Court dismisses developer's appeal in construction defect case, confirming liability and awarding procedural costs to homeowners.

Arrêt N° 33/26 - IX - CIV

Audience publique du quinze avril deux mille vingt-six

Numéro CAL-2024-00989 du rôle

Composition:

Danielle POLETTI, président de chambre,

Joëlle GEHLEN, premier conseiller,

Daniel LINDEN, conseiller,

Jil WEBER, greffier assumé.

E n t r e :

la société anonyme SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg

sous le numéro NUMERO1.), représentée par son conseil d’administration

actuellement en fonctions,

appelante aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Véronique REYTER

d’Esch-sur-Alzette du 21 août 2024,

comparant par Maître Régis SANTINI, avocat à la Cour, demeurant à Esch-sur-

Alzette

e t :

le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE ALIAS1.), sise

à L-ADRESSE2.), représenté par son syndic, la société anonyme SOCIETE2.)

S.A., SOCIETE3.), établie et ayant son siège social à L-ADRESSE3.), inscrite

au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO2.), représentée par son conseil d’administration actuellement en

fonctions,

intimé aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Véronique REYTER

d’Esch-sur-Alzette du 21 août 2024,

comparant par Maître Marc WAGNER, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg,

L A C O U R D ' A P P E L :

Exposé du litige

Le litige a trait à une action en réparation formulée par le SOCIETE2.) des

copropriétaires de la Résidence « ALIAS1.) » (ci-après le SOCIETE2.)) à

l’encontre de

la société anonyme

SOCIETE1.)

(ci-après

SOCIETE1.)),

promoteur-constructeur de la Résidence « ALIAS1.)» sise à ADRESSE4.), en

raison de nombreux désordres, vices de construction, malfaçons et non-

conformités aux règles de l’art affectant tant les parties communes que certains

lots privatifs.

Par exploit d’huissier de justice du 6 avril 2020, le SOCIETE2.) fit donner

assignation à SOCIETE1.), à comparaître devant le tribunal d’arrondissement

de et à Luxembourg, siégeant en matière civile, pour, principalement, la voir

condamner à lui payer le montant de 67.157,97 euros, avec les intérêts au taux

légal à compter de la demande en justice, jusqu’à solde, et subsidiairement pour

voir nommer un expert judiciaire en bâtiment pour constater et décrire les

désordres, dégradations, dégâts, vices et malfaçons accrus à la Résidence

« ALIAS1.) », se prononcer sur les causes et origines exactes desdits

désordres, dégradations et dégâts constatés, dire s’ils sont la suite des travaux

non conformes aux règles de l'art entrepris par SOCIETE1.) et/ou par tout autre

corps de métier, dans l'hypothèse éventuelle d'une pluralité de causes,

déterminer les proportions dans lesquelles chaque cause y a contribué, décrire

les moyens à mettre en œuvre afin de remédier de façon définitive et sûre et en

chiffrer les coût et durée d'exécution, la perte de jouissance éventuelle du/des

propriétaires ou occupants, et le cas échéant la moins-value affectant ledit

immeuble.

A l’appui de sa demande, le SOCIETE2.), en se basant sur trois rapports

d’expertise extra-judiciaires, expliqua que la Résidence « ALIAS1.) » serait

affectée de nombreux désordres graves et non conformes aux règles de l’art,

notamment des infiltrations d’eau, des défauts d’étanchéité, des problèmes

d’évacuation des eaux, ainsi que diverses

malfaçons techniques et

constructives.

Il soutint que la responsabilité d’SOCIETE1.) serait recherchée en sa qualité de

promoteur-constructeur sur le fondement de la garantie décennale et de la

garantie des vices cachés et, subsidiairement, de la responsabilité contractuelle,

en invoquant une obligation de résultat. Face au moyen d’irrecevabilité pour

défaut de mandat du syndic soulevé par la défenderesse, il affirma en outre avoir

régularisé le mandat du syndic par une assemblée générale ultérieure.

