Tenant eviction granted for landlord's personal need under 2006 Housing Law; tenant ordered to vacate within two months.

Répertoire No. 1063/26

L-BAIL-738/25

Audience publique du 11 mars 2026

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui

suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie demanderesse

comparant par Maître Sabine DELHAYE-DELAUX, avocate à la Cour,

demeurant à Luxembourg

e t

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.)

partie défenderesse

comparant par Maître Yannick BONDO, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement –

déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 11 août

2025.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience

publique du 20 octobre 2025.

Lors de la prédite audience, Maître Yannick BONDO se présenta pour

PERSONNE2.) et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du

15 décembre 2025, puis remise au 25 février 2026.

Lors de la dernière audience à laquelle l’affaire fut utilement retenue,

Maître Sabine DELHAYE-DELAUX et Maître Yannick BONDO furent

entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de

ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg le 11

août 2025, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) devant le

tribunal de paix, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de :

donner acte de ce que la résiliation du contrat de bail conclu entre les

parties est intervenue en bonne et due forme ;

prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties ;

autoriser

principalement

PERSONNE1.)

à

faire

déguerpir

PERSONNE2.) pour besoin personnel conformément à l’article 12 (2)

de la loi du 21 septembre 2006 ;

subsidiairement, condamner PERSONNE2.) à déguerpir les lieux loués

dans un délai de huit jours à compter de la notification du jugement à

intervenir et, à défaut, autoriser PERSONNE1.) à la faire expulser, au

besoin avec l’assistance de la force publique, aux frais de la locataire ;

condamner PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

À l’appui de sa requête, PERSONNE1.) expose que suivant contrat de bail

conclu en date du 1er août 2011, PERSONNE2.) a pris en location un

appartement sis à L-ADRESSE1.), bail conclu avec l’ancien propriétaire

PERSONNE3.) pour une durée initiale d’un an, renouvelable tacitement

d’année en année.

Par acte notarié du 12 octobre 2023, PERSONNE1.) serait devenue

propriétaire du logement loué et, partant, nouveau bailleur. Celle-ci expose

avoir, à plusieurs reprises et notamment par courrier recommandé du 23

avril 2024, informé la locataire de son intention de mettre fin au contrat de

bail en raison du non-respect allégué de ses obligations.

La bailleresse indique avoir acquis l’appartement afin de l’occuper

personnellement avec son époux.

Ainsi par courrier recommandé daté du 30 janvier 2025, elle a résilié le

contrat de bail pour besoin personnel, avec effet au 1er août 2025,

conformément à l’article 12 (2) de la loi du 21 septembre 2006, le délai

légal de préavis de six mois ayant été respecté.

Dans ce courrier, la bailleresse fait valoir qu’elle entend occuper le

logement avec son époux PERSONNE4.) et verse à l’appui plusieurs devis

relatifs aux transformations nécessaires. Elle reproduit également

intégralement le paragraphe (3) de l’article 12 de la loi précitée, afin de

porter à la connaissance de la locataire ses droits.

Malgré cette résiliation, la défenderesse n’aurait pas libéré les lieux à

l’échéance du préavis et continuerait d’occuper l’appartement.

La bailleresse sollicite dès lors, sur base de l’article 12 (3) de la loi modifiée

du

septembre

2006,

l’autorisation

de

faire

procéder

au

déguerpissement.

À l’audience des plaidoiries, la requérante a réitéré l’intégralité de ses

demandes. En réponse aux arguments développés par la partie

défenderesse, elle a soutenu que le bailleur devait être tenu pour crédible

et que le défendeur n’apportait aucun élément susceptible de remettre en

cause la volonté sérieuse et constante de la requérante d’occuper les lieux

à titre personnel. Selon elle, le fait que des litiges aient opposé les parties

par le passé n’est pas de nature à altérer ce constat ni à discréditer la

motivation actuelle à reprendre le logement.

Elle a en outre fait valoir que PERSONNE2.) était, depuis longtemps,

informée de l’intention de la requérante d’occuper les lieux, sans qu’elle

n’ait entrepris la moindre démarche en vue de se reloger. Elle relève

également qu’aucune prolongation du délai de déguerpissement n’a été

sollicitée. Dans ces conditions, elle s’oppose fermement à l’octroi d’un délai

de déguerpissement important.

Enfin, elle a sollicité l’allocation d’une indemnité de procédure d’un montant

de 1.500.-EUR.

Pour sa part, la partie défenderesse a plaidé que la résiliation intervenue

serait abusive dans la mesure où le besoin personnel invoqué ne serait

pas établi. Elle a mis en avant que la requérante avait, par le passé récent,

intenté deux procédures infructueuses en matière de bail à loyer afin

d’obtenir son déguerpissement, de sorte que la résiliation pour besoin

personnel constituerait, selon elle, une nouvelle tentative détournée en vue

d’obtenir le même résultat, motivée en réalité par l’intention d’obtenir un

loyer beaucoup plus conséquent que celui payé par la requérante.

À titre subsidiaire, elle a sollicité l’octroi du délai de déguerpissement le

plus long possible.

