Court dismisses tenant's claims against HOA but awards partial damages and procedural fees to HOA.

Jugement civil 2026TALCH10/00038

Audience publique du vendredi, treize mars deux mille vingt-six

Numéro TAL-2023-00757 , TAL-2023-05931 du rôle

Composition :

Catherine TISSIER, premier juge-président

Claudia SCHETTGEN, juge,

Cindy VIEIRA, juge-délégué,

Elma KONICANIN, greffier.

I. TAL-2023-00757

Entre

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Guy ENGEL, huissier

de justice, demeurant à Luxembourg, du 21 décembre 2022,

comparaissant par la société à responsabilité limitée MOLITOR Avocats à la Cour, établie

et ayant son siège social à L-2763 Luxembourg, 8, rue Sainte-Zithe, inscrite sur la liste V

du Tableau de l’Ordre des avocats du Barreau de Luxembourg, inscrite au Registre de

Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B211810, représentée dans

le cadre de la présente procédure par Maître Philippe THIEBAUD, avocat à la Cour,

demeurant professionnellement à la même adresse,

et

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE « ADRESSE2.) », établi

à L-ADRESSE3.), représenté par son syndic, la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) S.àr.l., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE4.), représentée par

son gérant actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés

de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

partie défenderesse aux fins du prédit exploit ENGEL,

comparaissant par Maître Jessica PACHECO, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg ;

II. TAL-2023-05931

Entre

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE « ADRESSE2.) », établi

à L-ADRESSE3.), représenté par son syndic, la société à responsabilité limitée

SOCIETE1.) S.àr.l., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE4.), représentée par

son gérant actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés

de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.),

partie demanderesse aux termes d’un exploit de l’huissier de justice Martine LISÉ,

huissier de justice, demeurant à Luxembourg, du 29 juin 2023,

comparaissant par Maître Jessica PACHECO, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg,

et

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE1.),

partie défenderesse aux fins du prédit exploit LISÉ,

comparaissant par la société à responsabilité limitée MOLITOR Avocats à la Cour, établie

et ayant son siège social à L-2763 Luxembourg, 8, rue Sainte-Zithe, inscrite sur la liste V

du Tableau de l’Ordre des avocats du Barreau de Luxembourg, inscrite au Registre de

Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B211810, représentée dans

le cadre de la présente procédure par Maître Philippe THIEBAUD, avocat à la Cour,

demeurant professionnellement à la même adresse.

L e T r i b u n a l

Vu l’ordonnance de clôture-sanction à l’égard de Maître Jessica PACHECO du 15

décembre 2025.

Vu l’ordonnance de refus de la révocation de l’ordonnance de clôture-sanction rendue à

l’égard de Maître Jessica PACHECO du 24 décembre 2025.

Vu l’ordonnance de rejet des conclusions et des pièces notifiées en date du 7 janvier 2026

et déposées au greffe en date du 8 janvier 2026 par Maître Jessica PACHECO.

Vu l’ordonnance de clôture du 6 février 2026.

Les mandataires des parties ont été informés par bulletin du même jour de l’audience des

plaidoiries fixée au 20 février 2026.

Aucune des parties n’a sollicité à plaider oralement.

En application de l’article 226 du Nouveau Code de procédure civile, les parties sont

réputées avoir réitéré leurs moyens à l’audience des plaidoiries et leurs mandataires sont

dispensés de se présenter à l’audience des plaidoiries.

L’affaire a été prise en délibéré à l’audience publique du 20 février 2026.

Par exploit d’huissier de justice du 21 décembre 2022, PERSONNE1.) a donné

assignation

au

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE

« ADRESSE2.) » (ci-après le « SYNDICAT ») à comparaître devant le Tribunal

d’arrondissement de et à Luxembourg, siégeant en matière civile.

Cette affaire a été portée au rôle sous le numéro TAL-2023-00757.

Par exploit d’huissier de justice du 29 juin 2023, le SYNDICAT a donné assignation à

PERSONNE1.) à comparaître devant le Tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg,

siégeant en matière civile.

Cette affaire a été portée au rôle sous le numéro TAL-2023-05931.

Les deux affaires inscrites au rôle sous les numéros TAL-2023-00757 et TAL-2023-05931

ont été jointes suivant ordonnance de jonction du 22 septembre 2023.

En vertu de l’article 194, alinéa 3, du Nouveau Code de procédure civile, applicable aux

affaires introduites à partir du 15 juillet 2021, les parties notifieront, avant la clôture de

l’instruction, des conclusions de synthèse qui doivent reprendre toutes les prétentions et

moyens présentés dans leurs conclusions antérieures, y compris l’assignation. À défaut,

les parties sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statuera que sur les

dernières conclusions notifiées.

Aux termes de ses dernières conclusions de synthèse du 16 mai 2025, PERSONNE1.) a

demandé au Tribunal de voir :

-

déclarer la demande recevable en la forme,

-

au fond, la dire justifiée et fondée,

-

I. TAL-2023-00757 :

-

donner acte à PERSONNE1.) qu’elle conteste la répartition des avances

mensuelles sur charges telles qu’elle découle du prorata du décompte individuel,

adoptée en application du budget prévisionnel pour l’exercice 2022 approuvé par

la résolution numéro 6 de l’Assemblée générale du 30 mai 2022,

-

à titre principal, constater que la répartition des charges concernant les frais et

honoraires d’avocat à hauteur de 11.690,38 euros figurant actuellement à titre de

frais privatifs au décompte de charges prévisionnelles pour l’exercice 2022 de

PERSONNE1.), en application du budget prévisionnel pour l’exercice 2022, devra

avoir lieu proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives

comprises dans les lots de chaque copropriétaire, conformément aux articles 6 et

7 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis

relative à la copropriété des immeubles bâtis ainsi que l’article 35 du Règlement

général de copropriété,

-

partant ordonner la répartition des charges de frais et honoraires d’avocat de

11.690,38 euros proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives

comprises dans les lots de chaque copropriétaire,

-

sinon, à titre subsidiaire, prononcer la nullité de la résolution numéro 6 de

l’assemblée générale du 30 mai 2022 du SYNDICAT ayant approuvé le budget pour

l’exercice 2022 ainsi que les avances mensuelles des charges et déclarer nul et de

nul effet tout acte pris en conséquence des décisions annulées, dont les demandes

en paiement,

-

enfin, condamner le SYNDICAT à payer à PERSONNE1.) une indemnité de

procédure de 2.000,00 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de

procédure civile

-

II. TAL-2023-05931 :

-

donner acte à PERSONNE1.) qu’elle se rapporte à prudence de justice quant à la

recevabilité en la pure forme de l’assignation du 29 juin 2023,

-

donner acte à PERSONNE1.) qu’elle se rapporte à prudence de justice quant au

paiement d’un montant de 35.077,00 euros au titre d’arriérés de charges,

-

donner

acte

à

PERSONNE1.)

qu’elle

conteste

formellement

redevoir

exclusivement au SYNDICAT le montant de 11.690,38 euros au titre des frais

privatifs relatifs aux frais et honoraires d’avocat, dont la répartition est actuellement

litigieuse et pendante devant le Tribunal sous le numéro de rôle TAL-2023-00757,

-

constater que le montant des frais et honoraires dépendra directement de la

décision à intervenir dans le rôle TAL-2023-00757,

-

partant rejeter la demande en condamnation du SYNDICAT au paiement des

prédits frais et honoraires pour un montant de 11.690,38 euros et constater qu’il y

a lieu de réduire ce montant au prorata de la quotité détenue par PERSONNE1.)

dans les parties communes à hauteur de 118,189/1000ièmes, à savoir 236,37

euros,

-

rejeter la demande en condamnation du SYNDICAT au paiement de l’intégralité

des frais et honoraires d’avocat qu’elle évalue au montant de 2.564,00 euros pour

être non fondée,

-

sinon, si par impossible le Tribunal devait considérer que le SYNDICAT a justifié du

montant de frais et honoraires d’avocat réclamé et/ou considère que la demande

est fondée, voir réduire le montant dû par la partie concluante au montant

correspondant à la quotité dans les parties communes à hauteur de

118,189/1000ièmes, à savoir 303,04 euros (pour le montant de 2.564,00 euros),

-

rejeter la demande en capitalisation annuelle des intérêts échus pour autant qu’il

s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière en application de l’article

1154 du Code civil,

-

condamner le SYNDICAT à payer à PERSONNE1.) une indemnité de procédure

de 2.000,00 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile

-

III. Pour le surplus :

-

ordonner, sur base de l’article 244 du Nouveau Code de procédure civile,

l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant toutes voies de recours,

sans caution, sur minute et avant enregistrement,

-

le SYNDICAT s’entendre condamner aux frais et dépens de l’instance avec

distraction au profit de l’avocat à la Cour concluant qui la demande, affirmant en

avoir fait l’avance.

