Tenant's eviction and relocation claim dismissed; landlord awarded arrears and procedural costs.

Répertoire No. 1316/26

L-BAIL-88/26

Audience publique du 25 mars 2026

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse

comparant par Maître Anaïs BOVE, avocate à la Cour, demeurant à

Luxembourg

e t

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse

ne se présentant pas à l’audience du 16 mars 2026

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 4 février

2026.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 16 mars 2026.

À la prédite audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue, Maître Anaïs

BOVE fut entendue en ses moyens et conclusions. PERSONNE2.),

quoique régulièrement convoqué, n’était ni présent ni représenté.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe le 4 février 2026, PERSONNE1.) a fait

convoquer PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de le voir condamner à lui

payer la somme de 7.819,42.-EUR du chef de loyers et charges impayés,

avec les intérêts légaux à compter du 12 janvier 2026 , sinon à partir de la

présente requête jusqu’à solde, de voir déclarer résilié le contrat de bail

pour faute dans son chef et ordonner son déguerpissement dans la

huitaine du jugement à intervenir, de le voir condamner au paiement d’une

indemnité de relocation de 3.750.-EUR ainsi qu’à une indemnité de

procédure de 3.000.-EUR, le tout avec exécution provisoire.

À l’appui de sa requête, PERSONNE1.) expose que suivant contrat de bail

d’habitation conclu en date du 5 mai 2022 avec prise d’effet au 15 mai

2022, elle a donné en location à PERSONNE2.) pour une durée d’un an

avec tacite reconduction, un studio sis à L-ADRESSE2.), moyennant un

loyer mensuel de 1.100.-EUR ainsi que 150.-EUR d’avances sur charges,

soit 1.250.-EUR par mois.

À partir d’avril 2023, plusieurs rappels auraient été adressés au locataire

et le décompte de charges 2022/2023 du 24 novembre 2023 aurait laissé

apparaître un solde de 1.386,79.-EUR, demeuré impayé malgré mise en

demeure du 13 février 2024. À cette date, restaient dus les termes de

janvier 2024 et février 2024 ainsi que le solde des charges, soit 3.886,79.-

EUR. Une première instance L-BAIL-159/24 a abouti au jugement

n°1417/24 du 29 avril 2024, ensuite exécuté dans le cadre d’un accord

transactionnel.

Néanmoins, les impayés auraient repris et à la date de la présente requête,

restaient dus les loyers de septembre 2025, octobre 2025, décembre 2025,

janvier 2026 et février 2026 (cinq mois à 1.250.-EUR chacun), ainsi que les

décomptes de charges 2023/2024 (865,97.-EUR) et 2024/2025 (703,45.-

EUR), soit 7.819,42.-EUR, la mise en demeure du 12 janvier 2026 étant

restée sans effet.

À l’audience des plaidoiries, la requérante a exposé qu’actuellement les

loyers des mois de février et mars 2026 (1.250.-EUR chacun) ainsi que les

décomptes de charges 2023/2024 (865,97.-EUR) et 2024/2025 (703,45.-

EUR) demeuraient dus et a modifié sa demande en conséquence pour la

réduire à la somme de 4.069,42.-EUR.

Appréciation

Aux termes de l’article 78, alinéa 2 du Nouveau Code de procédure civile,

le juge qui statue par défaut à l’encontre du défendeur ne peut faire droit à

la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien

fondée.

En application de ce texte, le juge est d’office tenu d’examiner tous les

moyens qui s’opposent à la demande (Jurisclasseur, Procédure civile,

fasc. 538, mise à jour 6, 2002, N° 80 p. 9 et références y citées).

La demande, introduite dans les formes et délais de la loi, est à déclarer

recevable.

Quant aux arriérés de loyers d’avances sur charges et solde de charges

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de

régler le loyer aux termes convenus.

Au vu des explications données par PERSONNE1.) et des pièces

justificatives versées à l’appui, et en l’absence de contestation de la part de

PERSONNE2.), qui ne s’est pas présentée à l’audience pour assurer sa

défense, la demande à titre d’arriérés de loyers, d’avances sur charges et

de décomptes de charges est à déclarer fondée pour la somme réclamée

de 4.069,42.-EUR.

