Court orders expert appointment to assess boiler condition and assign heating maintenance costs in Luxembourg.

RÉFÉRÉ N° 2026TADREF/018

N° TAD-2026-00360 du rôle.

Audience publique des référés tenue le mardi, 24 mars 2026 à 14.15 heures au Palais de Justice

à Diekirch, où étaient présentes

Silvia MAGALHAES ALVES, premier juge près le Tribunal d’arrondissement de et à Diekirch,

siégeant comme juge des référés, en remplacement de la Présidente dudit tribunal,

Suzette KALBUSCH, greffier assumé,

dans la cause

ENTRE

le ORGANISATION1.), sise à L-ADRESSE1.), représenté par son syndic actuellement en

fonctions, la société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE1.) S.àr.l.-s., établie et ayant son

siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg

sous le numéro NUMERO1.),

partie demanderesse, comparant par Maître Denis WEINQUIN, avocat à la Cour, demeurant à

Diekirch,

ET

la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.àr.l., établi et ayant son siège social à L-

ADRESSE3.), inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro

NUMERO2.), représentée par son gérant actuellement en fonctions,

partie défenderesse, comparant par son gérant PERSONNE1.).

FAITS

Par exploit de l’huissier de justice Patrick MULLER, immatriculé près le Tribunal d’arrondissement

de et à Diekirch, du 11 mars 2026, ORGANISATION1.) a fait donner assignation à la société à

responsabilité limitée SOCIETE2.) S.àr.l. à comparaître devant la Présidente du Tribunal

d’arrondissement de Diekirch, siégeant comme juge des référés, au Palais de Justice à Diekirch,

à l’audience publique des référés du mardi, 17 mars 2026, à quatorze heures quinze, aux fins

spécifiées ci-après :

A cette audience, l’affaire a été utilement retenue.

Maître

Denis WEINQUIN,

avocat à la Cour, demeurant à

Diekirch,

mandataire du

ORGANISATION1.), a exposé l’assignation et a été entendu en ses explications.

PERSONNE1.), gérant de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.àr.l., a été entendu

en ses moyens de défense et explications.

Sur ce, le juge des référés prit l’affaire en délibéré et fixa jour pour le prononcé à l’audience

publique des référés du mardi, 24 mars 2026 à laquelle fut rendue l’

ORDONNANCE

qui suit :

Par exploit d’huissier de justice du 11 mars 2026, le ORGANISATION1.) (désigné ci-après « le

Syndicat des copropriétaires ») a fait donner assignation à la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) S.àr.l. à comparaître devant la Présidente du Tribunal d’arrondissement de et à

Diekirch, siégeant comme juge des référés, aux fins de voir nommer un expert avec la mission

plus amplement spécifiée au dispositif de son assignation. Il demande encore à voir condamner

la partie défenderesse à faire l’avance des frais d’expertise, ainsi que sa condamnation aux frais

et dépens de l’instance. Il sollicite finalement encore l’allocation d’une indemnité de procédure de

2.000.- euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Au soutien de sa demande, le Syndicat des copropriétaires expose que la société SOCIETE2.)

S.àr.l. est le promoteur d’un projet immobilier portant sur la construction d’un immeuble en

copropriété sis à ADRESSE1.).

Le Syndicat des copropriétaires fait valoir que bien que les travaux de construction aient été

achevés au courant de l’année 2019, la chaudière à gaz centrale n’aurait encore pas été

réceptionnée par le Service de contrôle et de réception du bâtiment de la Chambre des Métiers

car elle ne serait pas conforme, notamment en ce qui concerne l’évacuation des fumées. La

chaudière ne fonctionnerait en outre pas correctement, de nombreuses pannes étant déjà

survenues depuis sa mise en fonctionnement.

Les divers courriers et mises en demeure adressés à la société SOCIETE2.) S.àr.l. afin qu’elle

remédie aux désordres constatés n’ayant pas porté leurs fruits, le Syndicat des copropriétaires

demande à voir désigner un expert judiciaire afin de faire constater de manière contradictoire les

non-conformités affectant le système de chauffage central de la GROUPE1.), ce en vue d’une

action en responsabilité à introduire à l’encontre de la société SOCIETE2.) S.àr.l.

A l’audience, la partie demanderesse propose de nommer l’expert Romain FISCH, sinon l’expert

Steve Etienne MOLITOR.

La société SOCIETE2.) S.àr.l. explique que suite aux différents courriers qui lui ont été adressés,

elle aurait pris contact avec l’entreprise qui a installé la chaudière litigieuse afin que celle-ci

remédie aux problèmes constatés. Ladite entreprise aurait promis d’intervenir afin de résoudre les

problèmes constatés, ce qu’elle ne semblerait toutefois pas avoir fait.

