Court orders expert appointment to assess structural damage and flood causes in Luxembourg property dispute.

No. Rôle: TAL-2026-01670

No. 2026TALREFO/00130

du 20 mars 2026

Audience publique extraordinaire des référés du vendredi, 20 mars 2026, tenue par Nous

Philippe WADLÉ, premier juge au Tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg,

siégeant comme juge des référés, en remplacement de la Présidente du Tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, assisté de la greffière assumée Carole STARCK.

DANS LA CAUSE

E N T R E

1)

PERSONNE1.), et son époux,

2)

PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.),

élisant domicile en l’étude de Maître Christiane GABBANA, avocat, demeurant à

Luxembourg,

partie demanderesse comparant par Maître Christiane GABBANA, avocat,

demeurant à Luxembourg,

E T

1) l’ADMINISTRATION

COMMUNALE DE

ADRESSE2.), établie

à

L-

ADRESSE3.), représentée par son bourgmestre actuellement en fonctions, sinon par

son collège des bourgmestre et échevins actuellement en fonctions,

2) la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE4.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg

sous le numéro NUMERO1.), représentée par son conseil d’administration

actuellement en fonctions,

partie défenderesse sub 1) comparant par Maître Claire LAVANDIER, avocat, en

remplacement de Maître

Yves WAGENER, avocat, les deux demeurant à

Luxembourg,

partie défenderesse sub 2) comparant par Maître Edouard FILBICHE, avocat, en

remplacement de Maître Cathy ARENDT, avocat, les deux demeurant à Luxembourg.

F A I T S :

A l’appel de la cause à l’audience publique des référés ordinaires du lundi matin,

9 mars 2026, Maître Christiane GABBANA donna lecture de l’assignation ci-avant

transcrite et exposa ses moyens.

Maître Edouard FILBICHE et Maître Claire LAVANDIER furent entendus en leurs

moyens et explications.

Sur ce le juge prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique extraordinaire des

référés de ce jour l’

O R D O N N A N C E

qui suit:

Par exploit d’huissier de justice du 23 février 2026, PERSONNE1.) et son époux

PERSONNE2.) (ci-après « les époux ALIAS0.) ») ont fait donner assignation à

l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE ADRESSE2.) et à la société anonyme

SOCIETE1.) S.A. (ci-après « la société SOCIETE1.) ») à comparaître devant le

Président du Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant comme juge des

référés, pour voir nommer un expert avec la mission telle que libellée au dispositif de leur

assignation, principalement sur base de l’article 350 du Nouveau Code de procédure

civile, subsidiairement sur base de l’article 932, alinéa 1er du Nouveau Code de procédure

civile, et plus subsidiairement sur le fondement de l’article 933, alinéa 1er du même code.

Moyens des parties

Les demandeurs exposent avoir acquis, par acte notarié du 29 octobre 2020, une maison

située à ADRESSE5.). À partir de l’année 2024, ils auraient constaté l’apparition de

fissures, tant à l’intérieur qu’à l’extérieur de leur maison, dont l’origine demeurait

indéterminée, et qu’ils

auraient

fait colmater par une entreprise

spécialisée

(SOCIETE2.)). Ils indiquent qu’en date du 16 juin 2025, ils ont été confrontés à une

inondation affectant le sol de la cuisine, du hall, de la chaufferie et de la cave à vin,

résultant de remontées d’eau par le sol. Ils auraient alors sollicité la société SOCIETE3.)

S.à r.l. pour rechercher une éventuelle fuite dans la maison, tout en déclarant le sinistre à

leur assureur, la société SOCIETE1.). Les investigations menées le 17 juin 2025 par la

société SOCIETE3.) n’auraient mis en évidence aucune fuite interne. Toutefois, une

endoscopie aurait révélé la présence d’un puits de pompe submersible dissimulé sous

l’escalier, dont une éventuelle défaillance ne pouvait être exclue selon le rapport

d’intervention. Parallèlement, les demandeurs ont alerté le service technique de

l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE ADRESSE2.) afin de vérifier l’existence

éventuelle d’une fuite sur la conduite d’eau principale extérieure. Au début du mois de

juillet 2025, cette dernière aurait procédé au remplacement de cette conduite devant leur

maison, sans fournir d’explication. À la suite de ces travaux, les infiltrations et les

inondations récurrentes du pré situé en contrebas de leur propriété auraient cessé.

Les demandeurs relatent encore que l’expert Pierre HACK, mandaté par la société

SOCIETE1.), a constaté lors d’une visite du 28 juillet 2025 des dommages structurels

importants, résultant notamment d’affaissements du terrain d’environ dix centimètres et

de fissures évolutives. Dans son rapport du 30 juillet 2025, l’expert HACK attribuerait

l’origine du sinistre à la conduite d’eau principale défectueuse située dans la

ADRESSE6.), laquelle aurait vraisemblablement été endommagée par un engin

mécanique, estimant en outre que cette fuite semblait exister depuis plusieurs années. Le

même rapport mentionnerait néanmoins également la présence de la pompe submersible

dont le fonctionnement demeurerait à vérifier.

