Landlord wins rent arrears and damage claim against tenants; provisional execution denied due to lack of authentic title.

Rép. no. 1349/26

Dossier no. L-BAIL-598/25

AUDIENCE PUBLIQUE DU

JEUDI, 26 MARS 2026

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement

qui suit dans la cause

ENTRE

L’ETAT DU GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG, représenté par son

ministre de la Famille, des Solidarités, du Vivre ensemble et de l’Accueil, sinon par son ministre

d’Etat en fonctions, poursuites et diligences de l’ORGANISATION1.), établi à L-ADRESSE1.),

représenté par son directeur actuellement en fonctions,

partie demanderesse, comparant par la juriste PERSONNE1.), dûment mandatée,

ET

PERSONNE2.) et PERSONNE3.), demeurant ensemble à L-ADRESSE2.),

parties défenderesses, ne comparant pas.

________________________________________________________

FAITS

L’affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée le 18 juin

2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée pour fixation à l’audience publique du jeudi,

25 août 2025 à 09.00 heures, salle JP.1.19.

Après plusieurs remises contradictoires à la demande des parties, l’affaire fut utilement retenue à

l’audience publique du jeudi, 5 mars 2026, lors de laquelle Madame PERSONNE1.) se présenta

pour la partie demanderesse, tandis que les parties défenderesses ne comparurent pas.

Le représentant de la partie demanderesse fut entendu en ses moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le

prononcé avait été fixé

LE JUGEMENT QUI SUIT

Par requête déposée au greffe de la justice de paix de et à Luxembourg le 18 juin 2025, l’ETAT

DU GRAND-DUCHE DE LUXEMBOURG a fait convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière de bail à loyer, pour voir constater les

échéances fixées dans les engagements signés les 28 février 2022 et 28 novembre 2023 relatives

au paiement des indemnité d’occupation mensuelles, à voir condamner les défendeurs

solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout, au paiement du montant de 4.699,67

euros à titre d’arriérés d’indemnités d’occupation avec les intérêts légaux à partir des échéances

respectives, sinon à compter de la demande en justice jusqu’à solde, et sous réserve de toutes

adaptations indiciaires éventuellement applicables et à voir condamner les défendeurs

solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout, au paiement du montant de 8.059,30

euros à titre de remboursement des frais occasionnés pour la réparation des dégâts causés dans la

structure d’hébergement, avec les intérêts légaux à partir de la mise en demeure du 13 février

2025, sinon à compter de la demande en justice jusqu’à solde. La partie requérante sollicite encore

l’exécution provisoire du jugement à intervenir ainsi que la condamnation des défendeurs au

paiement des frais et dépens de l’instance.

A l’appui de sa demande, la partie requérante expose que PERSONNE2.) a obtenu la protection

internationale en date du 11 février 2022 et que PERSONNE3.) a obtenu la protection subsidiaire

le 22 septembre 2023. Suivant engagement unilatéral signé le 28 février 2022, PERSONNE2.)

était logé dans la structure sise à L-ADRESSE3.), gérée par l’Office national de l’accueil

(ORGANISATION1.)) et s’est engagé de quitter ce logement temporairement mis à sa disposition

pour le 1er février 2023 au plus tard et de payer à l’ORGANISATION1.), en guise de contrepartie

financière, une indemnité d’occupation mensuelle aux montants et échéances fixés dans ledit

engagement.

La partie requérante fait valoir que dans le cadre d’un regroupement familial, PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) ainsi que leurs enfants ont été relogés le 11 avril 2023 dans la structure

d’hébergement sise à L-ADRESSE4.), gérée par l’ORGANISATION1.), dans les mêmes

conditions que celles du précité engagement du 28 février 2022. En date du 28 novembre 2023,

suite à l’obtention de la protection subsidiaire par PERSONNE3.) ils ont signé un deuxième

engagement unilatéral suivant lequel ils ont accepté de quitter le logement temporairement mis à

leur disposition pour le 1er novembre 2024 au plus tard et de payer à l’ORGANISATION1.) en

guise de contrepartie financière, une indemnité d’occupation mensuelle aux montants et

échéances fixés dans ledit engagement.

