et c’est en cette qualité qu’il déclare intervenir à

l’instance.

Son intervention volontaire est, partant, à déclarer recevable.

Dans la mesure où PERSONNE2.) ne formule toutefois ses demandes qu’à titre

subsidiaire, pour le cas où les demandes de la société SOCIETE1.) devaient être

déclarées irrecevables, sinon fondées, il y a lieu d’admettre que l’intervention volontaire

de PERSONNE2.) a une nature mixte, en ce qu’il prend fait et cause pour la société

SOCIETE1.) et, subsidiairement, fait valoir ses propres droits en demandant à voir

prononcer une condamnation à son profit.

Il convient, dans ce contexte, de relever que PERSONNE2.) n’a intérêt à voir prononcer

la nullité du contrat d’apporteur d’affaires que dans l’hypothèse où le Tribunal devait être

amené à analyser ses demandes, formulées à titre subsidiaire. Il s’ensuit que sa

demande en nullité du contrat d’apporteur d’affaires n’est à analyser que pour autant que

les demandes de la société SOCIETE1.) devaient être déclarées irrecevables, sinon non

fondées.

En considération des demandes, telles que formulées, le Tribunal examinera, partant, en

premier lieu, les demandes de la société SOCIETE1.).

2.5.

Quant au bien-fondé des demandes de la société SOCIETE1.)

La société SOCIETE1.) demande la restitution du montant de 150.000.- euros, versé au

titre d’une commission qui aurait été convenue dans le cadre d’un contrat d’apporteur

d’affaires et, plus généralement, par rapport à un projet d’acquisition d’un bien immobilier

situé à ADRESSE5.).

Il résulte des pièces produites que la société SOCIETE1.) n’est pas partie audit contrat

d’apporteur d’affaires, celui-ci ayant été conclu par la société en formation SOCIETE3.)

et signé pour le compte de cette dernière par PERSONNE2.).

Il résulte toutefois des pièces versées en cause que la société SOCIETE1.) a payé le

montant de la commission de 150.000.- euros prévue audit contrat.

Le dommage que la société SOCIETE1.) prétend avoir subi a donc nécessairement eu

lieu en dehors de toutes relations contractuelles, de sorte qu’il y a lieu d’analyser sa

demande sur la base délictuelle invoquée en ordre principal.

Afin de justifier sa demande de remboursement de ladite commission, la société

SOCIETE1.) déclare agir, à titre principal, sur le fondement de l’article 1384, alinéa 1er du

Code civil.

En vertu de l’article 1384, alinéa 3 du Code civil, les maîtres et commettants sont

responsables du dommage causé par leurs domestiques et préposés dans les fonctions

auxquelles ils sont employés.

Les conditions de la responsabilité du commettant sont ainsi l’existence d’un lien de

préposition, un acte fautif du préposé rattaché à ses fonctions et un dommage causé par

l’acte fautif du préposé.

En l’espèce, il est établi qu’un lien de préposition existait entre la société SOCIETE2.) et

PERSONNE1.), celui-ci étant à l’époque des faits salarié de la société SOCIETE2.).

Celle-ci a donc eu la qualité de commettant de PERSONNE1.) au moment des faits

litigieux.

Pour établir la faute commise par PERSONNE1.), la société SOCIETE1.) fait valoir que

PERSONNE1.) aurait, en tant que salarié de la société SOCIETE2.), commis des

agissements fautifs dans le cadre de l’exercice de ses fonctions, en exigeant, au nom et

pour le compte de la société SOCIETE2.), le paiement d’une commission et la signature

d’un compromis de vente, avant toute visite du bien immobilier.

Or, contrairement à ce que soutient la société SOCIETE1.), il ne résulte d’aucun élément

du dossier qu’elle aurait été contrainte par PERSONNE1.) de s’acquitter de la

commission litigieuse, ni que PERSONNE2.) aurait été contraint de signer le contrat

d’apporteur d’affaires et le compromis de vente.

Les échanges de SMS versés aux débats sont trop imprécis pour démontrer l’existence

d’une telle contrainte.