Considérant la multiplicité des causes possibles et l’instabilité des dommages observés,

les demandeurs estiment nécessaire la désignation d’un expert judiciaire chargé

d’investiguer l’origine exacte des désordres, d’en mesurer l’étendue et de proposer les

mesures utiles en vue d’y remédier.

Ils précisent que la société SOCIETE1.) est assignée en sa qualité d’assureur de

l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE ADRESSE2.).

L’ADMINISTRATION COMMUNALE DE ADRESSE2.) s’oppose à la demande

d’expertise, au motif qu’il existe, en l’espèce, d’ores et déjà un rapport d’expertise

contradictoire, établi le 10 octobre 2025 par l’expert Pascal CRASSON, excluant toute

responsabilité dans son chef en relation avec les dégâts constatés dans la maison des

demandeurs. Elle conteste l’existence d’un lien de causalité entre la fuite relevée sur la

conduite d’eau et les dommages dénoncés par les demandeurs.

La société SOCIETE1.) conclut également au rejet de la demande d’expertise, estimant

que les conditions d’application des bases légales invoquées par les demandeurs ne sont

pas réunies en l’espèce. Plus particulièrement, les demandeurs ne justifieraient pas d’un

motif légitime à l’appui de leur demande, dès lors qu’ils seraient en possession d’éléments

de preuve suffisant pour apprécier l’opportunité d’un procès au fond, dont notamment le

rapport d’expertise CRASSON du 10 octobre 2025. Dans ces conditions, l’expertise

sollicitée serait dépourvue de toute utilité et devrait être rejetée sur le fondement de

l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile. En outre, les demandeurs seraient à

débouter de leur demande en ce qu’elle fondée, en ordre subsidiaire, sur les articles 932

et 933 du Nouveau Code de procédure civile, alors qu’il n’y aurait aucune circonstance

d’urgence qui justifierait l’intervention du juge des référés sur ces fondements.

Elle réclame l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000,- euros sur base de

l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

Appréciation

Les époux ALIAS0.) agissent principalement sur base de l’article 350 du Nouveau Code

de procédure civile, qui dispose que : « S’il existe un motif légitime de conserver ou

d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un

litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la

demande de tout intéressé, […] en référé ».

L’article 350 précité est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne

sont pas applicables. Il n’est ainsi soumis ni à la condition d’urgence, ni à la condition

d’absence de contestation sérieuse et ne doit répondre qu’aux exigences posées par ledit

texte.

Le régime des mesures d’instruction in futurum suit la rédaction de l’article 350, dont

chaque terme est important : à condition qu’aucun procès au fond n’ait déjà été engagé

(1.), le demandeur doit démontrer l’existence d’un motif légitime (2.) d’obtenir du juge

l’octroi de mesures qui doivent être légalement admissibles (3.).

Il convient de noter d’emblée que la mesure d’instruction sollicitée est légalement

admissible, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté, et qu’il est constant en cause qu’il n’y a

pour l’instant pas encore de procès au fond concernant les faits dont les époux ALIAS0.)

visent à établir la preuve.

La première et la troisième conditions se trouvent donc remplies en l’espèce.

Le demandeur doit encore, pour prospérer sur base de l’article 350 du Nouveau Code de

procédure civile, justifier d’un motif légitime à sa demande.

Le motif légitime exigé par l’article 350 est fonction de la plausibilité d’un procès au fond

et de l’utilité, dans cette perspective, de la mesure d’instruction sollicitée.

L’article 350 a une vocation exclusivement probatoire, de sorte que toute demande sur le

fondement de cet article doit tendre à la conservation ou à l’établissement d’une preuve

qui pourrait servir dans un litige ultérieur. En l’absence de litige prévisible, le demandeur

ne peut solliciter du juge l’octroi d’une mesure d’instruction in futurum. La jurisprudence

exige à cet égard la démonstration de l’existence d’un « litige potentiel » ou d’un « litige

futur probable ».

En l’espèce, l’existence d’un tel litige entre les parties n’est pas contestée,

l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE ADRESSE2.) étant intervenue à la suite de

la constatation d’une fuite affectant le tuyau d’alimentation en eau de la maison des

demandeurs, consécutivement à des inondations signalées par ces derniers, et la société

SOCIETE1.) intervenant en sa qualité d’assureur tant des demandeurs que de

l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE ADRESSE2.).

Outre la caractérisation d’un motif légitime, le demandeur doit démontrer au juge

l’utilité de la mesure qu’il sollicite au vu du litige potentiel.