Aux termes de ses dernières conclusions du 29 janvier 2025, le SYNDICAT demande au

Tribunal de voir :

-

donner acte au SYNDICAT qu’il se rapporte à prudence de justice quant à la

recevabilité de l’assignation de PERSONNE1.) du 21 décembre 2022 en la pure

forme,

-

rejeter et déclarer non fondée la demande principale de PERSONNE1.) en ce que

la répartition des charges concernant les frais et honoraires d’avocat d’un montant

de 11.690,38 euros soit ordonnée proportionnellement aux valeurs relatives des

parties privatives comprises dans les lots de chaque copropriétaire,

-

rejeter et déclarer non fondée la demande subsidiaire de PERSONNE1.) en ce

qu’elle demande la nullité de la résolution numéro 6 de l’assemblée générale du 30

mai 2022 ayant approuvé le budget pour l’exercice 2022, ainsi que les avances

mensuelles des charges et tout acte pris en conséquence des décisions annulées

dont les demandes en paiement,

-

constater que la résolution numéro 6 prise en assemblée générale du 30 mai 2022

est tout à fait régulière et valable et a été votée à la majorité,

-

constater que la répartition des charges relatives aux frais et honoraires d’avocat

d’un montant de 11.690,38 euros constituent des charges à titre privatif de

PERSONNE1.), en application de l’alinéa 3 de l’article 7 de la loi du 19 mai 1975

relative à la copropriété des immeubles bâtis,

-

si par impossible le Tribunal devait considérer que la résolution numéro 6 de

l’assemblée générale n’a pas été prise valablement ou si cette résolution est

annulée, il y a lieu de prononcer une nouvelle répartition des charges relatives aux

frais et honoraires d’avocat d’un montant de 11.690,38 euros et de les imputer

exclusivement à PERSONNE1.),

-

rejeter et déclarer non fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une

indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile,

-

recevoir l’assignation du 29 juin 2023 en la pure forme,

-

au fond, déclarer l’assignation fondée et justifiée,

-

condamner PERSONNE1.) à payer au SYNDICAT le montant de 46.767,38 euros

au titre de charges de copropriété et frais privatifs relatifs aux frais et honoraires

d’avocat impayés, sous réserve expresse d’augmentation en cours d’instance,

avec les intérêts légaux à partir des mises en demeure respectives, sinon à

compter de la présente assignation jusqu’à solde,

-

ordonner la capitalisation annuelle des intérêts échus pour autant qu’il s’agisse

d’intérêts dus au moins pour une année entière en application de l’article 1154 du

Code civil et conformément à la jurisprudence du Tribunal d’arrondissement de et

à Luxembourg (Jugement du 4 avril 2017, n°114.348 et 136.052),

-

donner acte au SYNDICAT qu’il se réserve le droit d’augmenter sa demande pour

les termes des avances mensuelles à échoir,

-

condamner PERSONNE1.) au remboursement de l’intégralité des frais d’avocat

que le SYNDICAT a dû débourser en vue de faire valoir ses droits qui se chiffre en

l’état actuel de la procédure à 2.564,00 euros,

-

condamner PERSONNE1.) à payer au SYNDICAT une indemnité de procédure de

2.000,00 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile,

-

rejeter et déclarer non fondée la demande subsidiaire de PERSONNE1.) à voir

limiter sa condamnation à ses millièmes,

-

rejeter et déclarer non fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une

indemnité de procédure de 2.000,00 euros sur base de l’article 240 du Nouveau

Code de procédure civile,

-

rejeter et déclarer non fondée la demande de PERSONNE1.) en condamnation du

SYNDICAT aux frais et dépens de l’instance,

-

condamner PERSONNE1.) à tous les frais et dépens de l’instance, avec distraction

au profit de l’avocat constitué du SYNDICAT, affirmant en avoir fait l’avance,

-

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant opposition,

appel ou toute autre voie de recours sans caution.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

-

Quant aux demandes de PERSONNE1.) :

PERSONNE1.) fait exposer qu’elle serait propriétaire, dans une maison à appartements

sise à L-ADRESSE5.), numéro de cadastre NUMERO7.), en propriété privative :

-

d’un lot n°017 portant la désignation cadastrale NUMERO4.), correspondant à un

appartement faisant 113,729/1000ièmes et

-

d’un lot n°NUMERO5.)

portant la désignation cadastrale

NUMERO6.),

correspondant à une cave n°2 faisant 4,460/1000ièmes.

A ces parties privatives correspondrait une quotité dans les parties communes à hauteur

de 118,189/1000ièmes.

Etant donné que PERSONNE1.) n’aurait pas été présente ni représentée lors de

l’assemblée générale du 30 mai 2022, elle aurait intérêt à agir par application de l’article

34 de la loi du 16 mars 1975 relative à la copropriété des immeubles bâtis, telle que

modifiée.

A titre principal, PERSONNE1.) demande que la répartition des charges concernant les

frais et honoraires d’avocat à hauteur de 11.690,38 euros devrait être proportionnelle aux

valeurs relatives des parties privatives comprises dans les lots de chaque copropriétaire,

conformément aux articles 6 et 7 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété

des immeubles bâtis ainsi que l’article 35 du règlement général de copropriété. Elle

souligne que l’article 7 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des

immeubles bâtis serait d’ordre public.

Les frais de recouvrement par le syndicat des arriérés de charges à l’égard du

copropriétaire, y compris les frais et honoraires d’avocat engagés par le syndicat en

raison d’une action en justice, constitueraient des charges d’administration des parties

communes.

Le règlement de copropriété ne comporterait pas de clause consistant à mettre les frais

à charge du copropriétaire fautif ayant aggravé les charges communes générales.

L’article 34 alinéa 2 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des

immeubles bâtis, prévoirait qu’en cas de modification par l’assemblée générale des bases

de répartition des charges, le juge pourrait, à la demande d’un copropriétaire, procéder à

la nouvelle répartition des charges.

D’après PERSONNE1.), le SYNDICAT ferait une lecture erronée des articles de la loi du

16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L’article 7 alinéa 3 de la loi de 1975 traiterait de la modification des « règles de répartition

des différentes catégories de charges pour les adapter aux critères prévus par les

dispositions précédents », à savoir les critères prévus à l’alinéa 2 du même article. La loi

requerrait la majorité des voix pour modifier les règles d’une répartition déjà établie.

L’article 8 point 1, alinéa 1er de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des

immeubles bâtis traiterait de la « répartition » elle-même. La loi requerrait l’unanimité pour

toute modification qui toucherait à la répartition des charges elle-même. Or, une telle

modification devrait passer nécessairement par la voie d’un changement du règlement

de copropriété.

En l’espèce, la modification de la répartition des charges serait illégale alors qu’elle

n’aurait pas été adaptée conformément aux dispositions de la loi du 16 mai 1975 portant

statut de la copropriété des immeubles bâtis. Contrairement aux articles 3 et 6 du

règlement de 1975, la modification de la répartition des charges n’aurait pas figuré à

l’ordre du jour.

La modification de la répartition des charges aurait dû prendre la forme notariée,

nécessitant non seulement la préparation d’un projet de modification du règlement de

copropriété existant et l’inscription à l’ordre du jour d’un vote sur ce projet, mais encore

la budgétisation des frais de notaire conséquents.

