Tenant ordered to pay landlord for occupation, charges, damages, and procedural costs after eviction.

Rép. no. 1214/26

L-BAIL 824/25

AUDIENCE PUBLIQUE DU

JEUDI, 19 MARS 2026

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause

ENTRE:

PERSONNE1.), demeurant à PT-ADRESSE1.), lote 1 cav. 2

partie demanderesse principale,

partie défenderesse sur reconvention,

comparant en personne

ET:

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse principale,

partie demanderesse par reconvention,

comparant par Maître Abou BA, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg

_________________________________________________

FAITS :

L'affaire fut introduite par requête - annexée à la minute du présent jugement - déposée

le 15 septembre 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg.

Sur convocation émanant du greffe, elle fut appelée à l'audience publique du 27

novembre 2025 à 9.00 heures, salle JP 1.19.

L’affaire fut utilement retenue à la prédite audience publique, lors de laquelle la partie

demanderesse comparut en personne, tandis que la partie défenderesse fit défaut.

La partie demanderesse fut entendue en ses moyens et conclusions. Le tribunal prit

l’affaire en délibéré.

Suite à la demande Maître Abou BA, le tribunal prononça la rupture du délibéré aux

fins de permettre à la partie défenderesse de se défendre et refixa l’affaire à l’audience

publique du 22 janvier 2026. Après une remise contradictoire à la demande des parties,

l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du 26 février 2026, lors de laquelle

la partie demanderesse comparut en personne, tandis que Maître Abou BA se présenta

pour la partie défenderesse.

La partie demanderesse et le mandataire de la partie défenderesse furent entendus en

leurs moyens et conclusions.

Sur quoi, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour,

à laquelle le prononcé avait été fixé, le

JUGEMENT QUI SUIT:

Les faits constants

Suivant contrat de bail du 4 août 2021, PERSONNE1.) a donné en location à

PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) un appartement sis rez-de-chaussée d'un

immeuble situé à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de

1.300,00 euros et des avances sur charges mensuelles de 100,00 euros.

Par jugement du 9 mars 2023, le Tribunal de paix de Luxembourg a constaté la

résiliation du contrat de bail et prononcé le déguerpissement des locataires des lieux

loués dans un délai de quarante jours à partir de la notification du jugement.

L’expulsion forcée de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) a eu lieu le 7 juillet 2023.

Procédure et prétentions des parties

Par requête déposée au greffe du tribunal de paix de et à Luxembourg en date du 15

septembre 2025, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de PERSONNE2.) devant

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour :

-

voir condamner PERSONNE2.) à lui payer le montant de 7.196,26 euros, avec les

intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde,

-

voir dire que l’intérêt sera majoré de trois points à l’expiration d’un délai de trois

mois à compter de la notification du jugement à intervenir,

-

voir condamner PERSONNE2.) au paiement d'un montant de 500,00 euros sur

base de l'article 240 du Nouveau Code de Procédure Civile,

-

condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l'instance.

A l’audience du 26 février 2026, PERSONNE1.) a augmenté sa demande d’un montant

de 401,24 euros pour la porter au montant total de 7.597,50 euros.

Il convient de lui en donner acte.

Argumentaire des parties

PERSONNE1.) a fait valoir lors des plaidoiries que la défenderesse lui resterait

redevable des arriérés de loyers des mois de juin et juillet 2023 (2 x 1.300,00), ainsi

que des charges des années 2022 (1.861,79 euros) et 2023 (2.734,47 euros).

A ceci ils viendraient s’ajouter des dégâts locatifs à hauteur de 3.001,24 euros, se

composant d’une part d’une fenêtre cassée dont le remplacement aurait coûté 2.503,69

euros, et d’autre part du nettoyage de l’appartement ayant coûté 497,55 euros, de sorte

qu’après déduction de la garantie locative de 2.600,00 euros, le montant de 401,24

viendrait encore s’ajouter aux arriérés de loyers et charges s’élevant à 7.196,26 euros.

Il y aurait partant lieu de condamner PERSONNE2.) à lui payer le montant total de

7.597,50 euros.

PERSONNE2.) a demandé le rejet de toutes les demandes.

Concernant le loyer de juillet 2023, elle a donné à considérer que comme elle a quitté

les lieux le 7 juillet 2023, le requérant ne pourrait que réclamer le loyer calculé pro

rata jusqu’au 7 juillet et non l’entièreté du loyer du mois de juillet.

