Landlord wins partial eviction and arrears claim against tenant in Luxembourg bail court.

Répertoire n° 821/2026

E-BAIL-684/25

Audience publique du 15 avril 2026

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire du Grand-

Duché de Luxembourg, a rendu le jugement qui suit :

Dans la cause entre :

la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) s.àr.l., établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en

fonctions,

- partie demanderesse - comparant par Maître Georges WIRTZ, avocat à

Luxembourg,

e t :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE2.),

- partie défenderesse - comparant en personne.

F A I T S

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement

- déposée le 14 novembre 2025 au greffe de la Justice de Paix d’Esch-sur-

Alzette.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l'audience

publique du 13 mars 2026, lors de laquelle elle fut utilement retenue.

Le mandataire de la partie demanderesse et la partie défenderesse furent

entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de

ce jour, le jugement qui suit:

Suivant contrat de bail conclu le 12 février 2019, SOCIETE1.) s.àr.l. a donné

en location à PERSONNE1.) un appartement, sis à ADRESSE2.), moyennant

paiement d’un loyer mensuel de 850 € et des avances sur charges de 120 €.

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Esch/Alzette en

date du

14 novembre 2025,

SOCIETE1.)

s.àr.l.

a

fait convoquer

PERSONNE1.) aux fins de :

-prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre parties aux

torts exclusifs du locataire avec effet à la date d’introduction de la présente

requête ou à défaut, à la date du jugement à intervenir,

-voir condamner la partie défenderesse à déguerpir des lieux loués avec tous

ceux qui s’y trouvent de son chef dans un délai d’un mois à compter de la

notification du jugement à intervenir…,

-voir condamner PERSONNE1.) au paiement de la somme de 2.910 € du chef

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges des mois de septembre, octobre

et novembre 2025, ainsi qu’au paiement des loyers et avances sur charges

jusqu’à la date de la résiliation du contrat de bail, à augmenter des intérêts

légaux à partir de l’échéance des loyers voire des avances sur charges

impayées, sinon à partir du 2 octobre 2025, date d’envoi de la mise en

demeure, sinon encore à partir de la date d’introduction de la présente requête,

le tout jusqu’à solde,

-condamner la partie défenderesse à payer à la requérante le montant de

1.461,30 € au titre des décomptes des charges impayées pour les années 2022

à 2024,

-déclarer la partie défenderesse et tous les autres occupants comme occupants

sans droit ni titre des lieux loués à compter de la résiliation du contrat de bail,

-condamner la partie défenderesse au paiement de tous les loyers mensuels

dus à partir de la date d’introduction de la présente jusqu’à la prononciation

de la résiliation du contrat de location, à augmenter des intérêts légaux dus à

partir de l’échéance de tout loyer mensuel,

-fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant de 970 €,

-condamner la partie défenderesse sur le principe de redevoir une telle

indemnité à la requérante et dire que l’indemnité d’occupation est due à

compter de la résiliation du bail jusqu’au déguerpissement, l’indemnité

d’occupation du mois du déguerpissement étant à payer en son intégralité,

-donner acte à la requérante qu’elle se réserve…le droit d’augmenter sa

demande en cours d’instance et de réclamer les loyers et indemnités

d’occupation, indemnités et charges échus et non payés ainsi que des

dommages et intérêts pour dégâts locatifs, voir pour la remise en pristin état

des lieux, ainsi qu’une indemnité de relocation, voire d’indisponibilité,

-condamner la partie défenderesse à payer à la requérante le montant de

1.500 € sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

-ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

-réserver à la partie requérante tous autres droits, dus, moyens et actions.

Les arriérés de loyer et avances sur charges impayés

A l’audience des plaidoiries, SOCIETE1.) s.àr.l. diminue sa demande

pécuniaire au montant de 970 € à titre d’arriéré de loyer et d’avances sur

charges du mois de mars 2026.

PERSONNE1.) ne conteste pas le montant réclamé, explique qu’il a fait état

de problèmes dans l’appartement, mais que la bailleresse n’intervient pas et

qu’il s’engage à payer de suite.

La demande de SOCIETE1.) s.àr.l. est au vu des pièces versées en cause et

des renseignements fournis à l’audience, à déclarer fondée pour le montant

réclamé de 970 €, de sorte qu’il y a lieu d’y faire droit.

La demande à voir condamner la partie défenderesse à payer à la requérante

les loyers et avances sur charges jusqu’à la résiliation du contrat est à rejeter

pour constituer une demande future.

Charges

A l’audience des plaidoiries, SOCIETE1.) s.àr.l. maintient sa demande

pécuniaire au montant de 1.461,30 € à titre de décomptes des charges des

années 2022 à 2024.

La demande de SOCIETE1.) s.àr.l. est au vu des pièces versées en cause, des

renseignements fournis à l’audience et à défaut de toute contestation, à

déclarer fondée pour le montant réclamé de 1.461,30 €, de sorte qu’il y a lieu

d’y faire droit.