A titre subsidiaire, si le Tribunal devait considérer que l’exception prévue à l’article 34 de

la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis ne devait pas

s’appliquer, PERSONNE1.) demande l’annulation de la résolution numéro 6 de

l’assemblée générale du 30 mai 2022, alors que la répartition des charges serait

intervenue en violation flagrante de l’article 7 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la

copropriété des immeubles bâtis et par un dépassement manifeste de pouvoirs du

SYNDICAT.

Le SYNDICAT soutient que PERSONNE1.) ferait une analyse erronée de la modification

de la répartition des charges.

L’article 7, alinéa 3, de la loi du 19 mai 1975 relative à la copropriété des immeubles bâtis

ne laisserait aucune place à l’interprétation en ce que l’assemblée générale pourrait à

tout moment, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, modifier les règles de

répartition des différentes catégories de charges. Contrairement à ce qui est soutenu par

PERSONNE1.), l’article 7 alinéa 3 précité ne ferait aucune référence à l’article 10 de la

même loi.

La modification de la répartition des charges aurait été faite conformément aux règles

légales et réglementaires. La résolution numéro 6 de l’assemblée générale du 30 mai

2022 aurait été prise à la majorité des voix de sorte que PERSONNE1.) ne saurait la

contester.

Il ressortirait du prorata du décompte individuel de PERSONNE1.) du 1er janvier 2022

que cette dernière redevrait le montant de 11.690,38 euros au SYNDICAT. Il s’agirait de

frais et honoraires qui auraient été mis à la charge exclusive de PERSONNE1.) étant

donné que ces frais auraient dû être engagés par le SYNDICAT afin d’obtenir le

recouvrement de ses créances à l’égard de PERSONNE1.).

Le montant de 11.690,38 euros aurait été comptabilisé au fur et à mesure dans les

comptes de la copropriété dans le poste « honoraires » et le plus souvent il y aurait été

précisé « SOCIETE2.) ».

Le SYNDICAT ne serait pas en mesure de verser l’intégralité des preuves de paiement

de ladite somme étant donné que l’ancien syndic n’aurait pas communiqué toutes ces

preuves. Il s’agirait de frais qui figureraient dans les décomptes depuis de nombreuses

années et dont les comptes auraient été approuvés de sorte que PERSONNE1.) ne

saurait remettre en question le paiement du montant de 11.690,38 euros.

D’après le SYNDICAT, il y aurait lieu de débouter PERSONNE1.) tant de sa demande

principale en répartition des charges concernant les frais et honoraires d’avocat d’un

montant de 11.690,38 euros, que de sa demande subsidiaire en nullité de la résolution

numéro 6 de l’assemblée générale du 30 mai 2022.

Si le Tribunal devait estimer la contestation de PERSONNE1.) valable ou si le Tribunal

devait annuler la résolution numéro 6 de l’assemblée générale du 30 mai 2022, il y aurait

lieu d’imputer exclusivement à PERSONNE1.) les charges relatives aux frais et

honoraires d’avocat d’un montant de 11.690,38 euros.

Le SYNDICAT demande à titre subsidiaire une nouvelle répartition desdites charges pour

les imputer exclusivement à PERSONNE1.) qui aurait généré des charges aggravées par

son comportement fautif ou prétendument fautif. Il renvoie à un arrêt de la Cour de

Cassation française du 9 juillet 2020 numéro 19-17.465.

-

Quant aux demandes du SYNDICAT :

Concernant son assignation du 29 juin 2023, le SYNDICAT fait exposer qu’il ressortirait

du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 4 octobre 2022 que

l’assemblée générale des copropriétaires aurait donné autorisation au syndic d’agir en

justice concernant le dossier de PERSONNE1.) en cas de non-respect par cette dernière

de l’arrangement qui avait été trouvé entre parties. En l’espèce, PERSONNE1.) n’aurait

effectivement pas exécuté ledit arrangement. Ce serait ainsi que par application des

articles 12 alinéa 1er, 14 alinéas 2 et 3 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la

copropriété des immeubles bâtis portant statut de la copropriété des immeubles bâtis, le

SYNDICAT aurait intérêt à agir.

En ce qui concerne le bien-fondé de sa demande, le SYNDICAT fait exposer qu’à partir

de l’année 2015, PERSONNE1.) aurait cessé de payer les frais et charges ordinaires et

extraordinaires de la copropriété.

Suite à une assignation en référé du SYNDICAT du 19 octobre 2017, PERSONNE1.)

aurait été condamnée par ordonnance n°2NUMERO3.)TALREFO/606 du 10 novembre

2017 à payer au SYNDICAT le montant de 10.288,90 euros au titre de charges de

copropriété impayées avec les intérêts de retard à partir de la mise en demeure du 7 août

2017 jusqu’à solde, ainsi qu’à une indemnité de procédure de 500,00 euros.

Le SYNDICAT aurait été dans l’impossibilité d’exécuter l’ordonnance du 10 novembre

2017 alors que PERSONNE1.) ne disposerait ni de revenu, ni de biens mobiliers

saisissables. Ce serait ainsi que le SYNDICAT aurait fait inscrire une hypothèque sur le

bien immobilier de PERSONNE1.).

Chaque année, le SYNDICAT aurait adressé les décomptes de charges annuels à

PERSONNE1.) et l’aurait toujours mise en demeure de payer, alors qu’elle n’honorait pas

ses obligations de paiement.

Lors de l’assemblée générale ordinaire du 9 août 2018, le SYNDICAT aurait été autorisé

à charger Maître Marc THEWES à engager une procédure de saisie-immobilière à

l’encontre de PERSONNE1.) aux fins du recouvrement de ses créances.

Par courrier électronique du 10 septembre 2021, PERSONNE2.), ayant représenté

PERSONNE1.) lors de l’assemblée générale du 15 juillet 2021, aurait fait une proposition

d’arrangement au syndic pour le compte de PERSONNE1.).

Les parties auraient trouvé un accord qui n’aurait pourtant pas été respecté par

PERSONNE1.), alors que cette dernière ne se serait acquittée que d’un montant de

3.525,00 euros entre le 5 novembre 2021 et le 16 décembre 2021, sans procéder à un

quelconque paiement par la suite.

Le SYNDICAT renvoie à la doctrine et la jurisprudence et soutient que chaque

copropriétaire serait tenu de verser, dans la caisse commune, les sommes

correspondantes à la part des provisions, avances ou charges échues lui incombant en

vertu du règlement général et des décisions régulièrement prises par l’assemblée.

Suivant un arrêt de la Cour d’appel de Montpellier du 19 mai 1993, les charges seraient

dues par les copropriétaires dès l’instant où les comptes auraient été approuvés par

l’assemblée générale et un copropriétaire ne saurait éluder son obligation en alléguant

un vice affectant la décision de l’assemblée générale lié à une répartition erronée des

charges.

D’après un arrêt de la Cour d’appel de Montpellier du 9 mai 1990, un copropriétaire qui

n’aurait pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes et

la répartition des charges ne serait pas fondé à refuser le paiement de sa quote-part.

En l’espèce, PERSONNE1.) n’aurait jamais contesté les décisions des assemblés

générales de sorte qu’elle ne saurait refuser le paiement de sa quote-part. Les mises en

demeures adressées à PERSONNE1.) seraient toujours restées infructueuses. Elle

n’aurait pas honoré ses obligations de paiement découlant de l’article 7 alinéa 1 de la loi

modifiée du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il y aurait dès lors lieu de condamner PERSONNE1.) à payer au SYNDICAT le montant

de 46.767,38 euros qui se décompose comme suit :

-

arriérés de charges suivant décompte du 27 janvier 2025 : 35.077,00 euros

-

frais privatifs relatifs aux frais et honoraires d’avocat : 11.690,38 euros

Le SYNDICAT base sa demande sur les dispositions de la loi modifiée du 16 mai 1975

portant statut de la copropriété des immeubles bâtis, sinon subsidiairement sur les

articles 1142 et suivants du Code civil, sinon plus subsidiairement sur base des articles

1382 et 1383 du même code ou toute autre base légale que le Tribunal jugera utile

d’appliquer.

Il y aurait lieu de donner acte à PERSONNE1.) qu’elle se rapporte à prudence de justice

quant aux arriérés de charges.

