Tenant's partial eviction claim dismissed; landlord's charge balance claim partially allowed with no provisional execution.

Rép. n° 873/26

L-BAIL-223/25

Audience publique du 2 mars 2026

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg,

siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit

dans la cause

entre

PERSONNE1.), demeurant à D-ADRESSE1.),

partie demanderesse

comparant par Maître Liza CURTEANU, avocat à la Cour, en remplacement de Maître

Fanny MAZEAUD, avocat à la Cour, les deux demeurant à Strassen,

e t

PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse

comparant par Maître Katia AÏDARA, avocat à la Cour, les deux demeurant à

Luxembourg,

Faits

L'affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement et

déposée le 12 mars 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg et

enrôlée sous le numéro L-BAIL-223/25.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée pour fixation à l’audience

publique du lundi 5 mai 2025 à 15h, salle JP 0.15.

Après deux remises contradictoires, l’affaire fut utilement retenue à l’audience du 6

octobre 2025, lors de laquelle Maître Liza CURTEANU se présenta pour la partie

demanderesse et Maître Katia AÏDARA se présenta pour la partie défenderesse.

Les mandataires des deux parties furent entendus en leurs moyens et conclusions.

La rupture du prononcé fut émise en date du 3 novembre 2025 et, après une remise

à la demande des parties, la continuation des débats eut lieu lors de l’audience du 16

février 2026, durant laquelle les mandataires des parties furent entendues en leurs

moyens et conclusions respectifs.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé avait été fixé,

le jugement qui suit :

Par requête déposée le 12 mars 2025 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg,

PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) à comparaître devant le juge de paix,

siégeant en matière de bail à loyer, pour l’entendre condamner à lui payer la somme

de 2.656,11 euros à titre de solde des décompte des charges avec les intérêts légaux

à compter de l’échéance des charges, sinon à partir du 29 novembre 2024, date de la

première mise en demeure, sinon à partir du 13 décembre 2024, date de la deuxième

mise en demeure, sinon à partir du 19 février 2025, date de la troisième mise en

demeure, sinon à partir de la demande en justice, sinon à partir du jugement à

intervenir, jusqu’à solde, et pour l’entendre condamner à déguerpir des lieux loués

après résiliation du bail existant entre parties dans un délai de quarante jours à partir

de la notification du jugement à intervenir. Le requérant se réserve le droit

d’augmenter sa demande en cours d’instance pour les loyers et charges à échoir et

éventuellement les dégâts locatifs. Il sollicite encore l’allocation d’une indemnité de

procédure de 750.- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile, la condamnation de la partie défenderesse au paiement des frais et dépens de

l’instance ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir, sinon l’allocation

d’une provision à hauteur de 2.656,11 euros.

A l’appui de sa demande, le requérant expose qu’en vertu d’un contrat de bail signé

en date du 11 janvier 2008, il a donné en location à PERSONNE2.) un appartement

sis à L-ADRESSE2.) moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.000.- euros et

d’une avance mensuelle sur charges de 225.- euros.

Il soutient que malgré lettres de mises en demeure du 29 novembre 2024, du 13

décembre 2024 et du 19 février 2024, la locataire redoit les arriérés de charges de

934,17 euros pour l’année 2022 ainsi que de 1.721,94 euros pour l’année 2023, soit

le montant total de 2.656,11 euros.

Il estime que le non-paiement du prix du bail aux termes convenus constitue une

raison grave justifiant la résiliation du contrat de bail avec effet immédiat aux torts de

la locataire.

A l’audience des plaidoiries du 6 octobre 2025, le requérant explique que les charges

des années 2022 et 2023 ont été réglées la veille de l’audience des plaidoiries du 2

juin 2025, de sorte que l’affaire a été refixée.

Le requérant soutient que suite à l’assemblée des copropriétaires du 21 juin 2025, le

décompte des charges de l’année 2024 a été envoyé à la locataire en date du 10 juillet

2025 et qu’aux termes de ce décompte, la locataire redoit le montant de 1.987,20

euros, dont il réclame le paiement avec les intérêts légaux à compter du 10 juillet 2025,

jusqu’à solde.