La demande en résiliation et en déguerpissement

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1728 du code civil, le

paiement du prix du bail aux échéances prévues constitue l’une des

obligations principales du locataire. Conformément à l’article 1184 du même

code, si l’une des parties ne satisfait pas à ses obligations, l’autre partie a le

choix ou bien de forcer son cocontractant à l’exécution de la convention ou

de demander la résolution du contrat avec, le cas échéant, l’allocation de

dommages et intérêts.

Le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause de

résiliation du bail. Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en

fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de

gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle (Les Novelles, tome

VI, le louage des choses, des baux en général, n°388 bis).

En l’espèce, le non-paiement de la somme de 2.431,30 € à titre d’arriérés de

loyer et de charges, ensemble le paiement tardif et irrégulier, constitue une

violation grave des obligations du locataire justifiant la résiliation judiciaire

du bail aux torts exclusifs de ce dernier, sauf à lui accorder un délai de 2 mois

pour libérer les lieux.

Il n’y a pas lieu de déclarer la partie défenderesse et tous les autres occupants

comme occupants sans droit ni titre des lieux loués à compter de la résiliation

du contrat de bail, la partie défenderesse disposant d’un délai pour quitter les

lieux.

Indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation est destinée à réparer le préjudice subi par le

bailleur par le fait du maintien dans les lieux du preneur après la résiliation

du bail. Cette prestation constitue une indemnisation de la privation de

jouissance subie par le bailleur. Cette indemnité est calculée sur base de la

valeur locative réelle de l’immeuble qui peut être égale à l’ancien loyer. (M.

Harles, le bail à loyer, compte rendu de jurisprudence P. 31, n° 189).

Si cette valeur peut être égale au loyer ancien, les parties peuvent démontrer

que le dommage est inférieur ou supérieur (Tr. arr. Lux, 20 février 2004, n°

85606). En l’espèce, en l’absence de renseignements quant à la valeur

locative réelle de l’immeuble, l’ancien loyer convenu entre parties constitue

le seul élément de référence dont le tribunal dispose, de sorte que l’indemnité

d’occupation mensuelle est à fixer au montant de 970 €.

La demande à voir condamner la partie défenderesse à payer à la requérante

une indemnité d’occupation à partir de la résiliation du bail jusqu’à son

déguerpissement est à rejeter pour constituer une demande future.

L’exécution provisoire

Aux termes de l'article 115 du nouveau code de procédure civile, l'exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il

y a titre authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par

jugement dont il n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution

provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

En l'espèce, il n'y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni

condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l'exécution

provisoire obligatoire. Il s'ensuit que l'opportunité de l'exécution provisoire

est soumise à l'appréciation souveraine du tribunal saisi.

Au vu de la somme due, il y a lieu d'ordonner l'exécution provisoire du présent

jugement en ce qui concerne la condamnation aux arriérés de loyer et charges

impayées. En ce qui concerne la demande en résiliation du bail les

dispositions d’ordre public sur le sursis s’y opposent.

L’indemnité de procédure

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du

pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation française, 2ème chambre,

arrêt du 10 octobre 2002, Bulletin 2002, II, n° 219, p. 172 ; arrêt du 6 mars

2003, Bulletin 2003, II, n° 54, p. 47).

A défaut de toute iniquité requise, la demande de SOCIETE1.) s.àr.l. est à

déclarer non fondée.

Par ces motifs

le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement et en premier ressort ;

reçoit la demande en la forme ;

dit fondée la demande de SOCIETE1.) s.àr.l. pour le montant réclamé de 970

€ à titre d’arriéré de loyer et d’avances sur charges du mois de mars 2026 ;

condamne PERSONNE1.) à payer à SOCIETE1.) s.àr.l. le montant de 970

€, avec les intérêts légaux à partir du 13 mars 2026, date de la demande en

justice, jusqu’à solde ;

dit fondée la demande de SOCIETE1.) s.àr.l. pour le montant réclamé de

1.461,20 € à titre de décomptes de charges des années 2022 à 2024 ;

condamne PERSONNE1.) à payer à SOCIETE1.) s.àr.l. la somme de

1.461,30 € ;

rejette la demande de SOCIETE1.) s.àr.l. à voir condamner PERSONNE1.)

à lui payer les loyers et avances sur charges jusqu’à la résiliation du contrat ;

condamne PERSONNE1.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui s’y

trouvent de son chef dans un délai de 2 mois à partir de la notification du

présent jugement ;

au besoin autorise la requérante à faire expulser PERSONNE1.) dans la

forme légale et aux frais de ce dernier, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés,

fixe l’indemnité d’occupation mensuelle à 970 € ;

rejette la demande de SOCIETE1.) s.àr.l. à voir condamner PERSONNE1.)

à payer une indemnité d’occupation à partir de la résiliation du bail jusqu’à

son déguerpissement ;

dit qu’il y a lieu à exécution provisoire du jugement en ce qui concerne la

condamnation pécuniaire ;

dit non fondée la demande de SOCIETE1.) s.àr.l. en allocation d’une

indemnité de procédure ;

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à Esch-sur-Alzette par

Caroline ROLLER, juge de paix, assistée du greffier Adnan MUJKIĆ, qui ont

signé le présent jugement.