Tenant defaults on commercial lease arrears; court awards rent, security, and procedural costs.

Répertoire No. 1450/26

L-BAIL-1061/25

Audience publique du 15 avril 2026

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement

qui suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse

comparant par Maître Jean LUTGEN, avocat à la Cour, en remplacement

de Maître Jean-Marie BAULER, avocat à la Cour, les deux demeurant à

Luxembourg

e t

la société SOCIETE1.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et

ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant

actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.)

partie défenderesse

n’étant ni présente ni représentée à l’audience du 16 mars 2026

F a i t s

Les faits et rétroactes de l’affaire résultent à suffisance de droit des qualités,

considérants et motifs d’un jugement du 11 février 2026 (Répertoire No.

610/26) ayant invité les parties à prendre position quant à la validité du

contrat de bail et ayant refixé l’affaire pour la continuation des débats à

l’audience du 16 mars 2026.

Lors de la prédite audience, Maître Jean LUTGEN, en remplacement de

Maître Jean-Marie BAULER, fut entendu en ses moyens et conclusions. La

société SOCIETE1.) SARL, quoique régulièrement convoquée par procès-

verbal de recherches effectué par l’huissier de justice Laura GEIGER en

date du 3 mars 2026, n’était ni présente ni représentée.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée le 8 décembre 2025, PERSONNE1.) a fait convoquer

la société SOCIETE1.) SARL à comparaître devant le tribunal de paix de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de s’entendre

condamner à lui payer la somme de 12.000.-EUR à titre d’arriérés de loyers

correspondant aux mois de novembre et décembre 2025, à la somme de

2.700.-EUR au titre des avances sur charges impayées, et au montant de

18.000.-EUR au titre de la garantie locative, le tout avec les intérêts légaux

à partir du 29 octobre 2025, sinon à partir de la présente demande en

justice. Elle sollicite également que la partie défenderesse soit condamnée

à remettre la preuve de l’existence d’un contrat d’assurance conformément

à l’article 7, alinéa 6 du contrat de bail, sous peine d’une astreinte

journalière de 250.-EUR à compter de la notification du jugement.

Elle sollicite en outre la condamnation de la partie défenderesse à lui verser

une somme de 2.500.-EUR conformément à l’article 240 du Nouveau Code

de procédure civile, sa condamnation aux frais et dépens, ainsi que

l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

PERSONNE1.) expose que suivant contrat de bail conclu le 19 juin 2025,

avec prise d’effet le 1er juillet 2025, elle a donné en location à la partie

défenderesse, la société SOCIETE1.) SARL, alors encore dénommée

SOCIETE2.) SARL, un local commercial sis à L-ADRESSE2.), le tout pour

une durée de neuf ans.

Conformément à l’article 4 du contrat, le loyer mensuel avait été fixé à

6.000.- EUR pour la première année, payable à partir du 1er novembre

2025, une gratuité ayant été accordée pour les quatre premiers mois. Les

avances sur charges s’élevaient quant à elles à 450.- EUR par mois.

En outre, la locataire devait, en vertu de l’article 5 du bail, fournir une

garantie bancaire avant la remise des clés ; chose qu’elle n’aurait pas faite.

S’y ajouterait qu’en application de l’article 7, elle devait encore souscrire

une assurance et en fournir la preuve, ce qu’elle n’aurait pas davantage

fait.

Par courrier recommandé de son mandataire en date du 29 octobre 2025,

la partie requérante aurait mis la partie défenderesse en demeure de

constituer immédiatement la garantie bancaire, de fournir la preuve de

l’assurance ainsi que de payer le loyer de novembre 2025 à son échéance

et de respecter l’ensemble des obligations contractuelles.

En outre, dans le courrier en question, la partie requérante a encore relevé

que selon un document communiqué par la partie défenderesse, il avait

été annoncé un changement de dénomination sociale avec un transfert de

siège à l’adresse donnée en location, bien que les clés n’avaient jamais

été remises et que les modifications n’étaient pas encore publiées au RCS

à cette date.

Un second courrier daté du 10 novembre 2025 aurait été adressé à la

partie défenderesse afin de lui indiquer que la publication, le jour même,

du transfert officiel du siège de la société vers un local auquel elle n’avait

jamais eu accès ne pouvait être réalisée, les clés n’ayant jamais été

remises en raison du non-respect de ses obligations contractuelles. La

réponse adressée le 11 novembre 2025 par la société SOCIETE1.) SARL

se serait limitée à annoncer une nouvelle modification de l’adresse du

siège.

À la date du dépôt de la présente requête, le siège social de la partie

défenderesse demeurerait toutefois établi à l’adresse du local commercial

appartenant à la partie requérante.