Il soutient que la locataire refuse de nouveau à payer le décompte des charges, de

sorte qu’il maintient ses demandes en résiliation du bail et en déguerpissement de la

locataire ainsi que les demandes accessoires formulées dans la requête introductive

d’instance.

PERSONNE2.) fait valoir que suite au paiement des charges des années 2022 et

2023, dont les montants étaient par ailleurs erronés dans la requête, la demande du

requérant est devenue sans objet.

Si le tribunal devait déclarer la demande en paiement pour les charges de l’année

2024 recevable, elle conclut au rejet de la troisième farde de pièce versée à l’audience

des plaidoiries par le mandataire du requérant.

Elle conteste les montants réclamés en se référant à ses contestations précises

émises dans le courriel de son mandataire du 7 août 2025, notamment en ce qui

concerne les frais liés à l’ascenseur, aux poubelles, aux rémunérations du personnel,

aux frais d’huissier et d’avocat mis à tort à charge de la locataire.

Elle explique que les parties sont en litige devant la Commission des loyers pour une

augmentation de loyer sollicitée par le bailleur et dans la mesure où il n’a pas encore

obtenu gain de cause, il tente de résilier le bail en lui reprochant le non-paiement de

charges. Elle donne à considérer qu’elle a 70 ans, qu’elle dispose d’une pension

modeste, qu’elle occupe les lieux loués depuis 2008 et que les charges n’ont fait

qu’augmenter. Elle estime ainsi être en droit de demander des explications et des

justificatifs, ce qu’elle aurait fait par le courrier de son mandataire du 7 août 2025. Elle

affirme avoir demandé une copie du procès-verbal de l’assemblée générale des

copropriétaires, ce qui lui aurait été refusé. Le bailleur lui aurait seulement versé l’acte

notarié de vente et non pas le règlement de copropriété tel qu’il l’affirmerait par erreur.

Elle demande ainsi à voir dire la demande en paiement non fondée à défaut de pièces

justificatives. Si la demande en paiement devait néanmoins être déclarée fondée, elle

estime que le non-paiement des charges ne justifie pas la résiliation du bail.

Le requérant réplique qu’il est de jurisprudence qu’il n’est pas nécessaire de verser le

procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires et qu’en tout état de cause,

la locataire a été informée en temps utile que les décomptes de l’année 2024 avaient

été approuvés. Il en déduit que tous les postes du décompte sont présumés justifiés

et que la demande en paiement est fondée. Vu le refus systématique de la locataire

de payer les charges, il insiste sur la demande en résiliation du bail, suivie du

déguerpissement de la locataire.

En date du 3 novembre 2025, le tribunal a ordonné la rupture du délibéré afin de

permettre à PERSONNE1.) de verser, en application de l’article 5 (3) in fine de la loi

modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, « une copie des

extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la

jouissance et l’usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part

afférente du lot loué dans chacune des catégories de charges » alors que,

contrairement aux affirmations du mandataire de PERSONNE1.) à l’audience, le

document annexé au courrier du 12 septembre 2025 de Maître Fanny MAZEAUD n’est

pas le règlement de copropriété, mais une copie non intégrale et non datée d’un acte

notarié de vente.

A l’audience des plaidoiries du 16 février 2026, le requérant maintient sa demande

telle que formulée dans la requête.

PERSONNE2.) se rapporte à prudence de justice en ce qui concerne le volumineux

règlement de copropriété qui lui a été communiqué le 12 février 2026. Elle se réfère à

ses critiques précises contenues dans son courriel du 7 août 2024. Elle donne à

considérer que les charges ont augmenté de plus de 30% et qu’un arriéré de charges

ne justifie en tout état de cause pas la résiliation du bail, d’autant plus qu’elle occupe

les lieux depuis dix-huit années. Elle conteste l’indemnité de procédure sollicitée par

le requérant.

