Tenant claims deposit refund; court orders partial compensation after deducting tenant's debt.

Répertoire No. 969/26

L-BAIL-959/25

Audience publique du 6 mars 2026

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

1 ) PERSONNE1.), et

2 ) PERSONNE2.), les deux demeurant à L-ADRESSE1.)

parties demanderesses au principal

parties défenderesses sur reconvention

représentée par la société STELLAN PARTNERS SARL, établie et ayant son

siège social à L-3372 LEUDELANGE, 11-13, rue Jean Fischbach, inscrite à la

liste V du barreau de Luxembourg, représentée par son conseil de gérance

actuellement en fonctions, représentée pour les besoins de la présente

procédure par Maître Serge HOFFMANN, avocat à la Cour, demeurant

professionnellement à la même adresse

comparant à l’audience par Maître Serge HOFFMANN, avocat à la Cour,

demeurant à Leudelange

e t

PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.)

partie défenderesse au principal

partie demanderesse par reconvention

comparant par Maître Martin GRUNDMANN, avocat, en remplacement de Maître

Aline CONDROTTE, avocate à la Cour, les deux demeurant à Bertrange

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 31 octobre 2025.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du 15 décembre 2025.

Lors de la prédite audience, l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience

du 16 février 2026.

Lors de cette audience, Maître Serge HOFFMANN, en représentation de la

société STELLAN PARTNERS SARL, et Maître Martin GRUNDMANN, en

remplacement de Maître Aline CONDROTTE, furent entendus en leurs moyens

et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Procédure

Par requête déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg en date du

31 octobre 2025, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) ont sollicité la convocation

d’PERSONNE3.) devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière

de bail à loyer, pour voir condamner la partie défenderesse à restituer leur

garantie locative de 11.850.- euros, avec les intérêts au taux légal à partir du 14

novembre 2024, sinon de la mise en demeure du 5 mars 2025, sinon de la

demande en justice, jusqu’à solde, et à voir majorer le taux d’intérêt de 3 points

à l’expiration d’un délai de 3 mois à compter de la notification du jugement. Il est

encore demandé à voir condamner la partie défenderesse à toute somme payée

à la banque au titre des frais de commission engendrés par l’appel à garantie,

augmentée du montant de 1.000.- euros à titre de dommages et intérêts pour le

préjudice causé en raison du recours injustifié à la garantie bancaire.

Les parties requérantes sollicitent encore l’exécution provisoire sans caution du

jugement à intervenir et la condamnation de la partie défenderesse aux frais et

dépens ainsi qu’à une indemnité de procédure de 1.000.- euros.

Prétentions et moyens des parties

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) exposent avoir pris en location une maison

sise à L-ADRESSE3.), auprès de la partie défenderesse suivant contrat de bail

du 28 août 2013, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 3.950.- euros,

qu’une garantie bancaire à 1ère demande de 11.850.- euros aurait été fournie

par les requérants en début de bail, que le bail aurait pris fin avec effet au 1er

octobre 2024, les clés ayant alors été remises à la partie bailleresse, mais que

sans justification, la partie bailleresse refuserait de restituer la garantie locative

en question, de sorte qu’il y aurait lieu à contrainte judiciaire.

PERSONNE3.) s’oppose à toute restitution de la garantie locative.

Il fait état d’une créance à l’égard des locataires pour justifier la retenue de la

garantie locative, à savoir :

- Frais locatifs pour la période du 1er octobre 2023

au 30 septembre 2024

847.- euros

- Nettoyage en fin de bail par société professionnelle

+ terrasses et tache rouille sur terrasse RDC

+ travaux insalubres four, hotte, lave-vaisselle,

douche et syphons encombrés par boule de cheveux

3.491,28.- euros

- Jardinage fin de bail et travaux de réaménagement

du jardin dévasté

6.500,34.- euros

- Travaux auxiliaires et évacuation des déchets du jardin

500.- euros

- Réfection des parquets endommagés par pots de fleurs

et excréments

2.642,87.- euros

- Remplacement spots, ampoules, piles et batteries

350.- euros

- Remplacement 2 bacs congélateur et acc., 2 plaques

grill, four et hotte

317,18.- euros

- Remplacement canne fenêtre VELUX manquante et clé

120.- euros

- Remplacement voile solaire intérieur/extérieur déchiré

1.127,75.- euros

- Evacuation des déchets personnels laissés sur place

50.- euros

- Perte de loyer liée aux travaux de remise en état

2.000.- euros

- Frais administratifs et démarches personnelles

500.- euros

Soit un total de :

18.446,42 euros

PERSONNE3.) réclame en outre la condamnation des requérants à une

indemnité de procédure de 1.500.- euros.

