Commercial lease dispute where tenant partially wins security deposit claim and landlord pays costs.

Rép. n° 869/26

L-BAIL-551/25

Audience publique du 2 mars 2026

Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a

rendu le jugement qui suit

dans la cause

e n t r e

la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous

le numéro NUMERO1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en

fonctions,

partie demanderesse originaire

partie défenderesse sur reconvention

comparant par Maître Morgane IMGRUND, avocat à la Cour, demeurant à Diekirch,

e t

la société anonyme SOCIETE2.) S.A., établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE2.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous

le numéro NUMERO2.), représentée par son conseil d’administration actuellement en

fonctions,

partie défenderesse originaire

partie demanderesse par reconvention

comparant par Maître Didier SCHÖNBERGER, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg,

F a i t s

L'affaire fut introduite par requête annexée à la minute du présent jugement et déposée

le 10 juin 2025 au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg et enrôlée sous le

numéro L-BAIL-551/25.

Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée pour fixation à l’audience

publique du lundi 11 août 2025 à 9h, salle JP 1.19.

Après deux remises contradictoires, l’affaire fut refixée à l’audience du 5 janvier 2026.

L’affaire fut décommandée et refixée à l’audience du 9 février 2026.

L’affaire fut utilement retenue à cette audience publique, lors de laquelle Maître

Morgane IMGRUND se présenta pour la partie demanderesse et Maître Didier

SCHÖNBERGER se présenta pour la partie défenderesse.

Les mandataires des parties furent entendus en leurs moyens et conclusions.

Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à

laquelle le prononcé avait été fixé,

l e j u g e m e n t q u i s u i t :

Par requête déposée en date du 10 juin 2025 au greffe du tribunal de paix de

Luxembourg, la société anonyme SOCIETE1.) S.A. a fait convoquer la société

anonyme SOCIETE2.) S.A. à comparaître devant le juge de paix, siégeant en matière

de bail commercial, aux fins de voir dire que c’est à tort que la partie défenderesse

refuse la restitution de la garantie locative d'un montant de 1.084,63 euros, de dire que

les revendications de la partie défenderesse ne sont justifiées qu'en ce qui concerne

le montant des frais de nettoyage intérieur d'un montant de 1.484,80 euros et en ce

qui concerne le montant de l'indexation des loyers de 1.588,30 euros et qu'il y a partant

lieu de condamner la partie défenderesse à lui payer le montant de (21.084,63 -

1.484,80 - 1.588,30 =) 18.011,53 euros avec les intérêts de retard à compter du 31

janvier 2024, date conventionnelle de restitution de la garantie locative, sinon à

compter du 9 juillet 2024, date de la demande de restitution, sinon à compter du jour

du jugement à intervenir, le tout jusqu'à solde.

La requérante sollicite l’allocation d’une indemnité de procédure de 2.000,- euros sur

base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, la condamnation de la partie

défenderesse aux frais et dépens de l’instance ainsi que l’exécution provisoire du

jugement à intervenir.

A l’appui de sa demande, la requérante expose que suivant contrat de bail commercial

signé en date du 15 mai 2012, ayant pris effet le 1er juin 2012 et modifié suivant

avenant du 4 janvier 2018, elle a pris en location des locaux sis à L-ADRESSE3.)

appartenant à la société SOCIETE2.) S.A.. Elle explique qu’aux termes de l’article 2.2.

du contrat de bail, les parties ont convenu d’une garantie locative et qu’un état des

lieux d’entrée contradictoire a été établi en date du 31 mai 2012.

La requérante fait valoir qu’au courant de l’année 2023, elle a résilié le contrat de bail

par lettre de résiliation du 28 septembre 2028, avec un préavis de six mois avant son

terme, venant à échéance le 31 mai 2024 et que comme le propriétaire avait trouvé un

nouveau locataire à compter du 1er janvier 2024, la société SOCIETE3.), dont

l'administratrice, PERSONNE1.), était déjà administratrice de la précédente locataire

du 1er septembre 2008 au 1er septembre 2011, la société SOCIETE4.) S.A., elle a

accepté de quitter les lieux pour le 31 décembre 2023, étant entendu cependant qu'en

raison de l'indisponibilité de ses nouveaux locaux avant le mois de janvier 2024, son

déménagement serait pratiquement concomitant avec l'emménagement du nouveau

locataire alors que la remise des clés avait été prévue pour le 18 décembre 2023.

Elle explique qu’aux termes de la résiliation d’un commun accord signée entre parties,

la société SOCIETE2.) S.A. s’est engagée à « [rembourser] la caution dans un délai

d'un mois après la fin de la cotitularité (31.12.2023), sous condition que l'état des lieux

sortant soit conforme à l'état des lieux entrant compte-tenu de l'usure normale ».

La requérante soutient que par courriel du 14 décembre 2023, la société SOCIETE2.)

S.A. l’a informée que le nouveau locataire souhaitait récupérer certains meubles et elle

affirme avoir été d’accord à laisser un certain nombre de meubles sur place. Elle donne

à considérer qu’aucun état des lieux de sortie n’a été signé entre parties lors de la

remise des clés le 18 décembre 2024, la bailleresse s'étant contentée de prendre des

photos.

Elle affirme qu’en date du 3 janvier 2024, la société SOCIETE2.) S.A. l’a informée que

le nouveau locataire souhaitait également récupérer des armoires qui se trouvaient

auparavant à la cave des locaux ainsi que les autres meubles qui, suivant état des

lieux signé le 31 mai 2012, se situaient dans les locaux lors de la prise à bail en 2012.

Il soutient qu’un échange assidu s’en est suivi entre le 11 janvier 2024 et le 24 avril

2024 durant lequel elle a tenté d'identifier les meubles réclamés par le bailleur, mais

qu’elle a dû en conclure que ceux-ci avaient dû être mis aux rebuts alors qu'ils devaient

avoir au moins 16 ans d'âge s'ils étaient déjà présents lorsque le précédent locataire

avait pris à bail les locaux.