Enfin, il estima que le coût des réparations réclamé serait suffisamment justifié

par les pièces produites et contesta l’utilité d’une nouvelle expertise.

Le syndicat conclut encore à la condamnation de la défenderesse au montant

de 67.157,97 euros, augmenté en cour d’instance au montant de

74.951,34 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la demande en

justice, jusqu’à solde, sinon, à titre subsidiaire à la nomination d’un expert.

Il sollicita encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 3.000.- euros sur

base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

SOCIETE1.) souleva, à titre principal, l’irrecevabilité de l’action pour défaut de

mandat régulier donné au syndic pour agir en justice, soutenant que,

conformément à la loi du 16 mai 1975, seule une autorisation expresse de

l’assemblée générale habilitant le syndic serait valable. Or, selon elle,

l’assemblée générale du 17 octobre 2019 aurait donné mandat à l’avocat du

syndicat des copropriétaires et non au syndic lui-même, de sorte que

l’assignation du 6 avril 2020 serait irrégulière. Elle demanda dès lors de limiter

les débats à cette question et de statuer par un jugement interlocutoire sur la

recevabilité.

Au fond, SOCIETE1.) conclut au rejet des demandes formulées par le

SOCIETE2.). Elle contesta l’étendue et la persistance des désordres allégués,

faisant valoir que les expertises produites ne constitueraient que des

constatations à un moment donné et que des interventions correctives auraient

été réalisées depuis par ses sous-traitants. Elle soutint en outre que ces

rapports ne chiffreraient pas les réparations et que les montants avancés sur

base de devis ne correspondraient pas nécessairement aux préconisations des

experts.

A titre subsidiaire, elle ne s’opposa pas à une expertise judiciaire et sollicita la

désignation de l’expert PERSONNE1.), tout en demandant que le coût de cette

mesure soit supporté par le SOCIETE2.). Enfin, elle réclama une indemnité de

procédure de 2.000.- euros, ainsi que la condamnation du SOCIETE2.) aux frais

et dépens.

Le

tribunal

d’arrondissement

de

Luxembourg

a,

par

jugement

n° 2021TALCH08/00163 du 24 novembre 2021, déclaré la demande du

SOCIETE2.) recevable en retenant que si le premier procès-verbal invoqué est

jugé insuffisant car trop vague, un second procès-verbal d’assemblée générale

aurait autorisé clairement, avec effet rétroactif, le syndic à agir en justice. Cette

ratification étant valable, l’action a été déclarée recevable.

Sur le fond, le tribunal a constaté que les rapports d’expertise extrajudiciaires

mettraient en évidence des désordres, sans toutefois chiffrer le coût des

réparations, et les montants réclamés reposeraient uniquement sur des devis.

Le tribunal a estimé ne pas disposer des compétences techniques nécessaires

pour en apprécier la pertinence et a ordonné donc une expertise judiciaire. Les

frais ont été mis à la charge du demandeur et le surplus des demandes a été

réservé dans l’attente du rapport.

L’expert

PERSONNE2.)

déposa

son

rapport d’expertise en date du

28 avril 2023.

Le SOCIETE2.) maintint sa demande en condamnation d’SOCIETE1.), en tant

que promoteur-constructeur et vendeur, sur le fondement des garanties légales

et, subsidiairement, de la responsabilité contractuelle, au paiement de

dommages et intérêts pour divers vices et malfaçons affectant la résidence,

initialement évalués à environ 67.157,97 euros puis portés à 74.951,34 euros,

avant d’être finalement chiffrés à 371.394,54 euros sur base du rapport

d’expertise judiciaire PERSONNE2.). Il sollicita également le remboursement

des frais d’expertise ainsi qu’une indemnité de procédure. Il s’opposa en outre

à la mise en intervention tardive par SOCIETE1.) de la société à responsabilité

limitée SOCIETE4.) SARL (ci-après SOCIETE4.)), qu’il estima dilatoire et

irrecevable.