Quant au loyer de juin 2023, elle a indiqué que PERSONNE1.) lui aurait dit qu’elle ne

devait pas payer le loyer de juin si elle quittait volontairement les lieux.

Concernant les charges de l’année 2022, elle a en premier lieu fait valoir qu’elle a déjà

payé le montant de 521,09 euros à ce titre, pièce à l’appui, de sorte que ce montant

devrait être ajouté aux avances de 1.200,00 euros payées pour cette année.

Ensuite elle a contesté le décompte, en relevant tout d’abord que l’eau froide et l’eau

chaude étaient déjà comprises dans le montant de 2.447,54 euros se rapportant aux

frais de chauffage. Comme de plus il n’était pas clair qui a établi le décompte séparé

se rapportant à la consommation d’eau, ces frais seraient contestés. De même elle a

contesté les frais de nettoyage commun alors qu’il n’était pas établi que ce décompte

aurait été établi par le syndic. Finalement il n’était pas établi que les frais relatifs à la

fosse devraient être supportés par chaque copropriétaire, alors qu’il s’agissait d’un

immeuble à trois unités.

Concernant les charges de l’année 2023, elle a en premier lieu contesté toutes charges

postérieures à son départ le 7 juillet 2023. Or le décompte ferait à tort état de charges

jusqu’au 31 août 2023. Pour le surplus elle a émis les mêmes contestations que celles

relative aux charges de l’année 2022.

Concernant les dégâts locatifs, sans contester la recevabilité de cette demande qui ne

figurait pas dans la requête initiale, PERSONNE2.) en a demandé le rejet, alors qu’à

défaut d’état des lieux d’entrée, il n’était pas établi que la fenêtre aurait été

endommagée par PERSONNE2.).

Dès lors elle a formulé une demande reconventionnelle en remboursement de la

garantie locative de 2.600,00 euros. De plus elle a sollicité une indemnité de procédure

de 1.000,00 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile.

PERSONNE1.) a répliqué que le virement de 521,09 euros constituait le paiement du

solde des charges pour l’année 2021 et non une avance sur les charges de l’année 2022.

Tous les chiffres et décomptes auraient été établis par le syndic, lui-même, en tant que

propriétaire d’une seule unité de l’immeuble, n’ayant ni la qualité, ni la capacité

d’établir lesdits décomptes. Tous les calculs seraient faits soit sur base des millièmes,

soit sur base de la consommation réelle. La fosse aurait été utilisée par tous les usagers

de l’immeuble.

PERSONNE1.) a justifié le fait que le décompte s’arrête au 31 août 2023 par la

circonstance que l’appartement était resté vide jusqu’au 1er septembre 2023 à cause de

la faute de PERSONNE2.), alors qu’en raison des dégâts locatifs il n’était pas possible

de relouer l’appartement plus tôt. Dès lors elle devrait supporter les charges jusqu’au

31 août 2023.

Appréciation

Quant aux arriérés de loyers

Etant donné que par jugement du 9 mars 2023 le Tribunal de paix de Luxembourg a

constaté la résiliation du contrat de bail et prononcé le déguerpissement des locataires

des lieux loués dans un délai de quarante jours à partir de la notification du jugement,

les arriérés réclamés de juin et juillet 2025 ne sont pas à qualifier de loyers, mais

d’indemnité d’occupation.

En effet dès lors que le bail est déclaré résolu, il ne sort plus ses effets, quand bien

même le locataire s’est maintenu ou se maintient encore dans les lieux. Dès lors, le

preneur n’est plus tenu de payer des « loyers » ; sauf au cas où il poursuivrait son

occupation dans le cadre d’une prorogation contractuelle ou légale ou sous le bénéfice

d’un délai de grâce qui lui aurait été octroyé à l’amiable ou par voie judiciaire (cf.

Novelles, ouvrage précité, n° 405).

Si le locataire continue d’occuper les lieux après la résolution du bail, il est redevable

d’une indemnité au bailleur.

L’indemnité d’occupation est due jusqu’au moment où l’occupant libère les lieux. Elle

est destinée à réparer le préjudice subi par le propriétaire par le fait même du maintien

dans les lieux. L’indemnité représente non seulement la contrepartie de la jouissance

des locaux, mais également la compensation du préjudice résultant du fait qu’on est

privé de la libre disposition des lieux.