Elle explique que par courriel du 24 avril 2024, la société SOCIETE2.) S.A. l’a informée

que les travaux de remise en peinture, d'enlèvement de meubles laissés sur place

pour le nouveau locataire, le nettoyage des locaux et la rénovation du gazon, y inclus

de la hausse du loyer 2023 en raison de la variation de l'indice à la consommation

s'élevaient au montant total de 22.025,43 euros et qu’après déduction de la garantie

locative, elle lui facturerait un montant de 940.- euros.

Elle fait valoir que par courrier du 9 juillet 2024 de son mandataire, elle a contesté les

frais mis à sa charge et que par courrier du 24 juillet 2024, le propriétaire a insisté

qu’elle devait les assumer.

Elle soutient que par courrier de son mandataire du 10 octobre 2024, le propriétaire a

été informé qu’elle avait retrouvé deux coffres-forts et deux chaises et qu’elle lui a

proposé de les récupérer. Le propriétaire n’aurait cependant jamais répondu à cette

proposition.

La requérante conteste devoir prendre en charge des frais de remise en état ainsi que

des frais de remboursement pour des meubles mis à disposition alors que ceux-ci ont

été jetés en raison de leur vétusté. Elle précise à cet égard qu’elle a occupé les locaux

pendant douze ans et que les meubles mis à sa disposition par le propriétaire se

trouvaient déjà sur place en début de bail et qu’il résulte des explications du

propriétaire qu’ils avaient déjà servi au précédent locataire. Elle précise que la durée

de vie moyenne de meubles de bureau peut être estimée à largement dix années, de

sorte que ces meubles ont valablement pu être jetés pour cause de vétusté avant la

fin du bail.

Elle donne encore à considérer qu'aucune description de ces meubles n'était jointe à

l'état des lieux établi le 31 mai 2012, de sorte qu'il lui a été difficile sinon impossible de

retrouver les meubles listés dans l'état des lieux, d’autant plus qu’avec le changement

du personnel, personne ne se souvenait des meubles présents en début de bail.

La société SOCIETE5.) S.A. estime ainsi qu’elle ne doit aucun dédommagement pour

les meubles non restitués en raison de leur perte pour cause de vétusté. En ce qui

concerne les deux chaises retrouvées, il suffirait à la société SOCIETE2.) S.A. ou à

son nouveau locataire de prendre contact pour en organiser la restitution.

A titre subsidiaire, la requérante demande au tribunal de retenir que la valeur des

meubles en fin de bail était quasi inexistante, compte tenu de leur âge ainsi que de

l’usure normale.

Compte tenu de ces considérations, la requérante est d’avis qu’aucun montant ne

saurait être retenu de la garantie locative de ce chef.

En ce qui concerne les coffres-forts, la requérante soutient qu’il ressort de l'état des

lieux d'entrée du 31 mai 2012 que des coffres-forts étaient installés dans les bureaux

1, 2, 5 et 9 des locaux. Il résulterait des explications données par le mandataire du

propriétaire que les coffres-forts des bureaux 2 et 9 sont toujours sur place et elle

soutient que les coffres-forts des bureaux 1 et 5 ont été emportés par mégarde.

Elle fait valoir que l'état des lieux d'entrée du 31 mai 2012 ne comprend pas de photos

desdits coffres-forts et que le propriétaire n'en a pas fourni pour pouvoir les identifier.

Elle explique qu’elle n'a pu les identifier parmi les meubles emportés que par

élimination (après avoir vérifié sa comptabilité et avoir pu retrouver les factures des

coffres-forts qu'elle avait elle-même acquis) et qu’elle a adressé les photos des coffres-

forts identifiés par courrier du 10 octobre 2024 en offrant, pour autant qu'il s'agissait

bien des coffres-forts emportés par erreur, de les restituer. Elle affirme que le

propriétaire n’a pas répondu à cette proposition.

Elle offre toujours de restituer ces deux coffres-forts si tel est le souhait du propriétaire

et de son nouveau locataire et elle précise qu’il suffit de prendre contact avec elle pour

organiser le transfert. Elle conteste dès lors qu’il ait lieu à indemnisation de ce chef.

A titre subsidiaire, si le propriétaire ne souhaite pas récupérer les coffres-forts, elle

estime qu’il y a lieu de les considérer comme abandonnés sans contrepartie ni

indemnisation, sinon valorisés à leur valeur réelle lors de la fin du contrat de bail. Il

résulterait à ce titre des explications mêmes du propriétaire que lesdits coffres-forts

ont été installés par l'ancien occupant des locaux, la société SOCIETE6.) S.A.

(entretemps radiée), qui d'après les informations déposées au Registre de Commerce

et des Sociétés a occupé les locaux du 1 er décembre 1994 jusqu'au 1 er octobre 2008.

Elle en déduit que ces coffres-forts devaient avoir à la fin de l’année 2023 entre 30 et

25 ans d'âge.

A ce titre, elle note encore que suivant les règles d'amortissement fixées par les

administrations fiscales française et allemande, les coffres-forts nouvellement acquis

ont une durée de vie comptable de 20 à 23 ans, de sorte qu’en l’espèce, ils étaient en

fin de vie à la fin du contrat de bail. Etant donné qu’ils n’avaient dès lors aucune valeur,

le propriétaire ne saurait opérer une quelconque retenue sur la garantie locative.

La requérante conteste également devoir prendre en charges des frais d'enlèvement

des meubles laissés sur place. Elle explique que le nouveau locataire avait en amont

du déménagement demandé à récupérer un certain nombre de meubles, mais n’a fait

parvenir la liste des éléments choisis que juste avant le déménagement, soit le jeudi

14 décembre 2023, alors que la remise des clés avait lieu le lundi 18 décembre 2023.

Elle affirme qu’à ce moment elle avait déjà convenu des meubles à déménager avec

son entreprise de déménagement, de sorte qu’il lui a été impossible de se conformer

aux demandes du nouveau locataire autrement qu'en laissant sur place les meubles

qui ne seraient pas emportés dans les nouveaux locaux afin de laisser au locataire la

possibilité de décider s'il entendait les garder ou non.