La société SOCIETE2.) S.àr.l. indique qu’après avoir reçu l’assignation du 11 mars 2026, elle

aurait à nouveau contacté son sous-traitant qui lui aurait juré que le problème serait résolu « dans

les plus brefs délais ». Sur question du tribunal, la société SOCIETE2.) S.àr.l. a indiqué qu’elle

estime que le problème pourrait être résolu au plus tard dans un délai de 15 jours.

La société SOCIETE2.) S.àr.l. estime dès lors que la mesure d’instruction sollicitée par le Syndicat

des copropriétaires serait parfaitement inutile, raison pour laquelle elle s’oppose à la demande

adverse. Elle s’oppose également à devoir faire l’avance des frais de cette mesure d’instruction

qu’elle estime être superfétatoire.

Appréciation de la demande

La demande du Syndicat des copropriétaires est basée principalement sur l’article 350 du

Nouveau Code de procédure civile, sinon subsidiairement sur l’article 932 et plus subsidiairement

encore sur l’article 933 du même code.

L’article 350 du Nouveau Code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de

conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un

litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de

tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Non subordonnée aux conditions de l’urgence et de l’absence de contestations sérieuses, la

demande basée sur l’article 350 précité a un caractère autonome et ne doit répondre qu’aux

exigences posées par ledit texte lesquelles sont, à part (i) l’absence de procès au fond,

(ii) l’existence d’un motif légitime d’établir, (iii) par une mesure d’instruction légalement admissible,

(iv) la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Ledit texte institue un référé qui est autant « préventif », en ce qu’il tend à éviter tout procès au

fond, que « probatoire », en ce qu’il tend à conserver des éléments de preuve soumis au risque

d’un dépérissement prochain ou à établir la preuve de faits qui se sont déjà produits et qui ne sont

pas soumis au risque d’un changement ou d’une disparition prochains.

Le motif légitime exigé par cette disposition légale est fonction de la plausibilité d’un procès au

fond et de l’utilité, dans cette perspective, de la mesure d’instruction sollicitée. Il y a ainsi motif

légitime au sens de la loi s’il n’est a priori pas exclu que des faits ou des éléments dont l’on veut

établir ou conserver la preuve, puisse dépendre la solution d’un éventuel procès au fond entre

parties, voire qu’ils soient susceptibles d’avoir une influence sur la solution du litige.

En l’espèce, il est constant en cause, pour résulter des pièces versées en cause ainsi que des

débats menés à l’audience, que la société SOCIETE2.) S.àr.l. est le promoteur-constructeur de

la GROUPE1.). Le protocole de réception établi le 11 novembre 2011 par la Service de Contrôle

et de Réception du Bâtiment de la Chambre des Métiers indique que la chaudière à gaz installée

n’est pas conforme en ce qui concerne l’évacuation des fumées, de sorte que seule une

« réception sous condition » a été actée. Il ne ressort d’aucune pièce figurant au dossier que la

réception définitive de la chaudière serait entretemps intervenue. A l’audience, la société

SOCIETE2.) S.àr.l. a d’ailleurs expressément reconnu qu’une intervention supplémentaire de son

sous-traitant serait nécessaire pour mettre la chaudière en conformité.

Ainsi, en tenant compte des pièces et renseignements fournis en cause, il appert que les

conditions légales posées par l’article 350 précité sont remplies en l’espèce, alors que le Syndicat

des copropriétaires justifie d’un intérêt légitime à faire établir par un homme de l’art les non-

conformités affectant la chaudière à gaz centrale installée dans la GROUPE1.), ce en vue d’une

éventuelle action en responsabilité à introduire à l’encontre de la société SOCIETE2.) S.àr.l. Au

vu du fait que la société SOCIETE2.) S.àr.l. a reconnu à l’audience que son sous-traitant n’a

jusqu’à présent pas encore remédié aux problèmes constatés, malgré ses nombreuses

interventions, il est permis de douter des déclarations faites par la société SOCIETE2.) S.àr.l. à

l’audience selon lesquelles les problèmes seraient résolus dans un délai de quinzaine, ce d’autant

plus que ces déclarations n’étaient étayées par aucune pièce probante et restent partant à l’état

de pures allégations. Rien ne permet dès lors de corroborer les allégations de la société

SOCIETE2.) S.àr.l. selon lesquelles l’expertise sollicitée serait inutile.

Il y a partant lieu de faire droit à la demande du Syndicat des copropriétaires.

Au vu des propositions faites par la partie demanderesse et en l’absence de contestations de la

part de la partie défenderesse, le tribunal décide de désigner l’expert Romain FISCH avec la

mission plus amplement spécifiée au dispositif de la présente ordonnance.

