Court orders expert appraisal of unfinished construction project to determine completion status and costs.

RÉFÉRÉ N° 2026TADREF/020

N° TAD-2026-00171 du rôle.

Audience publique extraordinaire des référés tenue le vendredi, 27 mars 2026 à 8.30 heures au

Palais de Justice à Diekirch, où étaient présentes

Silvia MAGALHAES ALVES, premier juge près le Tribunal d’arrondissement de et à Diekirch,

siégeant comme juge des référés, en remplacement de la Présidente dudit tribunal,

Suzette KALBUSCH, greffier assumé,

dans la cause

ENTRE

PERSONNE1.), aide socio-éducatif, né le DATE1.) à ADRESSE1.) (République démocratique du

Congo), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie demanderesse, comparant par la société à responsabilité limitée ETUDE D’AVOCATS

WEILER & BILTGEN S.àr.l., établie et ayant son siège social à L-9234 Diekirch, 30, route de

Gilsdorf, immatriculée au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

B239498, inscrite sur la liste V du tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de Diekirch,

représentée aux fins de la présente procédure par Maître Christian BILTGEN, avocat à la Cour,

demeurant à Diekirch,

ET

1) la société à responsabilité limitée de droit belge SOCIETE1.), établie et ayant son siège social

à B-ADRESSE3.), inscrite à la SOCIETE2.) sous le numéroNUMERO1.), représentée par son

gérant actuellement en fonctions, avec succursale luxembourgeoise SOCIETE3.), établie à L-

ADRESSE4.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO2.),

partie défenderesse, ne comparant pas

2) la société anonyme SOCIETE4.), établie et ayant son siège social à L-ADRESSE5.), inscrite

au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO3.),

représentée par son conseil d’administration,

partie défenderesse, ayant initialement comparu par Maître Mario DI STEFANO, avocat à la

Cour, demeurant à Luxembourg, ne comparant pas à l’audience du 24 mars 2026.

FAITS

Par exploit de l’huissier de justice Luana COGONI, immatriculée près le Tribunal d’arrondissement

de et à Luxembourg, du 30 janvier 2026, et par exploit de l’huissier de justice Patrick MULLER,

immatriculé près le Tribunal d’arrondissement de et à Diekirch, du 4 février 2026, PERSONNE1.)

a fait donner assignation à la société à responsabilité limitée de droit belge SOCIETE1.), ayant

une sa succursale luxembourgeoise sous la dénomination SOCIETE3.), et à la société anonyme

SOCIETE4.), à comparaître devant la Présidente du Tribunal d’arrondissement de Diekirch,

siégeant comme juge des référés, au Palais de Justice à Diekirch, à l’audience publique des

référés du mardi, 24 février 2026, à 14.15 heures, aux fins spécifiées ci-après :

Par exploit de l’huissier de justice Patrick MULLER, immatriculé près le Tribunal d’arrondissement

de et à Diekirch, du 3 mars 2026, PERSONNE1.) a fait donner réassignation à la société à

responsabilité limitée de droit belge SOCIETE1.), ayant une sa succursale luxembourgeoise sous

la dénomination SOCIETE3.), à comparaître devant la Présidente du Tribunal d’arrondissement

de Diekirch, siégeant comme juge des référés, au Palais de Justice à Diekirch, à l’audience

publique des référés du mardi, 24 mars 2026, à 14.15 heures, aux fins spécifiées ci-après :

Après une remise, l’affaire a été utilement retenue à l’audience publique des référés du mardi,

24 mars 2026.

Maître Christian BILTGEN, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch, qui représente la société à

responsabilité limitée ETUDE D’AVOCATS WEILER & BILTGEN S.àr.l., mandataire de

PERSONNE1.), a exposé l’assignation et a été entendu en ses explications.

Maître Mario DI STEFANO, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, mandataire de la société

anonyme SOCIETE4.), ne s’est pas présenté à l’audience.

La société à responsabilité limitée de droit belge SOCIETE1.) ne s’est pas présentée, ni fait

représenter à l’audience.

Sur ce, le juge des référés prit l’affaire en délibéré et fixa jour pour le prononcé à l’audience

publique extraordinaire des référés du vendredi, 27 mars 2026, à laquelle fut rendue l’

ORDONNANCE

qui suit :

Par exploits d’huissiers de justice des 30 janvier 2026 et 4 février 2026, PERSONNE1.) a fait

donner assignation à la société à responsabilité limitée de droit belge SOCIETE1.), ayant une

succursale luxembourgeoise sous la dénomination SOCIETE3.) (désignée ci-après « la société

SOCIETE1.) »), et à la société anonyme SOCIETE4.) (désignée ci-après « SOCIETE4.) »), à

comparaître devant la Présidente du Tribunal d’arrondissement de et à Diekirch, siégeant comme

juge des référés, aux fins de voir nommer un expert avec la mission plus amplement définie au

dispositif de son assignation. Il sollicite en outre la condamnation solidaire, sinon in solidum, sinon

chacune pour le tout des parties assignées aux frais de l’expertise, ainsi qu’aux frais et dépens

de l’instance.

