Tenant eviction and rent arrears awarded; procedural fee partially allowed; lease terminated by court.

Rép. n° 871/26

L-BAIL-615/25

Audience publique du 2 mars 2026

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a

rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.),

partie demanderesse

comparant par Maître Assia BEHAT, avocat à la Cour, en remplacement de Maître

Mathias PONCIN, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg,

e t

1. PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.),

2. PERSONNE3.), demeurant à la même adresse,

parties défenderesses

comparant par Maître Marina LIFA, avocat, en remplacement de Maître Sanae IGRI,

avocat à la Cour, les deux demeurant à Pétange,

F a i t s

L'affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement et déposée

le 30 juin 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg et enrôlée sous le

numéro L-BAIL-615/25.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée pour fixation à l’audience

publique du lundi 1er septembre 2025 à 9h, salle JP 1.19.

Après quatre remises contradictoires, l’affaire fut refixée à l’audience du 9 février 2026.

L’affaire fut utilement retenue à cette audience publique, lors de laquelle Maître Assia

BEHAT se présenta pour la partie demanderesse et Maître Marina LIFA se présenta

pour les parties défenderesses.

Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée le 30 juin 2025 au greffe du tribunal de paix de Luxembourg,

PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à comparaître

devant le juge de paix, siégeant en matière de bail commercial, pour les entendre

condamner solidairement, sinon in solidum, sinon indivisiblement, sinon chacun pour

le tout, à lui payer la somme de 12.912,74 euros à titre d’arriérés de loyers avec les

intérêts légaux à compter du jour de la demande en justice, jusqu’à solde, et pour

l’entendre condamner à déguerpir des lieux loués après résiliation du bail existant

entre parties dans un délai de quarante jours à partir de la notification du jugement à

intervenir. Le requérant sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de

800,- euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile ainsi que la

condamnation des parties défenderesses au paiement des frais et dépens de

l’instance.

A l’appui de sa demande, le requérant expose qu’en vertu d’un contrat de bail ayant

pris effet le 1er juillet 2021, il a donné en location à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.)

un local de commerce sis à L-ADRESSE3.), comprenant un magasin, un hall, trois

pièces, un WC et une cave privative, moyennant paiement d’un loyer mensuel indexé

de 2.700,- euros et d’un montant mensuel de 250,- euros à titre de charges communes.

Compte tenu des différentes augmentations indiciaires et d’une augmentation des

charges de 60,- euros, le montant mensuel s’élèverait à 3.419,- euros depuis le mois

de septembre 2024.

Le requérant fait valoir qu’au jour du dépôt de la requête, les parties défenderesses

restent en défaut de payer les mois de septembre 2024, de février 2025, de mars 2025

et de juin 2025, soit, en tenant compte d’un paiement partiel de 763,26 euros en date

du 27 mars 2025, un montant total de [(4 x 3.419) – 763,26 =] 12.912,74 euros. Il

estime que le non-paiement des loyers et avances sur charges aux échéances

convenues constitue une raison grave justifiant la résiliation du contrat de bail avec

effet immédiat aux torts des locataires.

A l’audience des plaidoiries du 9 février 2026, le requérant verse un décompte

actualisé suivant lequel il augmente la demande en paiement au montant total de

29.378,74 euros jusqu’au mois de février 2026 inclus, en tenant compte de trois

paiements intervenus depuis l’introduction de la demande en justice. Pour le surplus,

il maintient ses demandes telles que formulées dans la requête.

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ne contestent pas le non-paiement des montants

réclamés. Ils sont cependant d’avis que les arriérés ne justifient pas la résiliation du

bail et ils donnent à considérer que la résiliation du bail signifierait la fin de leur activité

commerciale qui serait pourtant encore viable.

Ils demandent à titre principal au tribunal de ne pas prononcer la résiliation du bail et

ils sollicitent l’octroi de délais de paiement pour apurer leur dette. Ils proposent de

payer la moitié de la dette au mois de mars 2026 et le reste en quatre mensualités.

A titre subsidiaire, si le tribunal devait prononcer la résiliation du bail, ils demandent un

délai de grâce et l’autorisation de pouvoir rester dans les lieux loués pendant six à neuf

mois ainsi que la possibilité de payer leur dette en plusieurs échéances.

A titre encore plus subsidiaire, ils demandent un délai de déguerpissement de trois

mois.

Le requérant insiste sur la résiliation du bail en affirmant qu’en acceptant la refixation

de l’affaire à plusieurs reprises, il a donné la possibilité aux locataires d’apurer leur

dette par des paiements échelonnés, mais que ces derniers n’ont pas tenu leurs

promesses. Il s’oppose au délai de grâce sollicité en donnant à considérer que les

parties défenderesses disposaient déjà d’un délai assez long pour chercher un

nouveau local de commerce. Il soutient qu’il résulte du Registre de Commerce et des

Sociétés que les parties défenderesses ont d’ores et déjà constitué deux nouvelles

sociétés, de sorte qu’elles seraient malvenues de solliciter des délais.

Les parties défenderesses contestent être de mauvaise foi et elles expliquent que les

propositions d’apurement antérieures n’ont simplement pas abouti.

Motifs de la décision

La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.

Il résulte des pièces versées au dossier que suivant contrat de bail signé en date du

12 juin 2021, ayant pris effet le 1er juillet 2021, PERSONNE1.) a donné en location à

PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) un local de commerce sis à L-ADRESSE3.),

comprenant un magasin, un hall, trois pièces, un WC et une cave privative, moyennant

paiement d’un loyer mensuel indexé de 2.700,- euros et d’une avance mensuelle sur

charges de 250,- euros.

Il n’est pas contesté que suite aux augmentations indiciaires et à une augmentation

des charges de 60,- euros, le montant mensuel s’élève depuis le mois de septembre

2024 à 3.419,- euros.

La demande en paiement à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges

Au dernier stade des plaidoiries, le requérant réclame la somme de 29.378,74 à titre

d’arriérés de loyers et d’avances sur charges jusqu’au mois de février 2026 inclus.

L’augmentation de la demande pécuniaire en cours d’instance ayant un lien avec la

demande initiale est recevable.

Suivant l’article 1728 alinéa 2 du code civil le preneur a l’obligation de régler le prix du

bail aux termes convenus.

Au vu des explications fournies à l’audience et des pièces versées au dossier, il y a

lieu de faire droit à la demande en condamnation telle que formulée par le requérant

pour le montant total de 29.378,74 euros.

Aux termes du contrat de bail, les parties défenderesses se sont engagées

solidairement envers le bailleur, de sorte qu’il y a lieu de les condamner solidairement

au paiement du montant précité.

En ce qui concerne la demande des parties défenderesses de pouvoir apurer la dette

par des paiements échelonnés, le tribunal rappelle qu’aux termes de l’article 1244 du

code civil, « le débiteur ne peut point forcer le créancier à recevoir en partie le paiement

d’une dette, même divisible. Les juges peuvent néanmoins, en considération de la

position du débiteur et en usant de ce pouvoir avec une grande réserve, accorder des

délais modérés pour le paiement, et surseoir à l’exécution des poursuites, toutes

choses demeurant en état ».

Le juge doit avoir égard à la situation des parties et peut octroyer les délais de grâce

au débiteur malheureux et de bonne foi. Le débiteur malheureux est celui qui éprouve

des difficultés réelles et sérieuses à s’acquitter de ses engagements immédiatement

sans que ces difficultés relèvent de la force majeure, ou qui subirait un préjudice

sérieux à le faire pour des raisons plus ou moins indépendantes de sa volonté.

Ainsi, ce délai de grâce n’est à accorder que s’il apparaît comme vraisemblable, qu’à

l’expiration du terme de grâce sollicité, le débiteur pourra s’acquitter intégralement de

sa dette, ce qui présuppose qu’il soumette à la juridiction saisie une projection

approximative de l’évolution future de sa situation financière et, en fonction de cette

projection, indique la durée requise du terme de grâce sollicité.

Les délais de paiement sont ainsi des moyens exceptionnels et facultatifs que la loi

permet d’octroyer pour venir en aide à un débiteur malheureux en reportant ou en

échelonnant le paiement de la dette. Ces moyens doivent être utilisés avec

modération, le principe étant que le débiteur doit exécuter l’obligation immédiatement,

sauf le cas où un terme est fixé par la loi ou la convention entre parties (cf. CA, 25

octobre 2006, n° 31036).

Le tribunal se doit de noter qu’en l’occurrence, le bailleur s’oppose à la proposition des

parties défenderesses qui, en tout état de cause, ne versent aucune pièce permettant

au tribunal d’apprécier leur situation financière.

Compte tenu de ces considérations, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande des

parties défenderesses en obtention d’un délai de paiement.

