Commercial lease dispute where tenant pays arrears but loses on legal interest and lawyer fees.

Répertoire No. 1183/26

L-CIV-166/25

Audience publique du 18 mars 2026

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement

qui suit

dans la cause

e n t r e

la société SOCIETE1.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège

social à L-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration

actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.)

partie demanderesse au principal

partie défenderesse sur reconvention

représentée par la société DF Lawyers SARL, société à responsabilité

limitée, établie et ayant son siège social à L-2668 LUXEMBOURG, 14, rue

Julien Vesque, inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du

Barreau de Luxembourg, représentée par son gérant actuellement en

fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de

Luxembourg sous le numéro B212502, représentée aux fins de la présente

procédure par Maître Esbelta DE FREITAS, avocate à la Cour, demeurant

à Luxembourg

comparant à l’audience par Maître François-Joseph DE LENTAIGNE DE

LOGIVIERE, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg

e t

la société SOCIETE2.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et

ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son gérant

actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des

Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.)

partie défenderesse au principal

partie demanderesse par reconvention

comparant par Maître

Shannon MCKEE, avocate à la Cour,

en

remplacement de Maître Bob BIVER, avocat à la Cour, les deux demeurant

à Luxembourg

F a i t s

Par exploit de l'huissier de justice Patrick KURDYBAN du 18 mars 2025, la

société SOCIETE1.) SA fit donner citation à la société SOCIETE2.) SARL

à comparaître le jeudi, 24 avril 2025 à 15.00 heures devant le tribunal de

paix de et à Luxembourg pour y entendre statuer conformément à la

citation prémentionnée et annexée au présent jugement.

À l'appel de la cause à la prédite audience publique, Maître Bob BIVER,

en représentation de la société E2M SARL, se présenta pour la société

défenderesse et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 25

juin 2025, puis refixée aux 22 octobre 2025, 5 janvier 2026 et 2 mars 2026.

Lors de la dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue,

Maître

François-Joseph

DE

LENTAIGNE

DE

LOGIVIERE,

en

représentation de la société DF Lawyers SARL, et Maître Shannon

MCKEE, en remplacement de Maître Bob BIVER, furent entendus en leurs

moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par exploit d’huissier de justice du 18 mars 2025 la société anonyme

SOCIETE1.) SA a donné citation à la société à responsabilité limitée

SOCIETE2.) SARL à comparaître devant le juge de paix de et à

Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, aux fins de

s’entendre condamner au paiement de la somme de 2.250.-EUR au titre

des loyers impayés pour la période de janvier 2024 à mars 2025, outre les

intérêts de retard à compter de la demande en justice. Elle sollicite

également l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.000.-EUR ainsi

que le remboursement des frais d’avocat à hauteur de 1.000.-EUR. Elle

demande enfin la condamnation aux frais et dépens ainsi que l’exécution

provisoire de la décision à intervenir.

A l’appui de sa citation, la société SOCIETE1.) SA expose avoir suivant

contrat de bail à durée déterminée conclu en date du 22 octobre 2014

donné en location à la société SOCIETE2.) SARL un garage fermé situé à

L-ADRESSE3.). Le bail aurait été conclu pour une durée initiale d’un an,

du 1er novembre 2014 au 31 octobre 2015, automatiquement renouvelable

pour des périodes annuelles faute de résiliation notifiée par l’une des

parties moyennant préavis d’un mois.

Le loyer mensuel convenu aurait été de 150.-EUR, payable le premier jour

de chaque mois. La bailleresse indique qu’à compter de janvier 2024, la

locataire ne paierait plus le loyer convenu. La société SOCIETE1.) SA

précise qu’une mise en demeure lui aurait été adressée le 6 janvier 2025

pour un montant de 1.950.-EUR correspondant aux arriérés entre janvier

2024 et janvier 2025, mais qu’aucun paiement ne serait intervenu.

À la date de la requête, la locataire resterait redevable de la somme de

2.250.-EUR pour 15 mois de loyer impayé.