PERSONNE1.) ne saurait reprocher au SYNDICAT d’avoir refusé sa proposition de

paiement alors que des arrangements avaient déjà été trouvés par le passé et que

PERSONNE1.) ne les aurait jamais respectés.

Le SYNDICAT demande encore la condamnation de PERSONNE1.) à lui rembourser les

frais et honoraires d’avocat à hauteur du montant de 2.564,00 euros qu’il aurait engagé

en raison de la présente procédure alors qu’eu égard à la mauvaise foi de

PERSONNE1.), la présente action en justice aurait été la seule possibilité pour le

SYNDICAT de faire valoir ses droits.

PERSONNE1.) se rapporte à prudence de justice quant à la recevabilité en la pure forme

de l’assignation du SYNDICAT du 29 juin 2023.

Elle se rapporte à prudence de justice en ce qui concerne le montant de 35.077,00 euros

demandé par le SYNDICAT au titre d’arriérés sur charges suivant décompte du 27 mai

2025.

PERSONNE1.) conteste cependant redevoir le montant de 11.690,83 euros demandé

par le SYNDICAT au titre des frais privatifs, à savoir les frais et honoraires d’avocat.

Elle fait exposer que par courrier du 13 mai 2022, le SYNDICAT lui aurait adressé une

convocation à l’assemblée générale des copropriétaires qui se serait tenue le 30 mai

2022. La convocation n’aurait pourtant pas respecté les dispositions légales en la matière

alors que les documents légalement requis, dont les documents comptables, n’auraient

pas été annexés. La possibilité d’une consultation des documents au siège du syndic

serait insuffisante.

Lors de l’assemblée générale du 30 mai 2022, PERSONNE1.) n’aurait été présente ni

représentée. Elle aurait appris par une enquête auprès du facteur que les lettres

recommandées lui adressées n’auraient pas pu être remises dans sa boîte aux lettres

alors que son nom en avait été arraché. A ce jour, PERSONNE1.) ignorerait le contenu

de ces lettres.

Ce ne serait qu’en vertu d’un courrier réceptionné par le mandataire de PERSONNE1.)

en date du 8 novembre 2022, que cette dernière aurait pu prendre connaissance du

procès-verbal de l’assemblée générale établi le 19 août 2022. Ce procès-verbal n’aurait

cependant contenu aucune annexe. A ce jour, PERSONNE1.) ne disposerait que des

projets de son décompte individuel pour l’exercice 2021 et du projet de budget

prévisionnel pour l’exercice 2022.

En ce qui concerne le décompte individuel pour l’exercice 2021, PERSONNE1.) fait

exposer que les trois factures relatives aux frais et honoraires d’avocat ne figureraient

pas en annexe de la convocation ni même en annexe du procès-verbal de l’assemblée

générale qui avait été envoyé à son mandataire suivant courrier du 8 novembre 2022.

Elle considère que le projet de son décompte individuel pour l’exercice 2021

correspondrait au décompte général définitif de l’exercice 2021 approuvé par l’assemblée

générale du 30 mai 2022 en ce que le décompte individuel serait nécessairement établi

à partir du décompte général définitif approuvé.

PERSONNE1.) considère que le projet du budget prévisionnel pour l’exercice 2022 versé

en pièce numéro 1 aurait été modifié lors de l’assemblée générale du 30 mai 2022 pour

intégrer le poste n°693 frais privatifs (avocat) pour un montant de 11.690,38 euros à

charge de PERSONNE1.). Le compte n°6223 apparaîtrait tant dans le décompte

individuel pour l’exercice de 2021 que dans le budget de l’exercice 2022, même si les

montants y indiqués ne correspondraient pas.

Le 3 octobre 2022, le syndic aurait transmis à PERSONNE2.), ayant représenté

PERSONNE1.), un document intitulé « Prorata du Décompte individuel locataire » pour

la période de 2022 sur lequel apparaîtrait un poste n°693 « Frais privatifs (Avocat) » pour

un montant total de 11.690,38 euros. Aucune facture ne serait versée pour justifier ce

montant qui n’aurait pas figuré dans le décompte individuel définitif de PERSONNE1.) de

l’année 2021, ni dans le budget prévisionnel de l’exercice de 2022 annexé à la

convocation à l’assemblée générale du 30 mai 2022.

Lors de l’assemble générale extraordinaire du 4 octobre 2022, le syndic aurait expliqué

qu’il s’agirait des frais et honoraires d’avocat qui auraient été engagés dans le processus

d’obtention d’une ordonnance de référé du 10 novembre 2017 condamnant

PERSONNE1.) au paiement des arriérés de charges et d’une indemnité de procédure.

PERSONNE1.) remet en cause la comptabilisation des frais et honoraires d’avocat avant

leur basculement illégitime à son compte individuel et exclusif.

Le SYNDICAT ne verserait aucune preuve de paiement effective des honoraires à

hauteur de 11.690,38 euros mais se bornerait à verser les seules notes d’honoraires ce

qui serait insuffisant pour prouver le paiement réel.

Elle souhaiterait trouver un accord avec le SYNDICAT et mettre un terme au litige. Or, le

SYNDICAT aurait refusé son offre transactionnelle. Le SYNDICAT ne saurait dès lors

affirmer que PERSONNE1.) serait de mauvaise foi.

PERSONNE1.) aurait commencé à exécuter l’arrangement initial trouvé avec le

SYNDICAT mais aurait cessé l’exécution alors que ce dernier avait refusé de lui remettre

le certificat de performance énergétique de sorte qu’elle aurait été empêchée de procéder

à la location, respectivement la vente de son appartement.

PERSONNE1.) considère que le SYNDICAT aurait abandonné sa demande en

remboursement des frais et honoraires d’avocat engagés dans le cadre de la présente

procédure pour le montant de 2.000,00 euros alors qu’aux termes de ces dernières

conclusions, le SYNDICAT demanderait un remboursement à hauteur de 2.564,00 euros.

Or, étant donné que le SYNDICAT ne prouverait aucune faute dans le chef de

PERSONNE1.), il y aurait lieu de le débouter de sa demande en remboursement des frais

et honoraires d’avocat.

D’après PERSONNE1.), le SYNDICAT ne saurait également solliciter une indemnité de

procédure concernant l’affaire inscrite sous le numéro de rôle TAL-2023-05931 alors

qu’elle ne saurait requérir la double réparation d’un même préjudice.

Si le Tribunal devait retenir une faute dans le chef de PERSONNE1.) justifiant le

remboursement des frais et honoraires d’avocat du SYNDICAT, il y aurait lieu de

procéder à la répartition de ces frais entre les copropriétaires.

Le SYNDICAT conteste que la convocation du 13 mai 2022 en vue de l’assemblée

générale du 30 mai 2022 n’aurait pas respecté les dispositions du règlement grand-ducal

du 13 juin 1975 prescrivant les mesures d’exécution de la loi du 16 mai 1975 portant

statut de la copropriété des immeubles bâtis alors que tous les documents requis auraient

été joints à la convocation.

Les décomptes et les convocations auraient toujours été envoyés à l’adresse indiqué par

PERSONNE1.). Le SYNDICAT conteste toute acte malveillant qui n’aurait pas permis à

PERSONNE1.) de récupérer son courrier.

Toutes les informations auraient été transmises à PERSONNE1.) et cette dernière aurait

su qu’elle pouvait venir consulter tous les documents au siège du syndic. Il est

formellement contesté que PERSONNE1.) aurait eu connaissance des résolutions prises

en assemblée générale qu’au mois de novembre 2022.

Il y aurait lieu de rejeter la demande subsidiaire de PERSONNE1.) à voir limiter sa

condamnation à ses millièmes alors que la présente demande en remboursement des

frais et honoraires d’avocat serait liée à la présente procédure qui aurait été nécessaire

en raison de l’inexécution et de la mauvaise foi de PERSONNE1.).

Appréciation

1. Quant aux demandes de PERSONNE1.) :

1.1.

Quant à la recevabilité :

La recevabilité des demandes de PERSONNE1.) n’étant pas autrement critiquées et un

moyen d’irrecevabilité à soulever d’office par le Tribunal n’étant pas donné, il y a lieu de

retenir que celles-ci sont recevables en la pure forme pour avoir été introduites dans les

formes et délais de la loi.