Elle soutient que le propriétaire a finalement décidé de son propre chef de faire porter

les meubles que le nouveau locataire ne voulait pas à la déchetterie. Il semblerait qu’il

avait initialement contacté le service d'hygiène de la SOCIETE7.) pour que celui-ci

vienne débarrasser les meubles pour un prix forfaitaire de 20.-euros, mais qu’en raison

de sa désorganisation il a dû contacter un service privé qui a facturé l'intervention en

question à un montant bien supérieur à celui qui aurait été facturé par la ADRESSE4.).

Elle conteste ainsi devoir prendre à sa charge ces frais.

La requérante conteste ensuite les frais de peinture et de menuiserie intérieure mis à

sa charge. Elle fait valoir que dans un courriel du 24 avril 2024, le propriétaire a fait

état de dégâts affectant « le fond de certains placard [qui aurait] été arraché, la peinture

murale, ainsi que celle de certaines portes et chambranles était en partie dans un état

qui ne correspondait pas à de l'usure normale, des retouches avaient été faites avec

une peinture ne correspondant pas à la peinture d'origine, des écrans avaient été fixés

aux murs dans les bureaux 1 et 2, des panneaux avaient été fixés sur certaines portes,

une console avait été fixée au mur dans le hall d'entrée, un passage avait été créé

entre les bureaux 7 et 8, les WC avaient été affectés par des infiltrations d'eau, de

sorte que les plaintes devaient être remplacées ainsi que le revêtement mural »

Elle soutient que les photos prises lors de l'état des lieux de sortie du 18 décembre

2023 ne se réfèrent qu'aux trous et taches sur les murs, aux racks informatiques

laissés sur place, à la console à l'entrée et à l'infiltration constatée aux toilettes et

qu’aucune photo sur l'état des chambranles, des portes ainsi que du passage créé

entre les bureaux 7 et 8 ne lui a été communiquée à l'époque. Elle conteste ainsi l'état

« excédant l'usure normale » allégué par le propriétaire pour ne pas être établi.

En ce qui concerne l'état des revêtements muraux, elle ne conteste pas qu’ils ont du

vécu, mais elle est d’avis qu’il ne résulte pas des photos transmises à la suite de

l'établissement de l'état des lieux de sortie que l'état de ceux-ci excédait l'usure

normale d'un bureau à des fins professionnelles après une utilisation intense pendant

douze ans. Elle donne par ailleurs à considérer qu’il ressort de l'état des lieux d'entrée

que des trous et dégâts étaient déjà présents lors de la prise de possession des locaux.

Elle conteste encore devoir prendre à sa charge les frais d’une remise à neuf suivant

le devis versé en cause qui reprend le changement de tapisserie et la remise en

peinture de l'intégralité des locaux et non pas seulement des éléments dont le

propriétaire allègue un état dépassant l'usure normale.

En ce qui concerne la prise en charge des travaux de nettoyage, la requérante est

d’accord de payer les frais de nettoyage de la société SOCIETE8.) suivant facture du

21 décembre 2023 pour un montant de 1.484,80 euros. Par contre, elle s'oppose à

devoir prendre en charge les frais supplémentaires de l'intervention de la même

entreprise du 3 février 2024 (donc presque deux mois après son départ) indiqués

comme « nettoyage en maintenance » sans autre spécification alors qu'il n'est pas

établi que ceux-ci aient été en relation avec l'état des locaux tels que remis en

décembre 2024.

La requérante conteste encore les frais d’entretien du gazon mis à sa charge en

soutenant que la photo prise lors de l'état des lieux de sortie fait le 20 décembre 2023

ne permet pas retenir un défaut d’entretien du gazon. Elle donne à considérer que sur

les photos le gazon se trouve dans un état normal pour un mois de décembre. Elle

donne encore à considérer que son exposition au nord a eu pour conséquence la

formation de mousses en raison de l'absence de luminosité. Cette conséquence

naturelle de la formation de mousses ne saurait cependant être reprochée au locataire

auquel il n'appartient pas de prendre en charge les frais de scarification du gazon. Elle

affirme qu’au vu du devis versé, la propriétaire entend mettre à sa charge des frais de

nettoyage des plaques extérieures de la terrasse qui se trouvaient néanmoins d’un

état d’usure normale sur la photo versée eu égard au fait que celles-ci sont

quotidiennement exposées aux intempéries.

Elle est ainsi d’avis que l'état des extérieurs ne dépasse pas l'usure normale, de sorte

que les frais ne doivent pas être mis à sa charge.

La requérante ne s’oppose finalement pas à l'indexation du loyer pour la période du

1er mars 2023 au 31 mars 2023 pour le montant de 1.588,30 euros.

Compte tenu de ces considérations, la requérante demande à se voir restituer la

garantie locative, après compensation avec les frais de nettoyage et l’indexation du

loyer, à hauteur de (21.084,63 - 1.484,80 - 1.588,30 =) 18.011,53 euros.

A l’audience des plaidoiries du 9 février 2026, la requérante maintient sa demande

telle que formulée dans la requête.

La société SOCIETE2.) S.A. se rapporte à prudence de justice quant à la recevabilité

de la requête.

Quant au fond, elle confirme que les parties étaient liées par un contrat de bail pendant

douze années et qu’elles se sont arrangées pour que ce bail se termine

prématurément le 31 décembre 2023. Elle fait valoir que la société SOCIETE1.) S.A.

lui a remis une partie des clés le 18 décembre 2023 pour lui permettre de constater

l'état des lieux sortant et de convenir avec la nouvelle locataire, la société B.S.I. S.A.,

des travaux à réaliser pour rendre possible l'entrée en vigueur du bail le 1er janvier

2024.