Au soutien de sa demande, PERSONNE1.) expose que suivant acte de vente en état futur

d’achèvement du 22 décembre 2021, il a acquis de la part de la société SOCIETE1.) un

appartement duplex dans un immeuble en copropriété sis à L-ADRESSE6.) dénommé

« Résidence ALIAS1.) ».

PERSONNE1.) fait valoir que malgré ses nombreux rappels, les travaux de construction de

l’appartement vendu ne seraient toujours pas achevés, respectivement seraient affectés de vices

et malfaçons. Il est renvoyé à l’assignation ci-avant reproduite pour le détail des désordres relevés

par la partie demanderesse.

Il demande ainsi à voir désigner un expert judiciaire afin que les désordres affectant l’appartement

qu’il a acquis soient constatés contradictoirement, étant précisé que SOCIETE4.) est assignée en

sa qualité d’assureur « garantie d’achèvement », prévue par l’article 1601-5 du Code civil.

PERSONNE1.) demande à voir désigner l’expert Jean-Yves HUBERTY au motif que celui-ci se

trouve déjà chargé d’une mission d’expertise portant sur les parties communes de la « Résidence

ALIAS1.) ».

A l’audience, il demande à voir modifier la mission de l’expertise afin qu’il soit tenu compte des

observations que le mandataire de SOCIETE4.) lui avait fait parvenir avant l’audience.

SOCIETE4.) ne s’est pas présentée, ni fait représenter à l’audience. Par courrier du 24 mars 2026,

son mandataire Maître Mario DI STEFANO a informé le tribunal qu’il « ne dispose plus de mandat

pour (se) présenter à l’audience ». Etant donné que SOCIETE4.) a initialement comparu par

avocat, il y a lieu de statuer contradictoirement à son égard, ce en application des articles 74 et

76 du Nouveau Code de procédure civile.

La société SOCIETE1.) ne s’est pas présentée, ni fait représenter. Par exploit d’huissier de justice

du 3 mars 2026, PERSONNE1.) a ainsi fait donner réassignation à la société SOCIETE1.) SPRL

en application de l’article 84 du Nouveau Code de procédure civile. Il y a partant lieu de statuer à

l’égard de la société SOCIETE1.) par une ordonnance contradictoire, ce conformément à l’alinéa

2 de l’article 84 précité.

Appréciation de la demande

PERSONNE1.) base sa demande principalement sur l’article 350 du Nouveau Code de procédure

civile, sinon subsidiairement sur l’article 933 alinéa 1er, et plus subsidiairement encore sur l’article

932 alinéa 1er du même code.

L’article 350 du Nouveau Code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de

conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un

litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de

tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Non subordonnée aux conditions de l’urgence et de l’absence de contestations sérieuses, la

demande basée sur l’article 350 précité a un caractère autonome et ne doit répondre qu’aux

exigences posées par ledit texte lesquelles sont, à part (i) l’absence de procès au fond,

(ii) l’existence d’un motif légitime d’établir, (iii) par une mesure d’instruction légalement admissible,

(iv) la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Ledit texte institue un référé qui est autant « préventif », en ce qu’il tend à éviter tout procès au

fond, que « probatoire », en ce qu’il tend à conserver des éléments de preuve soumis au risque

d’un dépérissement prochain ou à établir la preuve de faits qui se sont déjà produits et qui ne sont

pas soumis au risque d’un changement ou d’une disparition prochains.

Le motif légitime exigé par cette disposition légale est fonction de la plausibilité d’un procès au

fond et de l’utilité, dans cette perspective, de la mesure d’instruction sollicitée. Il y a ainsi motif

légitime au sens de la loi s’il n’est a priori pas exclu que des faits ou des éléments dont l’on veut

établir ou conserver la preuve, puisse dépendre la solution d’un éventuel procès au fond entre

parties, voire qu’ils soient susceptibles d’avoir une influence sur la solution du litige.

En tenant compte des pièces et renseignements fournis en cause, il appert que les conditions

légales posées par l’article précité sont remplies en l’espèce, alors que PERSONNE1.) justifie

d’un intérêt légitime à faire établir par un homme de l’art les éventuels inachèvements, défauts,

vices, malfaçons et non-conformités affectant l’appartement-duplex qu’il a acquis de la part de la

société SOCIETE1.) dans l’immeuble résidentiel « Résidence ALIAS1.) », ce en vue d’une

éventuelle action en responsabilité à introduire à l’encontre de son vendeur ; étant précisé

qu’aucun procès au fond n’est pendant entre les parties suivant les informations à disposition du

tribunal. Au vu du fait que PERSONNE1.) fait état d’inachèvements, il a également intérêt à ce

que l’expertise ordonnée soit opposable à SOCIETE4.), dont il n’a pas été contesté qu’elle s’est

portée caution solidaire de la société SOCIETE1.) pour l’achèvement de l’immeuble vendu, ce en

vue d’une éventuelle action directe à exercer à l’encontre de l’assureur.

