Court dismisses urgent execution request for mortgage clause enforcement due to lack of urgency and certitude of prejudice.

No. Rôle: TAL-2026-00345

No. 2026TALREFO/00134

du 20 mars 2026

Audience publique extraordinaire des référés du vendredi, 20 mars 2026, tenue par Nous

Philippe WADLÉ, premier juge au Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg,

siégeant comme juge des référés, en remplacement de la Présidente du Tribunal

d'arrondissement de et à Luxembourg, assisté de la greffière assumée Carole STARCK.

DANS LA CAUSE

E N T R E

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

élisant domicile en l’étude de Maître Mathieu RICHARD, avocat, demeurant à

Luxembourg,

partie demanderesse comparant par Maître Mathieu RICHARD, avocat, demeurant

à Luxembourg,

E T

1) la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg

sous le numéro NUMERO1.), représentée par son conseil d’administration

actuellement en fonctions,

2) la société anonyme SOCIETE2.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg

sous le numéro NUMERO2.), représentée par son conseil d’administration

actuellement en fonctions, sinon l’organe légalement habilité à la représenter,

3) PERSONNE2.), notaire de résidence à L-ADRESSE3.),

parties défenderesses sub 1) et 2) comparant par la société en commandite simple

KLEYR GRASSO, représentée par Maître Henry DE RON, avocat, en remplacement

de Maître Yasmine POOS, avocat, les deux demeurant à Strassen,

partie défenderesse sub 3) comparant par Maître Claude SCHMARTZ, avocat,

demeurant à Luxembourg.

F A I T S :

A l’appel de la cause à l’audience publique des référés ordinaires du lundi matin,

9 mars 2026, Maître Mathieu RICHARD donna lecture de l’assignation ci-avant

transcrite et exposa ses moyens.

Maître Henry DE RON et Maître Claude SCHMARTZ furent entendus en leurs moyens

et explications.

Sur ce le juge prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique extraordinaire des

référés de ce jour l’

O R D O N N A N C E

qui suit:

Rétroactes

Saisie d’une requête déposée le 26 novembre 2025 par Maître Yasmine POOS pour le

compte de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. (ci-après « la société SOCIETE1.) »),

la Présidente du Tribunal d’arrondissement de Luxembourg a, par ordonnance du 10

décembre 2025, autorisé Maître Yasmine POOS à se faire délivrer par PERSONNE2.),

pour le compte de la société SOCIETE1.), une seconde grosse de l’acte notarié

d’affectation hypothécaire du 18 juillet 2019, à l’encontre de PERSONNE1.).

Par exploit d’huissier de justice du 19 décembre 2025, la société SOCIETE1.) a fait

donner sommation à PERSONNE1.) de se présenter le mercredi 14 janvier 2026 à 10.00

heures en l’étude de PERSONNE2.), en vue de la délivrance de la seconde grosse

précitée.

Procédure

Par exploit d’huissier de justice du 13 janvier 2026, PERSONNE1.) a fait donner

assignation à la société SOCIETE1.), à la société anonyme SOCIETE2.) S.A. (ci-après

« la société SOCIETE2.) ») ainsi qu’à PERSONNE2.) à comparaître devant le

Président du Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, siégeant « en matière de

référés », aux fins de voir rétracter l’ordonnance présidentielle du 10 décembre 2025

précitée et de voir enjoindre à PERSONNE2.) de ne pas émettre ni délivrer de seconde

grosse de l’acte d’affectation hypothécaire du 18 juillet 2019.

Elle demande, en outre, qu’il soit fait interdiction à la société SOCIETE1.) et à ses ayants

droit de procéder à l’exécution de l’acte d’affectation hypothécaire du 18 juillet 2019

grevant la parcelle inscrite au cadastre de la commune de ADRESSE4.), section A de

ADRESSE4.), sous le numéro NUMERO3.), ainsi que des actes d’affectation

hypothécaire des 31 juillet 2019 et 14 octobre 2021 grevant la parcelle inscrite au

cadastre de la commune de ADRESSE4.), section A de ADRESSE4.), sous le numéro

NUMERO4.), le tout sous peine d’une astreinte de 8.500.000.- euros ou de consignation

de ladite somme jusqu’à ce qu’une décision judiciaire coulée en force de chose jugée

intervienne quant à l’exécution d’un compromis de vente signé le 5 juillet 2019 et faisant

l’objet d’un litige entre parties.