La société SOCIETE1.) SARL ne se conformant pas à ses obligations

contractuelles, il y aurait lieu à contrainte judiciaire.

A l’audience des plaidoiries du 28 janvier 2026, la requérante a augmenté

sa demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour y

inclure les mois de novembre et décembre 2025 ainsi que le mois de

janvier 2026 pour la porter à la somme totale de 21.150.-EUR.

Le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit en date du 11 février 2026 le

jugement No. 610/26 dont le dispositif et conçu comme suit :

« donne acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande à titre

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges ;

déclare la demande recevable ;

avant tout autre progrès en cause :

invite les parties à prendre position quant à la validité du contrat de bail;

refixe l’affaire pour continuation des débats à l’audience publique du lundi,

16 mars 2026 à 09.00 heures, salle JP.0.15 ;

réserve le surplus. »

A l’audience du 16 mars 2026, la requérante a en premier lieu exposé que

la volonté commune des parties aurait été que le contrat de bail aboutisse

et prenne effet, même après la date butoir du 1er juillet 2025 figurant au

contrat de bail pour la remise des clés, de sorte que la requérante n’aurait

pas demandé la nullité du contrat de bail et la reprise des lieux. D’ailleurs,

la partie défenderesse se serait comportée en tant que locataire et

notamment en tentant d’établir son siège social à l’adresse du local pris en

location en vertu du contrat de bail litigieux.

En outre, une réunion sur les lieux aurait eu lieu en date du 6 août 2025 et

les échanges avec la requérante et l’agence immobilière témoigneraient de

cette volonté.

Etant donné qu’il incombait à la partie défenderesse d’accomplir les

conditions nécessaires à la remise des clés, à savoir la fourniture d’une

garantie locative ainsi qu’une assurance couvrant les lieux, et en l’absence

de preuve d’un effort sérieux de la défenderesse d’accomplir celles-ci, les

conditions en question seraient réputées accomplies en vertu de l’article

1728 du Code civil, de sorte que ledit contrat continuerait de courir entre

les parties.

En conséquence, la requérante a augmenté sa demande pour y inclure les

arriérés entretemps échus.

Appréciation

Aux termes de l’article 1168 du Code civil :« L’obligation est conditionnelle

lorsqu’on la fait dépendre d’un événement futur et incertain, soit en la

suspendant jusqu’à ce que l’événement arrive, soit en la résiliant, selon

que l’événement arrivera ou n’arrivera pas. »

L’article 1176 du même code dispose :« Lorsqu’une obligation est

contractée sous la condition qu’un événement arrivera dans un temps fixe,

cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que

l’événement soit arrivé. S’il n’y a point de temps fixe, la condition peut

toujours être accomplie ; et elle n’est censée défaillie que lorsqu’il est

devenu certain que l’événement n’arrivera pas. »

En principe, le contrat signé sous une condition défaillie est censé n’avoir

jamais existé, avec la conséquence que si des effets s’étaient produits à la

suite de ce contrat, ils doivent disparaître, le contrat étant devenu caduc.

La simple défaillance de la condition suspensive empêche l’obligation de

prendre naissance, les parties étant dans la même situation que si elles

n’avaient pas contracté, tandis que la réalisation de la condition fait

rétroagir la convention conclue.

Cependant, l’article 1176 du Code civil n’est d’application que lorsque le

comportement du débiteur sous condition suspensive est irréprochable,

c’est-à-dire lorsque la défaillance de la condition suspensive n’est pas due

à une faute de ce dernier et qu’il a déployé toutes les diligences

nécessaires afin que la condition puisse s’accomplir comme prévu au

contrat (Cour d’appel, 8e ch., 6 mars 2025, n° CAL-2022-00072 du rôle).

L’article 1178 du Code civil prévoit toutefois que la condition est réputée

accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a

empêché l’accomplissement.

La sanction prévue par l’article 1178 du Code civil consiste à renverser le

sens de la dissipation de l’incertitude : la condition défaillie est réputée

accomplie par la loi. L’obligation est maintenue comme si la condition s’était

effectivement réalisée et le contrat peut être résolu aux torts de la partie

défaillante.

Si la mise en œuvre de l’article 1178 du Code civil suppose que le débiteur

ait empêché l’accomplissement de la condition, cette défaillance doit

surtout être fautive. Ainsi, le débiteur ne peut se voir imputer la défaillance

d’une condition si celle-ci résulte d’obstacles extérieurs impossibles à lever.