Il y a partant lieu de faire droit à la demande tendant à l’institution d’une expertise.

En l’absence de contestations par rapport à la mission et l’expert proposés par la partie

demanderesse, le tribunal décide de désigner l’expert Jean-Yves HUBERTY avec la mission plus

amplement spécifiée au dispositif de la présente ordonnance.

En ce qui concerne l’avance des frais d’expertise, il convient de rappeler que, dans la mesure où

l’expertise sollicitée sur base de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile est instituée

dans l’intérêt probatoire de PERSONNE1.), il lui appartient de faire l’avance des frais, étant

précisé que l’imputation définitive des frais dépendra de l’issue du procès au fond qui sera, le cas

échéant, introduit suite au dépôt du rapport.

Les frais et dépens de l’instance de référé sont à réserver au stade actuel de la procédure étant

donné que la reconnaissance des droits respectifs des parties dépend de l’instance au fond à

introduire le cas échéant après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire.

PERSONNE1.) demande encore à voir assortir la présente ordonnance de l’exécution provisoire

nonobstant toutes voies de recours, sur minute et avant enregistrement.

La partie demanderesse n’ayant toutefois pas établi la nécessité de l’exécution de la présente

ordonnance au seul vu de la minute, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande, de sorte que

conformément à l’article 938 alinéa 3 du Nouveau Code de procédure civile, la présente

ordonnance est exécutoire à titre provisoire sans caution, étant précisé qu’en vertu du même

article ladite ordonnance est signée sans retard et expédiée sans délai, même avant

l’enregistrement.

PAR CES MOTIFS

Nous, Silvia MAGALHAES ALVES, premier juge près le Tribunal d’arrondissement de et à

Diekirch, siégeant comme juge des référés, en remplacement de la Présidente dudit tribunal,

assistée du greffier assumé Suzette KALBUSCH, statuant contradictoirement,

recevons la demande en la forme et Nous déclarons compétent pour en connaître,

au principal, renvoyons les parties à se pourvoir devant qui de droit, mais dès à présent et par

provision, sur base de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile,

ordonnons une expertise et commettons pour y procéder l’expert Jean-Yves HUBERTY,

demeurant professionnellement à L-8399 Windhof, 6, rue d'Arlon, avec la mission de concilier les

parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit et motivé à déposer au greffe du Tribunal

d’arrondissement de Diekirch pour le 30 juin 2026 au plus tard, de :

1. dresser un état de l’immeuble résidentiel à construire sis à la résidence dite « ALIAS1.) »

à L-ADRESSE7.),

2. constater l’état d’achèvement ou d’inachèvement et l’état d’exécution ou d’inexécution des

travaux prévus des parties privatives appartenant au requérant,

3. constater les éventuels inachèvements, problèmes subsistants, non-conformités aux

règles de l’art, défauts, vices et malfaçons l’affectant, notamment en matière d’étanchéité,

4. se prononcer sur les causes et origines des inachèvements, non-conformités aux règles

de l’art, défauts, vices et malfaçons constatés,

5. chiffrer le coût d’achèvement, sinon de remise en état et les éventuelles moins-values en

résultant,

6. dresser la liste des travaux et fournitures facturés et le cas non encore réalisés et chiffrer

l’éventuel trop-payé sur les factures émises par rapport à l’état d’achèvement et établir sur

base des prix des constructions convenus entre le promoteur et la partie demanderesse,

le décompte des montants facturés et payés,

7. vérifier et indiquer si des cas de force majeure ou autre cause de prorogation éventuelle

du délai d’achèvement, expressément visés aux pages 8 et 9 de l’acte de vente notarié du

22 décembre 2021, se sont produits après la signature de l’acte et dans l’affirmative en

préciser la durée,

disons que dans l’accomplissement de sa mission l’expert est autorisé à s’entourer de tous

renseignements utiles et à entendre même de tierces personnes,

disons que PERSONNE1.) est tenu de verser par provision à l’expert une avance de 1.500.-

euros sur sa rémunération et d’en justifier le versement au greffe du tribunal de ce siège,

disons qu’en cas de difficultés d’exécution de la mission d’expertise, il Nous en sera fait rapport,

disons que l’expert devra, en toutes circonstances, Nous informer de la date de ses opérations,

de l’état desdites opérations et des difficultés qu’il pourra rencontrer,

disons que si les honoraires devaient dépasser le montant de la provision versée, l’expert devra

Nous en avertir et ne continuer ses opérations qu’après consignation d’une provision

supplémentaire,

disons qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera procédé à son remplacement par la

Présidente du Tribunal de céans sur simple requête à lui présentée,

réservons les frais et dépens de l’instance,

ordonnons l’exécution provisoire de la présente ordonnance, nonobstant toute voie de recours

et sans caution.