Quant à l’avance des frais d’expertise, il convient de rappeler qu’il est de principe que l’avance

des frais d’expertise dans le cadre d’un référé probatoire, c’est-à-dire avant tout litige au fond,

incombe à la partie qui sollicite cette mesure pour obtenir une preuve afin de voir établir

ultérieurement dans un litige au fond la responsabilité du défendeur, et non pas à ce dernier qui

conteste sa responsabilité et subit cette procédure.

L’expertise sollicitée sur base de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile ayant un

caractère probatoire dans l’intérêt de la partie demanderesse, il appartient partant au Syndicat

des copropriétaires de faire l’avance des frais d’expertise, étant relevé que ce dernier n’a invoqué

aucun argument pertinent qui justifierait qu’il soit fait exception au principe précité. Il convient

toutefois de rappeler que l’imputation définitive desdits frais dépendra de l’issue du procès au fond

qui sera, le cas échéant, introduit suite au dépôt du rapport.

Dans la mesure où la reconnaissance des droits respectifs des parties dépend également de

l’instance au fond à introduire, le cas échéant, après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire, il y

a lieu de réserver la demande du Syndicat des copropriétaires en allocation d’une indemnité de

procédure.

Pour ce même motif, les frais et dépens de l’instance de référé sont également à réserver en l’état

actuel de la procédure.

Le Syndicat des copropriétaires demande encore à voir assortir la présente ordonnance de

l’exécution provisoire nonobstant toutes voies de recours, sur minute et avant enregistrement.

La partie demanderesse n’ayant cependant pas établi la nécessité de l’exécution de la présente

ordonnance au seul vu de la minute, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande, de sorte que

conformément à l’article 938 alinéa 3 du Nouveau Code de procédure civile, la présente

ordonnance est exécutoire à titre provisoire sans caution, étant précisé qu’en vertu du même

article ladite ordonnance est signée sans retard et expédiée sans délai, même avant

l’enregistrement.

PAR CES MOTIFS

Nous, Silvia MAGALHAES ALVES, premier juge près le Tribunal d’arrondissement de et à

Diekirch, siégeant comme juge des référés, en remplacement de la Présidente dudit tribunal,

assistée du greffier assumé Suzette KALBUSCH, statuant contradictoirement,

recevons la demande en la forme et Nous déclarons compétent pour en connaître,

au principal, renvoyons les parties à se pourvoir devant qui de droit mais dès à présent et par

provision, sur base de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile,

ordonnons une expertise et commettons pour y procéder l’expert Romain FISCH, établi

professionnellement à L-6916 Roodt-sur-Syre, 26, route de Luxembourg, avec la mission de

concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit et motivé à déposer au greffe du

Tribunal d’arrondissement de Diekirch pour le 15 juin 2026 au plus tard, de :

1. dresser un état des lieux de la chaudière à gaz de la marque BUDERUS, type GB182/35

iW H, installée dans la GROUPE1.), sise à L-ADRESSE1.),

2. constater tous les dysfonctionnements, non-conformités, dommages et vices affectant

ledit système de chauffage central,

3. proposer les travaux et mesures (y compris les mesures conservatoires, le cas échéant)

propres pour y remédier,

4. chiffrer le coût d'une parfaite mise en état,

5. déterminer à qui il appartient d’intervenir pour la mise en état du système de chauffage,

notamment au regard des règlementations de la Chambre des Métiers, des contrats

d'espèce et des usages en la matière,

disons que dans l’accomplissement de sa mission l’expert est autorisé à s’entourer de tous

renseignements utiles et à entendre même de tierces personnes,

disons que le ORGANISATION1.) est tenu de verser par provision à l’expert une avance sur sa

rémunération de 1.500.- euros et d’en justifier le versement au greffe du Tribunal d’arrondissement

de ce siège,

disons qu’en cas de difficultés d’exécution de la mission d’expertise, il Nous en sera fait rapport,

disons que l’expert devra, en toutes circonstances, Nous informer de la date de ses opérations,

de l’état desdites opérations et des difficultés qu’il pourra rencontrer,

disons que si les honoraires devaient dépasser le montant de la provision versée, l’expert devra

Nous en avertir et ne continuer ses opérations qu’après consignation d’une provision

supplémentaire,

disons qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera procédé à son remplacement par la

Présidente du Tribunal de céans sur simple requête à lui présentée,

réservons la demande du Syndicat des copropriétaires en allocation d’une indemnité de

procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

réservons les frais et dépens de l’instance,

ordonnons l’exécution provisoire de la présente ordonnance, nonobstant toute voie de recours

et sans caution.