La demande en résiliation du contrat de bail et en déguerpissement des locataires

En vertu de l’article 1728 du code civil l’obligation de payer le prix du bail constitue une

des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est la contrepartie

de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers et avances sur charges locatives

aux échéances convenues constitue une violation grave des obligations du locataire

justifiant à lui seul la résiliation du bail.

Par ailleurs, le bailleur qui met à la disposition d’un locataire son immeuble est en droit

de pouvoir compter avec une rentrée d’argent régulière et il ne saurait être contraint

de patienter pendant des mois avant de rentrer dans ses droits.

L’article 1762-11 du code civil dispose encore qu’en cas de bail commercial, le bailleur

peut résilier le bail avec effet immédiat en cas d’inexécution des obligations

contractuelles par le preneur.

Il appartient cependant toujours au juge d’apprécier, en fonction des éléments de

l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la

résiliation éventuelle (Novelles, tome VI, le louage des choses, des baux en général,

n°388 bis).

Il résulte du décompte versé en cause que depuis le mois de septembre 2024, les

locataires ne paient les loyers que de façon irrégulière et que depuis le mois de mai

2025, ils ont cessé complètement les paiements, mis à part quatre paiements partiels.

Actuellement, les parties défenderesses redoivent plus de huit mois et demi de loyers

et elles ne versent aucune pièce permettant au tribunal de retenir que leur commerce

est encore viable et qu’elles seront capables d’apurer leur importante dette dans un

avenir proche.

Eu égard à l’importance des arriérés, le tribunal constate que PERSONNE2.) et

PERSONNE3.) ont manqué gravement à leurs obligations et que ces manquements

justifient la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires et la condamnation de

ces derniers au déguerpissement, sauf à leur accorder un délai de déguerpissement

de quarante jours à partir de la notification du présent jugement.

L’indemnité de procédure

En ce qui concerne l’indemnité de procédure sollicitée par le requérant, il convient de

rappeler que l’application de l’article 240 du nouveau code de procédure civile relève

du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de cassation Luxembourg, n°60/15 du 2 juillet

2015, numéro 3508 du registre).

Compte tenu de l’issue du litige, il serait inéquitable de laisser à la charge du requérant

l’intégralité des sommes non comprises dans les dépens, de sorte qu’il y a lieu de

déclarer sa demande en allocation d’une indemnité de procédure fondée pour le

montant de 450.- euros.

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile,

il convient de condamner PERSONNE2.) et PERSONNE3.) solidairement aux frais et

dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS :

le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

r e ç o i t la demande en la forme,

d o n n e acte à PERSONNE1.) de l’augmentation de sa demande en paiement,

d i t

la demande en paiement du chef d’arriérés de loyers fondée à hauteur de

29.378,74 euros,

c o n d a m n e

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) solidairement à payer à

PERSONNE1.) le montant de 29.378,74 euros (vingt-neuf mille trois cent soixante-

dix-huit euros et soixante-quatorze cents) avec les intérêts légaux à partir du 9

février 2026, date du décompte actualisé, jusqu’à solde,

d i t qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de PERSONNE2.) et PERSONNE3.)

tendant à pouvoir apurer la dette par des paiements échelonnés,

r é s i l i e le contrat de bail existant entre parties aux torts exclusifs de PERSONNE2.)

et d’PERSONNE3.),

c o n d a m n e PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à d é g u e r p i r des lieux loués

avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef dans un délai de 40 (quarante) jours à

partir de la notification du présent jugement,

au besoin a u t o r i s e le requérant à faire expulser les parties défenderesses dans

la forme légale et aux frais de ces dernières, ces frais récupérables sur simple

présentation des quittances des ouvriers y employés,

d i t la demande de PERSONNE1.) en allocation d’une indemnité de procédure fondée

pour le montant de 450.- euros,

c o n d a m n e

PERSONNE2.) et PERSONNE3.) solidairement à payer à

PERSONNE1.) le montant de 450.- euros (quatre cent cinquante euros) sur base

des dispositions de l’article 240 du nouveau code de procédure civile,

c o n d a m n e PERSONNE2.) et PERSONNE3.) solidairement aux frais et dépens

de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg

par, Michèle HANSEN, juge de paix à Luxembourg, assistée de la greffière Sang DO

THI, avec lequel le présent jugement a été signé, le tout date qu’en tête.

Michèle HANSEN

Juge de paix

Sang DO THI

Greffière