1.2.

Quant au fond :

A titre principal, PERSONNE1.) demande au Tribunal d’ordonner la répartition des

charges de frais et honoraires d’avocat de 11.690,38 euros proportionnellement aux

valeurs relatives des parties privatives comprises dans les lots de chaque copropriétaire.

Conformément aux articles 6 et 7 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété

des immeubles bâtis ainsi que l’article 35 du règlement général de copropriété, la

répartition des frais et honoraires devrait être proportionnelle aux valeurs relatives des

parties privatives comprises dans les lots de chaque copropriétaire.

Le SYNDICAT soutient que la modification de la répartition des charges aurait été faite

conformément aux règles légales et réglementaires. La résolution numéro 6 de

l’assemblée générale du 30 mai 2022 aurait été prise à la majorité des voix de sorte que

PERSONNE1.) ne saurait la contester.

Le Tribunal rappelle que les obligations de contribution aux frais de la copropriété sont

fixées par l’article 7 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des

immeubles bâtis dans les termes suivants :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à

l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs

relatives des parties privates comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent

des dispositions de l’article précédent.

Des critères différents peuvent être retenus pour la répartition des charges entraînées

par les éléments d’équipement commun. A défaut de convention y relative, les

copropriétaires sont tenus d’y participer en fonction de l’utilité que ces éléments

présentent à l’égard de chaque lot.

L’assemblée des copropriétaires peut, à tout moment, à la majorité des voix de tous les

copropriétaires, modifier les règles de répartition des différentes catégories de charges

pour les adapter aux critères prévus par les dispositions qui précédent. (..) ».

L’article 6 auquel renvoie l’alinéa 1er de l’article 7 dispose quant à lui que :

« Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes

afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative

par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors

de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation

des lots, sans égard à leur utilisation.».

L’article 8 précise encore en son paragraphe 1er que « Sous réserve des dispositions de

l’article précédent, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des

copropriétaires. (…) ».

L’article 35 du règlement général de copropriété dispose que «

Chacun des

copropriétaires contribuera pour sa part dans les parties communes aux dépenses de

conservation et de nettoyage ainsi qu’aux frais d’administrations des choses communes

».

L’article 34, alinéa 3, de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des

immeubles bâtis dispose que : « En cas de modification par l’assemblée générale des

bases de répartition des charges dans les cas où cette faculté lui est reconnue par la

présente loi, le tribunal civil, saisi par un copropriétaire, dans le délai prévu ci-dessus,

d’une contestation relative à cette modification, pourra, si l’action est reconnue fondée,

procéder à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions

votées en application de l’article 26. »

Le Tribunal rappelle que l’obligation pour le syndic de copropriété de soumettre les

comptes à l’assemblée générale relève de son obligation de mandataire de rendre

compte, et le quitus donné par l’assemblée générale constitue la reconnaissance de la

régularité des comptes présentés et opère décharge de responsabilité au profit du syndic.

Ces opérations, en principe annuelles, ne portent cependant que sur les comptes

généraux, c’est-à-dire l’état des recettes et dépenses par rapport aux différentes

opérations relevant des missions du syndic ou autorisées par les assemblées générales

antérieures. La délibération financière de l’assemblée générale ne porte pas sur les

comptes individuels des copropriétaires, c’est-à-dire sur la répartition des charges de la

copropriété entre eux. Cette répartition relève des missions du syndic à effecteur sur base

des chiffres des comptes généraux tels qu’arrêtés par l’assemblée générale (TAL, 8 mai

2019, n°187381 du rôle).

En d’autres termes, la reddition des comptes du syndic à l’assemblée générale des

copropriétaires porte sur les comptes généraux de la copropriété et ne concerne pas les

décomptes individuels des différents copropriétaires que le syndic élabore sur base des

comptes généraux dûment approuvés par l’assemblée (CAL, 19 mai 2021, n° CAL-2019-

00936 du rôle).

En l’espèce, PERSONNE1.) conteste la répartition des frais et honoraires d’avocat à

hauteur de 11.690,38 euros.

Il échet de préciser que « constituent des charges relatives à la « conservation » des

parties communes, toutes les dépenses occasionnées par la sauvegarde matérielle et

juridique de l’immeuble. Ainsi, il y a lieu d’y ranger (…) les frais de procès (consultations,

honoraires d’avocat, frais de procédure) tendant à la sauvegarde des droits afférents à

l’immeuble » (SCHOCKWEILER et ELTER, La copropriété, n° 425 page 309).

Les frais et honoraires litigieux font donc, en principe, partie des charges relatives à la

conservation des parties communes.

Il ressort des pièces soumises au Tribunal que PERSONNE1.) est propriétaire d’une cave

(lot n°2) et d’un appartement (lot n°17) dans la résidence « ADRESSE2.) » située

ADRESSE6.), L-ADRESSE7.), inscrits au cadastre comme suit : ADRESSE8.), section

LE de ADRESSE9.), numéro NUMERO2.), lieu-dit « ADRESSE10.) ». Il s’agit de deux

lots privatifs avec une surface utile totale de 92,53 ca et correspondant à 118.189000

millièmes.

En date du 13 mai 2022, PERSONNE1.) a été convoquée à l’assemblée générale des

copropriétaires de la résidence « ADRESSE2.) » qui s’est tenue en date du 30 mai 2022

à 17h30 au bureau de la société SOCIETE1.) sis à ADRESSE11.), L-ADRESSE12.).

L’ordre du jour de cette assemblée générale du 30 mai 2022 est conçu comme suit :

« 1 – Désignation du bureau de l’assemblée et vérification de la liste de présences

2 – Présentation et discussion des décomptes et de l’état des dépenses de

l’exercice dernier

3 – Approbation du décompte et décharge à donner aux membres du conseil

syndical et au syndic

4 – Renouvellement du mandat de syndic

5 – Réélection ou votre d’un nouveau conseil syndical

6 – Présentation du budget prévisionnel et fixation des nouvelles avances pour

l’exercice 2022

7 – Discussion nouvelles dettes PERSONNE3.) et votre pour l’inscription

hypothécaire

En fin d’année 2021, il y a eu un premier accord avec Madame PERSONNE3.) pour

effectuer des paiements mensuels pour diminuer sa dette envers la Résidence. L&rsquo ;

accord était pour le paiement mensuel de 1025€ + 150 €.

Cependant après 3 versements en temps et en heure il n’y a plus eu de suivants.

Les copropriétaires seront entendus lors de l’assemblée générale pour décider des

actions à prendre.

8 – Discussion et votre installation range poubelles

(…)

9 – Discussion et vote mise à jour contrat d’assurances

(…)

10 – Discussion et votre sur le contrôle statique des balcons

(…)

11 – Discussion et vote changement luminaires communs ».

Un document intitulé « DÉCOMPTE INDIVIDUEL PROPRIÉTAIRE » pour la période du

1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, établi le 12 mai 2022 et concernant

PERSONNE1.), a été joint en annexe de ladite convocation.

Ce décompte contient une rubrique « 6223 – SOCIETE3.) » pour un total de 2.815,90

euros qui se décompose comme suit : « .. »

«16/01/2021

–

SOCIETE1.)

–

0048

conseil juridique affaire PERSONNE3.)

le 16/06/2021 »

292,50.-€

«14/07/2021

–

SOCIETE1.)

–

0055

conseil juridique affaire [PERSONNE3.)]

le 12/07/2021»

292,50.-€

«23/07/2021

–

SOCIETE1.)

–

0058

recherches et création d’un dossier-

impayés de Mme PERSONNE3.)»

703,50.-€

«11/12/2021

–

L.PERSONNE4.)

S.À.R.L. – 0102 – honoraires expertise

chaudière 17/11/2021 »

648,03.-€

«24/12/2021 – SOCIETE1.) – 0113 –

Gestion technique 2021 (détails facture)

»

879,37.-€

Il y est indiqué que de ce montant de 2.815,90 euros à titre d’ « autres honoraires »,

PERSONNE1.) devrait prendre en charge 332,81 euros (118.189/1000.00 millièmes).

À la rubrique « 693 – FRAIS PRIVATIFS » a été inscrit le montant de 0,00 euros.