Il s’y ajoute que même à admettre que PERSONNE1.) ait refusé la visite du bien avant

la signature du contrat d’apporteur d’affaires et du compromis de vente, le Tribunal

considère que la société SOCIETE1.) restait libre de refuser la signature des contrats et

de payer la commission réclamée. Soutenir qu’elle risquait de rater une opportunité en

ne signant pas les contrats avant même d’avoir pu visiter le bien relève de ses propres

choix et de sa propre appréciation du risque.

Concernant la signature du contrat d’apporteur d’affaires, le Tribunal rappelle qu’un tel

contrat a, en principe, pour objet de mettre en relation un professionnel de l’immobilier

avec un client potentiel. En l’espèce, le contrat avait plus précisément pour objet la

transmission exclusive d’informations au sujet d’un bien immobilier précis. Il n’est dès lors

pas anormal qu’un tel contrat soit signé avant toute mise en relation, respectivement toute

transmission d’information ou de visite du bien.

Les reproches de la société SOCIETE1.) manquent partant de fondement.

La société SOCIETE1.) invoque, à titre subsidiaire, les articles 1382 et 1383 du Code

civil. Elle fait valoir qu’elle serait fondée à agir sur la base délictuelle à l’encontre de la

société SOCIETE2.) et de PERSONNE1.), un manquement contractuel pouvant être

invoqué dès lors que celui-ci lui aurait causé un dommage.

Il est un fait qu’après une longue période de tergiversations, l’Assemblée plénière de la

Cour de Cassation a finalement retenu en 2006 qu’« un tiers à un contrat peut invoquer

sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors

que ce manquement lui a causé un dommage » (Cass. 6 octobre 2006 n° 05-13255).

Cette jurisprudence a été reprise par les juridictions luxembourgeoises (Cour, 9 octobre

2008, Pas. 34, p. 281).

Si cette jurisprudence a fait l’objet de nombreuses critiques doctrinales, il n’en demeure

pas moins que la Cour de Cassation française a réaffirmé sa position suivant un arrêt du

13 janvier 2020 (n° 17-19.963) en retenant que « les tiers à un contrat sont fondés à

invoquer l’exécution défectueuse de celui-ci lorsqu’elle leur a causé un dommage, sans

avoir à apporter d’autre preuve ».

Le manquement contractuel est alors assimilé à une faute délictuelle.

Il appartient à la société SOCIETE5.) de rapporter la preuve d’un manquement

contractuel dans le chef de la société SOCIETE2.) et de PERSONNE1.).

La société SOCIETE1.) fait valoir que le fait d’avoir conditionné la faculté de pouvoir

visiter le bien immobilier à la signature préalable du compromis de vente et au paiement

d’une prétendue commission d’affaires de 150.000.- euros constitueraient des fautes

graves aux obligations de bonne foi, d’honnêteté et de transparence de l’agent

immobilier.

Or, indépendamment de la question de savoir si la société SOCIETE2.) et PERSONNE1.)

ont agi de concert ou non, le Tribunal a d’ores et déjà retenu que la société SOCIETE1.)

ne rapportait pas la preuve des agissements allégués et que même à les admettre comme

établis, ils ne sauraient constituer des fautes graves dans le chef des parties

défenderesses, alors que PERSONNE2.), agissant pour le compte de la société en

formation SOCIETE3.), est toujours resté libre d’accepter ou non de s’engager sans avoir

visité le bien au préalable.

La société SOCIETE1.) fait ensuite valoir que la société SOCIETE2.) et PERSONNE1.)

se seraient engagés à restituer le montant de 150.000.- euros au cas où la vente du bien

immobilier n’irait pas à son terme.

Dès le 20 juin 2022, PERSONNE2.) se serait mis en relation avec la société SOCIETE2.)

et PERSONNE1.) afin d’obtenir le remboursement de la commission. Les parties

défenderesses se seraient engagées audit remboursement. Leur refus de restitution

serait constitutif d’une faute.