PERSONNE2.)

et

PERSONNE1.)

contestent

la justification des postes

actuellement réclamés par le bailleur.

Il y aurait en tout état de cause lieu de prendre en compte le fait que le bail aurait

couru pendant 11 années et que les problèmes invoqués par le bailleur

résulteraient de l’usure normale.

Appréciation

La recevabilité

La demande, non critiquée en sa régularité, est à déclarer recevable.

Le bien-fondé

Suivant contrat de bail du 28 août 2013, PERSONNE2.) et PERSONNE1.) ont

pris en location une maison sise à L-ADRESSE3.), auprès d’PERSONNE3.),

moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 3.950.- euros ; il est constant en

cause que les locataires ont fourni, suivant stipulation au contrat de bail, à titre

de garantie locative une garantie bancaire irrévocable à 1ère demande d’un

montant de 11.850.- euros.

Le bail est venu à échéance en date du 1er octobre 2024.

N’étant remboursable qu’après entière exécution, le bailleur n’est tenu de

remettre le solde de la garantie locative revenant au locataire qu’au moment où

la garantie n’a plus de raison d’être.

La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire

payer les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire prévue au

contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du

contrat de bail, défaut de paiement de loyers ou de charges, résolution pour

inexécution fautive, dégradations ou dégâts locatifs (cf. Marianne HARLES, Le

bail à loyer : compte-rendu de jurisprudence, n° 65, Pas. 31, p. 319).

Suivant l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un état des lieux, le locataire doit

rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a

été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’obligation de restituer la chose en fin de bail est une obligation de résultat dans

le chef du preneur, le bailleur n’a rien à prouver sauf le fait matériel de la

dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de

l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du

contrat, sauf à démontrer lui-même la cause étrangère, le fait qui rend la

dégradation ou la perte non imputable au locataire. Dans le mécanisme de

l’article 1732 du Code civil, il n’incombe partant pas au bailleur de prouver que la

dégradation est imputable au locataire mais il lui suffit de prouver que pendant la

jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une usure

normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution

fautive à charge du preneur (Marianne HARLES : Le bail à loyer : compte-rendu

de jurisprudence, n° 114, page 343, Pasicrisie 31).

Aux termes de l’article 1755 du Code civil, aucune des réparations réputées

locatives n’est à charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par

la vétusté ou la force majeure.

Ne constitue pas une dégradation engageant la responsabilité du preneur, celle

qui résulte de l’usage normal de la chose, de son usure, de sa vétusté même s’il

en découle certaines détériorations, car il est manifeste que tout usage de la

chose, même normal, l’abîme et la détériore, dans une certaine mesure

(Novelles, M. La Haye et J. Vankerckhove, Le louage de choses, tome 1er, éd.

Larcier, n° 980)

Il appartient dès lors dans un premier temps au propriétaire d’établir les dégâts

par lui allégués et de prouver qu’ils dépassent l’usure normale.

Il n’est pas contesté par les requérants que la maison se trouvait dans un état

neuf lors de l’entrée dans les lieux.

De plus, le contrat de bail signé entre parties dispose que « Les biens loués

seront pris par le Preneur dans un état neuf, propre et nettoyé par une société de

nettoyage (extérieurs et intérieurs : sols, murs, vitres, etc….) ».

Un état des lieux de sortie contradictoire a été établi en date du 1er octobre 2024.

Il convient partant d’analyser les créances invoquées par la partie bailleresse en

vue de justifier la non-restitution de la garantie locative.

- Frais locatifs pour la période du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 pour la

somme de 847.- euros

PERSONNE3.) fait valoir que ce montant aurait été reconnu par les consorts

PERSONNE1.) PERSONNE2.), de sorte qu’il serait à déclarer fondé.

Les consorts PERSONNE1.) PERSONNE2.) reconnaissent le bien-fondé de ce

poste en son principe mais pas en son quantum ; ils font valoir que leur accord

initial au montant de 847.- euros s’inscrivait dans le cadre d’une proposition d’un

arrangement à l’amiable entre parties qui n’aurait cependant jamais été

concrétisé.

Il est constant en cause que le montant de 847.- euros, au titre des frais locatifs,

a été reconnu par les consorts PERSONNE1.) PERSONNE2.) par courrier de

leur mandataire du 17 avril 2025 adressé à PERSONNE3.) ; de même, la requête

introductive du 31 octobre 2025 mentionne que ces frais auraient été acceptés

par les locataires « dans un esprit de bonne foi et dans le but de parvenir à une

résolution amiable de ce différend. ».

Aux termes de l’article 1354 du Code civil, un aveu qui est opposé à une partie

est ou extrajudiciaire ou judiciaire.

La jurisprudence considère comme aveu extrajudiciaire l'aveu commis lors d'une

précédente instance (Cass. 1re civ., 12 juin 1963, n° 60-13.319 : Bull. civ. 1963,

I, n° 313. – Cass. 1re civ., 30 oct. 1984, n° 83-15.342 : JurisData n° 1984-702219

; Bull. civ. 1984, I, n° 289. – V. supra n° 44).

L'aveu extrajudiciaire ne fait pas pleine foi contre celui qui l'a fait et ne s'impose

pas au juge du fond qui apprécie souverainement le degré de confiance qu'il

convient d'accorder à une déclaration faite en dehors de sa présence, et peut

s'estimer pleinement convaincu ou non par un aveu extrajudiciaire (Cass. 1re

civ., 11 déc. 1961, n° 60-10.999 : Bull. civ. 1961, I, n° 592. – Cass. 1re civ., 12

juin 1963, n° 60-13.319 : Bull. civ. 1963, I, n° 313. – Cass. 2e civ., 22 mai 1964,

n° 61-12.228 : Bull. civ. 1964, II, n° 386 ; D. 1965, p. 705, note P. Azard. – Cass.

2e civ., 28 avr. 1966, n° 64-12.936 : Bull. civ. 1966, II, n° 493. – Cass. 3e civ., 13

juin 1968, n° 65-13.233 : Bull. civ. 1968, III, n° 276. – Cass. 3e civ., 17 déc. 1969,

n° 68-10.099 : Bull. civ. 1969, III, n° 835. – Cass. 3e civ., 5 janv. 1970, n° 68-

11.642 : Bull. civ. 1970, III, n° 9. – Cass. 1re civ., 28 oct. 1970, n° 68-14.135 :

Bull. civ. 1970, I, n° 287. – Cass. 3e civ., 29 mai 1973, n° 72-11.625 : JurisData

n° 1973-000371 ; Bull. civ. 1973, II, n° 371. – Cass. 1re civ., 11 juill. : 2001, n°

99-19.566 ; Bull. civ. 2001, I, n° 213 ; RTD civ. 2002, p. 887, obs. J. Mestre et B.

Fages. – G. Baudry-Lacantinerie et L. Barde, op. cit., n° 2725. – A. Beudant, op.

cit., n° 1318. – M. Planiol et G. Ripert, op. cit., n° 1568. – G. Ripert et J. Boulanger,

Traité de droit civil d'après le traité de Planiol, Tome premier, Introduction

générale : LGDJ 1956, n° 812. – A. Colin et H. Capitant, op. cit., n° 533. – C.

Aubry et C. Rau, op. cit., § 751, p. 106-107. – G. Marty et P. Raynaud, op. cit., n°

251. – J. Ghestin, op. cit., n° 727. – H., L., J. Mazeaud et F. Chabas, op. cit., n°

426. – B. Starck, H. Roland, L. Boyer, op. cit., n° 1650. – F. Terré, op. cit., n°

690). Le juge pourra donc soit retenir l'aveu extrajudiciaire comme faisant preuve

soit l'écarter, soit encore le retenir à titre d'indice ou de commencement de preuve

par écrit.

La force probante de l’aveu extrajudiciaire est la même que celle de l’aveu

judiciaire, s’il n’est pas contesté quant à son existence et du moment que les

juges du fond estiment, en vertu de leur pouvoir souverain d’appréciation, que

l’aveu extrajudiciaire est réel et sérieux et qu’il revêt toutes les garanties requises

de véracité (Cour d’appel, 13 janvier 1954, 16, 74).