PERSONNE1.) sollicite encore la condamnation de la société SOCIETE1.) à lui payer

une indemnité de procédure de 1.500,- euros, ainsi que l’exécution provisoire de

l’ordonnance à intervenir. Il demande enfin à voir condamner la société SOCIETE1.)

aux frais et dépens de l’instance et à voir déclarer l’ordonnance à intervenir commune à

la société SOCIETE2.).

A l’audience du 9 mars 2026, il a encore demandé que l’ordonnance à intervenir soit

déclarée commune à l’égard de PERSONNE2.).

PERSONNE2.) s’est déclaré d’accord avec cette dernière demande et s’est, pour le

surplus, rapporté à prudence de justice.

Motifs de la décision

La société

SOCIETE1.)

et

la société

SOCIETE2.)

soulèvent

principalement

l’irrecevabilité, sinon la nullité de l’action introduite par PERSONNE1.) au motif que

celle-ci est fondée sur deux bases légales distinctes, impliquant chacune un « mode de

saisine » différent. Elles soutiennent qu’en raison de cette dualité de fondements,

l’assignation devrait être déclarée irrecevable dans son intégralité, sinon, à tout le moins,

en tant qu’elle est fondée sur l’article 66 du Nouveau Code de procédure civile. Selon

elles, pour cette dernière demande, le requérant aurait dû saisir le Président du Tribunal

d’arrondissement de Luxembourg siégeant « comme en matière de référé », et non « en

matière de référé ».

Le moyen ainsi plaidé soulève en réalité la question de la compétence du magistrat saisi.

En effet, la demande de PERSONNE1.) tend, en premier lieu, à la rétractation de

l’autorisation présidentielle délivrée le 10 décembre 2025 à Maître Yasmine POOS.

A cette fin, le demandeur s’appuie sur les dispositions de l’article 66 du Nouveau Code

de procédure civile, qui dispose que « [l]orsque la loi permet ou la nécessité commande

qu’une mesure soit ordonnée à l’insu d’une partie, celle-ci dispose d’un recours

approprié contre la décision qui lui fait grief ».

Suivant l’article 66 du Nouveau Code de procédure civile, le destinataire d’une mesure

ordonnée sur requête unilatérale dispose d’un recours pour faire disparaître cette mesure

ou pour en faire modifier les effets. La loi luxembourgeoise ne détermine pas,

contrairement à d’autres systèmes juridiques, la nature de ce « recours approprié » et

n’en définit pas le régime juridique. Ce manque a été comblé par la jurisprudence.

Il est ainsi admis que le recours fondé sur l’article 66 est porté devant le magistrat qui a

pris la décision unilatérale initiale. Le recours en rétractation ne constitue pas une action

en référé nouvelle, mais il s’agit d’un recours sui generis, dont l’objectif est de faire

réexaminer la même cause dans le cadre d’un débat contradictoire.

Le recours en rétractation est donc porté devant le magistrat qui a rendu la décision

unilatérale, siégeant dans les mêmes qualités et avec les mêmes pouvoirs que lors de la

décision unilatérale. Ainsi, si cette dernière relevait de la matière du référé, il siégera

comme juge du référé ; si elle relevait de la matière des saisies, il siégera comme juge

des saisies, si elle relevait du fond, il siégera comme juge du fond. Toutefois, pour ce

qui concerne les règles procédurales, la jurisprudence décide que ce recours en

rétractation se fait dans la forme des référés, c’est-à-dire par assignation à date fixe sans

recours obligatoire à un avocat à la Cour.

En l’espèce, l’autorisation présidentielle litigieuse a été rendue en application des

pouvoirs que le président du tribunal d’arrondissement tient de l’article 983 du Nouveau

Code de procédure civile, en matière de « voies à prendre pour avoir expédition ou copie

d’un acte » (Titre V, Livre Ier, Deuxième Partie dudit code), de sorte que le président du

tribunal d’arrondissement en tant que juge des référés est incompétent pour connaître de

la demande en rétractation.