La société SOCIETE1.) reste toutefois en défaut d’établir que les parties défenderesses

auraient reconnu devoir restituer le montant litigieux.

L’échange par SMS du 20 février 2022 en langue portugaise, versé aux débats, ne saurait

constituer une quelconque reconnaissance dans le chef de l’une ou l’autre des parties

défenderesses. Le document ne permet même pas de déterminer entre qui l’échange a

eu lieu.

La société SOCIETE1.) fait également valoir que l’obligation de restitution du montant de

la commission résulterait des termes de l’annexe 2 du contrat d’apporteur d’affaires.

Il convient de relever que l’article 6 du contrat d’apporteur d’affaires est libellé comme

suit :

« La rémunération de l’Apporteur sera calculée comme explicité dans l’annexe 2 de la

présente convention étant entendu que l’assiette du pourcentage décidé entre les parties

ne pourra excéder le montant net perçu par « SOCIETE3.) » au titre des commissions

dues pour les transactions immobilières (achat/vente) que le dossier apporté par

l’Apporteur et décrit dans l’annexe 1 permettra de toucher. […] »

L’annexe 2 au contrat d’apporteur d’affaires est libellé comme suit :

« Rémunération

La rémunération de l’Apporteur telle que reprise dans les dispositions de l’article 6 du

contrat liant les Parties est fixée contradictoirement comme suit:

L’Apporteur percevra 150.000€ TTC perçu par « SOCIETE3.) » au titre de rétrocessions

dues pour les transactions immobilières décrites en SOCIETE6.) 1.

Le droit à la rétrocession de l’Apporteur ne naît qu’une fois. « SOCIETE3.) » crédité du

montant dû en application du contrat obtenu par l’Apporteur.

Le droit à la rétrocession s’éteint si pour quelle raison que ce soit « SOCIETE3.) » doit

rembourser la commission perçue, l’Apporteur prenant l’engagement irrévocable de

restituer sans délais les montants qu’il aurait perçu en application de la présente

convention pour l’opération qui a engendré cette obligation de restitution.

« SOCIETE3.) » s’engage à fournir lors du paiement de la commission due en application

de la présente à l’Apporteur le détail des sommes versées au titre de sa commission.

L’Apporteur délivrera une facture en bonne et due forme afin de percevoir sa

rémunération. »

Le Tribunal déduit des termes, bien que fort confus, de l’article 6 et de l’annexe 2 précités

du contrat d’apporteur d’affaires que la commission due à l’apporteur constitue, en fait,

une rétrocession de commission, calculée sur base des montants que la société

SOCIETE3.) était censée, elle-même, percevoir au titre de ses propres transactions

immobilières relatives à l’objet immobilier en cause. L’annexe 2 prévoit que le droit à

rétrocession de l’apporteur s’éteint si la société SOCIETE3.) doit rembourser la

commission perçue et, dans ce cas, l’Apporteur s’engage à restituer le montant qu’il a

perçu.

Aucune des parties ne discute de la commission que la société SOCIETE3.) était censée

réaliser sur le projet immobilier. Le Tribunal ne s’attardera donc pas à l’examen de ce

point du contrat.

En tout état de cause, il résulte des termes de l’annexe 2 du contrat que l’apporteur s’est

engagé à restituer la commission qu’il a perçue au cas où la société SOCIETE3.) ne

devait, elle-même, n’en percevoir aucune.

Il est, en l’espèce, constant en cause que le projet immobilier n’a pas abouti, que la

société SOCIETE3.) en formation n’a jamais obtenu le financement bancaire qui faisait

l’objet d’une condition suspensive dans le compromis de vente et que la société, elle-

même, n’a par la suite pas été constituée.

Il faut donc en déduire que l’apporteur avait l’obligation de restituer la commission qu’il a

perçue.

