Tenant eviction case where court allows occupation claims but rejects provisional execution due to lack of urgency.

Répertoire No. 878/26

L-BAIL-929/25

Audience publique du 2 mars 2026

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de

Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et d’occupation sans droit ni

titre, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

1 ) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.)

2 ) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.)

3 ) PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE3.)

parties demanderesses

comparant par Maître Jean-Luc GONNER, avocat à la Cour, demeurant à

Diekirch

e t

1 ) PERSONNE4.), demeurant actuellement à L-ADRESSE4.)

2 ) PERSONNE5.), demeurant actuellement à L-ADRESSE5.)

parties défenderesses

sub 1) comparant en personne

sub 2) n’étant ni présente, ni représentée

F a i t s

L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au

greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 21 octobre 2025.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique

du 15 décembre 2025.

Lors de la prédite audience, l’affaire fut refixée au 16 février 2026 afin de

régulariser la procédure à l’égard d’PERSONNE4.) sur base de l’article 84 du

Nouveau Code de procédure civile, ce dernier n’ayant pas réceptionné

personnellement la convocation.

Lors de la prédite audience, Maître Jean-Luc GONNER et PERSONNE4.) furent

entendus en leurs moyens et conclusions. PERSONNE5.) n’était ni présente ni

représentée.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce

jour, à laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Exposé du litige

Par requête déposée le 21 octobre 2025 au greffe du tribunal de paix de et à

Luxembourg, siégeant en matière d’occupation sans droit ni titre, PERSONNE1.),

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

ont

fait

convoquer

PERSONNE4.)

et

PERSONNE5.), pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire du jugement à

intervenir :

- les entendre condamner solidairement sinon in solidum à leur payer la somme

de 5.800.- euros du chef d’arriérés de loyers, sinon d’indemnités d’occupation,

avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice, jusqu’à solde,

- les entendre condamner solidairement sinon in solidum à leur payer la somme

de 1.000.- euros du chef d’indemnité de procédure sur le fondement de l’article

240 du Nouveau Code de procédure civile,

- les entendre condamner aux frais et dépens de l’instance.

A l’appui de leur requête, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

exposent que par jugement du Tribunal de céans du 10 juillet 2025, inscrit sous

le n° fiscal 2469/25, il aurait été constaté la résiliation du bail conclu entre parties,

et les défendeurs auraient été condamnés au paiement de la somme de 100.-

euros à titre d’arriérés de loyers.

Les défendeurs auraient continué à se maintenir dans les lieux, de sorte qu’ils

seraient à considérer comme occupants sans droit ni titre et qu’ils seraient

redevables d’arriérés de loyers respectivement d’indemnités d’occupation depuis

le mois de juillet 2025 pour un montant de 5.800.- euros ; il y aurait partant lieu à

contrainte judiciaire.

A l’audience du 16 février 2026, les parties bailleresses ont augmenté leur

demande au titre des arriérés d’indemnités d’occupation pour la période échue

depuis la requête et ce jusqu’au 14 novembre 2025 (la remise des clés ayant

finalement eu lieu le 14 novembre 2025), d’un montant supplémentaire de 725.-

euros pour aboutir à un total de 6.525.- euros.

Elles ont encore réclamé le paiement du montant de 1.153,32.- euros au titre des

frais de constat de l’huissier de justice Carlos CALVO du 14 novembre 2025 et

le paiement du montant de 2.052.- euros du chef de frais de nettoyage des lieux

occupés par les défendeurs.

Il y a lieu de leur en donner acte.

PERSONNE4.), personnellement présent à l’audience, a reconnu les montants

en cause.

PERSONNE5.) ne s’est pas présentée à l’audience du 16 février 2026.

Comme il ressort du récépissé de la lettre recommandée de convocation que

celle-ci a été remise à personne, il y a lieu de statuer par un jugement réputé

contradictoire à son égard, conformément à l’article 79, alinéa 2 du Nouveau

Code de procédure civile.

Il reste que la non-comparution de PERSONNE5.) ne libère pas le juge de son

obligation d’examiner le bien-fondé de la demande au vu des pièces qui lui sont

soumises par la requérante, l’article 78 du Nouveau Code de procédure civile

disposant que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le

fond » et que « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime

régulière, recevable et bien fondée ».

Appréciation

La recevabilité

La requête est à déclarer recevable en la forme.

Concernant l’augmentation de la demande, celle-ci n’a pas été contestée en sa

régularité par PERSONNE4.), de sorte qu’elle est à déclarer recevable à l’égard

de PERSONNE4.).

A l’égard de PERSONNE5.), il importe de rappeler que lorsqu’un défendeur fait

défaut, les prétentions formulées dans la demande initiale sont les seules sur

lesquelles le juge peut se prononcer. Ce sont en effet celles dont le défendeur

est censé avoir eu connaissance et à partir desquelles il s’est abstenu de

comparaître. Le demandeur ne saurait modifier ses prétentions contenues dans

sa requête pour y ajouter de nouvelles prétentions sans violer les droits de la

défense du non-comparant.

Les demandes en paiement des requérants relativement aux frais d’huissier et

aux frais de nettoyage sont partant à déclarer irrecevables à l’égard de

PERSONNE5.).

Par contre, le fait pour la partie bailleresse de réclamer actuellement des

indemnités d’occupation venues à échéance après le dépôt de la requête ne

porte pas à conséquence, alors qu’une telle augmentation de la demande est à

qualifier de demande additionnelle qui présente un lien suffisant avec les

prétentions originaires et est donc recevable à l’égard de PERSONNE5.).

Le bien-fondé

Il est constant en cause que par jugement du Tribunal de céans du 10 juillet 2025,

inscrit sous le n° fiscal 2469/25, PERSONNE4.) et PERSONNE5.) ont été

condamnés à payer à PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) la

somme de 100.- euros à titre d’arriérés de loyers et le bail conclu entre parties a

été résilié pour motif grave consistant dans le chef de PERSONNE4.) et

PERSONNE5.) de ne pas avoir payé les loyers à échéance ; PERSONNE4.) et

PERSONNE5.) ont encore été condamnés à déguerpir des lieux loués endéans

un délai de 40 jours à compter de la notification du jugement.

Les éléments du dossier renseignent que PERSONNE4.) et PERSONNE5.) sont

restés dans les lieux jusqu’au 14 novembre 2025, date d’un constat des lieux

établi par l’huissier de justice Carlos CALVO.

Arriérés de loyers respectivement Indemnités d’occupation

Les parties bailleresses réclament la somme de 6.525.- euros à titre d’arriérés de

loyers sinon d’indemnités d’occupation pour la période du 1er juillet 2025 au 14

novembre 2025 ; l’indemnité d’occupation est chiffrée par rapport au montant du

dernier loyer (=1.450.- euros).

Dès lors que le bail est déclaré résolu il ne sort plus ses effets quand bien même

le locataire s’est maintenu ou se maintient encore dans les lieux. Le bail se

trouvant rompu le preneur ne peut plus être tenu de payer des loyers pour une

jouissance qu’il n’a plus et à raison d’un bail qui a cessé d’exister : il est au

contraire tenu de payer des indemnités d’occupation qui s’apparentent aux

montants dus par un occupant sans titre ni droit. L’indemnité d’occupation ne

sera pas nécessairement fixée sur la base du loyer qui était exigible sous le

régime du bail expiré mais pourrait être établie sur un montant supérieur si ce

loyer ne correspondrait pas à la valeur locative normal des lieux loués.

L’indemnité d’occupation est fixée par le tribunal aussi bien en ce qui concerne

son montant que ses modalités ; l’estimation relève de l’appréciation souveraine

du juge du fond. Le caractère forfaitaire de l’indemnité exclut en principe que l’on

puisse y ajouter d’autres montants à titre de charges (Marcel LA HAYE & Joseph

VANKERCKHOVE : Le louage de choses : les baux en général, n° 405 et 406,

2ème édition, 2000, Larcier).

A défaut de plus amples contestations, le quantum de 1.450.- euros au titre de

l’indemnité d’occupation peut être retenu.

Au regard des éléments de la cause, la demande est à déclarer fondée au titre

des arriérés de loyers et des indemnités d’occupation redus du 1er juillet au 14

novembre 2025 pour la somme de 6.525.- euros, avec les intérêts légaux sur la

somme de 5.800.- euros à partir du 21 octobre 2025, date de la demande en

justice, jusqu’à solde, et sur la somme de 725.- euros à partir du 16 février 2026,

date de l’augmentation de la demande, jusqu’à solde.

Les parties bailleresses réclament encore la condamnation solidaire des parties

défenderesses.

Pour ce qui est des loyers et charges, en cas de pluralité de locataires, chacun

de ces derniers n’est tenu que pour sa quote-part, sauf si le contrat de bail prévoit

expressément que les locataires sont tenus solidairement ou de manière indivise

(Lex THIELEN : Le contrat de bail, n° 27, Edition Promoculture-Larcier ; Georges

KRIEGER : Le bail d’habitation, n° 74, Edition Saint Paul). En l’espèce, une telle

mention fait défaut dans le contrat de bail.

Il n’est pas non plus établi que les défendeurs auraient été mariés, de sorte à

faire jouer l’article 220 du Code civil et la solidarité entre époux à l’égard d’une

dette du ménage.

PERSONNE4.) et PERSONNE5.) sont partant à condamner chacun pour leur

part, à savoir la somme de 3.262,50.- euros, avec les intérêts légaux en cause.

Frais d’huissier

Il résulte des éléments de la cause que l’huissier de justice a procédé à un constat

des lieux de sortie en date du 14 novembre 2025 ; le coût de cette intervention

est documenté par une facture du 19 janvier 2026 mettant en compte un montant

de 1.153,32.- euros.