Dans le « DÉCOMPTE INDIVIDUEL PROPRIÉTAIRE » pour la période du 1er janvier

2021 au 31 décembre 2021, qui a été adressé à PERSONNE1.) en date du 19 juillet

2022, soit postérieurement à l’assemblée générale du 30 mai 2022, le poste «23/07/2021

–

SOCIETE1.)

–

0058 recherches et création d’un dossier-impayés de Mme

PERSONNE3.) » pour le montant de 703,50.-€ a été enlevé de la rubrique « 6223 –

SOCIETE3.) » et a été placé dans la rubrique « 693 – FRAIS PRIVATIFS ».

A la convocation du 13 mai 2022 a également été joint un document intitulé « Budget de

l’exercice 2022 Copropriété Résidence ENSEIGNE2.) ».

Ce document contient, entre autres, un tableau qui est conçu comme suit :

Clé/ Sous-poste

Budget (€)

2021

Réalisé (€)

2021

Budget (€)

2022

Clés de répartition

602- Electricité

826,44

612,10

765,13

6112

–

Nettoyage

communs

4.502,91

3.881,08

2.691,14

6113 – Déneigement

1.000,00

417,69

438,57

–

Jardinage

Résidence

0,00

880,02

924,02

–

Entretien

et

petites réparations

1.902,33

2.692,89

2.827,53

6151

–

Frais

Ascenseur

2.357,51

2.075,23

2.178,99

–

Primes

d’assurances

1.375,00

1.380,41

1.449,43

618 Frais bancaires

118,02

23,20

24,36

611 – Rémunération du

syndic

2.900,00

2.819,70

2.960,69

6223

–

Autres

honoraires

2.500,00

3.008,87

3.159,31

63 – Impôts – taxes et

versement assimilés

186,07

177,21

186,07

671 – Travaux décidés

par

l’assemblée

générale

0,00

7.104,09

0,00

6721

–

Sinistre

et

remplacement

chaudière

-7.483,35

Clés de consommation

6031 – Chauffage, eau

et frais de lecture

7.353,23

7.137,09

14.274,18

Totaux

25.021,51

24,726,23

31.879,43

Il y est encore indiqué que le montant des avances sur charges dus par PERSONNE1.)

sont portés de 150,00 euros à 330,00 euros pour l’exercice 2022.

Ce projet de budget de l’exercice 2022 contient un dernier tableau par rapport à la

« Levée de fonds extraordinaires » :

692- Couvrement

dettes

SOCIETE4.)

à

rembourser

aux

autres

copropriétaires

après règlement

de dette

3.960,00

6.478,91

3.960,00

–

Travaux

décidés

par

l’assemblée

0,00

7.104,09

7.500,00

Dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 mai 2022, il est indiqué ce qui suit

concernant la présentation et la discussion des décomptes et de l’état des dépenses de

l’exercice dernier :

« Le syndic passe en revue les différents postes du décompte ainsi que l’état des

dépenses et recettes.

Monsieur PERSONNE5.) a demandé le détail de deux factures (NUMERO8.)) concernant

les honoraires d’avocat. Les deux factures [concernent] un avis juridique pour gérer la

situation de Madame PERSONNE3.). Ceci sont des frais. Plus précisément la première

[concerne]

les démarches à prendre lors de la représentation de Monsieur

PERSONNE6.). La deuxième concerne l’avis au niveau de la procédure à suivre durant

les négociations avec Madame PERSONNE3.) pour réceptionner des paiements pour

ses dettes.

Ensuite la demande a également [été] faite pour déplacer la facture T3I21-0186 sur le

compte de Madame PERSONNE3.) [c]ar cette facture concerne l’établissement d’un

dossier détaillé des années précédentes regroupant la totalité des démarches qui ont été

pris dont Monsieur PERSONNE6.) est par la suite sur rdv venu vérifier (…) ».

Pour ce qui est de la résolution numéro 6 « Présentation du budget prévisionnel et fixation

des nouvelles avances pour l’exercice 2022 », il est indiqué dans le procès-verbal que

« Le budget pour l’exercice 2022 ainsi que les avances mensuelles des charges ont été

passé[s] en revue. Le président a demandé de faire une modification au niveau des autres

honoraires prévue dans le budget. Il y a également eu une question concernant le

montant de 7483,35€ que la résidence a reçu. Ce montant inclus un remboursement de

l’assurance SOCIETE5.) pour la réparation de la colonne ainsi que la prime (…) d’énovos

pour l’installation de la nouvelle chaudière. Par la suite le budget ainsi que les avances

sont bien validés par les copropriétaires présents. »

Ladite résolution a été adoptée à la majorité simple.

En ce qui concerne la résolution numéro 7 « Discussion nouvelles dettes SOCIETE4.) et

vote pour l’inscription hypothécaire », qui a également été adoptée à la majorité simple,

il est indiqué que « les copropriétaires présents ont voté pour le renouvellement de

l’hypothèque concernant les dettes de Madame PERSONNE3.) envers la copropriété. ».

Dans le décompte intitulé « Prorata du décompte individuel locataire » pour la période du

1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 concernant PERSONNE1.), document qui n’est

pourtant pas daté, il est entre autres indiqué :

Désignation

Total (€)

Répart.

Nb. jours

Montant (€)

6223

–

AUTRES

HONORAIRES

3.159,31

118,189/1000,00

373,40

693 – FRAIS

PRIVATIFS

(AVOCAT)

11.690,38

11.690,38

Il y a lieu de constater qu’il ne ressort d’aucune des résolutions prises au cours de

l’assemblée générale du 30 mai 2022, que l’assemblée générale aurait procédé à une

modification de la répartition des charges.

Cette modification n’était pas non plus inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale

du 30 mai 2022 et ne résulte pas du projet de budget pour l’exercice 2022, ni du projet

de décompte individuel qui avaient été annexés à la convocation du 13 mai 2022. Les

deux projets n’énonçaient pas de frais privatifs à charge exclusive de PERSONNE1.).

Par ailleurs, il échet de relever que le SYNDICAT ne verse pas la version finale du budget

pour l’exercice 2022, de sorte qu’il n’est pas possible de constater si le budget pour

l’exercice 2022 adopté lors de l’assemblée générale du 30 mai 2022 contient des

modifications par rapport au projet de budget qui avait été annexé à la convocation du 13

mai 2022.

En effet, il ressort des pièces versées que ce ne sont que les décomptes individuels de

PERSONNE1.) qui ont été adaptés postérieurement à l’assemblée générale des

copropriétaires et qui font apparaître une modification au niveau de la répartition des frais

et honoraires d’avocat.

Or, au vu des dispositions précitées, il n’est pas possible pour le SYNDICAT d’adopter

une modification de la répartition des charges par la simple modification d’un décompte

individuel.

A défaut de décision de modification par l’assemblée générale des bases de répartition

des charges, l’article 34 alinéa 3 de la loi du 16 mai 1975 portant statut des immeubles

bâtis ne trouve pas à s’appliquer.

Il s’ensuit que la demande principale de PERSONNE1.) n’est pas fondée.

A titre subsidiaire, PERSONNE1.) demande l’annulation de la résolution numéro 6 de

l’Assemblée générale du 30 mai 2022, alors que la répartition des charges serait

intervenue en violation flagrante de l’article 7 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la

copropriété des immeubles bâtis et par un dépassement manifeste de pouvoirs du

SYNDICAT.

Etant donné qu’aucune modification de la répartition des charges n’a été adoptée par la

résolution numéro 6, ni par aucune autre résolution au cours de l’assemblée générale du

30 mai 2022, il n’est pas possible de retenir une quelconque violation de l’article 7 de la

loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il n’y a partant pas lieu de prononcer la nullité de la résolution numéro 6 de l’assemblée

générale du 30 mai 2022.

Les demandes de PERSONNE1.) ne sont dès lors pas fondées.

2. Quant aux demandes du SYNDICAT :

2.1.

Quant à la recevabilité :

La recevabilité des demandes du SYNDICAT n’étant pas autrement critiquées et un

moyen d’irrecevabilité à soulever d’office par le Tribunal n’étant pas donné, il y a lieu de

retenir que celles-ci sont recevables en la pure forme pour avoir été introduites dans les

formes et délais de la loi.