À l’audience des plaidoiries, la partie requérante a indiqué que l’intégralité

des loyers avait été réglée en date du 14 octobre 2025. Elle a toutefois

précisé solliciter les intérêts de retard, qu’elle évalue à 85,26.-EUR tels

qu’ils ressortent du décompte versé en cause. Pour le surplus, elle a

maintenu l’ensemble de ses demandes et a, en outre, sollicité une

majoration de trois points du taux des intérêts.

La partie défenderesse a déclaré contester l’intégralité des prétentions de

la partie adverse. Elle a également sollicité le rejet du décompte déposé

par la partie requérante le jour même de l’audience, en invoquant sa

communication tardive.

À titre reconventionnel, la partie défenderesse a sollicité l’allocation d’une

indemnité de procédure de 1.000.-EUR, ainsi que le remboursement de

ses frais d’avocat, estimés au même montant.

Appréciation

Aux termes de l’article 1 (3) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à

usage d’habitation, le contrat de location portant sur un local ne formant

pas l’accessoire d’un logement se situe en dehors du champ d’application

de ladite loi.

Un contrat de location portant, comme en l’espèce, exclusivement sur un

emplacement de parking est un contrat de location portant sur un local ne

formant pas l’accessoire d’un logement.

Il s’ensuit qu’une demande en paiement d’un arriéré de loyer et de

résiliation du bail se rapportant à un emplacement de parking ou un garage

doit être introduite suivant la procédure de droit commun, par voie de

citation, conformément à l’article 101 du Nouveau Code de procédure civile

et non pas par voie de requête, conformément à l’article 20 de la loi de

2006 (TAL, 25 avril 2008, n° 113402 du rôle).

Comme en l’espèce la demande a été formée par voie de citation, la

demande est à déclarer recevable.

Demande de rejet du décompte versé à l’audience

La requérante a fait valoir que le décompte des intérêts ne lui a pas été

communiqué en temps utile pour l’avoir reçu à l’audience et a sollicité son

rejet.

Aux termes de l’article 279 du Nouveau Code de procédure civile, la partie

qui fait état d’une pièce s’oblige à la communiquer à toute autre partie à

l’instance. L’article 282 du même code spécifie que le juge peut écarter des

débats les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile. Il est

cependant admis qu’il n’écarte les pièces que si du fait de cette

communication tardive, un préjudice est accru à l’autre partie.

Le respect du principe du contradictoire exige que les pièces non

communiquées doivent être rejetées. En effet, il est interdit au juge de

fonder sa décision sur une pièce produite par l’une des parties et non

communiquée aux adversaires. À défaut de mettre à l’écart les pièces non

communiquées, la décision encourt l’annulation pour violation du principe

du contradictoire (v. Jurisclasseur, Procédure civile, Fasc. 622 :

Communication de pièces, n°15).

En l’espèce, il ne s’agit que du calcul des intérêts échus sollicités dans la

requête, et non d’une pièce probante. La partie défenderesse n’a, au

demeurant, pas démontré en quoi elle aurait subi un quelconque préjudice

du fait de son dépôt.

Il y a, partant, lieu d’admettre ce document.

Quant au fond

Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de

régler le loyer aux termes convenus.

Il est constant en cause que les loyers de janvier 2024 à octobre 2025, tels

que figurant dans le décompte versé en cause, n’ont été réglés qu’en date

du 14 octobre 2025 et non pas le premier de chaque mois, tel que prévu

dans le contrat de bail.

La requérante peut dès lors prétendre à des intérêts sur ces montants au

vu de la mise en demeure et de la citation en justice.

Toutefois, une créance de loyer ne saurait constituer une transaction

commerciale telle qu’elle est définie à l’article 1er, point 1) de la loi modifiée

du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard.

En effet, le louage de choses est un contrat par lequel une des parties

s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et

moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de payer, suivant les

dispositions de l’article 1708 du Code civil. Les obligations nées du bail ne

sauraient être qualifiées de transaction conduisant à une fourniture de

marchandise ou à une prestation de service.

Il y a, partant, lieu d’allouer les intérêts légaux à partir du 14 janvier 2025,

délai accordé dans la mise en demeure du 6 janvier 2025, sur la somme

de 1.950.-EUR, ainsi que sur la somme de 300.-EUR à partir du 18 mars

2025, date de la citation, le tout jusqu’au 14 octobre 2025, date du

paiement du principal. Toutefois, en l’absence de mise en demeure

concernant les loyers d’avril à octobre 2025, le solde du principal de 1.050.-

EUR ne produit pas d’intérêts.