PERSONNE4.) ayant reconnu le bien-fondé de ce poste, il est à condamner pour

sa part, à savoir la somme de 576,66.- euros.

Frais de nettoyage

Il est constant en cause que les parties bailleresses ont eu recours à la société

SOCIETE1.) SARL pour procéder à un nettoyage des lieux précédemment

occupés par PERSONNE4.) et PERSONNE5.) ; le coût de cette intervention est

documenté par une facture du 15 janvier 2026 mettant en compte un montant de

2.052.- euros.

PERSONNE4.) ayant reconnu le bien-fondé de ce poste, il est à condamner pour

sa part, à savoir la somme de 1.026.- euros.

Demandes accessoires

Les parties requérantes réclame l’allocation d’une indemnité de procédure de

1.000.- euros.

L’application de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile relève du

pouvoir discrétionnaire du juge (cf. Cass. lux. n° 26/17 du 16 mars 2017, n° 3763

du registre).

Cette demande est fondée en son principe, alors qu’il serait inéquitable de laisser

l’entièreté des frais non compris dans les dépens à leur charge vu la contrainte

d’engager des frais dans le seul but de faire valoir leurs droits légitimes en justice.

Au vu des éléments de la cause, eu égard à la nature et au résultat du litige, cette

indemnité est à évaluer à 350.- euros ; chacun des défendeurs devra supporter

sa part, à savoir la somme de 175.- euros.

Aux termes de l'article 115 du Nouveau Code de procédure civile « l'exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d'office en justice de paix, s'il y a

titre authentique, promesse reconnue ou condamnation précédente par jugement

dont il n'y ait point appel. Dans tous les autres cas, l'exécution pourra être

ordonnée avec ou sans caution ».

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire, hors les cas où elle est obligatoire

n’est pas laissée à la discrétion du juge, mais elle est subordonnée à la

constatation de l’urgence ou du péril en la demeure.

En l’espèce, il n'est pas opportun et il n'existe pas de motif justifiant la demande

en exécution provisoire de sorte qu’elle est à rejeter.

Succombant à l’instance, les parties défenderesses sont à condamner aux frais

et dépens de l’instance, conformément à l’article 238 du Nouveau Code de

procédure civile.

P a r

c e s

m o t i f s

le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et en

matière d’occupation sans droit ni titre, statuant par jugement réputé

contradictoire à l’égard de PERSONNE5.), statuant contradictoirement à l’égard

des autres parties, et en premier ressort,

reçoit la requête en la forme,

donne acte

à

PERSONNE1.),

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

de

l’augmentation de leur demande à titre d’indemnités d’occupation et la déclare

recevable,

donne acte

à

PERSONNE1.),

PERSONNE2.)

et

PERSONNE3.)

de

l’augmentation de leur demande à titre de frais d’huissier et de frais de nettoyage

et la déclare recevable à l’égard de PERSONNE4.),

la déclare irrecevable à l’égard de PERSONNE5.),

constate la résiliation du bail tel que retenu suivant jugement du Tribunal de

céans du 10 juillet 2025, inscrit sous le n° fiscal 2469/25,

dit que PERSONNE4.) et PERSONNE5.) sont à qualifier d’occupants sans droit

ni titre depuis la résiliation du bail,

dit la demande en paiement à titre d’arriérés de loyers respectivement

d’indemnités d’occupation fondée pour la somme de 6.525.-

euros,

respectivement 3.262,50.- euros contre chacun des défendeurs,

condamne

PERSONNE4.)

et

PERSONNE5.),

chacun,

à

payer

à

PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à titre d’arriérés de loyers,

respectivement d’indemnités d’occupation, la somme de 3.262,50.- euros, avec

les intérêts légaux sur la somme de 2.900.- euros à partir du 21 octobre 2025

jusqu’à solde, et sur la somme de 362,50.- euros à partir du 16 février 2026

jusqu’à solde,

dit la demande en paiement à titre de frais d’huissier et de frais de nettoyage

fondée à l’égard de PERSONNE4.) pour la somme de 1.602,66.- euros,

condamne PERSONNE4.) à payer à PERSONNE1.), PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) à titre de frais d’huissier et de frais de nettoyage la somme de

1.602,66.- euros,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement,

dit la demande de PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) en

allocation d’une indemnité de procédure fondée pour la somme de 175.- euros

contre chacun des défendeurs et en déboute pour le surplus,

condamne

PERSONNE4.)

et

PERSONNE5.),

chacun,

à

payer

à

PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) la somme de 175.- euros à

titre d’indemnité de procédure,

condamne PERSONNE4.) et PERSONNE5.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique par Nous, Robert WORRÉ, juge

de paix à Luxembourg, assisté de la greffière Martine SCHMIT, avec laquelle

Nous avons signé le présent jugement, le tout, date qu’en tête.

Robert WORRÉ

Martine SCHMIT

Juge de Paix

Greffière