Aux termes de son assignation, PERSONNE1.) a saisi le Président du Tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant « en matière de référés », partant en sa

qualité de juge des référés.

La présente juridiction est en conséquence incompétente pour connaître de la demande

de PERSONNE1.) tendant à la rétractation de l’autorisation présidentielle du 15

décembre 2025.

Elle est, en revanche, compétente pour connaître du surplus des demandes introduites

par PERSONNE1.), celui-ci se basant, à cet égard, sur les alinéas 2 et 1er de l’article 932

du Nouveau Code de procédure civile, relatif aux référés sur assignation devant le

tribunal d’arrondissement.

Aux termes de l’article 932, alinéa 2 du Nouveau Code de procédure civile, le président

du tribunal d'arrondissement, ou le juge qui le remplace, peut « […] statuer sur les

difficultés relatives à l’exécution d’un jugement ou d’un autre titre exécutoire ».

La société SOCIETE1.) et la société SOCIETE2.) se sont opposées aux demandes de

PERSONNE1.) en faisant valoir, entre autres, que celles-ci sont prématurées en

l’absence de toute procédure d’exécution forcée de la clause de voie parée, contenue

dans l’acte d’affectation hypothécaire du 18 juillet 2019, engagée à son encontre.

La difficulté d’exécution est constituée par un incident qui a pour objet d’arrêter ou de

suspendre l’exécution d’un jugement ou d’un autre titre exécutoire (RPDB, Exécution

des jugements et actes en matière civile, n° 348).

Sur base de l’article 932, alinéa 2 précité, le juge des référés peut être saisi de difficultés

relatives à un titre exécutoire, quel qu’il soit, mais uniquement à l’occasion des

contestations portant sur les mesures d’exécution forcée engagées ou opérées sur le

fondement de ce titre. Il ne peut connaître d’une demande ne se rattachant à aucune

mesure conservatoire ou d’exécution forcée (en ce sens JurisClasseur Procédure civile,

Fasc. 1500-20 : JUGE DE L’EXÉCUTION – Compétence, §7 ; Cass. fr. 2e civ., 5 janv.

2017, n° 15-26.694, inédit ; Cass. fr. 2e civ., 8 sept. 2022, n° 20-18.953 : JurisData n°

2022-014587 ; Procédures 2022, comm. 243, R. Laher).

L’acte d’exécution se définit comme un acte ayant pour objet de contraindre le débiteur

d’une obligation ou la partie condamnée à exécuter les dispositions que contiennent la

convention ou le jugement (Gérard CORNU, Vocabulaire juridique, 14e édition, V°

Exécution (acte d’)).

En l’espèce, la demande de PERSONNE1.) s’inscrit dans le cadre d’une procédure

tendant à la délivrance d’une seconde grosse d’un acte d’affectation hypothécaire dressé

le 18 juillet 2019 par-devant PERSONNE2.).

Ni la requête déposée le 26 novembre 2025 par Maître Yasmine POOS, ni l’autorisation

de se faire délivrer une seconde grosse dudit acte d’affectation hypothécaire, accordée

par ordonnance présidentielle du 15 décembre 2025, ni la sommation donnée le 14

janvier 2026 à PERSONNE1.) de comparaître devant PERSONNE2.) en vue de la

délivrance de ladite seconde grosse, ne constituent des mesures d’exécution dudit acte

d’affectation hypothécaire.

En l’absence de toute procédure d’exécution forcée, la demande de PERSONNE1.) est

à déclarer irrecevable pour autant qu’elle est basée sur l’article 932, alinéa 2 du Nouveau

Code de procédure civile.

En dernier lieu, PERSONNE1.) se fonde sur l’article 932, alinéa 1er du Nouveau Code

de procédure civile qui, pour rappel, est libellé comme suit : « Dans les cas d’urgence,

le président du tribunal d’arrondissement, ou le juge qui le remplace, peut ordonner en

référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que

justifie l’existence d’un différend ».

L’urgence est la condition première et déterminante de la saisine du juge des référés sur

base de l’article 932, alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile.