La société anonyme SOCIETE1.) SA demande encore à ce que le taux de

l’intérêt légal soit majoré de trois points à l’expiration d’un délai de trois

mois à compter de la notification du jugement.

Conformément aux articles 15 et 15-1 de la loi modifiée du 18 avril 2004

relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard, la majoration du

taux de l’intérêt légal est de droit.

Quant aux accessoires

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure Civile relève

du pouvoir discrétionnaire du juge. (Cour de Cassation française, 2e

chambre, 10.10.2002, Bulletin 2002 II, n° 219, p.172 )

En l’occurrence, les demandes respectives des parties en obtention d’une

indemnité de procédure sont toutes à déclarer non fondées, aucune des

parties n’ayant rapporté l’iniquité nécessaire pour aboutir dans sa

prétention.

Quant aux frais d’avocat réclamés par chacune des parties, il convient de

rappeler que le tribunal, saisi en vertu des dispositions de l’article 3-3° du

Nouveau Code de procédure civile, est compétent pour connaître de la

demande tendant à la répétition des frais et honoraires d’avocat en vue de

la récupération de créances nées du contrat de bail, pour présenter un lien

direct avec l’exécution du contrat de bail et constituer une demande

accessoire aux demandes principales (cf. Cass., 22 avril 2021, n° 66/2021,

n° CAS-2020-00075 du registre).

Les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires

d’avocat, constituent un préjudice réparable et peuvent être remboursés

sur base de la responsabilité pour faute des articles 1382 et 1383 du Code

civil (cf. Cour, 20 novembre 2014, n° 39462 du rôle).

Néanmoins, à défaut de produire la moindre pièce justifiant les frais

d'avocat exposés pour la défense de leurs intérêts dans le cadre du présent

litige, il n’y a pas lieu d’analyser davantage ces demandes qui sont partant

rejetées.

Aux termes de l'article 115 du Nouveau Code de procédure civile,

l'exécution provisoire, sans caution, sera ordonnée, même d'office en

justice de paix, s'il y a titre authentique, promesse reconnue ou

condamnation précédente par jugement dont il n'y ait point appel. Dans

tous les autres cas, l'exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou

sans caution.

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni

condamnation précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution

provisoire obligatoire et il n’existe pas non plus de motif justifié pour

ordonner l’exécution provisoire facultative, de sorte qu’il n’y a pas lieu de la

prononcer.

Enfin, conformément à l’article 238 du Nouveau Code de procédure civile,

qui dispose que « toute partie qui succombera sera condamnée aux

dépens sauf au tribunal à laisser la totalité, ou une fraction des dépens à

charge d’une autre partie par décision spéciale et motivée », il y a lieu de

condamner la société SOCIETE2.) SARL aux frais et dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail

commercial, statuant contradictoirement à l’égard de toutes les parties et

en premier ressort,

donne acte à la société anonyme SOCIETE1.) SA de l’augmentation de sa

demande à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges ;

déclare

la demande principale et la demande reconventionnelle

recevables;

constate que l’intégralité des arriérés de loyer ont été réglés ;

déclare la demande à titre de paiement d’intérêts légaux sur le montant

principal partiellement fondée ;

condamne la société SOCIETE2.) SARL à payer à la société anonyme

SOCIETE1.) SA les intérêts légaux sur la somme de 1.950.-EUR à partir

du 14 janvier 2025, ainsi que sur la somme de 300.-EUR à partir du 18

mars 2025, ces intérêts courant jusqu’au 14 octobre 2025 ;

dit la demande de la société SOCIETE2.) SARL en obtention d’une

indemnisation pour frais d’avocat non fondée et en déboute ;

dit la demande de la société anonyme SOCIETE1.) SA en obtention d’une

indemnisation pour frais d’avocat non fondée et en déboute ;

dit non fondées l’ensemble des demandes en obtention d’une indemnité

de procédure ;

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent

jugement ;

condamne la société SOCIETE2.) SARL aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu'en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

greffière