Si le jugement précité a fixé l’indemnité d’occupation en l’espèce à 1.400,00 euros, le

Tribunal ne peut dépasser le montant de 1.300,00 euros réclamé par PERSONNE1.),

au risque de statuer ultra petita.

PERSONNE2.) ayant occupé les lieux jusqu’au 7 juillet 2023, elle est redevable du

paiement d’une indemnité d’occupation.

Il a été retenu que pour chaque mois commencé, le locataire doit le loyer entier, à

moins qu’il ne prouve la relocation des lieux avant la fin du mois en question

(Marianne HARLES, Le Bail à loyer, Pas. n° 2/2001 n° 99)

Par conséquent PERSONNE2.) redoit une indemnité d’occupation pour le mois de

juillet 2023 entier.

Concernant le mois de juin 2023, la déclaration de PERSONNE2.) selon laquelle elle

ne devrait pas payer de loyer si elle quittait volontairement les lieux, reste à l’état de

pure allégation. De plus et en tout état de cause, il est établi qu’elle n’a pas quitté

volontairement les lieux alors qu’elle en a été expulsée par la force, de sorte que

comme la condition n’a pas été réalisée, le prétendu accord conclu sous condition ne

se serait jamais formé.

Il y a partant lieu de condamner PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme

de 2.600,00 euros à titre d’indemnité d’occupation pour les mois de juin et juillet 2023,

avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, le 15 septembre 2025, jusqu’à

solde.

Quant aux charges

Année 2022

Concernant les charges de l’année 2022, il y a d’emblée lieu de relever que

PERSONNE2.) reste à défaut d’établir que le paiement de 521,09 euros se rapportait

aux charges de l’année 2022.

En effet ledit virement ne fait aucune mention particulière aux charges de l’année

2022. De plus il ressort d’un décompte versé à l’audience par le requérant, que les

charges de l’année 2021 s’élevaient au montant de 521,09 euros, correspondant

notamment au montant du virement précité qui date du 10 mai 2022, donc avant que

l’année 2022 ne soit révolue.

Dès lors il ne fait aucun doute que ce virement se rapportait aux charges de l’année

2021 de sorte qu’il n’est pas à prendre en compte pour le calcul des charges de l’année

2022.

Ensuite il y a lieu de rejeter l’argument de PERSONNE2.) consistant à dire que l’eau

froide et l’eau chaude auraient déjà été comprises dans le montant de 2.447,54 euros

se rapportant aux frais de chauffage.

En effet il ressort du décompte ISTA en question que les frais de 2.447,54 euros se

rapportent aux frais de chauffage et de l’échauffement de l’eau chaude, mais non aux

frais de consommation de l’eau en général. Ceci est encore confirmé par l’explication

du décompte mentionnant que les « frais eau chaude » se rapportent au frais d’énergie

(gaz, fuel, etc.) nécessaire pour l’échauffement de l’eau chaude.

Les frais de consommation d’eau ressortent d’un « décompte individuel propriétaire »

et d’un décompte intitulé « calcul eau froide » établi par le syndic « SOCIETE1.) ».

PERSONNE2.) conteste que le décompte calcul eau froide aurait été établi par le

syndic. Force est cependant de constater qu’il est constant en cause que

PERSONNE1.) n’est que propriétaire d’une unité de sorte qu’il n’aurait effectivement

ni qualité ni capacité pour établir la répartition de la consommation telle qu’effectuée

sur ledit document. A ceci il vient s’ajouter que le « décompte individuel propriétaire »

visiblement établi par le syndic « SOCIETE1.) » pour porter son entête, retient comme

consommation totale de l’eau 1.413,25 euros et que le document « calcul eau froide

2022 » reprend ce montant sous la rubrique « total facture eau 2022 », avant de le

diviser entre les différentes unités pour retenir un montant de 737,92 euros dans le chef

de PERSONNE2.). Dès lors il paraît tout à fait logique que ce document, qui figure en

annexe de l’autre document, a également été établi par le syndic « SOCIETE1.) ». En

tout état de cause l’intérêt de PERSONNE2.) de contester le document « calcul eau

froide » est douteux, alors que le montant à sa charge est moindre que le montant sur

le document portant l’entête du syndic « SOCIETE1.) ».

L’argumentation de la partie défenderesse sur ce point est partant à rejeter.