Enfin, elle a réclamé une indemnité de procédure d’un montant de 1.500.-

EUR.

Appréciation

Aux termes de l’article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur

le bail à usage d’habitation :

« Tout contrat de bail visé par la présente loi, à l’exception du contrat

portant sur un logement tel que défini à l’article 6, qui vient à cesser pour

n’importe quelle cause, est prorogé à moins que :

a) le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-

même ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié

jusqu’au troisième degré inclusivement ;

b) le locataire ne remplisse pas ses obligations ;

c) il existe d’autres motifs graves et légitimes à établir par le bailleur ; le

transfert de propriété du logement ne vaut pas motif grave et légitime ».

Et l’article 12 (3) de la même loi dispose que :

« Par dérogation à l’article 1736 du Code civil, le délai de résiliation dans

les cas prévus au paragraphe (2) point a, est de six mois. La lettre de

résiliation doit être écrite, motivée et accompagnée, le cas échéant, de

pièces afférentes et s’effectuer par voie de lettre recommandée à la poste

avec avis de réception. Elle doit mentionner, sous peine de nullité, le texte

du présent paragraphe.

Dans les trois mois de l’avis de réception à la poste, le locataire peut, sous

peine de forclusion, demander une prolongation du délai de résiliation au

juge de paix. En l’absence de cette demande, le bailleur peut demander au

juge de paix une décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire

après l’écoulement du délai de résiliation de six mois.

Toutefois, le locataire pourra encore introduire une demande en sursis à

l’exécution de la décision, conformément aux articles 16 à 18. Dans ce cas,

le déguerpissement du logement par le locataire doit impérativement avoir

lieu au plus tard quinze mois après la date d’envoi de la lettre de résiliation

du bail. La décision autorisant le déguerpissement forcé du locataire ne

sera pas susceptible d’opposition ou d’appel. (…) ».

Suivant contrat de bail conclu en date du 1er août 2011, ayant pris effet le

même jour, pour une durée initiale d’un an, bail tacitement renouvelable

pour une durée d’un an sauf dénonciation du bail avec un préavis de 3

mois notifié par lettre recommandée par une des deux parties engagées,

PERSONNE3.) a donné en location à PERSONNE2.) un appartement sis

à L-ADRESSE1.).

Il est constant en cause que suivant acte notarié du 12 octobre 2023,

PERSONNE1.) est devenue propriétaire des lieux et a repris ledit bail.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 30 janvier 2025, le

bailleur a résilié le bail en question avec un délai de préavis expirant au 1er

août 2025 pour besoin personnel en précisant qu’elle et son mari allaient

occuper le logement en question. Aux termes du courrier en question,

l’intégralité du paragraphe 3 de l’article 12 de la loi modifiée du 21

septembre 2006 y est reproduit.

Il s’ensuit que la résiliation du bail est intervenue en conformité avec les

dispositions légales précitées, de sorte qu’elle est régulière.

PERSONNE2.) conteste le motif de besoin personnel invoqué par la

requérante, en soutenant que la bailleresse aurait par le passé tenté de

l’évincer en introduisant des procédures en matière de bail à loyer à son

encontre.

Il est de jurisprudence que la preuve du besoin personnel ne saurait être

exigée stricto sensu. La circonstance rendant plausible le besoin personnel

et excluant une affirmation inexacte du propriétaire suffit pour admettre la

condition prévue par la loi. Le bailleur, qui a la charge de la preuve, est cru

sur parole en sa déclaration quant au besoin personnel pour autant que

son affirmation n’est pas contredite par les éléments de la cause. Cette

appréciation doit se faire in concreto par rapport au besoin invoqué par le

bailleur dans le chef d’un descendant déterminé et sur base des indications

fournies par le bailleur (cf. Lux. 27 mars 1997, n° 58372 du rôle, Lux. 10

juillet 1997, n° 59258 du rôle).

Il résulte des travaux préparatoires de la loi modifiée du 21 septembre 2006

sur le bail à usage d’habitation (commentaire des articles page 26, doc.

parl. n° 5216) que l’existence du besoin personnel est apprécié

souverainement par le juge du fond. La jurisprudence qui s’est développée

sous la loi modifiée du 14 février 1955 sur les baux à loyer admettant que

le bailleur est cru sur parole sauf si son affirmation est contredite par un

élément n’est pas remise en cause par la nouvelle loi.

Les juges du fond apprécient souverainement, sur base des éléments de

preuve du dossier, l’existence ou l’absence du besoin invoqué (cf. Cass. 5

avril 1973, P. 22, 247).

En l’espèce, il s’agit donc d’apprécier si l’affirmation de PERSONNE1.),

d’après laquelle elle veut s’installer dans les lieux loués, est contredite par

les éléments du dossier.

Ces éléments doivent évidemment être des éléments objectifs et ne

sauraient résulter de contestations ou de dénégations articulées par les

besoins de la cause.

En l’espèce, en application des principes énoncés ci-dessus, le tribunal

constate qu’aucun élément du dossier ne permet de douter de la véracité

de l’affirmation du bailleur quant à la réalité du besoin invoqué.