Le Tribunal constate que la reconnaissance de cette somme par le mandataire

des consorts PERSONNE1.) PERSONNE2.) dans son courrier du 17 avril 2025

n’était pas subordonnée à une éventuelle contrepartie.

En l’occurrence, l’aveu extrajudiciaire doit être considéré comme réel et sérieux

et revêt toutes les garanties de véracité, étant précisé que le mandataire des

consorts PERSONNE1.) PERSONNE2.) a réaffirmé à l’audience du 16 février

2026 son accord de principe à cette demande.

A défaut de plus amples contestations, le Tribunal retient qu’il y a lieu d’allouer à

PERSONNE3.) le montant de 847.- euros de ce chef.

- Nettoyage en fin de bail par société professionnelle + terrasses et tache rouille

sur terrasse RDC + travaux insalubres four, hotte, lave-vaisselle, douche et

syphons encombrés par boule de cheveux pour la somme de 3.491,28.- euros

PERSONNE3.) entend s’appuyer sur l’état des lieux de sortie en vue d’établir la

réalité de ces problèmes.

Les consorts PERSONNE1.) PERSONNE2.) s’opposent à la demande en

soulignant qu’ils auraient fait appel à une société de nettoyage avant leur départ

des lieux loués ; il appartiendrait au bailleur de supporter les frais

supplémentaires pour avoir voulu faire intervenir une société de nettoyage une

nouvelle fois.

L’état des lieux de sortie mentionne l’existence de salissures au niveau du sol et

de certains équipements du sous-sol, du sol du garage, du sol du hall d’’entrée,

des murs du bureau, des fenêtres du bureau, du lave-mains et des WC du RDC,

du mur du WC, du mur du salon, des stores du séjour, du four de la cuisine, de

la hotte de la cuisine, du sol et des murs de la cuisine, du sol du hall de nuit, des

WC et du lavabo du 1er étage, de la baignoire du 1er étage, des stores de la salle

de bains du 1er étage, des stores de la chambre 1, des portes et des stores de la

chambre 2, des fenêtres et stores de la suite parentale, du meuble et des WC de

la salle de bains attenant à la suite parentale, de la salle de douches du 2ème

étage, du sol de la chambre 4, du sol et portes et stores de la chambre 5 ; de

même, les terrasses de la maison n’avaient pas fait l’objet d’un nettoyage.

Au regard de la teneur de l’état de sortie, il peut légitimement être admis qu’un

nettoyage approfondi s’imposait.

Comme le quantum réclamé de 3.491,28.- euros est dûment documenté par un

devis de la société SOCIETE1.) du 14 octobre 2024 et un extrait bancaire

renseignant sur le paiement dudit montant, le montant de 3.491,28.- euros est à

allouer à PERSONNE3.) de ce chef.

- Jardinage fin de bail et travaux de réaménagement du jardin pour la somme de

6.500,34.- euros

PERSONNE3.) fait grief aux consorts PERSONNE1.) PERSONNE2.) de ne pas

avoir procédé aux travaux d’entretien du jardin pendant la durée du bail, de sorte

qu’il aurait fallu recourir à un professionnel pour faire le nécessaire à la fin du

bail.

Les consorts PERSONNE1.) PERSONNE2.) critiquent le montant réclamé pour

être excessif ; les quantités mises en compte seraient tellement élevées qu’il

faudrait admettre que les travaux de jardin auraient englobé la maison du voisin.

Le contrat de bail stipule que « Le jardin d’aménagement et les alentours de la

maison (pelouse, haies, arbustes, fleurs etc….) doivent être entretenus et coupés

par le Preneur. Le gazon doit être fauché régulièrement. A défaut et après mise

en demeure restée infructueuse pour les travaux de jardinage, le bailleur pourra

charger un professionnel pour ces travaux nécessaires, et ce aux frais du

Preneur. »

Si les consorts

PERSONNE1.) PERSONNE2.)

affirment avoir entretenu

régulièrement le jardin, toujours est-il qu’ils ne versent aucun élément de nature

à corroborer cette affirmation.

La demande d’PERSONNE3.) est partant fondée en son principe.

Quant au quantum de la demande, il résulte de la facture de la société de

jardinage SOCIETE2.) SARL du 4 décembre 2025 qu’elle met en compte la

plantation de nouvelle plantes pour plus de 2.000.- euros, sans qu’il ne résulte

d’un élément concret s’il était nécessaire de remplacer les anciennes plantations

suite à un défaut d’entretien imputable aux locataires ; de même, des travaux de

maçonnerie sont mis en compte (PERSONNE3.) ayant expliqué à l’audience qu’il

aurait fallu refaire les allées du jardin) sans que le Tribunal puisse apprécier la

nécessité de cette prestation et en quoi elle serait imputable aux consorts

PERSONNE1.) PERSONNE2.).

Au regard de ces éléments, le Tribunal décide d’allouer ex aequo et bono à

PERSONNE3.) un montant de 2.500.- euros pour les travaux d’entretien du

jardin.

- Travaux auxiliaires et évacuation des déchets du jardin pour la somme de 500.-

euros

PERSONNE3.) explique que ces travaux auraient consisté dans l’enlèvement

des déchets laissés dans le jardin.

Les consorts PERSONNE1.) PERSONNE2.) contestent le bien-fondé de ce

poste qui, pour le surplus, ne serait pas documenté par une facture.

Le dossier renseigne sur une seule photo montrant la présence d’un parasol à

l’extérieur de la maison. Une facture relativement à ces prestations fait en outre

défaut.

A défaut de plus amples éléments, le Tribunal décide d’allouer ex aequo et bono

à PERSONNE3.) un montant de 50.- euros de ce chef pur avoir dû débarrasser

le parasol.

- Réfection des parquets endommagés par pots de fleurs et excréments pour la

somme de 2.642,87.- euros

PERSONNE3.) expose qu’il aurait fallu procéder à la réfection des parquets de

la maison qui auraient été endommagés, ainsi qu’au nettoyage des terrasses en

bois ; PERSONNE3.) fait valoir que ce montant aurait été reconnu par les

PERSONNE1.) PERSONNE2.), de sorte qu’il serait à déclarer fondé.

Les consorts PERSONNE1.) PERSONNE2.) reconnaissent à l’audience du 16

février 2026 tout au plus redevoir un montant de 400.- euros au titre du ponçage

du parquet.

Il est constant en cause que le montant de 2.642,87.- euros au titre des frais de

réfection du parquet a été reconnu par les consorts

PERSONNE1.)

PERSONNE2.) par courrier de leur mandataire du 17 avril 2025 adressé à

PERSONNE3.) ; de même, la requête introductive du 31 octobre 2025 mentionne

que ces frais auraient été acceptés par les locataires « dans un esprit de bonne

foi et dans le but de parvenir à une résolution amiable de ce différend. ».

Tout comme l’a retenu le Tribunal relativement au poste des frais locatifs, il faut

admettre l’existence d’un aveu extrajudiciaire dans le chef des consorts

PERSONNE1.) PERSONNE2.) quant à ce montant qui est à considérer comme

réel et sérieux et revêt toutes les garanties de véracité, étant précisé que le

mandataire des consorts PERSONNE1.) PERSONNE2.) a réaffirmé à l’audience

du 16 février 2026 son accord de principe à cette demande.

Pour être complet, l’état des lieux de sortie fait état de rayures et décolorations,

au parquet au niveau du bureau, de la chambre 1, de la chambre 2, de la suite

parentale, de la chambre 4 et de la chambre 5, dégâts qui dépassent l’usure

normale d’un bail, serait-il de 11 ans ; de mêmes, les terrasses en bois n’avaient

pas été entretenues.

Le montant de 2.642,87.- euros de ce chef peut partant être alloué à

PERSONNE3.).

- Remplacement spots, ampoules, piles et batteries pour la somme de 350.-

euros

Les consorts PERSONNE1.) PERSONNE2.) contestent le bien-fondé de ce

poste qui, d’ailleurs, ne serait étayé par aucune pièce.

L’état des lieux de sortie mentionne que le plafonnier de la salle de bains du 1er

étage et que le spot de la chambre 1 ne fonctionnent pas ; il en est de même des

2 télécommandes du garage et de la télécommande Velux.

Il faut admettre, à défaut de plus amples précisions (la partie bailleresse n’ayant

pas précisé si tout le matériel était défectueux et en quoi, le cas échéant, ceci

aurait été imputable aux consorts PERSONNE1.) PERSONNE2.)), qu’il a fallu

procéder à un remplacement des piles/ampoules ; ce poste relève partant du

menu entretien, à charge du locataire.