Concernant les frais de nettoyage communs et de vidange de la fosse, c’est également

à tort que la défenderesse fait valoir qu’ils n’auraient pas été calculés par le syndic,

alors qu’ils résultent clairement du décompte établi par le syndic SOCIETE1.).

Concernant les frais de nettoyage de la fosse, la défenderesse soulève qu’il n’est pas

établi que la fosse est utilisée par tous les propriétaires.

Le Tribunal tient à rappeler que l’article 5 (5) de la loi du 21 septembre 2006 sur le

bail à usage d’habitation stipule : « Si les frais mis en compte résultent d’un décompte

d’un immeuble soumis au statut de la copropriété approuvé en assemblée générale

conformément à la législation relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis,

les positions de ce décompte à charge du locataire par application de la présente loi

sont présumées justifiées et échues. La preuve contraire est admise. »

En l’espèce il est constant en cause qu’il s’agit d’un immeuble soumis au statut de la

copropriété.

PERSONNE2.) reste en défaut d’établir voire même d’alléguer que les chiffres

avancés dans les décomptes seraient erronés.

Il y a partant lieu de retenir que les frais nettoyage de fosse sont justifiés.

Il y a lieu de relever qu’une erreur matérielle s’est glissée dans la requête dans la

mesure où le requérant a visiblement inversé les montants des charges des années 2022

et 2023, au vu des montants figurant dans les décomptes.

Compte tenu des développements qui précèdent, il y a lieu de condamner

PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 2.734,47 euros pour les charges

de l’année 2022, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, le 15

septembre 2025, jusqu’à solde.

Année 2023

Comme PERSONNE2.) a quitté les lieux le 7 juillet 2023, elle n’est a priori que tenue

des charges allant jusqu’à cette date.

Le Tribunal se doit cependant de constater d’une part que les frais de chauffage sont

réclamés jusqu’au 31 août 2023, et d’autre part que les décomptes SOCIETE1.)

concernant les autres frais réclamés concernent la période du 1er janvier 2023 au 31

décembre 2023.

PERSONNE1.) fait valoir qu’en raison des dégâts locatifs il n’était pas possible de

relouer l’appartement plus tôt, de sorte que PERSONNE2.) devrait supporter les

charges jusqu’au 31 août 2023.

Il y a lieu d’en déduire que PERSONNE1.) réclame une indemnité d’indisponibilité

équivalant au montant des charges dépassant la date du 7 juillet 2023.

L’indemnité d’indisponibilité couvre le préjudice subi par le bailleur du fait de la perte

de jouissance des lieux qu’il subit pendant la durée nécessaire à la constatation des

dégâts et pendant celle requise pour l’exécution des réparations. (cf., Marianne

HARLES, Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence, Pas. t. 31, n° 192, p. 379).

Force est cependant de constater que la fenêtre a visiblement été remplacée après

l’emménagement du nouveau locataire en septembre 2023, la facture datant de

décembre 2023. De plus le nettoyage et le remplacement de la fenêtre ont pris tout au

plus deux jours, de sorte que la demande de PERSONNE1.) en obtention d’une

indemnité d’indisponibilité est à rejeter.

Il n’a partant que droit au frais allant jusqu’au 7 juillet 2023.

Comme il n’établit pas sa demande à suffisance alors que les décomptes ne sont pas

ventilés, il y a lieu de la rejeter.

Quant aux dégâts locatifs

-

Quant à la fenêtre

Il y a lieu de relever que la défenderesse ne conteste pas la réalité de ce dégât qui est

d’ailleurs documenté par des photos desquelles il ressort que le cadre d’une fenêtre est

fissuré.

La défenderesse fait valoir qu’à défaut d’état des lieux d’entrée, il n’était pas établi

que c’est elle qui est à l’origine du dégât en question.

En vertu de l’article 1730 du Code Civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur

et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté

ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Il a été décidé que cet état

des lieux n’est soumis à aucune forme, qu’il ne doit pas toujours être descriptif et ne

doit pas se présenter sous forme d’un document distinct du bail. Il peut résulter d’une

clause du contrat indiquant que le locataire reconnaît avoir trouvé les lieux en bon état

locatif ou dans un tel ou tel état déterminé. ( cf. Marianne HARLES, Le Bail à loyer,

Compte-rendu de Jurisprudence, n° 111 )

Il résulte en l’occurrence du contrat de bail que les locataires ont reconnu que

« l’appartement et les équipements se trouvent en très bon état ».