PERSONNE1.) pointe la mauvaise foi de la locataire qui n’aurait réglé les charges

réclamées dans la requête pour les années 2022 et 2023 que quelques jours avant la

première audience et qui contesterait actuellement, sans raison, les charges pour

2024. Il est d’avis que ce comportement justifie la résiliation du bail.

PERSONNE2.) conteste toute mauvaise foi dans son chef et elle estime au contraire

avoir été de bonne foi en régularisant les charges des années 2022 et 2023. Elle

estime cependant être en droit d’émettre des critiques précises concernant les

charges réclamées et d’exiger des explications de la part du bailleur.

PERSONNE1.) réplique que les charges ont été calculées d’après les millièmes qu’il

détient dans la copropriété et qu’elles ont été dûment approuvées par l’assemblée

générale des copropriétaires, de sorte qu’elles seraient présumées justifiées.

Motifs de la décision

La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.

Il résulte des pièces versées au dossier que suivant contrat de bail signé en date du

11 janvier 2008, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) un appartement

sis à L-ADRESSE2.) moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.000.- euros et

d’une avance mensuelle sur charges de 225.- euros.

-

Quant à la recevabilité de la demande en paiement formulée à l’audience

Il y a lieu de rappeler que c’est l’acte introductif d’instance, en l’occurrence la requête

déposée en date du 12 mars 2025, qui délimite l’étendue du litige en déterminant ses

trois éléments constitutifs, à savoir : parties, objet et cause.

Toute demande qui diffère de la demande introductive d’instance par un de ces trois

éléments est nouvelle.

Dans cette requête, PERSONNE1.) a réclamé le paiement du solde des décomptes

des charges 2022 et 2023. A l’audience des plaidoiries du 6 octobre 2025, tout en

reconnaissant que les charges des années 2022 et 2023 ont entretemps été payées,

il réclame le solde du décompte des charges 2024 qui a entretemps été approuvé par

l’assemblée générale de copropriétaires.

La demande portant sur un complément de charges échu depuis la requête est une

demande accessoire qui a un lien suffisant avec une demande initiale en paiement de

charges et cette demande est dès lors recevable conformément à l’article 53 du

nouveau code de procédure civile qui dispose notamment que l’objet du litige peut

être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux

prétentions originaires par un lien suffisant.

Le moyen d’irrecevabilité est partant à déclarer non fondé.

-

Quant à la demande de rejet de pièces

Conformément à l’article 279 du nouveau code de procédure civile, la partie qui fait

état d’une pièce s’oblige à la communiquer à toute partie à l’instance.

En vertu de l’article 282 du même code, le juge peut écarter du débat les pièces qui

n’ont pas été communiqués en temps utile.

S’il est certes vrai que le mandataire du requérant a versé une troisième farde de

pièces à l’audience-même du 6 octobre 2025, il y a lieu de retenir que, compte tenu

de la rupture du délibéré, la défenderesse disposait entretemps de suffisamment de

temps pour prendre inspection de cette farde de pièces pour l’audience du 16 février

2026.

Il n’y a partant pas lieu d’écarter cette farde de pièces des débats.

-

Quant au fond

La demande en paiement à titre de solde du décompte des charges de l’année 2025

PERSONNE1.) demande à voir condamner PERSONNE2.) au paiement du montant

de 1.987,20 euros à titre de solde des charges de l’année 2024 suivant un décompte

établi par le syndicat des copropriétaires en date du 24 juin 2025 et envoyé à la

locataire en date du 10 juillet 2025.

PERSONNE2.) conteste les points suivants du prédit décompte des charges :

-

les frais d’ascenseur à hauteur de 192,35 euros qui auraient été multipliés par

quatre,

-

les charges liées aux poubelles à hauteur de 48,43 euros et à la rémunération

du personnel à hauteur de 919,51 euros ainsi que les charges liées aux

honoraires d’avocat, d’huissiers, de fiduciaires et d’experts pour lesquelles elle

met en doute la répercussion sur le locataire.

Le tribunal se doit de prime abord de noter qu’il résulte du décompte versé en cause

que les honoraires d’avocat, d’huissiers, de fiduciaires et d’experts n’ont pas été

répercutés sur la locataire, de sorte que les critiques émises à cet égard ne sont pas

fondées.

Il résulte des pièces versées que le décompte des charges de l’année 2024 a été

approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires en date du 21 juin 2025.