Elle affirme que lors de cette remise des clés, la société SOCIETE1.) S.A. avait laissé

des dizaines de mètres cubes de meubles dont elle ne voulait pas et de déchets dans

les lieux loués. Elle fait par ailleurs valoir que les locaux n'avaient été ni nettoyés ni

entretenus, tant au niveau des murs que des sols et des espaces extérieurs, que les

meubles sur mesure et encastrés, voire scellés avaient été en partie enlevés et/ ou

endommagés, et que des meubles de collection, qui gagnent en valeur avec

l'ancienneté et qui avaient été confiés à la locataire en début de bail, n'avaient pas été

restitués.

Elle soutient qu’elle était a priori disposée à rembourser la caution à hauteur de

21.084,63 euros pour le 31 décembre 2023, sous condition toutefois que l'état des

lieux sortant soit conforme à l'état des lieux entrant, compte tenu de l'usure normale.

Elle explique qu’elle n’a pas remboursé la caution en raison des frais qu'elle a dû

exposer pour remettre les lieux en état afin de rendre possible l'entrée en vigueur du

bail avec la nouvelle locataire le 1 er janvier 2024. Elle précise que vu qu'à la fin du

mois de décembre 2023, en raison des fêtes de fin d'année, les entreprises étaient

peu disponibles, une partie des travaux n'a été exécutée qu'en 2024, les samedis, afin

de garantir la jouissance paisible des lieux loués à la nouvelle locataire.

Elle fait valoir que les défauts de conformité de l'état des lieux sortant avec l'état des

lieux entrant ont été documentés par les pièces versées en cause.

Elle soutient que la société SOCIETE1.) S.A. ne conteste pas avoir laissé des dizaines

de mètres cubes de meubles et déchets dans les lieux loués, outre les meubles

limitativement énumérés dans un courriel du 14 décembre 2024 que la société

SOCIETE9.) avait demandé à pouvoir reprendre. Elle affirme qu’aucun accord n’a été

trouvé concernant les meubles non repris et qu’elle a dû se charger de leur

enlèvement.

La société SOCIETE2.) S.A. explique qu’il a été convenu que les clés seraient remises

le 18 décembre 2023 et que les discordances entre l'état des lieux entrant et celui de

sortie, y non inclus l'usure normale, seraient photographiées par la propriétaire et

envoyées à la locataire sortante avant le terme du bail à intervenir le 31 décembre

2023 et l'entrée en vigueur du nouveau bail le 1er janvier 2024, afin de documenter

l'état des lieux sortants. Elle affirme que ces photos documentant l'état des lieux

sortant ont été envoyées à la locataire sortante sous forme de 9 courriels le 20

décembre 2023, dans lesquels il aurait été précisé que « Les photos annexées prises

lors de la remise des clés du 18.12.2023 montrent les travaux de nettoyage

nécessaires, entretien de la pelouse, remise en état du revêtement de sol, ainsi que

les dégâts à la peinture dépassant une usure normale. En ce qui concerne les armoires

du local d'archives, la nouvelle locataire demande à ce qu 'elles soient remises en

place, en particulier avec les tiroirs d 'archivage papier vertical. J'ai fait appel à des

entreprises pour le nettoyage et l'enlèvement du mobilier dont la locataire ne veut pas

et attends des devis pour la remise en état de la peinture et du revêtement de sol. »

Elle est ainsi d’avis que la société SOCIETE1.) S.A. était informée dès le 20 décembre

2023 du fait que la propriétaire faisait appel à des entreprises pour remettre les lieux

dans un état conforme à l'état des lieux entrant et pour enlever les meubles laissés sur

place.

Elle fait valoir que si la locataire sortante avait préféré faire enlever ces meubles elle-

même ou par une entreprise de son choix, il aurait suffi qu'elle en informe la

propriétaire. Elle ne conteste pas avoir essayé de faire enlever les meubles par service

d'hygiène de la SOCIETE7.) en vue de minimiser les frais, mais que ce service n’a pas

pu intervenir avant le 1er janvier 2024, de sorte qu’elle a été contrainte de faire appel

aux services dc la société SOCIETE10.).lu.

La société SOCIETE2.) S.A. explique que par courriel du 11 janvier 2024, elle a

demandé à la locataire sortante que certains meubles et immeubles par destination

qui se trouvaient dans l'objet du bail suivant l'état des lieux entrant du 31 mai 2012,

soient remis en place, dont les armoires sur mesure du local d'archives, deux coffres-

forts avec clés, cinq bureaux, six caissons, cinq chaises en tissus et deux fauteuils en

cuir noir. Aux termes de l'état des lieux d’entrée du 31 mai 2012, les lieux loués

comprenaient quatre coffres-forts, dont trois avec clés et un inutilisable car dépourvu

de clé.

Elle soutient que lors de la remise des clés du 18 décembre 2023, il ne restait plus sur

place qu'un seul coffre-fort avec clé et celui sans clé.

Malgré les échanges de correspondance entre parties, aucun meuble n’aurait été

restitué par la locataire sortante.

Elle fait valoir que par courriel du 24 avril 2024, elle a rappelé à la locataire sortante

leur accord en vertu duquel la garantie de 21.084,63 euros ne serait restituée dans le

délai d’un mois sous la condition que l'état des lieux sortant soit conforme à l'état des

lieux entrant, compte-tenu de l'usure normale. Elle explique que dans le même courriel

elle a repris la liste des meubles disparus ainsi que les montants redus par la locataire

sortante à la propriétaire en raison des travaux de remise en état rendus nécessaires

en raison d'une usure des locaux et mobiliers intégrés dépassant une usure normale,

à savoir le montant total de 20.437,13 euros, réparti comme suit:

-

le montant de 1.877,91 euros pour l’enlèvement de meubles laissés sur place,

-

le montant de 14.774,02 euros à titre de frais de remise en état de la peinture et

des menuiseries d'intérieur,

-

le montant de 1.484,80 euros à titre de travaux de nettoyage effectués le 21

décembre 2023 ainsi que le montant de 1.151,28 euros à titre de frais de nettoyage

complémentaires,

-

le montant de 1.149,12 euros à titre de frais d'entretien du gazon.