Il y a encore lieu de fixer le point de départ des intérêts légaux à partir de

la date des 16 mars 2026, jour des plaidoiries, jusqu’à solde, la requérante

n’ayant pas opéré de ventilation entre les paiements intervenus et les

nouveaux arriérés.

Quant à la demande en résiliation et en déguerpissement

L’obligation de payer le prix du bail constitue l’une des obligations

principales pesant sur le preneur, étant donné que ce prix constitue la

contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers et

avances sur charges locatives aux échéances convenues constitue une

violation grave des obligations du locataire susceptible de justifier à lui seul

la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire.

Le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en effet

en droit de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne

saurait être contraint de patienter pendant des mois avant de rentrer dans

ses droits.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des

éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité

suffisant pour justifier la résiliation éventuelle. Le rôle du juge est

d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du manquement,

compte tenu des circonstances.

En l’espèce, eu égard à l’importance des arriérés et en l’absence de

justification fournie par PERSONNE2.) qui ne s’est pas présentée à

l’audience, il y a lieu de retenir qu’il a gravement manqué à ses obligations

de locataire et que ce manquement justifie à lui seul la résiliation du bail et

sa condamnation au déguerpissement, sauf à lui accorder un délai de

déguerpissement de 40 jours à partir de la notification du présent jugement.

Quant à l’indemnité de relocation

L’article 1760 du Code civil dispose qu’« en cas de résiliation par la faute

du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps

nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui

ont pu résulter de l’abus. »

L’indemnité de relocation est destinée à réparer la perte de revenus

éprouvée par le bailleur pendant le délai normal requis pour trouver un

nouveau preneur. Le temps nécessaire à la relocation est déterminé par

le juge selon l’état du marché locatif au moment de la rupture du bail

(Les Nouvelles, Le louage des choses, I n° 408).

L’indemnité de relocation ne prend cours qu’à partir du moment où le

bien est remis à la disposition du bailleur (Les Novelles, tome IV, no

408).

Comme il est constant en cause que les lieux loués n’ont pas encore été

remis à la disposition de la bailleresse, la demande de PERSONNE1.)

en allocation d’une indemnité de relocation de

3.750.-EUR

est

prématurée dès lors qu’elle tend à la réparation d’un préjudice futur,

indépendamment de son bien-fondé éventuel (voir en ce sens : TAL 24

avril 2009, rôle n° 120.364). Il s’ensuit que la demande est irrecevable.

Accessoires

Eu égard à l’issue du litige, il paraît inéquitable de laisser à la charge de

PERSONNE1.) l’ensemble des frais non compris dans les dépens, de sorte

qu’il y a lieu de lui allouer une indemnité de procédure de 300.- EUR sur

base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Aux termes de l'article 115 du Nouveau Code de procédure civile,

l'exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d'office en

justice de paix, s'il y a titre authentique, promesse reconnue ou

condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel. Dans

tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution.

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est

obligatoire n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est

subordonnée à la constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

(Trib. d’Arrondissement Luxembourg, 20.12.2002 ).

En l’espèce, il n’est pas opportun et il n’existe pas de motif justifiant la

demande en exécution provisoire de sorte qu’elle est à rejeter.

PERSONNE2.) succombant à l’instance, il est encore à condamner aux

frais et dépens.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant par défaut à l’égard de PERSONNE2.) et en premier ressort,

donne acte à PERSONNE1.) de la réduction de sa demande à titre

d’arriérés de loyers, d’avances sur charges et de décomptes de charges ;

déclare la demande recevable ;

déclare la demande à titre d’arriérés de loyers, d’avances sur charges et

de décomptes de charges fondée pour la somme de 4.069,42.-EUR ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de

4.069,42.-EUR avec les intérêts légaux à partir du 16 mars 2026, le tout

jusqu’à solde ;

déclare la demande en résiliation du bail et en déguerpissement fondée ;

prononce la résiliation du contrat de bail existant entre parties aux torts

exclusifs de PERSONNE2.);

déclare la demande de PERSONNE1.) à titre d’indemnité de relocation

irrecevable ;

condamne PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui

s’y trouvent de son chef endéans les quarante jours à partir de la

notification du présent jugement ;

au besoin, autorise PERSONNE1.) à faire expulser PERSONNE2.) dans

la forme légale et aux frais de ce dernier, récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés ;

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité de

procédure de 300.- EUR sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement ;

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu'en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière