Tenant's claim for charge balance dismissed due to mutual release in settlement agreement.

N° 357/26

du 9 mars 2026

Audience publique du lundi, neuf mars deux mille vingt-six

Le Tribunal de Paix de Diekirch, arrondissement judiciaire de Diekirch et Grand-

Duché de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement

qui suit dans la cause

e n t r e :

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse,

comparant en personne,

e t :

1) PERSONNE2.) et son épouse

2) PERSONNE3.), demeurant ensemble à B-ADRESSE2.),

parties défenderesses,

représentées

par Maître François GONZALEZ, avocat, demeurant à

Luxembourg.

F A I T S :

Suivant requête déposée en date du 5 décembre 2025 au greffe de la Justice de

Paix de Diekirch, les parties furent convoquées à comparaître devant le tribunal

de paix de Diekirch, à l’audience publique du lundi, 19 janvier 2026, pour y

entendre statuer sur le mérite des causes énoncées dans ladite requête.

Après une remise, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du lundi,

23 février 2026.

La partie demanderesse, comparant personnellement à l’audience, exposa le sujet

de l’affaire et développa ses moyens.

Le représentant des parties défenderesses, Maître François GONZALEZ, fut

entendu en ses moyens de défense.

Sur ce le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience de ce jour à

laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée au greffe de la Justice de Paix de Diekirch en date du 5

décembre 2025, PERSONNE1.) a régulièrement fait convoquer PERSONNE2.)

et PERSONNE3.) devant le tribunal de paix de céans pour les voir condamner à

lui délivrer un décompte détaillé des charges pour les années 2023 et 2024 dans

la huitaine de la notification du jugement à intervenir, sous peine d’une astreinte

de 50.- euros par jour de retard. La requérante a encore sollicité l’exécution

provisoire du jugement à intervenir.

À l’appui de ses prétentions, PERSONNE1.) fait exposer avoir pris en location

auprès des parties défenderesses un appartement sis à L-ADRESSE3.), à partir

du 1er août 2023. Le bail aurait été résilié d’un commun accord le 6 août 2024

avec effet au 15 août 2024. Durant la durée du bail, elle aurait toujours réglé des

avances sur charges à hauteur de 300.- euros par mois, or les propriétaires ne lui

auraient pas délivré de décompte détaillé des charges pour les années 2023 et

2024. Le décompte pour l’année 2023 lui transmis par les parties défenderesses

aurait été incomplet et modifié. PERSONNE2.) aurait utilisé son courriel

professionnel d’agent immobilier pour l’intimider et lui réclamer une indemnité

compensatoire presque un an après la résiliation d’un commun accord du contrat

de bail.

Elle aurait entretemps reçu le décompte complet pour les années 2023 et 2024 et

il ferait ressortir un solde de 864,21.- euros en sa faveur pour l’année 2024.

Toutefois, ses ex-bailleurs auraient mis en compte le total des charges pour ces

deux années au lieu d’appliquer un prorata, le bail ayant commencé le 1er août

2023 et pris fin le 15 août 2024.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont conclu à l’irrecevabilité sinon au débouté

de la demande en renvoyant à l’article 5 de la convention relative à la résiliation

d’un commun accord du bail aux termes duquel les parties se reconnaitraient

quittes et libres de toutes obligations. La partie demanderesse serait tenue de

respecter les termes de cette convention conformément à l’article 1134 du Code

civil. Ils ont précisé que le solde pour l’année 2023 aurait été remboursé à la

demanderesse et que le garage, non loué à cette dernière, aurait figuré par erreur

sur le premier décompte lui communiqué. Ils ont finalement requis l’octroi d’une

indemnité de procédure.

PERSONNE1.) a donné à considérer que le bailleur serait obligé de présenter un

décompte en s’appuyant sur l’article 5 de la loi modifiée du 21 septembre 2006

sur le bail à usage d’habitation aux termes duquel « le bailleur ne peut mettre à

charge du locataire que les montants qu’il justifie avoir déboursés lui-même pour

le compte du locataire ». Elle a rappelé que le garage figurant sur le décompte

pour l’année 2023 ne lui aurait pas été loué.