L’obligation de restituer la chose en fin de bail est une obligation de résultat dans le

chef du preneur ; le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la dégradation

ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence de la

dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat, sauf à

démontrer la cause étrangère, le fait qui rend la dégradation ou la perte non imputable

au locataire. Il n’incombe en effet pas au bailleur de prouver que la dégradation est

imputable au locataire, mais il suffit de prouver que pendant la jouissance, il y a eu

dégradation excédant celle résultant d’une usure normale. Le preneur n’est cependant

pas responsable des dégradations et des pertes provenant du simple usage normal de

la chose, de son usure ou de sa vétusté.

L’endommagement de la fenêtre en question dépasse sans le moindre doute l’usure

normale.

Etant donné que lors de l’entrée en jouissance l’appartement se trouvait en très bon

état, ce qui exclut l’existence d’un tel dégât, il est imputable à la partie défenderesse.

De plus le montant réclamé est établi par une facture de remplacement de la fenêtre,

qui s’avère nécessaire au vu de l’ampleur du dégât.

Il y a partant lieu de condamner PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme

de 2.503,69 euros, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, le 15

septembre 2025.

-

Quant au nettoyage final

La défenderesse n’a pas autrement contesté ce poste.

D’ailleurs il ressort du contrat de bail qu’en fin de bail le propriétaire pourra retenir le

montant de 500,00 euros pour le nettoyage final.

Comme de plus il ressort des photos qu’un nettoyage final s’imposait visiblement, il y

a lieu de déclarer fondée cette demande dont le montant est établi par une facture de

nettoyage d’un montant de 497,55 euros.

Conclusion

Compte tenu des développements qui précèdent, PERSONNE2.) est redevable de la

somme de 2.600,00 + 2.734,47 + 2.503,69 + 497,55 = 8.335,71 euros.

Après compensation avec la garantie locative de 2.600,00 euros, il y a lieu de

condamner PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 8.335,71 – 2.600,00

= 5.735,71 euros, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, le 15

septembre 2025, jusqu’à solde.

Au vu de l’issue du litige, la demande de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité

de procédure est à rejeter.

PERSONNE1.) réclame également une indemnité de procédure.

L'article 240 du nouveau code de procédure civile permet au juge de condamner l'une

des parties à payer à l'autre une indemnité lorsqu'il paraît inéquitable de laisser à la

charge de cette partie les sommes réellement exposées par elle et non comprises dans

les dépens (Cass. 27 février 1992, no 7/92).

L’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (Cass. fr., civ. 2ème, arrêt du 10 octobre 2002, Bulletin 2002

II n° 219 p. 172).

Au vu de l’issue du litige, il serait inéquitable de laisser à charge de PERSONNE1.)

l’entièreté des frais de justice exposés, de sorte qu’il y a lieu de faire droit à sa demande

en allocation d’une indemnité de procédure sur base de l’article 240 du nouveau code

de procédure civile et de lui allouer à ce titre la somme de 250,00 euros.

Succombant à l’instance, PERSONNE2.) doit en supporter les frais et dépens au vœu

des dispositions de l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

le Tribunal de Paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

dit la demande de PERSONNE1.) recevable,

donne acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande,

la dit également recevable,

dit fondée la demande de PERSONNE1.) au titre d’indemnité d’occupation pour un

montant de 2.600,00 euros,

dit fondée la demande de PERSONNE1.) au titre de charges de l’année 2022 pour un

montant de 2.734,47 euros,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) au titre de charges de l’année 2023,

partant en déboute,

dit fondée la demande de PERSONNE1.) au titre de dégâts locatifs pour un montant

de 3.001,24 euros

partant, après compensation judicaire entre les demandes de PERSONNE1.) et la

demande reconventionnelle de PERSONNE2.) en restitution de la garantie locative de

2.600,00 euros,

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 5.735,71 euros,

avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, le 15 septembre 2025, jusqu’à

solde,

dit que le taux de l’intérêt légal sera majoré de trois points à l’expiration d’un délai de

trois mois à compter de la notification du jugement,

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) une indemnité de procédure de

250,00 euros,

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) en obtention d’une indemnité de

procédure,

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Raphaël SCHWEITZER,

juge de paix, assisté de la greffière Véronique RINNEN, avec laquelle Nous avons

signé le présent jugement, le tout date qu'en tête.

Raphaël SCHWEITZER

Juge de paix

Véronique RINNEN

Greffière