Elle explique qu’en ajoutant les montants dus en raison des fluctuations de l'index pour

la période du 1er mars 2023 au 31 décembre 2023, à hauteur de 1.588,30 euros, elle

a invité la société SOCIETE1.) S.A. de lui virer le montant de (22.025,43 – 21.084,63

=) 940,- euros.

Ce courriel serait resté sans réponse jusqu’au 9 juillet 2024, date à laquelle le

mandataire de la locataire sortante a adressé une demande de remboursement de la

garantie bancaire, à laquelle elle affirme avoir répondu de manière exhaustive le 24

juillet 2024.

Elle fait valoir que dans ce courrier du 24 juillet 2024, elle s’est encore réservée le droit

de demander une indemnisation :

-

pour la perte de jouissance soufferte par sa nouvelle locataire du fait des travaux

ayant dû être réalisés pendant le bail,

-

du fait que deux coffres-forts et des armoires d'archivage intégrées dans le local

d'archives du sous-sol ont été enlevés et des meubles n'ont pas été restitués,

-

du fait que la locataire sortante a enlevé la paroi de séparation des bureaux 7 et 8

et ne l'a pas remise en place avant de quitter les lieux,

-

pour le coût de réfection lié à la peinture appliquée à de multiples endroits sur les

parois murales et les portes de la peinture ne correspondant pas à la peinture

d'origine, à la non remise en état des murs et portes après y avoir fixé des

meubles, vis et autres, laissant sur place après son départ plusieurs mètres cubes

de meubles.

La société SOCIETE2.) S.A. fait valoir qu’il résulte d’une attestation de Monsieur

PERSONNE2.), qui travaillait également pour la société SOCIETE4.) S.A. lorsqu'elle

était locataire des mêmes locaux, que les lieux loués comprenaient 4 coffres-forts ainsi

que des armoires d'archives qui se trouvaient au sous-sol le long des murs, et que

lorsque la société SOCIETE11.) S.A. s'est installée dans l'objet du bail, il a constaté

qu'il manquait les 2 coffres-forts qui étaient fixés dans les bureaux 2 et 9 lors du

précédent bail, ainsi que les armoires d'archives. Elle affirme avoir déposé une plainte

pour vol contre la société SOCIETE1.) S.A. auprès du Parquet de Luxembourg le 26

septembre 2025. Aucune suite n'aurait encore été donnée par le Parquet de

Luxembourg.

Compte tenu de ces développements, la société SOCIETE2.) S.A. demande au

tribunal de débouter la société SOCIETE1.) S.A. de toutes ses demandes et elle

demande, à titre reconventionnel, à la voir condamner à lui payer le montant de

(37.415,01 – 21.084,63 =)16.330,38 euros ou tout autre montant même supérieur à

évaluer par le tribunal ou par expertise, augmenté des intérêts légaux à partir de la

présente demande en justice, jusqu'à solde, pour les postes suivants :

-

le montant de 4.497,- euros suivant devis de la société SOCIETE12.) du 24 juillet

2024 pour le remplacement des deux coffres-forts manquants,

-

le montant de (6.652,33 - 759,75 =) 5.892,58 euros suivant devis de la société

SOCIETE12.) du 9 avril 2024 pour le remplacement de 6 placards d'archives avec

portes coulissantes et clés, 7 placards avec portes battantes et clés, à l'exception

d'un placard dépourvu de clé qui avaient été montés sur mesure pour le local

d'archives,

-

le montant forfaitaire de 5.000,- euros auquel elle évalue forfaitairement la valeur

des cinq bureaux, six caissons, cinq chaises en cuir noir et deux fauteuils en cuir

noir non-restitués, sinon un montant à évaluer par voie d’expertise,

-

le montant de 1.877,91 euros à titre de frais d’enlèvement par la société

SOCIETE10.).lu suivant facture du 22 février 2024,

-

le montant de 14 774,02.-euros à titre de frais de remise en état de la peinture et

de remise en état de la menuiserie intérieure suivant devis de la société

SOCIETE13.) du 2 janvier 2024,

-

les montants de 1.484,80 euros et 1.151,28 euros à titre de frais de nettoyage

suivants factures de la société SOCIETE8.) du 29 décembre 2023 et du 29 février

2024,

-

le montant de 1.149,12 euros pour les frais d’entretien du gazon devis de la société

SOCIETE8.) du 2 février 2024,

-

le montant de 1.588,30 euros à titre d’arriérés d'index pour la période du 1er mars

2023 au 31 décembre 2023.

A titre subsidiaire et pour autant que de besoin, la société SOCIETE2.) S.A. offre de

prouver par l'audition du témoin PERSONNE1.), administratrice de la société

SOCIETE9.), les faits suivants:

« Lorsque B.S.I. S.A. a obtenu les clés des locaux sis à ADRESSE3.) plusieurs mètres

cubes de meubles avaient été laissés sur place par SOCIETE14.) S.A. après son

déménagement.

Au début du mois de décembre 2023, B.S.I. S.A. avait donné son accord à Mr

PERSONNE3.) de SOCIETE14.) S.A pour que sa société laisse sur place les meubles

limitativement énumérés suivants :

-

le frigidaire encastré de la cuisine,

-

le matériel informatique qui se trouvait dans le petit placard à gauche de la porte

d'entrée et le rac informatique qui se trouvait dans le grand placard vis-à-vis de

la porte d'entrée,

-

le bureau brun clair avec son arrondi, visible sur la photo annexée au présent

courriel sous l'intitulé Meubles 1 jpg »,

-

le réfrigérateur gris, le meuble à tiroirs brun et la table haute ronde brune à pied

unique, désignés par une flèche dans la photo versée en pièce 3.11 sous

l'intitulé « Meuble 2.jpg »,

-

une table et bancs extérieurs en bois.

Lorsque B.S.I. a visité les locaux le 18 décembre 2023, sans préjudice quant à la date

exacte, en prévision de l'entrée en vigueur de son bail le 1er janvier 2024, plusieurs

mètres cubes de meubles appartenant à l'ancienne locataire encombraient les locaux,

ainsi que les terrasses et le jardin.