2.2.

Quant au fond :

Le SYNDICAT demande au Tribunal de condamner PERSONNE1.) à lui payer le montant

de 46.767,38 euros au titre de charges de copropriété et frais privatifs relatifs aux frais et

honoraires d’avocat impayés, sous réserve expresse d’augmentation en cours

d’instance, avec les intérêts légaux à partir des mises en demeure respectives, sinon à

compter de la présente assignation jusqu’à solde.

Il échet de constater que cette somme de 46.767,38 euros demandée par le SYNDICAT

se décompose comme suit :

-

11.690,38 euros à titre de frais privatifs relatifs aux frais et honoraires d’avocat

impayés,

-

35.077,00 euros à titre de charges de copropriété.

Le SYNDICAT base sa demande sur les dispositions de la loi modifiée du 16 mai 1975

portant statut de la copropriété des immeubles bâtis, sinon subsidiairement sur les

articles 1142 et suivants du Code civil, sinon plus subsidiairement sur base des articles

1382 et 1383 du même code ou toute autre base légale que le Tribunal jugera utile

d’appliquer.

Aux termes de l’article 58 du Nouveau Code de procédure civile « il incombe à chaque

partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention

».

Conformément à l’article 1315 alinéa 1er du code civil, aux termes duquel « celui qui

réclame l’exécution d’une obligation, doit la prouver », il appartient au SYNDICAT de

rapporter la preuve des faits qu’il invoque et plus particulièrement la preuve d’une

obligation de paiement de la somme de 46.767,38 euros dans le chef de PERSONNE1.).

En effet, le demandeur doit démontrer l’existence du fait ou de l’acte juridique sur lequel

il fonde sa prétention : actori incumbit probatio. Celui qui a fait la preuve des éléments

nécessaires à la naissance du droit qu’il invoque ne doit pas, en outre, prouver que ce

droit s’est maintenu sans être modifié. Le défendeur se mue en demandeur en tant qu’il

invoque une exception : reus in excipiendo fit actor. Il lui appartient donc de faire la preuve

des faits qu’il invoque à titre d’exception (R. Mougenot, Droit des obligations : la preuve,

édition Larcier, 1997).

Il appartient ainsi au SYNDICAT d’établir, pièces à l’appui, qu’il dispose de la créance

réclamée à l’égard de PERSONNE1.).

Il est de principe que chaque copropriétaire est tenu de verser, dans la caisse commune,

les sommes correspondantes à la part des provisions, avances ou charges échues lui

incombant en vertu des dispositions du règlement général et des décisions régulièrement

prises par l’assemblée. Si un copropriétaire ne s’exécute pas, le syndic est en droit de

poursuivre le recouvrement de sa quote-part. Le syndic est amené à demander aux

copropriétaires, le paiement d’avances et de provisions, soit sur base des dispositions du

règlement de copropriété, soit sur celle du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée

générale. Le syndic est en droit d’exiger, en outre, le versement de provisions sur les

dépenses

courantes

de

l’exercice,

décidées

par

l’assemblée

générale

(SCHOCKWEILER et ELTER, La copropriété, n° 443 page 329).

Les charges sont dues par les copropriétaires dès l’instant où les comptes ont été

approuvés par l’assemblée générale. Un copropriétaire ne peut donc éluder son

obligation en se bornant à alléguer un vice affectant la décision de l’assemblée générale,

lié à une répartition erronée des charges (Cour d’appel de Montpellier, 1ère chambre, 19

mai 1993, SNC Fabry c/ Monier et résidence Palace, Juris Data no 1993-034870).

En effet, l’assemblée générale des copropriétaires est seule qualifiée pour approuver les

comptes et, en général, accorder décharge au syndic en ce qui concerne l’exercice de

ses fonctions. La reddition des comptes du syndic est normalement annuelle. Ainsi, le

syndic apportera à l’assemblée la justification de l’utilisation des fonds mis à sa

disposition à titre d’avances par les copropriétaires et fera rapport sur tous les travaux

effectués. Il doit fournir un décompte exact et détaillé de toutes les recettes et dépenses

effectuées au cours de l’exercice et communiquer, à titre de justification, les factures de

tous les entrepreneurs et fournisseurs de la copropriété (SCHOCKWEILER et ELTER

précités, n° 568, page 437).

Ainsi, le copropriétaire qui n’a pas contesté, dans le délai, la décision de l’assemblée

générale ayant approuvé les comptes et la répartition des charges, n’est pas fondé à

refuser le paiement de sa quote-part (Cour d’appel de Montpellier, 1ère chambre, 9 mai

1990, Syndicat des copropriétaires de la résidence Le Baleau Cerdan c/ Frusko, Juris-

Data no 1990-034164).

Doit encore être honorée par chaque copropriétaire, la répartition des charges effectuée

par le syndic qu’elle soit illégale ou même fantaisiste, du moment que la décision de

l’assemblée générale approuvant les comptes n’a pas été mise en cause conformément

à l’article 34 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis

(Cour d’appel de Paris, 23ème chambre, 4 mai 2000, Syndicat des copropriétaires de la

résidence 15 bis, rue Blomet, Paris, 15e c/ Lecerf, Juris-Data no 2000-114075).

En ce qui concerne la somme de 11.690,38 euros réclamée à titre de frais privatifs relatifs

aux frais et honoraires d’avocat impayés, il y a lieu de constater qu’il ne ressort d’aucune

pièce versée en cause que l’assemblée générale aurait adopté une modification de la

répartition des charges relatives à la « conservation » des parties communes au sens de

la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le seul décompte intitulé « Prorata du Décompte individuel locataire » non daté est

insuffisant alors qu’il reflète une modification qui est contraire aux exigences posées par

la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il s’ensuit que le SYNDICAT n’établit pas qu’il dispose d’une créance à hauteur de

11.690,38 euros à l’égard de PERSONNE1.).

En ce qui concerne les arriérés de charges communes de PERSONNE1.), il échet de

constater qu’il résulte du décompte individuel pour la période du 1er janvier 2024 au 31

décembre 2024, établi en date du 27 janvier 2025, que PERSONNE1.) redoit la somme

de 35.077,00 euros au SYNDICAT.

Le Tribunal note qu’il résulte du décompte individuel pour la période du 1er janvier 2024

au 31 décembre 2024, établi en date du 5 février 2025 et annexé à la convocation de

l’assemblée générale du 21 février 2025 que les arriérés de charges communes se

chiffrent à la somme de 35.136,18 euros.

Le SYNDICAT ne réclame toutefois que le montant de 35.077,00 euros.

PERSONNE1.) ne conteste pas redevoir le montant de 35.077,00 euros.

Il échet partant de retenir que la demande du SYNDICAT est fondée à concurrence de

35.077,00 euros.

La Tribunal ayant, même partiellement, fait droit à la demande principale du SYNDICAT,

il n’y a pas lieu d’examiner ses moyens subsidiaires.

Le SYNDICAT demande des intérêts légaux à partir des mises en demeure respectives,

sinon à compter de la présente assignation jusqu’à solde.

Dans la mesure où les décomptes et les courriers y annexés ne valent pas sommation

de payer au sens de l’article 1153 du Code civil et que les mises en demeures des 8 mai

2018 et 22 novembre 2022 sont antérieures au dernier décompte sur base duquel le

Tribunal prononce sa condamnation, il y a lieu de dire que les intérêts légaux courent à

partir du jour de l’assignation en justice du 29 juin 2023, jusqu’à solde.

Le SYNDICAT demande encore la capitalisation des intérêts.

La capitalisation des intérêts, encore nommée anatocisme, consiste à admettre que les

intérêts dus et non payés s’ajouteront au capital et produiront eux-mêmes intérêts à

chaque échéance (JurisClasseur Code civil, Art. 1146 à 1155, Fasc. 20 : Inexécution

d’une obligation en argent, n° 22).

Conformément à l’article 1154 du Code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent

produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale,

pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au

moins pour une année entière.