Le Tribunal ne dispose cependant pas d’autres informations quant à savoir de

quelle manière le montant réclamé de 350.- euros se décompose.

Au regard de ces considérations, le Tribunal décide d’allouer ex aequo et bono à

PERSONNE3.) un montant de 50.- euros de ce chef.

- Remplacement 2 bacs congélateur et acc., 2 plaques grill, four et hotte pour la

somme de 317,18.- euros

Les consorts PERSONNE1.) PERSONNE2.) ont reconnu le bien-fondé de ce

poste à l’audience du 16 février 2026.

Le montant de 317,18.- euros de ce chef peut partant être alloué à

PERSONNE3.).

- Remplacement canne fenêtre VELUX manquante et clé pour la somme de

120.- euros

Les consorts PERSONNE1.) PERSONNE2.) ont reconnu le bien-fondé de ce

poste à l’audience du 16 février 2026.

Le montant de 120.- euros de ce chef peut partant être alloué à PERSONNE3.).

- Remplacement voile solaire intérieur/extérieur déchiré pour la somme de

1.127,75.- euros

Les consorts PERSONNE1.) PERSONNE2.) contestent la réalité de ce dégât.

Il y a lieu de relever que le montant réclamé de 1.127.- euros se rapporte à une

facture émise par la société SOCIETE3.) SARL du 24 octobre 2024 mettant en

compte la pose d’un « Elektrorolladen »et d’une « Hitzeschutzmarkise ».

Force est de constater que ces éventuels dégâts ne figurent pas dans l’état des

lieux de sortie.

A défaut de plus amples éléments, ce poste est à dire non fondé.

- Evacuation des déchets personnels laissés sur place pour la somme de

50.- euros

Les consorts PERSONNE1.) PERSONNE2.) contestent la réalité de ce poste.

Il y a lieu de relever qu’aucune facture n’est produite en cause de ce chef et que

le bailleur n’a pas fourni de plus amples explications quant au bien-fondé de ce

poste.

A défaut de plus amples éléments, ce poste est à dire non fondé.

- Perte de loyer liée aux travaux de remise en état pour la somme de 2.000.-

euros

PERSONNE3.)

réclame l’équivalent d’un

demi-mois

de loyer, suite à

l’indisponibilité du bien suite aux travaux de remise en état.

Les consorts PERSONNE1.) PERSONNE2.) contestent le bien-fondé de ce

poste en faisant valoir que le bailleur aurait retrouvé un nouveau locataire dès le

27 septembre 2024, soit avant leur départ des lieux loués, de sorte que la

prétendue indisponibilité serait inexistante ; ils réclament à ce qu’PERSONNE3.)

produise le contrat de bail signé avec le nouveau locataire.

Concernant l’indemnité d’indisponibilité réclamée par le bailleur, il est admis que

la reprise de jouissance des lieux par le bailleur n'est pas nécessairement

exclusive de la notion d'indisponibilité des lieux. Il en est notamment ainsi lorsque

les lieux ne sont pas restitués en leur pristin état par le locataire et que des

travaux sont nécessaires afin de réparer les lieux. L'indemnité d'indisponibilité

couvre le préjudice subi par le bailleur du fait de la perte de jouissance des lieux.

L'indemnité est due pendant la durée nécessaire à la constatation des dégâts et

pendant la durée des travaux de remise en état (M. HARLES, Le bail à loyer,

compte-rendu de jurisprudence, P. 31, n° 2/2001, n° 192).

Il appartient à PERSONNE3.) de prouver la réalité de ses prétentions,

conformément à l’article 58 du Nouveau Code procédure civile, et d’établir

concrètement en quoi les travaux de remise en état ont empêché la reprise du

bail par un nouveau locataire.

Aucun élément n’étant fourni en ce sens, la demande en paiement d’une

indemnité d’indisponibilité est dès lors à déclarer non fondée.

- Frais administratifs et démarches personnelles pour la somme de 500.- euros

PERSONNE3.) a expliqué à l’audience vouloir être indemnisé des tracas suite

aux démarches rendues nécessaires pour la remise en état de la maison.