B.S.I. S.A. n'avait pas convenu avec M. PERSONNE3.) qu'il laisse sur place d'autres

meubles que ceux limitativement énumérés ci-dessus.

SOCIETE9.) a demandé à SOCIETE2.) S.A. que les locaux, terrasses et jardin soient

libérés des meubles que l'ancienne locataire avait laissés sur place, à l'exception des

meubles énumérés ci-haut.

Le local d'archives était anciennement pourvu d'armoires d'archivage que l'ancienne

locataire a enlevés.

La société SOCIETE14.) S.A. avait laissé dans la cave, les détritus visibles dans la

photo versée en pièce 3.11 et numérotée 3018.

Quant aux meubles de SOCIETE2.) S.A. enlevés par SOCIETE14.) S.A., Madame

PERSONNE1.)

connait les locaux de

SOCIETE2.)

S.A. dans la résidence

ADRESSE5.) depuis 2008, car à l'époque elle travaillait pour la société SOCIETE4.)

S.A. qui les a loués à partir du 1 er septembre 2008 jusqu 'au 1 er septembre 2011.

A l'époque, les ayant droit de SOCIETE4.) S.A. appréciaient que les locaux soient

loués meublés.

Les meubles étaient de grande qualité et lorsque SOCIETE4.) S.A. a quitté les locaux,

elle a acheté une partie du mobilier et SOCIETE9.) continue d'utiliser les meubles

qu'elle a achetés à SOCIETE15.) S.A. en 2011.

Lorsque SOCIETE9.) s'est installée dans les locaux, elle aurait voulu pouvoir continuer

d'utiliser les meubles qui meublaient les locaux ADRESSE3.) que SOCIETE4.) n'avait

pas achetés en 2011 et qu'elle a laissés sur place à l'époque.

En particulier, SOCIETE4.) S.A. utilisait les coffres-forts qui se trouvaient sur place au

terme de son bail avec SOCIETE2.) S.A.

Il y en avait 4, ils étaient respectivement fixés dans les bureaux respectivement

numérotés 1, 2 5 et 9 dans le plan annexé à l'état des lieux entrants versé en pièce

3.10.

Celui qui était fixé dans le bureau numéroté 1 dans le plan annexé ne disposait pas de

clé.

Lorsque SOCIETE9.) a obtenu les clés des locaux, les coffres-forts qui se trouvaient

dans les bureaux 2 et 9 sur le même plan avaient été arrachés.

Le fond des placards dans lesquels ils avaient été fixés avaient été arrachés aussi.

Le coffre-fort en fonction qui a été laissé sur place dans le bureau numéroté 5 du même

plan est quotidiennement utilisé par SOCIETE9.) qui a demandé à ce soient remis en

place les deux coffres-forts qui ont été enlevés par la précédente locataire, sinon des

coffres-forts qui offrent les mêmes fonctionnalités.

Les fonds de placards arrachés ont dû être remis à neuf par la propriétaire.

Quant au nettoyage des locaux, Madame PERSONNE1.) a demandé à SOCIETE2.)

S.A. de faire intervenir une entreprise car ils étaient très sales.

Les placards n'avaient pas été lavés ni intégralement vidés.

Les châssis des fenêtres et portes ainsi que les volets et les garde-corps n'avaient pas

été nettoyés depuis plusieurs années.

Les revêtements de sol intérieurs et les revêtements de sol extérieurs n'avaient pas

été normalement entretenus non plus.

La société SOCIETE8.) a commencé le travail le 21 décembre 2023, avant que B. S.I.

S.A. ne s'installe dans les locaux.

Après cette intervention, Madame PERSONNE1.) a demandé à la propriétaire une

intervention complémentaire car une grande partie du travail n'avait pas été achevée.

Avant que la société SOCIETE16.) ne puisse revenir sur les lieux pour terminer le

travail, il a fallu attendre le dégel (travaux de nettoyage au Karcher) et aussi que B.S.I.

SA finalise l'aménagement des locaux afin que le revêtement de sol ne soit plus

encombré par des cartons de déménagement.

Quant à l'état des peintures murales et des portes d'intérieur : lorsque B.S.I. SA. a

obtenu les clés des locaux de SOCIETE2.) S.A. dans la résidence ADRESSE5.), les

peintures murales et les portes n'étaient pas dans un état d'usure normale, ils étaient

couverts de taches qui avaient été appliquées avec une laque brillante qui ne

correspondait à la couleur mate qui avait été initialement appliquée.

Au niveau des portes, les dégâts ne correspondant pas à une usure normale.

De plus, la précédente locataire avait laissé sur place des meubles fixés aux murs dont

2 supports d'écran et 1 console.

SOCIETE9.) a demandé à la propriétaire de les enlever, ce qui a occasionné des

dégâts à la peinture et au revêtement mural qui ont dû être remis en état. Des affiches

avaient été collées sur les portes, occasionnant des dégâts.

Des vis avaient été fixées dans les murs.

Un chemin de câble avait été fixé sur un mur du bureau numéroté 8, une couleur avait

été appliquée sur et à côté de ce chemin de câble.

Quant à l'état d'entretien du jardin, le gazon n'avait pas été entretenu depuis plusieurs

mois, voire années. Il comportait plus de mousse que de gazon et il n'avait pas été

tondu.

Avant d'accepter de prendre en charge l'entretien du gazon, SOCIETE17.)a demandé

à la propriétaire de le remettre en état.

Pendant le bail de la société SOCIETE1.) S.A., entre les bureaux numérotées 7 et 8

dans le même plan, un panneau mural isolant phoniquement avait été enlevé.

SOCIETE9.) a demandé à SOCIETE2.) S.A. de remettre en place la paroi murale

manquante avec des matériaux isolants phoniquement compatibles avec les parois en

place.

Le WC des dames avait subi des dégâts des eaux.