Quant à la question de savoir à qui la commission devait être restituée, il est rappelé

qu’aux termes de l’article 100-17 de la loi modifiée sur les sociétés commerciales, « Ceux

qui, pour une société en formation, avant l’acquisition par celle-ci de la personnalité

juridique, ont pris un engagement à quelque titre que ce soit, même en se portant fort ou

comme gérant d’affaires, en sont personnellement et solidairement responsables, sauf

convention contraire, si ces engagements ne sont pas repris par la société dans les deux

mois de sa constitution ou si la société n’est pas constituée dans les deux ans de la

naissance de l’engagement. »

La loi prévoit donc, par rapport aux engagements pris, une responsabilité personnelle et

solidaire automatique de ceux qui ont pris ces engagements pour compte de la société

en formation. Ceux qui traitent au nom d’une société en formation ne sont dégagés de

leur responsabilité personnelle et solidaire qu’en rapportant la preuve de la reprise, par

la société, des engagements souscrits (Cour d’appel, 6 mai 1998, Pas. 31 p.34).

La disposition est applicable, par suite de la généralité des termes employés, à tout

contrat ainsi qu’à tout acte unilatéral créant un lien juridique pris pour le compte d’une

société en formation et appelée à posséder la personnalité morale.

Il y a lieu de noter que la responsabilité spéciale édictée par l’article 100-17 de la loi

modifiée sur les sociétés commerciales ne concerne pas forcément les fondateurs de la

société, mais ceux qui ont pris pour une société en voie de formation un engagement

(Cour 10 mai 2023, n°CAL-2022-00011 du rôle, TAL, 19 décembre 2007, numéro 110941

du rôle).

En l’espèce, le contrat d’apporteur d’affaires a été conclu au nom de la société en

formation par PERSONNE2.). C’est donc lui qui assume la responsabilité personnelle

des engagements pris pour la société en formation. C’est également envers lui que les

cocontractants de la société en formation se trouvent engagés, dès lors que la société

n’est finalement pas constituée.

C’est donc entre ses mains que la restitution aurait dû être effectuée, et ce n’est pas,

comme semblent vouloir l’insinuer les parties défenderesses, à personne, puisque la

société SOCIETE3.) n’a jamais été constituée.

Le défaut de restitution de la commission entre les mains de PERSONNE2.) constitue,

partant, un manquement contractuel de nature à justifier la demande de la société

SOCIETE1.) sur base délictuelle, dès lors que c’est cette dernière qui s’est acquittée de

la commission sur le compte de PERSONNE1.).

Sur ce point encore, aucune des parties ne discute de la nature du versement effectué

par la société SOCIETE1.). Il convient toutefois d’admettre que peu importe la nature du

versement, qu’il s’agisse d’un prêt accordé à sa filiale en formation ou que la société

SOCIETE1.) ait agi en qualité de gérant d’affaires, le Tribunal considère que le défaut de

restitution de la commission à PERSONNE2.) cause préjudice à la société SOCIETE1.)

en ce qu’elle se trouve, elle-même privée du remboursement du même montant par

PERSONNE2.).

Il reste à déterminer à qui incombe cette obligation de restitution.

La société SOCIETE1.) soutient que la société SOCIETE2.) et PERSONNE1.) auraient

agi de concert et elle demande leur condamnation in solidum.

Elle fait valoir qu’PERSONNE4.) aurait eu parfaitement connaissance du contrat

d’apporteur d’affaires.

Elle se fonde plus particulièrement sur un SMS que PERSONNE2.) a adressé à

PERSONNE4.) en date du 24 février 2022 duquel il résulterait clairement qu’une

commission de 150.000.- euros aurait été payée.

En l’espèce, il s’agit d’une capture d’écran comportant 6 opérations dont l’une est intitulée

« Paiement comission daffaire 150.000,00 EUR ».

La société SOCIETE2.) conteste avoir eu connaissance du contrat d’apporteur d’affaires

et du versement de la commission de 150.000.- euros.

Le Tribunal considère que les indications figurant dans le message envoyé à

PERSONNE4.) en date du 24 février 2024 ne permettent pas d’établir à suffisance de

droit que cette dernière et, partant, la société SOCIETE2.), aurait eu connaissance du

contrat d’apporteur d’affaires et du paiement de la commission dans le cadre de

l’exécution dudit contrat.