Au regard des éléments de la cause, il peut légitimement être admis

qu’PERSONNE3.) a subi des tracas consistant à devoir faire intervenir

rapidement divers corps de métier en vue de palier aux problèmes affectant

l’immeuble ; il y a lieu d’allouer ex aequo et bono le montant de 250.- euros de

ce chef à PERSONNE3.).

Conclusion :

Dans ces conditions, et sur base de ce qui précède, PERSONNE3.) est en droit

de se prévaloir à titre reconventionnel d’une créance d’un montant de 10.268,33.-

euros (= 847 + 3.491,28 + 2.500 + 50 + 2.642,87 + 50 + 317,18 + 120 + 250) à

l’égard des requérants.

La partie bailleresse a dès lors été en droit de retenir le prédit montant de la

garantie locative.

Il y a lieu d’ordonner la compensation judiciaire entre les dégâts retenus et la

garantie locative de 11.850.- euros.

Il en résulte que la demande des consorts PERSONNE1.) PERSONNE2.) en

libération de la garantie locative respectivement en remboursement au titre de la

garantie locative est fondée à concurrence du montant de 1.581,67.- euros

(=11.850 – 10.268,33), à augmenter des intérêts légaux à partir de la mise en

demeure du 5 mars 2025 (une mise en demeure en date du 14 novembre 2024

faisant défaut) jusqu’à solde.

En vertu des articles 15 et 15-1 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux

délais de paiement et aux intérêts de retard, la majoration du taux de l’intérêt

légal de trois points s’impose au Tribunal au cas où le créancier la demande. Il y

a donc lieu de faire droit à cette demande.

- La demande en dommages et intérêts au titre de l’appel à garantie

Les consorts PERSONNE1.) PERSONNE2.) demandent à voir condamner la

partie défenderesse à toute somme payée à la banque au titre des frais de

commission engendrés par l’appel à garantie, augmentée du montant de 1.000.-

euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice causé en raison du

recours injustifié à la garantie bancaire.

Au vu des éléments de la cause, cette demande est à dire non fondée.

Les demandes accessoires

Chacune des partes réclame l’allocation d’une indemnité de procédure.

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du

pouvoir discrétionnaire du juge (cf. Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763

du registre).

Les parties n’ayant pas établi la condition de l’iniquité requise par la loi, ces

demandes sont à rejeter.

Aux termes de l'article 115 du Nouveau Code de procédure civile « l'exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a

titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement

dont il n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution pourra être

ordonnée avec ou sans caution ».

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire

n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la

constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n'est pas opportun et il n'existe pas de motif justifiant la demande

en exécution provisoire, de sorte qu’elle est à rejeter.

Au vu de l’issue du litige, il y a lieu de condamner chacune des parties à la moitié

des frais et dépens de l’instance.

P a r

c e s

m o t i f s

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer,

statuant contradictoirement et en premier ressort,

déclare la demande recevable,

dit que PERSONNE2.) et PERSONNE1.) peuvent se prévaloir d’une garantie

locative de 11.850.- euros,

dit que PERSONNE3.) est en droit de se prévaloir d’une créance à concurrence

de la somme de 10.268,33.- euros,

ordonne la compensation judiciaire entre les montants respectifs,

dit

la demande

de

PERSONNE2.)

et

PERSONNE1.)

en

libération

respectivement en remboursement à titre de la garantie locative fondée jusqu’à

concurrence de la somme de 1.581,67.- euros et en déboute pour le surplus,

condamne

PERSONNE3.)

à

libérer respectivement à rembourser

à

PERSONNE2.) et PERSONNE1.) à titre de la garantie locative la somme de

1.581,67.- euros, à augmenter des intérêts légaux à partir du 5 mars 2025 jusqu’à

solde,

ordonne la majoration du taux d’intérêt de 3 points à l’expiration d’un délai de 3

mois à compter de la signification du jugement,

dit la demande en dommages et intérêts au titre de l’appel à garantie formulée

par PERSONNE2.) et PERSONNE1.) non fondée et en déboute,

dit les demandes respectives des parties en allocation d’une indemnité de

procédure non fondées et en déboute,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement,

condamne chacune des parties à la moitié des frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Robert WORRE, juge

de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine SCHMIT, avec laquelle

Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu’en tête.

Robert WORRE

Martine SCHMIT

Juge de Paix

Greffière