Les travaux de remise en état nécessitèrent plusieurs interventions de l'entreprise de

nettoyage, jardinage, menuisiers et peintres après obtention des clés par SOCIETE9.)

mais en dehors des heures de bureau. »

La société SOCIETE2.) S.A. sollicite en tout état de cause l’allocation d’une indemnité

de procédure de 3.000,- euros sur base de l'article 240 du nouveau code de procédure

civile ainsi que la condamnation de la partie adverse à tous les frais et dépens de

l'instance.

La société SOCIETE1.) S.A. conteste les demandes reconventionnelles tant en leur

principe qu’en leur quantum, sauf celles relatives à l’indexation du loyer et à la

première facture de nettoyage.

Elle explique être partie dans le délai convenu avec la bailleresse et qu’elle ne saurait

être tenue responsable si la propriétaire n’a pas eu le temps d’accéder à toutes les

demandes de la nouvelle locataire avant le 1er janvier 2024. Elle conteste avoir une

quelconque obligation envers la nouvelle locataire et elle conclut au rejet de l’offre de

preuve par témoins.

Motifs de la décision

La requête est recevable pour avoir été introduite dans la forme requise par la loi.

Il résulte des pièces versées au dossier que suivant contrat de bail commercial signé

en date du 15 mai 2012, ayant pris effet le 1er juin 2012, la société SOCIETE2.) S.A. a

donné en location à la société SOCIETE1.) S.A. un appartement à usage de bureaux,

un jardin attenant aux bureaux ainsi que dix emplacements extérieurs de parking, dans

un immeuble sis à L-ADRESSE6.).

Conformément aux termes de l’article 2.2. du contrat du bail, la société SOCIETE1.)

S.A. a payé à la société SOCIETE2.) S.A. le montant de 21.084,63 euros à titre de

garantie locative.

Ledit contrat de bail a été résilié par la locataire avec effet au 31 mai 2024 et les parties

ont convenu d’un commun accord d’avancer la date de résiliation au 31 décembre

2023. Aux termes d’un document intitulé « convention de résiliation de contrat de bail

avant terme avec effet au 1er janvier 2024 », les parties ont convenu que la remise des

clés interviendrait le 18 décembre 2023 et que « La caution sera remboursée dans un

délai d’un mois après la fin de la cotitularité (31.12.2023), sous condition que l’état des

lieux sortant soit conforme à l’état des lieux entrant compte tenu de l’usure normale ».

Il n’est pas contesté que la société SOCIETE1.) S.A. a remis les clés en date du 18

décembre 2023. Les parties n’ont cependant pas dressé d’état des lieux de sortie

contradictoire lors de cette remise des clés.

En date du 20 décembre 2023, la société SOCIETE2.) S.A. a adressé à la société

SOCIETE1.) S.A. des courriels avec des photos prises lors de la remise des clés tout

en indiquant que ces photos montrent certains dégâts, que des meubles d’archivages

devaient être remis en place et qu’elle ferait appel à des entreprises pour le nettoyage

des lieux, l’enlèvement des meubles ainsi que pour la remise en peinture et du

revêtement du sol.

En ce qui concerne la demande principale en remboursement de la garantie locative,

le tribunal rappelle que la garantie locative n’est remboursable, ou sujette à restitution,

qu’après l’expiration du bail : le preneur ne peut en réclamer la remise aussi longtemps

qu’il n’a pas justifié de l’exécution des obligations couvertes par cette garantie, le plus

souvent, toutes celles que le contrat et la loi lui imposent : il doit restituer le bien,

réparer les éventuels dégâts locatifs ou en payer le coût. Il ne peut en cours de bail

imposer des compensations s’il omet d’exécuter l’une de ses obligations. N’étant

remboursable qu’après entière exécution, le bailleur exerce sur elle le droit de rétention

et n’est tenu de remettre le solde revenant au preneur qu’au moment où la rétention

n’a plus de raison d’être (PERSONNE4.) et PERSONNE5.), Les Novelles, Le louage

de choses, I, les baux en général, p. 441 et 442 sub n°1165b et s.).

La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer

les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire au contrat, à assurer au

bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut de

paiement des loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations

ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux (Le bail à loyer, compte-rendu de

jurisprudence par PERSONNE6.), P31 n°2/2001, n°65).

En l’occurrence, la bailleresse s’oppose à la demande en soutenant que la locataire

n’a pas restitué tous les meubles et a causé des dégâts locatifs et qu’elle a dû engager

des frais supérieurs au montant de la garantie locative. A titre reconventionnel, la

société SOCIETE2.) S.A. demande à voir condamner la société SOCIETE1.) S.A. au

paiement des montants suivants :

-

le montant de 4.497 euros à titre de frais de remplacement de deux coffres-

forts,

-

le montant de 5.892,58 euros à titre de remplacement de six placards d’archives

sur mesure avec portes coulissantes et clés,

-

le montant forfaitaire de 5.000,- euros à titre de dommages et intérêts pour la

non-restitution de cinq bureaux, six caissons, cinq chaises en cuir noir et deux

fauteuils en cuir noir,

-

le montant de 1.877,91 euros à titre de frais d’enlèvement de meubles laissés

sur place,

-

le montant de 14.774,02 euros à titre de frais de remise en état de la peinture

et de la menuiserie intérieure de certains placards, murs, portes et

chambranles,

-

les montants de 1.484,80 euros et de 1.151,28 euros à titre de frais de

nettoyage,

-

le montant de 1.149,12 euros à titre de frais d’entretien du gazon.

La société SOCIETE2.) S.A. réclame par ailleurs, à titre reconventionnel, le montant

de 1.588,30 euros à titre d’arriérés d’indexations du loyer pour la période du 1er mars

2023 au 31 décembre 2023.

La société SOCIETE1.) S.A. ne conteste ni les arriérés d’indexation à hauteur de

1.588,30 euros, ni les frais de nettoyage à hauteur de 1.484,80 euros, de sorte qu’elle

est d’accord à voir déduire le montant de 3.073,10 euros de la garantie locative de ces

chefs.

Les autres demandes reconventionnelles étant contestées, il convient, dans un souci

d’ordre logique, de les analyser avant la demande principale.