La demande, régulièrement introduite dans les forme et délai de la loi, est

recevable.

Par contrat de bail en date du 11 juillet 2023, PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

ont donné en location à PERSONNE1.) un appartement sis à ADRESSE3.),

contre paiement d’un loyer mensuel de 1.400.- euros et d’avances sur charges

mensuelles de 300.- euros. Aux termes du contrat, le bail « est conclu pour une

durée de 1 an, commençant le 01/08/2023. Il peut être résilié par chacune des

parties à l’échéance avec un préavis de 3 mois, par lettre recommandé à la poste.

Si aucune des deux parties ne résilie le contrat de bail à l’échéance, il sera

automatiquement reconduit d’année en année ».

Par courrier en date du 7 juin 2024, PERSONNE1.) a notifié son congé du bail

aux parties défenderesses prenant « effet à l’expiration du délai de trois mois à

compter de la réception de la présente lettre ».

Par écrit intitulé « Résiliation d’un commun accord du contrat de bail du

11/07/2023 », les parties ont mis fin au bail aux termes suivants (article 2) : « Le

bail cessera définitivement ses effets en date du 15/08/2024 pour le départ du

locataire, date à laquelle l’appartement sera intégralement libéré par le

locataire ». Les parties se sont encore engagées à dresser un état des lieux et à

procéder à une remise des clés. La locataire s’est obligée à nettoyer le logement

« correctement comme il l’a trouvé lors de son emménagement ». Les bailleurs

de leur côté ont pris l’engagement de libérer la caution locative de 4.200.- euros

au profit de la locataire sous condition d’un nettoyage correct de l’appartement.

Finalement, l’article 5 stipule que « les parties se reconnaissent quittes et libres

de toutes obligations l’une envers l’autre à la date du présent accord, excepté les

obligations reprises ci-avant ».

Ledit accord constitue un arrangement transactionnel au sens de l’article 2444 du

Code civil. L’arrangement transactionnel constituant un contrat, la clause

résolutoire est toujours sous-entendue pour le cas où l’une des parties manquerait

à ses obligations et ce en application des dispositions de l’article 1184 du Code

civil.

Il est constant en cause que les parties ont respecté chacune les obligations

découlant du prédit accord. Compte tenu du fait que la résiliation de

PERSONNE1.) par courrier du 7 juin 2024 ne respectait pas le préavis contractuel

de trois mois avant l’échéance du 1er août 2024, le tribunal retient que

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont de leur côté renoncé à des revendications

financières liées à une poursuite du bail. Ainsi, l’article 5 est à placer dans un

contexte de concessions réciproques des parties impliquant que PERSONNE1.)

n’a elle-aussi plus de revendications financières à faire valoir à l’égard de ses

bailleurs ce qui vaut notamment pour un éventuel solde créditeur du décompte de

charges locatives.

Il s’ensuit qu’en raison de sa renonciation expresse résultant de l’arrangement

transactionnel, elle ne dispose plus de créance à l’égard des parties défenderesses

et sa demande est à déclarer non fondée.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) sont à débouter de leur demande en obtention

d’une indemnité de procédure, alors que la condition de l’iniquité requise par la

loi fait défaut.

La requérante demande encore que le jugement soit assorti de l’exécution

provisoire.

Au vu de l’issue du litige, ladite demande est à rejeter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal de Paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande de PERSONNE1.) en la forme ;

donne acte à PERSONNE1.) que sa demande initiale est devenue sans objet ;

lui donne acte de sa demande en paiement à titre de solde créditeur des décomptes

de charges locatives pour les années 2023 et 2024 ;

déclare la demande en paiement à titre de solde créditeur des décomptes de

charges locatives pour les années 2023 et 2024 non fondée partant en déboute ;

déboute PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de leur demande en allocation d’une

indemnité de procédure ;

dit qu’il n’y a pas lieu à exécution provisoire du présent jugement ;

condamne PERSONNE1.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé par Nous Lex EIPPERS, juge de paix directeur

adjoint, assisté du greffier Gilles GARSON, en notre audience publique en la

salle des audiences de la Justice de Paix de Diekirch, « Bei der Aler Kiirch », date

qu’en tête et avons signé avec le greffier.