L’article 5 (3) alinéa de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et

modifiant certaines dispositions du code civil dispose « Si les frais mis en compte

résultent d’un décompte d’un immeuble soumis au statut de la copropriété approuvé

en assemblée générale conformément à la législation relative au statut de la

copropriété des immeubles bâtis, les positions de ce décompte à charge du locataire

par application de la présente loi sont présumées justifiées et échues. La preuve

contraire est admise. »

L’article 10 alinéa 3 de la loi du 16 mai 1975 portant statut de la copropriété des

immeubles bâtis prévoit que le règlement de copropriété oblige les différents

propriétaires et tous leurs ayants cause. Il faut admettre que le règlement s’impose

aux locataires même sans convention expresse afférente. Il résulte de ce qui précède

que les locataires ne peuvent résister à la demande des bailleurs en paiement des

frais locatifs.

L’article 7 alinéa 2 de la loi précitée prévoit qu’à défaut de convention contraire, les

copropriétaires sont tenus de participer pour la répartition des charges des éléments

d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces éléments présentent à l’égard

de chaque lot et il n’y a aucune raison d’adopter un autre critère pour l’imputabilité des

frais au locataire.

Il s’ensuit que les montants figurant aux décomptes des charges approuvés par

l’assemblée générale sont présumés être justifiés.

Il convient dès lors de vérifier si les frais que le requérant a mis à charge de la locataire

suivant le décompte des charges de l’année 2024 doivent être supportés en fin de

compte par elle.

L’article 5 paragraphe (3) alinéas 1er et 2 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur

le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du code civil, qui

énumère limitativement les frais remboursables au bailleur, dispose que « Le bailleur

ne peut mettre à charge du locataire que les montants qu’il justifie avoir déboursés lui-

même pour le compte du locataire. Ne peuvent être mis à charge du locataire que les

frais exposés pour la consommation d’énergie, pour l’entretien courant du logement

et des parties communes, pour les menues réparations ainsi que les taxes liées à

l’usage du logement. »

Cette énumération des frais remboursables est limitative.

Il découle de ces dispositions légales que seulement les frais qui profitent au locataire,

en raison de l’usage qu’il fait de la chose louée, peuvent être récupérés par le bailleur.

Ceux qui ont un caractère conservatoire sont à charge du bailleur.

Les dispositions relatives aux charges (comme d’autres de cette loi), édictées dans

un but de protection du locataire, supposé être la partie la plus faible, sont par ailleurs

impératives.

Il résulte des pièces versées au dossier que les charges du décompte de l’année 2024

versé en cause sont calculées sur base des millièmes tels que retenus dans l’acte

d’acquisition et le règlement de copropriété pour PERSONNE1.).

Le règlement de copropriété prévoit au chapitre 4 que les frais d’ascenseur, de

poubelles et de gestion sont répartis selon les millièmes. Il précise par ailleurs à

l’article 44 que les charges comprennent les « Vergütungen des Verwalters, des

Sekretärs sowie Bürokosten ».

Le tribunal retient que les frais d’ascenseur ainsi que les charges liées aux poubelles

font partie de l’entretien courant de la chose louée, de sorte qu’ils sont à supporter par

le locataire.

Par contre, les frais de gérance administrative, dont font partie les frais de

rémunération de personnel chargé par le syndic, doivent être supportés par le bailleur.

Compte tenu de ces considérations, PERSONNE1.) ne saurait mettre à charge de

PERSONNE2.) les frais de rémunération du personnel à hauteur de 919,51 euros, de

sorte que sa demande en paiement est à déclarer partiellement fondée à hauteur de

(1.987,20 – 919,51 =) 1.067,69 euros avec les intérêts légaux à compter du 6 octobre

2025, date de la demande en justice, jusqu’à solde.

La demande en résiliation du bail et en déguerpissement de la locataire

En vertu de l’article 1728 du code civil l’obligation de payer le prix du bail constitue

une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est la

contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers et avances sur

charges locatives aux échéances convenues constitue une violation grave des

obligations du locataire justifiant à lui seul la résiliation du bail.

Par ailleurs, le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son logement est en droit

de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être contraint

de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits.