Cet article impose donc à charge du débiteur une véritable obligation

positive de coopérer loyalement afin que la condition puisse se réaliser. Le

débiteur doit dès lors entreprendre tout son possible pour que l’opération

puisse aboutir et il lui appartient d’établir qu’il a accompli les diligences

normales ou de justifier les raisons pour lesquelles il n’a pu surmonter les

obstacles mis à la réalisation de la condition (Cass., 14 juillet 2009, n°

60/09; JurisClasseur, Code civil, fasc. 44 à 46, n° 63).

Lorsque la condition suspensive est réputée accomplie en raison du fait ou

de la faute de l’acheteur, le contrat produit ses effets rétroactivement au

jour de sa conclusion, comme si elle s’était réellement accomplie (Cour

d’appel, 8e ch., 6 mars 2025, n° CAL-2022-00072 du rôle).

En l’espèce, aux termes de l’article 5 du contrat de bail, la locataire s’est

engagée à fournir, au plus tard lors de la remise des clés, une garantie

locative d’un montant de 18.000.-EUR, correspondant à trois mois de loyer

de départ.

À cette fin, elle s’est obligée, à son choix, soit à remettre à la propriétaire

une garantie bancaire à première demande, émise par un établissement

bancaire dont le siège social est situé au Luxembourg, soit à verser une

caution en numéraire du même montant sur le compte bancaire de la

propriétaire, à titre de garantie de l’exécution de l’ensemble de ses

obligations contractuelles, et notamment du paiement du loyer, des

avances sur charges et des éventuelles dégradations aux lieux loués.

Enfin, elle s’est encore engagée à souscrire et maintenir, pendant toute la

durée du bail, une assurance couvrant les risques locatifs et à en justifier

l’existence auprès de la propriétaire avant la remise des clés prévue pour

le 1er juillet 2025.

La charge de la preuve de l’accomplissement de ces diligences incombe

au débiteur de la condition suspensive et non au créancier (Cour d’appel,

30 juin 2016, n° 41966 du rôle ; Cour d’appel, 8e ch., 6 mars 2025, n°

CAL-2022-00072 du rôle).

Dans ce sens, il convient encore de citer un jugement du 18 février 2026,

dans lequel le tribunal d’arrondissement siégeant en matière de bail à loyer

et en instance d’appel (n° TAL-2025-04189 du rôle) a retenu dans une

affaire similaire à la présente qu’il appartient à la partie s’étant obligée de

« rapporter la preuve qu’elle a réellement consenti les efforts nécessaires

au succès de pareilles démarches et que le défaut de réalisation de la

condition suspensive n’est pas imputable à un comportement fautif de sa

part. »

En l’espèce, la société SOCIETE1.) SARL a fait défaut lors des audiences

devant le tribunal et ne verse aucun élément probant établissant qu’elle

aurait, de bonne foi, consenti des efforts afin de réaliser les conditions

suspensives précitées, de sorte qu’il y a lieu d’admettre qu’elle a empêché

l’accomplissement de celles-ci.

Il s’ensuit qu’en application des principes qui précèdent, il y a lieu de

considérer que les conditions suspensives du contrat de bail sont réputées

accomplies.

Il en découle que le contrat de bail a produit ses pleins effets.

Arriérés de loyers et d’avances sur charges

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de

régler le loyer aux termes convenus.

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant

sur le preneur, le prix constituant la contrepartie de la jouissance locative.

Le contrat de bail prévoit que les quatre premiers loyers sont gratuits.

La partie requérante sollicite actuellement les loyers échus de novembre

2025 à mars 2026.

Elle peut dès lors prétendre à la somme de 30.000.-EUR à titre d’arriérés

de loyers (5 × 6.000.-EUR).

Toutefois, en ce qui concerne les avances sur charges, celles-ci étaient

exigibles à compter du 1er juillet 2025, de sorte que la partie défenderesse

est redevable de la somme de 4.050.-EUR (9 × 450.-EUR).

Il y a partant lieu d’assortir ces condamnations des intérêts légaux à

compter des demandes respectives, soit sur la somme de 14.700.-EUR à

partir du 8 décembre 2025, sur la somme de 6.450.-EUR à partir du 28

janvier 2026 et sur la somme de 12.900.-EUR à partir du 16 mars 2026,

jusqu’à solde.

Fourniture d’une garantie locative et d’une assurance

La partie requérante sollicite la condamnation de la partie défenderesse à

lui fournir une garantie locative d’un montant de 18.000.-EUR.

Il y a lieu de rappeler que la garantie locative constitue une sûreté destinée

à permettre au bailleur d’obtenir le paiement des sommes dues et à assurer

le recouvrement de toute créance susceptible de naître du contrat de bail

(Marianne HARLES, Le bail à loyer, n° 65).