A la nécessité du motif légitime s’ajoute en effet celle du caractère opérant, de la

pertinence de la mesure sollicitée. Le demandeur est ainsi tenu de démontrer, outre la

légitimité de la mesure sollicitée, qu’elle est pertinente, c’est-à-dire adaptée, utile et

proportionnée au litige ultérieur qui la requiert. En d’autres termes, le demandeur doit

établir l’existence de son intérêt probatoire.

Si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour

conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est

dépourvue de toute utilité et doit être rejetée (Cour d’appel, 10 juin 2020, n° CAL-2020-

00196 du rôle ; Cour d’appel, 6 octobre 2021, n° CAL-2021-00344 du rôle ; citant Cass.

fr. com., 18 févr. 1986 : Bull. civ. IV, n° 26 ; Gaz. Pal. 1986, 1, pan. jurispr. p. 109, note

S. Guinchard et T. Moussa. – CA Orléans, 4 mars 1983 : D. 1983, p. 343, note Jeantin ;

RTD civ. 1983, p. 785, obs. J. Normand).

En l’espèce, les époux ALIAS0.) sont en possession :

-

d’un rapport d’intervention (Einsatzbericht) établi le 17 juin 2025 par la société

SOCIETE3.) S.à r.l.,

-

d’un rapport d’expertise dressé le 30 juillet 2025 par les experts Pierre HACK et Serge

MULLER du bureau d’expertises WIES, et

-

d’un rapport d’expertise dressé le 10 octobre 2025 par l’expert Pascal CRASSON de

la société EXPERT EASE S.à r.l.

À la lecture de ces rapports, le tribunal constate, en premier lieu, qu’aucun d’entre eux ne

parvient à déterminer la ou les causes exactes des dégâts constatés dans la maison des

demandeurs.

En effet, dans son rapport d’intervention, la société SOCIETE3.), qui a été chargée de la

recherche d’une éventuelle fuite, se borne à relever qu’« une fuite au niveau de la pompe

submersible ne peut être exclue comme cause du dommage ». Elle recommande en

conséquence « de faire vérifier l’étanchéité et le fonctionnement de [cette] pompe […]

par une entreprise spécialisée en plomberie » (cf. page 6).

Le rapport établi par le bureau d’expertise WIES rappelle simplement que « l’état de

fonctionnement [de la pompe submersible détectée par la société SOCIETE3.)] reste à

vérifier », tout en précisant que « cette pompe, située en dessous de la cave, ne semble

pas en lien direct avec les infiltrations visibles au niveau du rez-de-jardin » (cf. page 4).

Enfin, aux termes du rapport dressé par l’expert CRASSON, il est constaté, en ce qui

concerne l’origine des désordres, qu’« à ce stade, il n’est pas possible d’attribuer

l’ensemble des dommages constatés à la seule fuite du tuyau d’alimentation en eau ». Il

préconise, en conclusion, « de faire intervenir une entreprise spécialisée afin de vérifier

l’état et l’efficacité des drainages autour du bâtiment », tout en soulignant que « les

dommages étant trop importants pour être uniquement imputés à la fuite du tuyau, des

investigations complémentaires sont nécessaires afin d’identifier précisément les

causes » (cf. page 8).

Aucun des rapports versés ne permet donc d’identifier les causes et origines des désordres

affectant la maison des demandeurs.

Par ailleurs, lesdits rapports ne se prononcent ni sur la nature des travaux nécessaires pour

remédier aux désordres constatés, ni, a fortiori, sur leur coût.

Un avis technique sur ces points apparaît toutefois utile et pertinent, en ce qu’il est de

nature à éclairer le tribunal sur les éléments constitutifs d’une éventuelle responsabilité

des parties défenderesses, à savoir le(s) fait(s) générateur(s), le préjudice allégué par les

demandeurs ainsi que le lien de causalité entre celui-ci et le(s) fait(s) générateur(s).

Dans ces conditions, le tribunal considère que l’existence des rapports susmentionnés ne

s’oppose pas à l’institution d’une expertise sur base de l’article 350 du Nouveau Code de

procédure civile, les demandeurs gardant un intérêt légitime à établir les faits visés par la

mesure d’instruction sollicitée.

En effet, les époux ALIAS0.) ont un intérêt à faire déterminer de manière contradictoire

et par un homme de l’art tant l’ampleur que les causes et origines exactes des dégâts

affectant leur maison, ainsi que la nature et le coût des moyens nécessaires pour y

remédier.

La mesure d’instruction sollicitée tend à leur fournir les éléments nécessaires pour mettre

éventuellement en cause la responsabilité des parties défenderesses, et la solution du litige

au fond dépend des faits à établir, les faits offerts en preuve présentant un caractère

pertinent et utile par rapport à ce litige éventuel.