SOCIETE1.) conclut au rejet intégral des demandes et sollicita une indemnité

de procédure de 2.000.- euros. Elle contesta tant l’existence actuelle des

désordres que leur imputabilité, faisant valoir que les expertises produites ne

démontreraient que des situations ponctuelles et que des travaux correctifs

auraient été réalisés. Elle critiqua également le rapport d’expertise judiciaire,

notamment en ce qu’il attribuerait certains dommages à un défaut d’entretien, et

contesta tant le principe que le montant des sommes réclamées. A titre

subsidiaire, elle appela en garantie SOCIETE4.), à laquelle elle aurait confié les

travaux, et demanda au tribunal de tenir en suspens la procédure dans l’attente

de sa jonction avec cette assignation en intervention.

Par jugement n°2024TALCH08/00121 du 19 juin 2024, le tribunal a d’abord

rejeté la demande de jonction formulée par SOCIETE1.) avec la procédure

dirigée contre SOCIETE4.) en considérant, en application de l’article 484 du

Nouveau Code de procédure civile,

que cette intervention, introduite

tardivement, ne pourrait retarder le jugement de l’affaire principale déjà en état

d’être jugée.

Sur le fond, le tribunal a retenu la responsabilité d’SOCIETE1.) en tant que

promoteur-constructeur, relevant qu’elle se limite à contester le principe et le

quantum de la demande.

En l’absence de contestations précises, sa

responsabilité sur base de la garantie décennale a été admise.

S’agissant du préjudice, le tribunal s’est fondé sur le rapport d’expertise

judiciaire qui a évalué le coût des travaux de réfection à 359.422,87 euros,

montant accordé faute de contestation circonstanciée.

En

revanche,

les

demandes

complémentaires

(dommage

moral

et

remboursement de diverses factures) ont été rejetées, faute de preuve

suffisante.

En conséquence, SOCIETE1.) a été condamnée à payer au SOCIETE2.) la

somme de 359.422,87 euros, avec les intérêts légaux à compter du jugement.

Le tribunal a rejeté les demandes respectives des parties en allocation d’une

indemnité de procédure et SOCIETE1.) a été condamnée aux frais et dépens

de l’instance, y inclus les frais de l’expertise PERSONNE2.).

De ce jugement, signifié en date du 15 juillet 2024, appel a été interjeté par

SOCIETE1.) par exploit d’huissier du 21 août 2024.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 5 janvier 2026. Les mandataires

des parties ont été informés que l’affaire serait plaidée à l’audience du 4 mars

2026. L’affaire a été prise en délibéré à la même date.

Discussion

SOCIETE1.) fait grief au jugement de première instance en ce qu’il a refusé

d’ordonner la jonction entre l’affaire principale et la procédure en intervention

dirigée contre SOCIETE4.), la privant ainsi d’un moyen de défense essentiel.

Elle conteste que cette jonction aurait retardé la procédure alors que les deux

affaires étant en état d’être jugées, et que cette jonction aurait été nécessaire

afin de permettre l’examen de sa demande en garantie contre le sous-traitant

ayant réalisé les travaux litigieux. Elle conteste le caractère prétendument

dilatoire de cette mise en intervention en faisant valoir que sa tardiveté relative

s’expliquerait uniquement par les circonstances de l’espèce, dès lors que

l’instance principale aurait été introduite quelques mois avant l’expiration de la

garantie décennale. Les devis de SOCIETE4.), datés de décembre 2018 et

novembre 2019, n’auraient pu être retrouvés immédiatement, en raison

notamment des changements successifs de son siège social. Ce n’est qu’une

fois ces pièces récupérées que la mise en intervention aurait pu être diligentée,

ce qui relèverait, selon elle, du cours normal de la procédure.

Elle conclut dès lors au bienfondé de sa demande de jonction des rôles et

demande de renvoyer le dossier en prosécution de cause devant le tribunal

d’arrondissement de Luxembourg.

A titre subsidiaire, SOCIETE1.) fait valoir qu’elle ne conteste pas les

constatations de l’expert, mais estime que la réparation aurait dû se faire en

nature.

Elle explique à cet égard que les juges de première instance l’ont condamnée

au paiement du montant de 359.422,87 euros sur base du rapport d’expertise,

sans tenir compte de ses moyens de défense. Elle soutient avoir proposé de

procéder elle-même aux travaux de remise en état, offre qui aurait dû être

acceptée dès lors qu’elle est de bonne foi et en mesure d’exécuter les

réparations.

L’appelante réclame encore une indemnité de procédure de 5.000.- euros sur

base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile et conclut à la

condamnation de l’intimée aux frais et dépens de l’instance.

Le SOCIETE2.) conclut, à titre principal, au rejet intégral de l’appel, qu’il qualifie

de manœuvre dilatoire, tout en se rapportant à prudence de justice quant à sa

recevabilité formelle.

S’agissant du renvoi en prosécution de cause et de la jonction des rôles, la partie

intimée s’y oppose fermement. Elle fait valoir que la mise en intervention

invoquée par SOCIETE1.) serait manifestement tardive pour être intervenue

plusieurs années après l’introduction de l’instance en avril 2020 et même après

les opérations d’expertise judiciaire. Elle rappelle le principe selon lequel une

intervention ne peut retarder le cours de l’instance principale en application de

l’article 484 du Nouveau Code de procédure civile. Elle conteste en outre tout

lien avec cette société prétendument mise en intervention et estime que les

pièces produites à cet égard seraient dépourvues de pertinence. Dès lors, le

jugement de première instance serait à confirmer sur ce point.

Concernant l’offre de réparation en nature, la partie intimée s’y oppose

également. Elle fait valoir que les désordres constatés seraient multiples et

graves, que leur existence et leur ampleur ne seraient pas sérieusement

contestées, et qu’elle

aurait

légitimement perdu toute confiance dans

l’appelante, laquelle serait restée inactive malgré les mises en demeure et

aurait, en première instance, contesté tant le principe que le quantum de sa

responsabilité. Elle souligne en outre que l’offre de réparation en nature n’aurait

jamais été formulée en première instance et constituerait dès lors un revirement

tardif, dépourvu de crédibilité et incompatible avec la tentative parallèle de

l’appelante de reporter la responsabilité sur un tiers. Dans ces conditions, seule

une réparation par équivalent, telle que retenue par les juges de première

instance, serait appropriée.

Elle soutient que la responsabilité d’SOCIETE1.) serait pleinement établie au

regard des nombreux désordres, vices et malfaçons affectant la Résidence

« ALIAS1.) », touchant tant les parties communes que privatives. Ces désordres

auraient été constatés de manière constante par plusieurs expertises

successives, notamment celles de l’expert PERSONNE3.) puis de l’expert

judiciaire PERSONNE2.), lequel aurait confirmé leur gravité et chiffré le

préjudice

à

359.422,87 euros. Malgré de multiples mises en demeure, la partie appelante

serait restée défaillante, de sorte que le jugement de première instance l’ayant

condamnée à indemnisation serait pleinement justifié et devrait être confirmé.

Enfin, la partie intimée forme un appel incident en ce que les juges de première

instance ont refusé de lui allouer une indemnité de procédure pour la première

instance, estimant que les conditions de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile sont remplies en raison notamment de la mauvaise foi de

l’appelante. Elle sollicite à ce titre l’allocation d’une indemnité de 3.000.- euros

pour la première instance et de 5.000.- euros pour l’instance d’appel, ainsi que

la condamnation d’SOCIETE1.) à l’ensemble des frais et dépens.

Appréciation de la Cour

-

Recevabilité de l’appel principal et de l’appel incident

Le syndicat s’est rapporté à prudence de justice quant à la recevabilité en la

forme de l’acte d’appel d’SOCIETE1.).

Dans la mesure où l’appel n’est pas autrement contesté et qu’un moyen

d’irrecevabilité à soulever d’office par la Cour n’est pas donné, il y a lieu de

retenir que celui-ci est recevable pour avoir été introduit dans les formes et

délais de la loi.