Lorsque la garantie prend la forme d’une garantie bancaire, elle ne

constitue pas une créance du locataire à l’égard du bailleur, mais une

somme bloquée entre les mains d’un tiers, destinée à garantir l’exécution

du bail (op. cit., n° 66).

Il résulte clairement de l’article 5 du contrat de bail que la locataire dispose

du choix entre la remise d’une garantie bancaire à première demande ou

le versement d’une caution en numéraire.

Dans la mesure où il est constant en cause que la partie défenderesse n’a

pas respecté cette obligation contractuelle, la demande est à dire fondée.

Il n’y a toutefois pas lieu de condamner la partie défenderesse à verser

immédiatement la somme en question à la requérante, mais de lui

enjoindre de fournir une garantie locative conforme aux stipulations

contractuelles dans un délai de 40 jours à compter de la notification du

jugement.

Au regard de l’obligation contractuelle précitée, il y a également lieu

d’enjoindre à la société SOCIETE1.) SARL de produire une attestation

d’assurance couvrant les risques locatifs endéans 40 jours à compter de la

notification du jugement.

L’astreinte constitue une condamnation pécuniaire accessoire et

éventuelle destinée à assurer l’exécution d’une obligation principale par la

menace d’une aggravation progressive de la dette (Réf. Lux., 22 janvier

1985, n° 65/85).

Son montant doit être fixé en fonction de la nature et des circonstances de

la cause et présenter un caractère suffisamment dissuasif (Cour, 16 avril

1986, n° 8597 du rôle).

Au vu des éléments exposés, il y a lieu d’admettre que le locataire se

montre récalcitrant, de sorte qu’il échet de faire droit à la demande tendant

à voir assortir la condamnation d’une astreinte, que le tribunal fixe à 100.-

EUR par jour de retard, sans que son montant total ne puisse excéder la

somme de 5.000.-EUR.

Quant aux accessoires

La partie demanderesse sollicite une indemnité de procédure de 2.500.-

EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Cette demande est fondée en son principe, alors qu’il serait inéquitable de

laisser l’entièreté des frais non compris dans les dépens à sa charge, celle-

ci s’étant vu contrainte d’engager des frais dans le seul but de faire valoir

ses droits légitimes en justice. Au vu des éléments de la cause, eu égard

à la nature et au résultat du litige, cette indemnité est à évaluer à 500.-

EUR.

PERSONNE1.) demande finalement à ce que le jugement à intervenir soit

assorti de l’exécution provisoire.

Aux termes de l’article 115 du Nouveau Code de procédure civile,

« l’exécution provisoire sans caution, sera ordonnée même d’office en

justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse reconnue ou

condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans

tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution. »

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est

obligatoire, n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est

subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la

demande en exécution provisoire, de sorte que celle-ci est à rejeter.

La partie défenderesse ayant succombé au litige, elle est à condamner aux

frais et dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail

commercial, statuant par défaut à l’égard de la société SOCIETE1.) SARL

et en premier ressort,

statuant en continuation du jugement No. 610/26 du 11 février 2026 ;

donne acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande à titre

d’arriérés de loyers ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) pour le montant de 34.050.-EUR

à titre d’arriérés de loyers et de charges ;

partant, condamne la société SOCIETE1.) SARL à payer à PERSONNE1.)

la somme de 34.050.-EUR à titre d’arriérés de loyers et de charges, avec

les intérêts légaux sur la somme de 14.700.-EUR à partir du 8 décembre

2025, sur la somme de 6.450.-EUR à partir du 28 janvier 2026 et sur la

somme de 12.900.-EUR à partir du 16 mars 2026, le tout jusqu’à solde ;

ordonne à la société SOCIETE1.) SARL de constituer une garantie locative

à hauteur de 18.000.-EUR conformément à l’article 5 du contrat de bail

endéans un délai de 40 jours à compter la notification du jugement ;

ordonne à la société SOCIETE1.) SARL de remettre à PERSONNE1.) une

copie de la police d’assurance sous peine d’une astreinte de 100.- EUR par

jour endéans un délai de 40 jours de retard à compter la notification du

jugement ;

dit que l’astreinte ne pourra dépasser le montant de 5.000.- EUR ;

dit fondée la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité

de procédure pour un montant de 500.-EUR ;

partant,

condamne

la société

SOCIETE1.)

SARL

à

payer

à

PERSONNE1.) la somme de 500.- EUR ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement ;

condamne la société SOCIETE1.) SARL aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu’en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière