Tenant claims against HOA partially allowed for credit error; other claims dismissed due to lack of evidence.

Répertoire No: 797/2026

E-CIV-183/25

Audience publique du 14 avril 2026

Le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, arrondissement judiciaire et Grand-Duché de

Luxembourg, a rendu le jugement qui suit:

dans la cause entre:

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

- partie demanderesse - comparant par son père PERSONNE2.), dûment muni

d’une procuration spéciale écrite,

et:

le SOCIETE1.) des Copropriétaires de la Résidence ENSEIGNE1.), établi

à L-ADRESSE2.), représenté par son syndic, la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) SARL, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE3.),

représentée par son gérant actuellement en fonctions, inscrite au Registre de

Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL, établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE3.), représentée par son gérant actuellement en

fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg

sous le numéro NUMERO1.),

- parties défenderesses - comparant par PERSONNE3.), gérant de la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL,

Faits:

Par exploit de l'huissier de justice Josiane GLODEN d’Esch-sur-Alzette du 3 juin 2025,

PERSONNE1.) a donné citation au SOCIETE1.) des Copropriétaires de la Résidence

ENSEIGNE1.) et à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL à comparaître

devant le tribunal de paix d'Esch-sur-Alzette, à l'audience publique du 7 juillet 2025

pour y voir statuer conformément au dispositif dudit exploit qui restera annexé au

présent jugement.

A l’audience publique du 7 juillet 2025 l’affaire fut fixée au 22 septembre 2025, puis

refixée à la demande des parties au 9 février 2026, date à laquelle l’affaire fut utilement

retenue.

Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce le tribunal prit l'affaire en délibéré et rendit à l'audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement

qui suit:

Par exploit d’huissier de justice du 3 juin 2025 PERSONNE1.) a fait citer le

SOCIETE1.)

des Copropriétaires de la Résidence

ENSEIGNE1.), ci-après

« SOCIETE1.) », et la société à responsabilité limitée SOCIETE2.), ci-après « société

SOCIETE2.) », à comparaître devant le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette pour les voir

condamner au paiement du montant de 1.355,38.- € avec les intérêts légaux à partir de

la demande en justice jusqu’à solde. Il conclut encore à la majoration du taux de l’intérêt

légal de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à partir de la signification du

jugement à intervenir. Il conclut en outre à l’allocation d’une indemnité de procédure de

300.- €.

PERSONNE1.) expose ce qui suit :

„Ich bin Eigentümer einer Wohnung im Gebäudekomplex ADRESSE4.) Plaza II in

Esch/Alzette. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat die Firma SOCIETE3.) zur

Vertreterin (Verwalterin) der Wohnungseigentümergemeinschaft gewählt. Mit der

Behauptung, die Wasserrohre, welche die Heizung in meiner Wohnung versorgen, seien

undicht, verlangte die Verwalterin im Namen Wohnungseigentümergemeinschaft, dass

diese im Boden verlegten Rohre freigelegt werden. Die Verwalterin vergab

entsprechende

Arbeiten

an

eine

Installationsfirma

und

auch

an

eine

Parkettverlegefirma. Nachdem der Parkettboden zerstört, der Beton/Estrichboden

aufgebrochen und die Rohre freigelegt waren, zeigte sich, dass die Rohre einwandfrei

waren und keine undichte Stellen aufwiesen.

Die Ursache für einen Wasseraustritt in tiefer gelegenen Wohnungen lag in einem ganz

anderen Apartment.

Zu der Annahme, meine Wasserrohre seien undicht, gelangte die Verwaltung, weil sie

durch einen ihrer Mitarbeiter oder durch eine von ihr eingeschaltete Firma eine

Druckprüfung mit einem d e f e k t e n Druckprüfgerät vornahm .Die Funktionsfähigkeit

wurde zuvor nicht überprüft. Ein kurzer Test, nachdem alles aufgerissen war, er gab

das in wenigen Minuten.

Die bei diesen Arbeiten tätigen Handwerker hat die Verwalterin bezahlt.Vorliegend

geht es um den mir durch diese unsinnigen Arbeiten entstandenen Schaden. Eine

Begleichung hat die Verwalterin nach rund einjährigem E-Mail Verkehr mit der

Begründung abgelehnt, der Haftpflichtversicherer der WEG ersetze meine Schäden

nicht.

Diese Argumentation ist abwegig. Durch eine Haftpflichtversicherung kann man einen

Schaden auf einen Dritten verlagern, hierfür zahlt man eine Prämie. Ich habe mit dem

Haftpflichtversicherer der WEG nichts zu tun. Die W E G haftet, weil auf ihre

Veranlassung der Parkettboden in meiner Wohnung unsinnigerweise aufgerissen

wurde, möglicherweise auch weil ihre Mitarbeiter oder ihr Erfüllungsgehilfe mit

technisch fehlerhaften Geräten gearbeitet hat.

Neben der WEG haftet auch die Verwaltung direkt, weil sie rechtswidrig in mein

Eigentum eingegriffen hat, weil sie das Druckprüfgerät vor Anordnung der

Aufrissarbeiten und Freilegung der in Beton verlegten Rohre nicht überprüft hat.“

A titre d’indemnisation, il fait valoir les postes suivants :

„1) Kosten für den Kauf eines ähnlichen Parketts fier den aufgerissenen Teil des Bodens

502,85 €.

Diese Summe hat die Verwaltung schriftlich anerkannt und versprochen den Betrag

meinem bei der WEG geführten Wohnungseigentümerkonto gut zu schreiben.

Das ist entgegen der schriftlichen Ankündigung bis heute nicht geschehen.

Auf keinen der mir seither übermittelten Kontoauszüge ist eine derartige oder eine

andere Gutschrift enthalten.

Beweis; Anlage Al

2. Weitere Schadenspositionen

a) Mietausfall und Ersatzleistungen an meinen Mieter.

Meine Wohnung hatte ich an Herrn PERSONNE4.) vermietet. Als Einzugstermin sah

der Mietvertrag den 10.02.2022 vor.

Beweis: Mietvertrag Anlage A2

Wegen der Arbeiten in der Wohnung konnte der Mieter erst am 18.2.22 einziehen und

das auch nur unter Inkaufnahme erheblicher Beeinträchtigungen.

Das teilweise neu verlegte Parkett führte zu massiven Geruchsbelästigungen

(Klebemittel, Parkettöl). Ausserdem konnte ein zur Einrichtung gehörender großer

Schrank zunächst nicht wieder fest an der Wand montiert werden, da zur Austrocknung

des Estrichs und des Parketts ein Mindestabstand zur Wand eingehalten werden musste.

Der Schrank wurde erst Wochen nach dem Einzug durch einen Handwerker bei dem

Mieter endgültig an der Wand montiert.

Entsprechendes gilt für die Fußbodenleiste, die ebenfalls nicht fest montiert war.

Der Mietausfall belief sich auf 271,43€.

Für die Zeitspanne von 8 Tagen, in der der Mieter erst später einziehen konnte, fielen

für mich Nebenkosten an (Kanalisation, Müllabfuhr, Gebäudereinigungsarbeiten, etc.),

die sonst der Mieter übernommen hätte. Diese betragen mindestens 25 €.

Für die im Zusammenhang mit dem verspäteten Einzug dem Mieter entstandenen

Beeinträchtigungen habe ich ihm — einvernehmlich — 100 € gezahlt. Dies sollte ein

Ausgleich dafür sein, dass er nach seinem Einzug noch zweimal Handwerker in der

Wohnung hatte, die auch wegen der notwendigen Bohrarbeiten Dreck verursachten

(grossen Schrank an die Wand drücken und an der Wand fest verankern, Fixieren der

Bodenleiste). Geputzt hat der Mieter.

Ferner war er in den Tagen nach dem Einzug massiven Geruchsbelästigungen

ausgesetzt (Parkettöl, Trocknungsdämpfe des neu eingebrachten Estrichs). Das Parkett

störte wegen der verschiedenen Längen und unterschiedlichen Farben optisch massiv.

Ferner musste er seine Unterbringung in der fraglichen Zeit organisieren und eine

Möbellieferung (Bett) umdisponieren.

Beweis: PERSONNE4.)

Zusammen addieren sich diese Schäden auf einen Betrag von 396,43€.

b) verbleibender Schaden Parkettboden

An sich hätte der gesamte Parkettboden in dem Studio erneuert werden müssen. Das

hatte auch ein von der Verwaltung eingeschalteter Parkettbodenverleger festgestellt.

Das vorhandene Parkett gab es aber weder in Luxemburg noch in Deutschland zu

erwerben. Ich habe dann in Deutschland eine Restmenge eines ähnlichen Parkettbodens

gekauft, damit die entfernten Parkettteile schnellstens erneuert werden können. Eine

Neuverlegung des Parketts hätte mindestens einen Monat gedauert, so die Auskunft des

von der Verwaltung eingeschalteten Parkettverlegers in meinem Beisein. Der

Mietausfall wäre dann noch gravierender geworden.

Durch die Neuverlegung verblieb aber bei mir ein Schaden. Zum einen wurde das alte

vorhandene Restparkett abgeschliffen. Das war technisch notwendig, um einen

Anschluss an das neue Paket erreichen zu können. Das reduziert die Möglichkeit,

künftig das Parkett bei größeren Verunreinigungen wieder abschleifen zu können. Das

neue Paket ist länger und heller und führte somit zu massiven optischen Unterschieden

zwischen altem und neuem Parkett.

Beweis: Augenscheinseinnahme

Die den Parkettboden verlegende Firma hat den Minderwert auf mindestens 200 €

geschätzt. Diesen Betrag mache ich ebenfalls geltend.

c) diverse Fahrtkosten und Parkkosten

Das in Deutschland besorgte Ersatzparkett wurde der Eilbedürftigkeit an die Adresse

meines Vaters in Deutschland, ADRESSE6.) geschickt. Eine Versendung nach

Luxemburg hätte wenigstens zwei Tage länger gedauert. Sofort nach Eingang wurde

das Parkett von ADRESSE6.) nach ADRESSE4.) transportiert. Die einfache Fahrt

beträgt 130 km, es sind also 260 Autokilometer angefallen. Ich berechne pauschal pro

Kilometer 0,35€. Das macht einen Betrag von 45,50 €.

Außerdem habe ich meinen Vater gebeten, bei diversen Besprechung mit Handwerkern

und mit der Verwaltung zugegen zu sein, da ich krankheitsbedingt verhindert war. Ich

kenne keine Person, - die das für mich von Luxemburg aus hätte erledigen können. Einer

solchen Person hätte ich zudem Zeitaufwand bezahlen müssen, was mein Vater nicht

verlangte . Er wollte nur die reinen Fahrtkosten erstattet haben. Es geht um weitere drei

Fahrten ADRESSE6.) ADRESSE4.) - ADRESSE6.). Hierfür sind nach obiger

Berechnung 136,50 € angefallen.

Ich selbst habe dreimal an Besprechungen mit der Verwaltung und Handwerkern vor

Ort teilgenommen. Hierfür sind Fahrtkosten von meinem Wohnort in ADRESSE0.) bis

ADRESSE4.) angefallen. Die einfache Strecke macht 21 km aus. Es kommt also noch

ein weiterer Betrag von zusammen 44,10 € hinzu

Weiterhin fielen Parkkosten für meinen Vater in ADRESSE4.) in der Tiefgarage des

ADRESSE4.) Plaza II an. Die Belege sind beigefügt. Hier geht es noch um einen

Kostenaufwand von 30 (7 € + 10 € +13 €)

An Fahrt- sowie Parkkosten ist somit ein Aufwand von zusammen 256,10 € entstanden

(45,50 + 136,50 + 44,10 +30).

Die oben genannten Schadenspositionen ergeben insgesamt einen Gesamtbetrag von

852,53 €. (396,43 + 200 + 256,10)

Beweis : Belege Anlage A3

Es ergibt sich mithin ein Gesamtschaden von 1355,38 €.“

Il verse, à l’appui de sa demande, une facture datée du 8 février 2022 à hauteur de

502,85.- €, un courriel de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) lui envoyé en

date du 2 décembre 2022 ainsi que le contrat de bail conclu avec un dénommé

PERSONNE4.).

La société à responsabilité limitée SOCIETE2.) s’oppose à la demande dirigée à son

encontre, au motif qu’elle n’est que la représentante du SOCIETE1.) en vertu d’un

contrat de mandat de gestion.

Le SOCIETE1.) ne conteste pas le montant réclamé de 502,85.- € à titre de frais de

parquet mais conteste tous les autres montants réclamés tant dans leur principe que dans

leur quantum.

La demande, introduite dans les délai et formes légaux, est à déclarer recevable.

D’emblée il y a lieu de relever que le courriel envoyé par PERSONNE1.) en date du 7

avril 2026 au tribunal, soit en cours de délibéré, n’est pas pris en considération pour

non-respect du contradictoire.

-

Demande dirigée contre le syndic

PERSONNE1.) entend engager la responsabilité de la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.), „ weil sie rechtswidrig in mein Eigentum eingegriffen hat, weil sie das

Druckprüfgerät vor Anordnung der Aufrissarbeiten und Freilegung der in Beton

verlegten Rohre nicht überprüft hat.“

Le copropriétaire qui agit contre le syndic sur base d’une faute accomplie dans le cadre

de son mandat doit rapporter tous les éléments de preuve de la responsabilité aquilienne

dont notamment la faute du syndic, un préjudice personnel et une relation causale entre

ce préjudice et la faute (PERSONNE5.), La Copropriété, éd. PROMOCULTURE, n°

106).

Il y a d’abord lieu de constater que PERSONNE1.) reste en défaut de préciser ce qu’il

reproche concrètement à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) en faisant valoir

„ weil sie rechtswidrig in mein Eigentum eingegriffen hat ».

Il y a ensuite lieu de constater qu’il résulte de l’exposé des faits que le syndic avait

chargé une entreprise spécialisée afin de rechercher l’origine de la fuite d’eaux de sorte

qu’il ne saurait lui être reproché d’avoir utilisé un manomètre défectueux.

PERSONNE1.) reste partant en défaut d’établir que la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) a commis une faute en relation causale avec le préjudice allégué.

La demande est partant non fondée en ce qu’elle est dirigée contre la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.).

-

Demande dirigée contre le SOCIETE1.)



Frais de parquet (502,85.- €)

En date du 2 décembre 2022 la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) a adressé à

PERSONNE1.) un courriel de la teneur suivante :

« (…) Votre demande porte sur les différentes dépenses que vous avez engagées dans

le cadre d’un sinistre pour dégât des eaux survenu dans votre appartement et des

appartements voisins. Pour mémoire, le rapport de la société SOCIETE4.).

Concernant la facture pour le parquet d’un montant de 502,85 euros, ce montant a été

porté au crédit de votre compte propriétaire en date du 30/06/2022. »

PERSONNE1.) conteste que son compte propriétaire a été crédité du montant de

502,85.- € en date du 30 juin 2022.

En présence des contestations de PERSONNE1.) il appartient au SOCIETE1.) d’établir

qu’il a crédité le compte propriétaire de PERSONNE1.) du montant de 502,85.- €.

Or, cette preuve n’est pas rapportée en l’espèce.

La demande de PERSONNE1.) est partant fondée pour le montant de 502,85.- €.



Perte de loyer (271,43.- €), charges locatives (25.- €) et indemnité versée au

locataire (100.- €)

Il y a lieu de constater que les montants réclamés ne résultent pas du contrat de bail versé

en cause, ni d’aucune autre pièce.

La demande de PERSONNE1.) est partant non fondée pour le montant de 396,43.- €.



Moins-value parquet (200.- €)

Il y a lieu de constater que PERSONNE1.) ne verse pas la moindre pièce pour établir le

préjudice allégué.

Sa demande est partant non fondée pour le montant de 200.- €.



Frais de déplacement (45,50.- € + 136,50.- € + 44,10.- €) et frais de parking (7.-

€ + 10.- € + 13.- €)

Il y a lieu de constater que PERSONNE1.) ne verse pas la moindre pièce à l’appui de sa

demande.

Sa demande est partant également non fondée pour le montant de 256,10.- €.

Il résulte de l’ensemble des développements qui précèdent que la demande est à déclarer

fondée pour le montant de 502,85.- €.

Sur ce montant il y a lieu de faire courir les intérêts légaux à partir du 3 juin 2025, date

de la demande en justice, jusqu’à solde.

Conformément à l’article 15-1 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de

paiement et aux intérêts de retard, il y a lieu de faire droit à la demande en majoration

du taux de l'intérêt légal.

Dans la mesure où il serait inéquitable de laisser à la seule charge de PERSONNE1.)

tous les frais par lui exposés et non compris dans les dépens, il y a lieu de condamner le

SOCIETE1.) au paiement d’une indemnité de procédure de 100.- €.

Par ces motifs :

le tribunal de paix d’Esch-sur-Alzette, siégeant en matière civile, statuant

contradictoirement et en dernier ressort,

reçoit la demande en la forme,

dit la demande non fondée en ce qu’elle est dirigée contre la société à responsabilité

limitée SOCIETE2.),

dit la demande partiellement fondée en ce qu’elle est dirigée contre le SOCIETE1.) des

Copropriétaires de la Résidence ENSEIGNE1.),

condamne le SOCIETE1.) des Copropriétaires de la Résidence ENSEIGNE1.) à payer

à PERSONNE1.) le montant de 502,85.- € avec les intérêts légaux à partir du 3 juin

2025, date de la demande en justice, jusqu’à solde,

ordonne la majoration du taux de l’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un délai

de trois mois à partir de la signification du présent jugement,

dit la demande non fondée pour le surplus,

partant en déboute,

dit la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une indemnité de procédure fondée

pour le montant de 100.- €,

partant condamne le SOCIETE1.) des Copropriétaires de la Résidence ENSEIGNE1.) à

payer à PERSONNE1.) de ce chef le montant de 100.- €,

condamne le SOCIETE1.) des Copropriétaires de la Résidence ENSEIGNE1.) aux frais

et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique à ADRESSE5.) par Monique SCHMIT,

juge de paix directeur adjoint, assistée du greffier Joëlle GRETHEN, qui ont signé le

présent jugement.