La société

SOCIETE1.)

se contente, d’ailleurs, de contester les explications

d’PERSONNE4.) quant au contexte dans lequel ce message a été envoyé, mais ne verse

toutefois aucune pièce permettant justement d’appréhender le contexte réel dans lequel

le message a été envoyé et, en particulier, toute pièce permettant d’établir

qu’PERSONNE4.) aurait voulu s’assurer du paiement de la commission sur le compte de

son ancien salarié licencié, PERSONNE1.).

La société SOCIETE1.) invoque ensuite l’application de la théorie du mandat apparent.

Il convient de relever que le contrat d’apporteur d’affaires prévoit : « PERSONNE1.),

demeurant à ADRESSE6.), ici présent en tant que représentant de l’Agence immobilière

SOCIETE4.) ».

Il est rappelé, dans ce contexte, que la jurisprudence luxembourgeoise admet qu’une

personne physique ou morale peut être engagée sur le fondement du mandat apparent,

à la condition que la croyance du tiers aux pouvoirs du prétendu mandataire soit légitime,

ce caractère supposant que les circonstances autorisaient le tiers à ne pas vérifier lesdits

pouvoirs (Cour 5 juin 1985, 26, 349 ; Cour 23 octobre 1996, numéro 18047 du rôle).

Ainsi, il est communément admis en doctrine et en jurisprudence qu’une personne peut

être valablement engagée par un intermédiaire qui a excédé ses pouvoirs ou même n’en

possédait pas, s’il avait une apparence de mandat et si celui qui a agi avec le mandataire

apparent l’avait fait sous l’empire d’une erreur légitime (MAULAURIE et AYNES, Droit

civil, Les contrats spéciaux, éd. 1992, no 578).

Pour que la théorie du mandat apparent puisse trouver à s’appliquer, il faut que la

croyance de celui qui invoque à son profit cette théorie, aux pouvoirs de mandataire de

celui avec qui il traite, soit légitime. Pour que cette croyance soit légitime, il faut à la fois

qu’il y ait eu apparence de mandat et que les circonstances aient autorisé celui qui se

prévaut de la théorie à ne pas vérifier la réalité des pouvoirs du mandataire apparent

(Cour 13 janvier 1998, Pas. 30, p. 465).

En l’espèce, il y a lieu de relever que plusieurs indications dans le contrat d’apporteur

d’affaires auraient dû éveiller la suspicion de PERSONNE2.) au moment de sa signature.

D’une part, excepté l’indication « ici présent en tant que représentant de l’Agence

immobilière SOCIETE4.) », le contrat ne comporte aucune référence à la société

SOCIETE2.). Il s’y ajoute que c’est bien PERSONNE1.) qui à l’article 10.2 du contrat, est

renseigné comme étant l’ « Apporteur ». C’est son adresse privée qui figure dans le

contrat et c’est sur un compte dont il est titulaire que le virement de la commission devait

être effectué.

Ces éléments auraient dû éveiller le doute dans l’esprit de la société SOCIETE1.) et de

PERSONNE2.), ce qui aurait dû les contraindre à vérifier l’implication de la société

SOCIETE2.) et les pouvoirs de PERSONNE1.) pour agir en tant que représentant de

ladite société avant de signer le contrat, respectivement de payer la commission.

PERSONNE2.), respectivement la société SOCIETE1.) ne sauraient dès lors invoquer

une croyance légitime quant aux pouvoirs de PERSONNE1.). Il s’ensuit que la théorie du

mandat apparent ne trouve pas application en l’espèce.

Eu égard à ce qui précède, il convient de retenir que PERSONNE1.) était seul engagé

en tant qu’ « Apporteur » dans le cadre du contrat d’apporteur d’affaires du 22 février

2022.

Il s’ensuit que la demande de la société SOCIETE1.) est à déclarée fondée à l’égard de

PERSONNE1.).

Il y a lieu de condamner PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) le montant de

150.000.- euros, augmenté des intérêts de retard tels que prévus au chapitre I de la loi

modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard, à

compter du 31 août 2022, date de la mise en demeure, jusqu’à solde, étant précisé que

le SMS du 20 juin 2022 ne saurait valoir sommation de payer.

2.6.

Quant aux demandes de PERSONNE2.)

Eu égard aux développements qui précèdent, dans la mesure où la demande de la

société SOCIETE1.) a été déclarée fondée, les demandes de PERSONNE2.), formulées

à titre subsidiaire, sont devenues sans objet.

PERSONNE2.) demande, indépendamment du sort des demandes de la société

SOCIETE1.), la condamnation de la société SOCIETE2.) et de PERSONNE1.) à lui payer

un montant de 1.500.- euros à titre dommage et intérêts au titre de leur comportement

fautif et malhonnête.

Eu égard aux développements qui précèdent et à l’issue du litige, et en l’absence de toute

explication plus circonstanciée, il convient de constater que PERSONNE2.) ne rapporte

pas la preuve d’un préjudice moral dans son chef.

Sa demande est à déclarer non fondée.

2.7.

Quant aux demandes accessoires

La société SOCIETE2.) demande, sur le fondement des articles 1382 et 1383 du Code

civil, le remboursement des frais et honoraires d’avocat qu’elle aurait été contrainte

d’exposer dans la présente affaire d’un montant de 14.465,05 euros.

ll est aujourd’hui de principe que les honoraires que le justiciable doit exposer pour obtenir

gain de cause en justice constituent un préjudice réparable qui trouve son origine dans

la faute de la partie qui succombe. Les frais et honoraires d’avocat peuvent ainsi donner

lieu à indemnisation sur base de la responsabilité civile de droit commun en dehors de

l’indemnité de procédure.

En effet, par arrêt du 9 février 2012, la Cour de cassation (rôle n°5/12) a condamné la

solution de droit français suivant laquelle les frais et honoraires d’avocat ne

constitueraient pas un préjudice réparable au titre de la responsabilité civile. La Cour a

retenu que les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires

d’avocat, constituent un préjudice réparable et peuvent être remboursés sur base de la

responsabilité pour faute des articles 1382 et 1383 du Code civil.

Afin de prospérer dans ses prétentions, il appartient à la partie qui en fait la demande de

rapporter la preuve d’une faute dans le chef de la partie adverse, d’un préjudice dans son

propre chef et d’un lien de causalité entre les deux.

Eu égard à l’issue du litige, il convient d’admettre que la société SOCIETE5.) s’est rendue

fautive par le fait d’avoir injustement attrait la société SOCIETE2.) à la présente instance.

Concernant son préjudice, la société SOCIETE2.) verse une demande de provision d’un

montant de 4.060.- euros du 17 mai 2023, un mémoire d’honoraires de 140,36.- euros du

15 novembre 2023 et un mémoire d’honoraires de 10.415,05.- euros du 11 décembre

2024. Le détail des prestations par rapport à ces montants est également joint. Toutefois,

seule la preuve du paiement de 4.060.- euros est versé aux débats. La mention

manuscrite figurant sur le mémoire d’honoraires du 11 décembre 2024 « déduit du

compte tiers, le 15 janvier 2025 » ne saurait, à défaut de toute explication, valoir preuve

de paiement.

Il s’ensuit que la société SOCIETE2.) établit son préjudice pour le montant de 4.060.-

euros.

La demande de la société SOCIETE2.) est, partant, à déclarer fondée pour le montant

de 4.060.-euros et il y a lieu de condamner la société SOCIETE1.) à payer à la société

SOCIETE2.) le montant de 4.060.- euros.

La société SOCIETE1.) demande également le paiement d’un montant de 15.000.- euros

à titre de remboursement des frais et honoraires d’avocat qu’elle aurait été contrainte

d’exposer dans le cadre de la présente instance. Elle demande, à titre principal, la

condamnation in solidum de la société SOCIETE2.) et de PERSONNE1.)