Le fait d’être en litige avec la locataire et d’avoir introduit des requêtes en

matière de bail à loyer à son encontre ne saurait suffire à prouver que le

bailleur serait animé par une intention autre que celle d’occuper à une fin

personnelle les lieux.

Faute par le preneur d’avoir établi des éléments concrets permettant de

mettre en cause les affirmations du bailleur, il y a lieu de retenir que le

besoin personnel invoqué constitue un motif de cessation de prorogation

légale.

La partie défenderesse a encore soutenu que la demande de résiliation

constituerait un abus de droit et devrait, pour ce motif, être déclarée non

fondée.

Le principe d’exécution de bonne foi des conventions, consacré à l’article

1134 du Code civil, interdit à une partie d’abuser des droits que lui confère

la convention. Il y a abus lorsque le titulaire, usant dans son seul intérêt

d’un droit provenant du contrat, en retire un avantage disproportionné au

regard de la charge corrélative supportée par l’autre partie (cf. Cass. belge,

19 décembre 1983, n° C. 09.0624.F). L’abus de droit implique ainsi un

exercice anormal du droit, c’est-à-dire un exercice dépassant les limites de

ce qu’une personne prudente et diligente ferait dans des circonstances

similaires.

En l’espèce, il convient de relever que la loi prévoit expressément la faculté

pour le bailleur de résilier le contrat de bail pour besoin personnel, tout en

assortissant cette faculté de sanctions spécifiques lorsqu’il n’occupe

finalement pas les lieux à titre personnel dans les trois mois du départ du

locataire.

Or, l’abus de droit suppose nécessairement que le titulaire du droit exerce

celui-ci dans le respect de la loi.

Dès lors, si – comme le soutient le locataire – le bailleur utilisait le motif du

besoin personnel dans le seul but d’évincer le locataire afin d’obtenir un

loyer supérieur, ou s’il n’entendait pas réellement occuper les lieux à titre

personnel, un tel comportement constituerait non pas un abus de droit,

mais une violation directe de la loi, laquelle prévoit précisément des

sanctions en pareille hypothèse.

Il s’ensuit que les conditions d’application de la théorie de l’abus de droit

ne sont pas réunies en l’espèce.

Il résulte encore de l’article 12 (3) de la Loi de 2006 que dans l’hypothèse

où le locataire n’introduit pas de demande de prolongation du délai de

résiliation dans le délai de trois mois, le bailleur peut saisir le juge en vue

du déguerpissement forcé du locataire récalcitrant.

Etant donné que la partie défenderesse n’a pas sollicité de « prolongation

du délai de résiliation au juge de paix », la demande tendant au

déguerpissement est à déclarer fondée.

Compte tenu du fait que PERSONNE2.) a connaissance depuis le 30

janvier 2025 de l’obligation de quitter les lieux, et de l’absence d’éléments

attestant d’efforts sérieux en vue de se reloger, mais en tenant compte de

la longue durée du bail, il y a lieu d’ordonner le déguerpissement de la

partie défenderesse dans le délai de deux mois à compter de la notification

du présent jugement.

Aux termes de l’article 12 paragraphe (3) alinéa 2 in fine de la loi modifiée

du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, la décision

autorisant le déguerpissement forcé du locataire dans le cadre d’une

demande se fondant sur un besoin personnel du bailleur ne sera pas

susceptible d’opposition ou d’appel. Il est partant statué en dernier ressort

en ce qui concerne ladite décision.

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure Civile relève

du pouvoir discrétionnaire du juge. (Cour de Cassation française, 2e

chambre, 10.10.2002, Bulletin 2002 II, n° 219, p.172 )

En l’occurrence, au vu de circonstances de l’espèce, les demandes

respectives des parties en obtention d’une indemnité de procédure sont

toutes à déclarer non fondées, aucune d’entre elles n’ayant rapporté

l’iniquité.

Ayant succombé à l’instance, PERSONNE2.) doit encore en supporter ls

frais et dépens.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement à l’égard des deux parties, statuant en dernier

ressort en ce qui concerne la décision de déguerpissement et en premier

ressort pour le surplus,

déclare la demande recevable ;

la déclare fondée ;

dit que le bail a valablement été résilié avec effet au 1er août 2025 ;

condamne PERSONNE2.) à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui

s’y trouvent de son chef endéans un délai de deux mois à partir de la

notification du présent jugement ;

au besoin, autorise PERSONNE1.) à faire expulser PERSONNE2.) dans

la forme légale et aux frais de cette dernière, ces frais récupérables sur

simple présentation des quittances des ouvriers y employés ;

dit non fondées l’ensemble des demandes en obtention d’une indemnité

de procédure ;

condamne PERSONNE2.) à tous les frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Frédéric

GRUHLKE, juge de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine

SCHMIT, avec laquelle Nous avons signé le présent jugement, le tout, date

qu'en tête.

Frédéric GRUHLKE

juge de paix

Martine SCHMIT

Greffière