Il faut rappeler qu’une expertise, simple moyen d’information, peut être ordonnée par le

juge des référés sans qu’il y ait lieu de rechercher, par avance, s’il existe un lien de droit

entre parties, ni à quel titre la responsabilité du défendeur peut éventuellement être

engagée et qu’il suffit, pour que l’expertise puisse être ordonnée, que les parties se

trouvent dans une situation telle que la responsabilité du défendeur sur le plan délictuel

ou contractuel, ne soit pas, a priori, exclue.

En l’espèce, aucun élément invoqué par les parties défenderesses ne permet, à ce stade,

d’exclure que leur responsabilité puisse être engagée.

Le moyen de défense opposé par l’ADMINISTRATION COMMUNALE DE

ADRESSE2.), et consistant à contester toute responsabilité dans son chef, échappe au

pouvoir d’appréciation de la juridiction des référés, alors qu’il touche le fond du litige qui

sera le cas échant entamé par les époux ALIAS0.). Il convient de rappeler à cet égard que

les conclusions d’un expert n’ont qu’une valeur consultative et que les juges sont libres

de ne pas suivre l’avis des experts.

Les époux ALIAS0.) justifiant, au vu des développements qui précèdent, d’un motif

légitime, et les autres conditions d’application de l’article 350 du Nouveau Code de

procédure civile étant également réunies, il y a lieu de faire droit à la demande d’expertise.

En ce qui concerne l’expertise à ordonner, il est admis que le juge peut commettre l’expert

de son choix et qu’il dispose d’un pouvoir souverain pour fixer l’étendue de la mission à

confier à l’expert.

La mission proposée par les époux ALIAS0.) n’étant pas autrement contestée, il y a lieu

de l’entériner et de nommer en conséquence un expert avec la mission plus amplement

détaillé au dispositif de la présente ordonnance.

Quant au choix de l’expert, le tribunal, qui dispose en la matière d’un pouvoir

d’appréciation discrétionnaire, décide, au vu des éléments du dossier et des positions

respectives exprimées par les parties à l’audience, de charger Mike WALDBILLIG

comme expert.

Le référé probatoire étant institué dans l’intérêt essentiellement probatoire du (ou des)

demandeur(s), il appartient aux époux ALIAS0.) de faire l’avance des frais d’expertise.

Au vu de l’issue de la présente instance, la demande de la société SOCIETE1.) en

obtention d’une indemnité de procédure est à rejeter.

P A R C E S M O T I F S

Nous Philippe WADLÉ, premier juge au Tribunal d’arrondissement de et à

Luxembourg, siégeant comme juge des référés, en remplacement de la Présidente du

Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, statuant contradictoirement,

recevons la demande en la forme ;

Nous déclarons compétent pour en connaître ;

au principal renvoyons les parties à se pourvoir devant qui de droit, mais dès à présent

et par provision, sur base de l’article 350 du Nouveau Code de procédure civile,

ordonnons une expertise et commettons pour y procéder l’expert Mike WALDBILLIG,

demeurant professionnellement à L-1626 Luxembourg, 4, rue des Girondins,

avec la mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit,

détaillé et motivé de :

1) Dresser un état des lieux relatif aux dommages affectant la structure de la maison

des requérants sise à L-ADRESSE1.), dont notamment l’affaissement et les fissures,

sans que cette liste ne soit exhaustive, ainsi qu’aux dommages causés à ladite maison

par les inondations d’eau survenues en juin 2025, sans préjudice quant à la date

exacte ;

2) Déterminer les causes et les origines des dommages constatés ;

3) Déterminer, le cas échéant, les mesures urgentes à entreprendre pour éviter une

aggravation des dommages ;

4) Proposer les mesures propres à remédier aux dommages et en évaluer le coût ainsi

que celui de toute moins-value ;

disons que l’expert pourra s’entourer de tous renseignements utiles à l’accomplissement

de la mission lui confiée et entendre même des tierces personnes ;

disons qu’en cas de difficulté d’exécution de la mission d’expertise, il Nous en sera fait

rapport ;

ordonnons à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de payer à l’expert la somme de

2.000,- euros au plus tard le 17 avril 2026 à titre de provision à valoir sur la

rémunération de l’expert ou à un établissement de crédit à convenir entre parties au

litige, et d’en justifier au greffe du tribunal ;

disons que si ses honoraires devaient dépasser le montant de la provision versée, l’expert

devra Nous en avertir ;

disons qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera procédé à son

remplacement par simple ordonnance prise en Notre cabinet ;

disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal le 25 septembre

2026 au plus tard ;

déboutons la société anonyme SOCIETE1.) S.A. de sa demande en allocation d’une

indemnité de procédure ;

ordonnons l’exécution provisoire de la présente ordonnance nonobstant toute voie de

recours et sans caution ;

réservons les droits des parties ainsi que les frais et dépens.