La partie requérante affirme en outre que à l’origine de nombreux problèmes dans la structure

d’hébergement sise à L-ADRESSE4.), la famille a été relogée dans la structure d’hébergement

sise à L-ADRESSE5.), ceci aux mêmes conditions que le prédit engagement du 28 novembre

2023.

Le 18 mars 2025, la famille PERSONNE2.) aurait quitté la dernière structure d’hébergement sans

toutefois régler les arriérés d’indemnités d’occupation mensuelles redues, ni les frais de réparation

des dégâts occasionnés.

La requérante explique encore que par engagement unilatéral du 28 février 2022, PERSONNE2.)

s’est engagé, en contrepartie de la mise à disposition d’un logement, à payer à

l’ORGANISATION1.) une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 510,- euros à

compter du 1er mai 2022. Par la suite, suivant l’engagement unilatéral du 28 novembre 2023,

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) se sont engagés, à payer à l’ORGANISATION1.) une

indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1.130,- euros à partir du 1er décembre 2023.

La requérante fait valoir que malgré de multiples rappels et mises en demeure, les défendeurs

redoivent suivant relevé financier du 6 mai 2025 le montant de 4.699,67 euros à titre d’indemnités

d’occupation impayées.

La requérante affirme en outre qu’en date du 16 août 2024, PERSONNE2.) a intentionnellement

arraché une main-courante et abimé un mur en pierre à l’entrée de la structure d’hébergement à

ADRESSE6.). Les dégâts ne seraient pas contestés.

Les frais de réparation s’élèvent suivant factures de réparation au montant de 3.867,60 euros pour

la main-courante et 2.741,29 euros pour le mur en pierre.

En date du 16 décembre 2024, la requérante aurait constaté une dégradation au niveau d’une

fenêtre de la chambre occupée par les défendeurs dans la structure d’hébergement sise à

ADRESSE7.). PERSONNE2.) et PERSONNE3.) auraient reconnu que l’un de leurs enfants

aurait cassé la fenêtre. La fenêtre a été réparé pour le montant de 1.450,41 euros.

Ainsi la requérante réclame le montant de 8.059,30 euros (3.867,60 + 2.741,29 + 1.450,41) à titre

de remboursement des frais occasionnés pour la réparation des dégâts causés.

A l’audience des plaidoiries du 5 mars 2026, l’ETAT DU GRAND-DUCHE DE

LUXEMBOURG verse un décompte actualisé au 5 mars 2026 duquel il résulte un solde débiteur

de 2.699,67 euros, de sorte qu’il réduit sa demande en paiement à titre d’indemnités d’occupation.

Pour le surplus, il maintient ses demandes telles que formulées dans la requête.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.), comparant initialement par mandataire, ne se sont plus

présentés ni fait représenter à l’audience du 5 mars 2026 pour faire valoir leurs moyens de

défense. En application des dispositions des articles 74 et 76 du nouveau code de procédure civile

il y a lieu de statuer par jugement contradictoire à leur encontre.

Motifs de la décision

La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.

Il résulte de pièces versées en cause que suivant engagement unilatéral signé en date du 28 février

2022, PERSONNE2.) s’est engagé à payer une indemnité mensuelle de 510,- euros à compter du

1er mai 2022.

Suivant engagement unilatéral signé en date du 28 novembre 2023, PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) se sont engagés à payer une indemnité mensuelle de 1.130,- euros à compter du

1er décembre 2023

A partir du 6 octobre 2022, l’ORGANISATION1.) a envoyé trois courriers recommandés de

rappel de paiement des indemnités d’occupations impayées.

Par courrier recommandé du 25 novembre 2024, l’ORGANISATION1.) a mis PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) en demeure de quitter le logement qui leur avait été temporairement mis à

disposition pour le 25 février 2025 au plus tard et de payer pour la même date le montant de

15.501,89 euros à titre d’arriérés d’indemnités d’occupation et de remboursement des frais

occasionnés pour la réparation des dégâts causés.

Au jour des plaidoiries, les arriérés d’indemnité d’occupation se chiffrent au montant de 2.699,67

euros, le montant relatif aux dégâts locatifs demeure inchangé.

Il est constant en cause que PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont quitté ledit logement en date

du 18 mars 2025.