Si les dispositions de l’article 1154 du Code civil imposent en cas d’anatocisme judiciaire

qu’il s’agisse, dans la demande, d’intérêts dus pour une année entière, elles n’exigent

cependant pas que les intérêts échus des capitaux soient dus au moins pour une année

entière au moment de la demande en justice tendant à la capitalisation (cf. JurisClasseur

Code civil, art. 1146 à 1155, op. cit., n° 30 ; Cour, arrêt n° 193/18 du 14 novembre 2018,

numéro 35.119 du rôle).

Il y a partant lieu de faire droit à la demande du SYNDICAT de capitalisation des intérêts

conformément à l’article 1154 du Code civil.

3. Demandes accessoires

3.1.

Frais et honoraires d’avocat

Le SYNDICAT demande encore la condamnation de PERSONNE1.) à lui rembourser les

frais et honoraires d’avocat à hauteur du montant de 2.564,00 euros qu’il aurait engagé

en raison de la présente procédure alors qu’eu égard à la mauvaise foi de

PERSONNE1.), la présente action en justice aurait été la seule possibilité pour le

SYNDICAT de faire valoir ses droits.

Il y a lieu de rappeler que la circonstance que l’article 240 du Nouveau Code de procédure

civile permet au juge, sur le fondement de l’équité, d’allouer à une partie un certain

montant au titre des sommes non comprises dans les dépens, dont les honoraires

d’avocat, n’empêche pas une partie de réclamer ces honoraires au titre de réparation de

son préjudice sur base de la responsabilité contractuelle ou délictuelle, à condition

d’établir les éléments conditionnant une telle indemnisation, à savoir une faute, un

préjudice et une relation causale entre la faute et le préjudice.

En effet, par arrêt du 9 février 2012, la Cour de cassation (rôle n°5/12) a condamné la

solution de droit français suivant laquelle les frais et honoraires d’avocat ne constituent

pas un préjudice réparable au titre de la responsabilité civile. Suivant cette décision, les

frais et honoraires d’avocat peuvent donner lieu à indemnisation sur base de la

responsabilité civile de droit commun en dehors de l’indemnité de procédure. La Cour a,

en effet, retenu que les frais non compris dans les dépens, donc également les honoraires

d’avocat, constituent un préjudice réparable et peuvent être remboursés sur base de la

responsabilité pour faute des articles 1382 et 1383 du Code civil.

Il est rappelé qu’il est de principe aujourd’hui que les honoraires que le justiciable doit

exposer pour obtenir gain de cause en justice constituent un préjudice réparable qui

trouve son origine dans la faute de la partie qui succombe.

Eu égard à cette procédure, le Tribunal considère que le SYNDICAT démontre à

suffisance de droit la faute commise par PERSONNE1.).

En l’espèce, le SYNDICAT verse une demande de provision de Maître PACHECO du 14

juillet 2023 à hauteur de 1.160,00 euros ainsi qu’une preuve de paiement de cette

provision.

Il verse également une demande de provision de Maître PACHECO du 22 octobre 2024

à hauteur de 1.404,00 euros ainsi que des preuves de paiement relatives à cette

provision.

S’agissant toutefois de demandes de provision sans indication des prestations

accomplies en contrepartie des montants réclamés, le Tribunal est dans l’impossibilité de

vérifier la réalité et la nature des prestations censées correspondre aux honoraires réglés.

Le SYNDICAT ne justifie partant pas, à suffisance, de la réalité de son préjudice.

La demande du SYNDICAT de ce chef est, partant, à déclarer non fondée.

3.2.

Indemnité de procédure

PERSONNE1.) demande l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000,00 euros

concernant le rôle TAL-2023-00757 et une indemnité de procédure de 2.000,00 euros

concernant le rôle TAL-2023-05931. Le SYNDICAT sollicite également l’allocation d’une

indemnité de procédure de 2.000,00 euros, sans pour autant faire de distinction entre les

rôles.

Aux termes de l’article 240 précité, « lorsqu’il apparaît inéquitable de laisser à la charge

d’une partie les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, le juge

peut condamner l’autre partie à lui payer le montant qu’il détermine. »

De ce texte, la jurisprudence a déduit trois conditions pour l’allocation d’une indemnité de

procédure : une issue favorable du procès pour la partie qui demande l’indemnité de

procédure, la dépense de sommes irrécouvrables et l’iniquité.

Le fondement de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile n’est pas la faute ; il

s’agit de considérations d’équité qui justifient le principe d’une condamnation et qui

déterminent en même temps le montant de celle-ci.

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du pouvoir

discrétionnaire du juge (cf. Cass., n° 60/15 du 2 juillet 2015, n° 3508).

Au vu de l’issue du litige, il serait inéquitable de laisser à charge du SYNDICAT

l’intégralité des sommes non comprises dans les dépens qu’elle a dû exposer.

Eu égard à l’envergure du litige, à son degré de difficulté et aux soins y requis, sa

demande en allocation d’une indemnité de procédure est à déclarer fondée et justifiée

pour le montant fixé ex aequo et bono à 1.500,00 euros.

3.3.

Exécution provisoire

Le SYNDICAT conclut à l’exécution provisoire du présent jugement.

Aux termes de l’article 244 du Nouveau Code de procédure civile, l’exécution provisoire,

sans caution, sera ordonnée même d’office, s’il y a titre authentique, promesse reconnue,

ou condamnation précédente par jugement dont il n’y ait point appel. Dans tous les autres

cas, l’exécution provisoire pourra être ordonnée avec ou sans caution.

Lorsque l’exécution provisoire est facultative, comme en l’espèce, son opportunité

s’apprécie selon les circonstances particulières de la cause, en tenant compte

notamment des intérêts respectifs des parties, du degré d’urgence, du péril en la

demeure, ainsi que des avantages et inconvénients que peut entraîner l’exécution

provisoire pour l’une ou l’autre des parties (cf. CA, 8 octobre 1974, Pas. 23, p. 5 ; CA, 7

juillet 1994, n° 16604 et 16540).

Au vu des intérêts en présence et après examen des différents points relevés ci-avant et

dans la mesure où le SYNDICAT ne justifie pas qu’il y ait urgence ou péril en la demeure

ou pour quelle autre raison l’exécution provisoire du présent jugement s’imposerait, il n’y

a pas lieu de l’ordonner.

3.4.

Frais et dépens de l’instance :

En application des articles 238 et 242 du Nouveau Code de procédure civile, toute partie

qui succombera sera condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision spéciale

et motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie et les avocats

à la Cour pourront, dans les instances où leur ministère est obligatoire, demander la

distraction des dépens à leur profit.

Dans la mesure où PERSONNE1.) succombe à l’instance, les entiers frais et dépens sont

à sa charge. La distraction des dépens est ordonnée au profit de Maître Jessica

PACHECO qui affirme en avoir fait l’avance.

Par ces motifs

le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg, dixième chambre, siégeant en matière

civile, statuant contradictoirement,

reçoit les demandes en la forme,

dit les demandes de PERSONNE1.) non fondées,

dit la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE

« ADRESSE2.) » fondée à concurrence du montant de 35.077,00 euros avec les intérêts

légaux à partir du 29 juin 2023, date de l’assignation en justice, jusqu’à solde,

partant condamne PERSONNE1.) à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE

LA RÉSIDENCE « ENSEIGNE1.) » la somme de 35.077,00 euros avec les intérêts

légaux à partir du 29 juin 2023, date de l’assignation en justice, jusqu’à solde,

dit qu’il y a lieu à capitalisation des intérêts légaux pour autant qu’il s’agit d’intérêts dus

au moins pour une année entière,

dit la demande accessoire du

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA

RÉSIDENCE « ENSEIGNE1.) » en remboursement des frais et honoraires d’avocat non

fondée,

dit les demandes en allocation d’une indemnité de procédure de PERSONNE1.) au sens

de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile non fondées,

dit la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE

« ADRESSE2.) » en allocation d’une indemnité de procédure au sens de l’article 240 du

Nouveau Code de procédure civile fondée à concurrence de 1.500,00 euros,

partant condamne PERSONNE1.) à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE

LA RÉSIDENCE « ADRESSE2.) », une indemnité de procédure de 1.500,00 euros,

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement,

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance avec distraction au profit de

Maître Jessica PACHECO qui affirme en avoir fait l’avance.