L’urgence ne consiste pas dans la célérité avec laquelle une mesure doit être sollicitée

et prise, mais dans la nécessité dans laquelle une personne peut se trouver de voir prendre

une mesure actuellement nécessaire pour éviter un préjudice certain. L’urgence existe

toutes les fois que le retard apporté à une solution provisoire met en péril les intérêts

d’une des parties. L’urgence résulte de la nature des choses et non des diligences plus

ou moins grandes des parties (Cour d’appel, 2 décembre 2015, Pas. 37, p. 811).

La question de savoir s’il y a urgence est une question de fait que le juge des référés

apprécie souverainement.

En l’occurrence, il ressort de l’assignation introductive d’instance que PERSONNE1.)

invoque au titre de l’urgence la circonstance que la société SOCIETE1.) « procédera à

la saisie immobilière des immeubles concernés alors qu’elle n’est pas en droit de le

faire […] » (cf. page 5).

Or, le seul fait que la société SOCIETE1.) s’apprête à poursuivre l’exécution forcée de

la clause de voie parée contenue dans l’acte d’affectation hypothécaire litigieux ne

saurait suffire à caractériser l’urgence requise au sens de l’article 932, alinéa 1er du

Nouveau Code de procédure civile, eu égard aux moyens et voies de recours que la loi

met à la disposition du demandeur pour s’opposer aux voies d’exécution susceptibles

d’être engagées à son encontre, et au nombre desquels figure notamment la saisine du

juge des référés en cas de difficulté d’exécution.

À défaut pour la société SOCIETE1.) de justifier d’un préjudice certain qui se réalisera

en l’absence des mesures sollicitées, et partant d’une circonstance d’urgence justifiant

l’intervention du juge des référés, sa demande est également irrecevable en ce qu’elle

est fondée sur l’article 932, alinéa 1er précité.

L’article 240 du Nouveau Code de procédure civile dispose que : « Lorsqu’il paraît

inéquitable de laisser à la charge d’une partie les sommes exposées par elle et non

comprises dans les dépens, le juge peut condamner l’autre partie à lui payer le montant

qu’il détermine ».

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass., 2 juillet 2015, n° 60/15 du registre, JTL 2015, p. 166).

Au vu de l’issue de la présente instance, la demande de PERSONNE1.) en obtention

d’une indemnité de procédure est à rejeter.

A l’audience du 9 mars 2026, la société SOCIETE1.) et la société SOCIETE2.) ont

requis la condamnation reconventionnelle de PERSONNE1.) à leur payer une indemnité

de procédure de 3.000,- euros.

La société SOCIETE1.) et la société SOCIETE2.) ayant été contraintes d’assurer la

défense de leurs intérêts en justice, il serait inéquitable de laisser à leur charge

l’intégralité des sommes non comprises dans les dépens qu’elles ont dû exposer. Leur

demande en obtention d’une indemnité de procédure est partant justifiée en principe.

Compte tenu de l’envergure du litige, de son degré de difficulté et des soins y requis,

cette demande est fondée pour un montant fixé à 2.000,- euros.

P A R C E S M O T I F S

Nous Philippe WADLÉ, premier juge au Tribunal d’arrondissement de et à

Luxembourg, siégeant comme juge des référés, en remplacement de la Présidente du

Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, statuant contradictoirement,

recevons les demandes en la forme ;

Nous déclarons incompétent pour connaître de la demande en rétractation basée sur

l’article 66 du Nouveau Code de procédure civile ;

Nous déclarons compétent pour connaître du surplus des demandes ;

déclarons les demandes basées sur les alinéas 2 et 1er de l’article 932 du Nouveau Code

de procédure civile irrecevables ;

déboutons PERSONNE1.) de sa demande en allocation d’une indemnité de procédure ;

condamnons PERSONNE1.) à payer à la société anonyme SOCIETE1.) S.A. et la

société anonyme SOCIETE2.) S.A. une indemnité de procédure de 2.000,- euros ;

déclarons la présente ordonnance commune à la société anonyme SOCIETE2.) S.A. et

à PERSONNE2.) ;

ordonnons l’exécution provisoire de la présente ordonnance nonobstant toute voie de

recours et sans caution ;

condamnons PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.