Concernant la recevabilité de l’appel incident interjeté par le syndicat, il y a lieu

de rappeler que l’appel incident est l’appel formé par la partie intimée en vue

d’une réformation, dans son intérêt propre, de la décision qui a déjà été attaquée

par son adversaire, appelant principal. Il peut être formé en tout état de cause.

Il n’est soumis à aucun délai et peut être interjeté jusqu’à la clôture des débats.

Comme la recevabilité de l’appel incident n’est pas autrement contestée et qu’un

moyen d’irrecevabilité à soulever d’office par la Cour n’est pas donné, celui-ci

est également recevable.

-

Quant à la demande en prosécution de cause

La Cour relève que c’est à juste titre que les juges de première instance ont

relevé qu’en vertu de l’article 484 du Nouveau Code de procédure civile,

l’intervention ne pourra retarder le jugement de la cause principale, quand elle

sera en état.

En l’espèce, l’assignation introductive d’instance a été introduite par le

SOCIETE2.) à l’encontre d’SOCIETE1.) en date du 6 avril 2020.

Il résulte des développements des parties que l’assignation à l’encontre de la

SOCIETE4.)

aurait

été

introduite

par

SOCIETE1.)

qu’en

date

du

12 janvier 2024.

L’appelante réitère sa demande de jonction et sollicite le renvoi de la cause

devant la juridiction de première instance pour poursuite de la procédure en

présence de la société qu’elle entend voir intervenir.

Cependant, la Cour constate qu’aucune pièce relative à l’assignation en

intervention invoquée n’est versée aux débats. En particulier, ni la copie de cet

acte, ni les éléments permettant d’en apprécier la régularité, l’objet et la portée

ne sont produits.

Dans ces conditions, la Cour n’est pas en mesure de vérifier la réalité, la

recevabilité et le bien-fondé de la demande d’intervention ni, par conséquent,

d’apprécier l’opportunité d’une jonction ou d’un renvoi en prosécution de cause.

Il s’ensuit que la demande de jonction et de renvoi doit être rejetée, faute pour

SOCIETE1.) d’en justifier utilement.

-

Quant à la responsabilité d’SOCIETE1.)

Aux termes de son acte d’appel elle demande acte qu’elle ne conteste pas les

conclusions de l’expert et offre une réparation en nature.

La Cour constate ainsi qu’SOCIETE1.) ne formule aucune critique contre le

jugement de première instance ayant retenu sa responsabilité quant aux

désordres constatés par l’expert PERSONNE2.) dans son rapport d’expertise

du

28 avril 2023.

Il y a dès lors lieu de confirmer le jugement de première instance quant à ce

point.

-

Quant à la demande de réparation en nature

SOCIETE1.) propose une réparation en nature par référence aux travaux

énumérés dans le rapport d’expertise PERSONNE2.).

Le SOCIETE2.) refuse la réparation en nature et demande à voir confirmer le

jugement entrepris sur ce point, les juges de première instance ayant selon lui

ordonné à bon droit la réparation par équivalent. Il souligne qu’SOCIETE1.) a

contesté tant le principe que le quantum de la demande en première instance et

que ce ne serait qu’en appel qu’elle a changé sa position pour proposer une

réparation en nature.

Bien que l’article 1142 du Code civil prévoie que toute obligation de faire ou de

ne pas faire se résout en dommages et intérêts en cas d’inexécution de la part

du débiteur, la jurisprudence admet de manière constante que le maître de

l’ouvrage puisse choisir, en cas de désordre affectant son immeuble, entre une

réparation en nature des vices affectant son ouvrage ou l’allocation de

dommages-intérêts.

La réparation en nature constituant le mode de réparation du préjudice le plus

parfait, elle doit en principe être ordonnée chaque fois que la victime la

demande.