Eu égard à l’issue du litige, il convient d’admettre que la société SOCIETE1.) rapporte la

preuve d’une faute dans le chef de PERSONNE1.), alors qu’elle a été contrainte

d’introduire la présente affaire en justice aux fins de se voir reconnaître ses droits à son

encontre. La preuve d’une faute dans le chef de la société SOCIETE2.) n’est pas établie.

Concernant son préjudice, la société SOCIETE1.) verse aux débats un mémoire de frais

et honoraires du 20 décembre 2022 d’un montant de 3.232,14, le détail des prestations

réalisées et la preuve de son paiement. Elle verse un second mémoire d’honoraires du

29 mars 2024 d’un montant de 9.347,02.- euros avec la preuve de son paiement.

Eu égard aux pièces versées, il convient d’admettre que la société SOCIETE1.) rapporte

la preuve de son préjudice à hauteur de 12.579,16.- euros.

La demande de la société SOCIETE1.) est, partant, à déclarer fondée à l’encontre de

PERSONNE1.) pour le montant de 12.579,16,- euros et il y a lieu de condamner

PERSONNE1.) à payer à la société SOCIETE1.) le montant de 12.579,16.- euros.

S’agissant des demandes en obtention d’une indemnité de procédure, il convient de

rappeler qu’aux termes de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile, lorsqu’il

apparaît inéquitable de laisser à la charge d’une partie les sommes exposées par elle et

non comprises dans les dépens, le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le

montant qu’il détermine. L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cass. fr., 2ème civ., 10 octobre 2002, Bull.

2002, II, n° 219, p. 172, Cass., 2 juillet 2015, n° 60/15, JTL 2015, n° 42, page 166).

A défaut de preuve de l’iniquité requise pour l’application de l’article 240 du Nouveau

Code de procédure civile, les demandes respectives en allocation d’une indemnité de

procédure sont à rejeter en l’espèce.

Aux termes de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile, toute partie qui

succombe sera condamnée aux dépens.

PERSONNE1.) sera partant condamné à tous les frais et dépens de l’instance avec

distraction au profit de Maître Audrey SEBE qui la demande, affirmant en avoir fait

l’avance.

PAR CES MOTIFS:

le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, dixième chambre, siégeant en matière

civile, statuant contradictoirement,

dit la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. recevable,

la dit fondée à l’égard de PERSONNE1.) et non fondée à l’encontre de la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) S.àr.l.,

partant, condamne PERSONNE1.) à payer à la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) S.àr.l. le montant de 150.000.- euros, augmenté des intérêts de retard tels

que prévus au chapitre I de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement

et aux intérêts de retard, à compter du 31 août 2022, jusqu’à solde,

dit la demande de PERSONNE2.) introduite par requête en intervention volontaire du 13

février 2024 recevable,

dit la demande de PERSONNE2.) en nullité du contrat d’apporteur d’affaires du 22 février

2022 et en paiement du montant de 150.000.- euros sans objet,

dit la demande de PERSONNE2.) en paiement d’un montant de 1.500.- euros à titre de

préjudice moral non fondé,

dit la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.)

S.à.r.l. en

remboursement de ses frais et honoraires d’avocat fondée pour le montant de 4.060.-

euros,

partant, condamne la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) S.àr.l. à payer à la

société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.àr.l. le montant de 4.060.- euros,

dit la demande de la société à responsabilité limitée SOCIETE5.) en remboursement de

ses frais et honoraires d’avocat fondée à l’encontre de PERSONNE1.) pour le montant

de 12.579,16,- euros, et non fondée à l’encontre de la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) S.àr.l.,

partant, condamne PERSONNE1.) à payer à la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) S.àr.l. le montant de 12.579,16.- euros,

dit les demandes respectives des parties en paiement d’une indemnité de procédure

basée sur l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile non fondées,

condamne PERSONNE1.) à tous les frais et dépens de l’instance avec distraction au

profit de Maître Audrey SEBE qui la demande, affirmant en avoir fait l’avance.