Ainsi, si en principe le non-paiement des charges peut constituer une cause de

résiliation du bail, il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des

éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant

pour justifier la résiliation éventuelle.

Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité du

manquement, compte tenu des circonstances. Le juge peut tenir compte dans son

appréciation des faits survenus en cours d’instance, par exemple d’un règlement

d’arriérés.

La résiliation d’un contrat de bail ne peut être prononcée qu’en raison de l’imputabilité

à l’une des parties d’une inexécution grave (Marcel LA HAYE et Joseph

VANKERCKHOVE, Les Novelles, Le louage de choses, I, les baux en général, n° 388

ter a). En outre, il a été jugé que la gravité du manquement doit être appréciée en

fonction de l’existence ou non d’un dommage dans le chef du créancier (Cass. Bel. 5

mars 1982, P. I, 800). Le juge a ainsi le pouvoir de refuser la résolution ou la résiliation

aux torts du preneur, s’il estime que les intérêts du bailleur ne sont point en péril. La

Cour de cassation belge a ainsi jugé, dans un arrêt du 15 avril 1993 (J.L.M.B., 1015)

que le caractère grave de l’inexécution doit être apprécié en fonction de l’existence ou

non d’un dommage dans le chef du bailleur.

En l’espèce, PERSONNE2.) occupe les lieux loués depuis presque dix-huit ans et ce

n’est qu’à partir du décompte de l’année 2022 qu’elle a commencé à demander des

précisions au bailleur en raison de la hausse significative des charges. A cet égard, le

tribunal retient que le locataire est en droit de demander des explications et justificatifs

concernant les charges au bailleur.

Au jour du prononcé du jugement, il ne subsiste qu’un arriéré relatif au décompte des

charges pour l’année 2024.

Par ailleurs, PERSONNE1.) n’établit, ni n’allègue un quelconque préjudice dans son

chef.

Compte tenu de ces considérations, le tribunal considère que la résiliation du bail,

suivie du déguerpissement de la locataire, constitue en l’espèce une mesure

disproportionnée et ne se justifie pas.

L’indemnité de procédure

En ce qui concerne l’indemnité de procédure sollicitée par le requérant, il convient de

rappeler que l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève

du pouvoir discrétionnaire du juge (cf. Cour de cassation Luxembourg, n°60/15 du 2

juillet 2015, numéro 3508 du registre).

En l’espèce, le requérant est à débouter de sa demande en obtention d’une indemnité

de procédure, alors que la condition de l’iniquité requise par la loi fait défaut.

L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre

authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il

n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être

ordonnée avec ou sans caution. »

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est

pas laissée à l’appréciation du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de

l’urgence ou du péril en la demeure.

Le requérant ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en la demeure il n’y a pas lieu

d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile,

il convient de condamner PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS :

le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit la demande en la forme,

donne acte à PERSONNE1.) qu’il renonce à la demande en paiement à titre de

décomptes des charges de l’année 2022 et 2023 et qu’il réclame le paiement du

décompte des charges de l’année 2024,

dit non fondé le moyen d’irrecevabilité de la modification de la demande soulevé par

PERSONNE2.),

dit non fondée la demande de PERSONNE2.) tendant au rejet de la troisième farde

de pièces de PERSONNE1.),

dit la demande en paiement de PERSONNE1.) partiellement fondée à hauteur de

1.067,69 euros avec les intérêts légaux à compter du 6 octobre 2025, date de la

demande en justice, jusqu’à solde, déboute pour le surplus,

partant,

condamne PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) le montant de 1.067,69 euros

(mille soixante-sept euros et soixante-neuf cents) avec les intérêts légaux à

compter du 6 octobre 2025, date de la demande en justice, jusqu’à solde,

dit non fondées les demandes en résiliation du bail et en déguerpissement de la

locataire,

dit non fondée la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de

procédure sur base des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure

civile,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

condamne PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg

par, Michèle HANSEN, juge de paix à Luxembourg, assistée de la greffière Sang DO

THI, avec lequel le présent jugement a été signé, le tout date qu’en tête.

Michèle HANSEN

Juge de paix

Sang DO THI

Greffière