Le créancier d’une obligation contractuelle peut donc imposer une réparation en

nature à son débiteur. En contrepoint de cette règle, la jurisprudence admet

cependant également que le créancier ne saurait en principe refuser une

exécution proposée par son débiteur, à condition que l’offre d’exécution soit

réellement de nature à satisfaire le créancier et s’accompagne des garanties

suffisantes.

Le maître de l’ouvrage peut refuser la proposition de l’entrepreneur de procéder

lui-même aux réparations nécessaires, si les manquements graves du débiteur

et son attitude, à la suite des réclamations, ont entraîné la perte de confiance

du créancier dans sa compétence ou sa bonne volonté, s’il n’est pas à même

de procéder lui-même aux réparations qui s’imposent, ou bien encore s’il a des

motifs légitimes permettant d’admettre que le débiteur ne s’acquittera pas de la

tâche dans un délai raisonnable (cf. G. RAVARANI, La responsabilité civile des

personnes privées et publiques, n°1224, p.1181).

La forme et l’étendue de la réparation relèvent de l’appréciation souveraine des

juges du fond.

A l’instar de l’intimée, la Cour relève que les relations entre parties sont au moins

depuis l’année 2018 tendues et toute relation de confiance fait actuellement

défaut. Notamment, il a fallu une expertise judiciaire s’étalant sur une certaine

durée et n’aboutissant pas à une conciliation et finalement une procédure au

fond de plusieurs années pour que le SOCIETE2.) rentre dans ses droits.

Au vu des développements qui précèdent, il n’y a pas lieu de charger

SOCIETE1.) de procéder au redressement en nature des désordres constatés

par l’expert, de sorte que le tribunal est à approuver en ce qu’il a dit que la

réparation se faisait par équivalent.

-

Quant aux demandes accessoires



Quant aux frais d’expertise

SOCIETE1.) fait grief au jugement de première instance en ce qu’elle a été

condamnée au paiement des frais de l’expertise PERSONNE2.).

La Cour rappelle qu’en principe, les frais de justice comprennent les frais

d’expertise et sont à supporter, conformément à l’article 238 du Nouveau Code

de procédure civile, par la partie qui succombe. Les frais d’expertise doivent

donc rester à charge d’SOCIETE1.) alors que sa responsabilité est engagée.

Il y a dès lors encore lieu de confirmer le jugement de première instance quant

à cette condamnation.



Quant aux indemnités de procédure

Ni SOCIETE1.), ni le SOCIETE2.) n’invoquant, ni a fortiori ne démontrant de

raison impliquant l’inexactitude de la décision de première instance les ayant

déboutés de leur demande respective en allocation d’une indemnité de

procédure, il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris sur

ce point.

SOCIETE1.) ayant succombé tant en première instance qu’en instance d’appel,

sa demande en allocation d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel

est à rejeter.

Comme il paraît toutefois inéquitable de laisser à charge du SOCIETE2.)

l’ensemble des sommes exposées par lui non comprises dans les dépens, sa

demande en obtention d’une indemnité de procédure pour l’instance d’appel est

recevable et fondée à hauteur de 2.500.- euros.

Au vu de l’issue du litige SOCIETE1.) devra supporter les frais et dépens de

l’instance d’appel.

P A R C E S M O T I F S

la Cour d’appel, neuvième chambre, siégeant en matière civile, statuant

contradictoirement,

reçoit les appels principal et incident en la forme ;

les dit non fondés ;

confirme le jugement entrepris ;

dit la demande de la société anonyme SOCIETE1.) SA en allocation d’une

indemnité de procédure non fondée ;

dit la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence « ALIAS1.) » en

allocation d’une indemnité de procédure fondée ;

partant condamne la société anonyme SOCIETE1.) SA à payer au syndicat des

copropriétaires de la Résidence « ALIAS1.) » le montant de 2.500.- euros de ce

chef ;

condamne la société anonyme SOCIETE1.) SA aux frais et dépens de l’instance

d’appel.

La lecture du présent arrêt a été faite en la susdite audience publique par

Danielle POLETTI, président de chambre, en présence du greffier assumé

Jil WEBER.