Quant à la demande en paiement à titre de paiement des indemnités d’occupation

Au dernier stade des plaidoiries, la partie requérante réclame le montant de 2.699,67 euros à titre

d’arriérés d’indemnités d’occupation suivant un décompte arrêté au 5 mars 2026.

Au vu des pièces versées au dossier et des explications fournies à l’audience, la créance invoquée

par la partie requérante est justifiée pour le montant réclamé de 2.699,67 euros.

Quant à la demande en paiement à titre de frais de remise en état

La partie requérante demande à voir condamner les parties défenderesses au paiement du montant

de 8.059,30 euros à titre de frais de remise en état des dégâts causés.

L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués en bon état est une obligation de

résultat dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver, sauf le fait matériel de la dégradation ou de

la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une

perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat (M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 343).

Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent

pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute.

Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de prouver que,

pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une usure normale.

Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur

(Trib. Lux. 5 février 1987, rôle no 35323).

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du simple usage

normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 343).

Il n’est donc pas obligé de procéder à une remise à neuf des lieux à la fin du bail, même si

l’immeuble lui avait été délivré dans un état impeccable, entièrement rénové.

Il y a cependant lieu de préciser que la présomption de responsabilité découlant de l’article 1732

du code civil n’est qu’une présomption simple qui tombe devant la preuve de l’absence de faute.

Cette preuve est rapportée, si le preneur établit que les dégradations sont dues au simple usage

normal et légitime de la chose louée. Le preneur peut également s’exonérer en établissant que les

pertes ou dégâts sont dus à des causes positives, par rapport auxquelles toute faute est exclue dans

son chef ou dans le chef de ceux dont il est responsable (M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p.

344).

Le preneur ne doit, en effet, supporter les conséquences de l’usage normal de la chose, de son

usure, de sa vétusté même s’il en découle certaines détériorations, car il est manifeste que tout

usage de la chose, même normal, l’abîme inévitablement dans une certaine mesure.

En usant du bien en tant que bon père de famille, il n’encourt aucun reproche, même s’il en résulte

inévitablement des traces d’usure; tout usage, fût-il normal, est en effet de nature à laisser des

traces dans une certaine mesure (Trib. Lux. 27 mars 2012, B.I.J. n° 8/2012).

Il appartient dès lors dans un premier temps au propriétaire d’établir les dégâts par lui allégués.

En l’espèce, les dégâts allégués ressortent de la mise en demeure et des factures soumises à

l’appréciation du tribunal, la créance invoquée par la partie requérante est justifiée pour le

montant réclamé de 8.059,30 euros.

Il y a partant lieu de déclarer la demande de la partie requérante fondée pour le montant total de

(2.699,67 + 8.059,30 =) 10.758,97 euros, à augmenter des intérêts légaux à partir de la demande

en justice, jusqu’à solde.

Il résulte des explications fournies à l’audience que les parties défenderesses sont mariées, de

sorte qu’en application des dispositions de l’article 220 du code civil, il y a lieu de faire droit à la

demande en condamnation solidaire et de les condamner solidairement au montant repris ci-avant.

Quant aux demandes accessoires

La partie requérante sollicite l’exécution provisoire sans caution du jugement à intervenir.

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution provisoire, sans

caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre authentique, promesse

reconnue ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les

autres cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution. »

Les conditions d’application de l’article 115 du nouveau code de procédure civile n’étant pas

remplies, il n’y a pas lieu d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile, il convient

de condamner les époux PERSONNE2.) et PERSONNE3.) solidairement aux frais et dépens de

l’instance.

PAR CES MOTIFS

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme,

dit la demande en paiement fondée pour le montant de (2.699,67 + 8.059,30 =) 10.758,97 euros,

partant,

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) solidairement à payer à l’ETAT DU GRAND-

DUCHE DE LUXEMBOURG le montant de 10.758,97 euros (dix mille sept cent cinquante-huit

euros et quatre-vingt-dix-sept cents), à augmenter des intérêts légaux à partir du 18 juin 2025,

date de la demande en justice, jusqu’à solde,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

condamne PERSONNE2.) et PERSONNE3.) solidairement à tous les frais et dépens de

l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg, date qu’en

tête, par Patrice HOFFMANN, juge de paix, assistée de la greffière Sang DO THI, qui ont signé

le présent jugement.

Patrice HOFFMANN

Sang DO THI