Dans l’état des lieux d’entrée signée en date du 31 mai 2012, il est précisé que « Les

parties reconnaissent que le local de bureaux objet du bail conclu entre parties en date

du 15 mai 2012 relativement aux biens immobiliers sis dans la résidence ADRESSE7.)

n°ADRESSE3.) sont dans un bon état à l’exception des points ci-dessous énumérés :

Les fenêtres sont dépourvues de stores.

Certaines tringles des anciens stores sont encore en place.

D’autres ont été enlevées et les trous de leurs fixations n’ont pas été rebouchés.

Certaines plaques des faux plafonds sont endommagées.

Des plaques de rechange sont à disposition du Preneur dans le local d’archives sis au

rez-de-chaussée.

-

Bureau 1 : 2 ampoules de néons ne fonctionnent pas

-

Bureau 2 : OK

-

Bureau 3 : OK

-

Bureau 4 : 1 poignée de placard ne fonctionne pas

-

Bureau 5 : 1 poignée de placard ne fonctionne pas

-

Bureau 6 : OK

-

Bureau 7 : OK

-

Bureau 8 : seuil de la porte de la terrasse endommagé

-

Bureau 9 : 2 poignées de placard ne fonctionnent pas

La robinetterie des deux WC est endommagée. »

Il résulte encore de cet état des lieux d’entrée que des coffres-forts étaient

présents dans le bureau 1 (sans clés), dans le bureau 2 (avec 2 clés), dans le bureau

5 (avec 2 clés) et dans le bureau 9 (1 clé) et que dans le local d’archives, il y avait les

placards suivants :

-

6 placards avec portes coulissantes avec chacun une clé

-

4 placards avec portes battantes avec chacun 2 clés

-

2 placards avec portes coulissantes avec chacun 1 clé

-

1 placard avec portes coulissantes sans clé

Il y est finalement précisé qu’il y avait 5 bureaux, 6 caissons, 5 chaises en tissu ainsi

que 2 fauteuils en cuir noir.

Aucune photo n’est cependant annexée à l’état des lieux d’entrée.

L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués en bon état est une

obligation de résultat dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver, sauf le fait matériel

de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de

l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du

contrat (M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p. 343).

Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes

qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans

sa faute.

Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de prouver

que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant

d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption

d’inexécution fautive à charge du preneur (Trib. Lux. 5 février 1987, rôle no 35323).

Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du

simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (M. HARLES, Le bail

à loyer, P. 31, p. 343).

Il n’est donc pas obligé de procéder à une remise à neuf des lieux à la fin du bail,

même si l’immeuble lui avait été délivré dans un état impeccable, entièrement rénové.

Il y a cependant lieu de préciser que la présomption de responsabilité découlant de

l’article 1732 du code civil n’est qu’une présomption simple qui tombe devant la preuve

de l’absence de faute. Cette preuve est rapportée, si le preneur établit que les

dégradations sont dues au simple usage normal et légitime de la chose louée. Le

preneur peut également s’exonérer en établissant que les pertes ou dégâts sont dus

à des causes positives, par rapport auxquelles toute faute est exclue dans son chef ou

dans le chef de ceux dont il est responsable (M. HARLES, Le bail à loyer, P. 31, p.

344).

Le preneur ne doit, en effet, supporter les conséquences de l’usage normal de la

chose, de son usure, de sa vétusté même s’il en découle certaines détériorations, car

il est manifeste que tout usage de la chose, même normal, l’abîme inévitablement dans

une certaine mesure.

En usant du bien en tant que bon père de famille, il n’encourt aucun reproche, même

s’il en résulte inévitablement des traces d’usure; tout usage, fût-il normal, est en effet

de nature à laisser des traces dans une certaine mesure (Trib. Lux. 27 mars 2012,

B.I.J. n°8/2012).

Il appartient dès lors dans un premier temps au propriétaire d’établir les dégâts par lui

allégués.

Le tribunal rappelle encore que le droit à indemnité du bailleur naît dès le départ du

preneur si ce dernier n’a pas effectué les réparations nécessaires avant cette date.

C’est le coût des réparations nécessaires qui est dû. Le preneur ne pourrait

subordonner l’indemnisation des dégâts locatifs qui lui sont imputables à l’exécution

effective des travaux de réparation par le bailleur. La réparation des dégâts locatifs est

due même si le locataire ultérieur prend envers le bailleur l’engagement de remettre

les lieux en état. Les dégâts locatifs doivent en effet être estimés au moment de la

restitution du bien. Si le juge doit évaluer, au moment où il statue, le montant de

l’indemnité qu’il alloue en raison de dégâts locatifs, il ne peut tenir compte, dans cette

évaluation, des événements postérieurs aux manquements du locataire et étrangers à

ceux-ci et au dommage en lui-même, qui auraient amélioré ou aggravé la situation du

bailleur, tels que la revente de l’immeuble (Y. Merchiers, Le bail en général, n° 287, p.

227).

Il est constant en cause que la fin du bail, initialement prévue pour le 31 mai 2024, a

été avancée d’un commun accord des parties au 31 décembre 2023, avec remise des

clés le 18 décembre 2023, alors que le nouveau locataire, la société SOCIETE9.)

souhaitait déménager dans les locaux pour le 1er janvier 2024, ce qui laissait peu de

temps à la société SOCIETE1.) S.A. d’organiser son déménagement.

Il est par ailleurs un fait que l’administrateur de la nouvelle locataire (PERSONNE1.))

était également administrateur d’une précédente locataire (société SOCIETE4.) S.A.)

des lieux loués de 2008 à 2011.

Par courriel du 14 décembre 2023, la société SOCIETE2.) S.A. a informé la société

SOCIETE1.) S.A. que « la société B.S.I S.A. m’a fait parvenir la liste de meubles que

votre société peut laisser sur place si elle n’en a plus besoin après avoir libéré

l’appartement de la résidence ADRESSE7.) ».

Il s’agissait des meubles suivants :

-

« le frigidaire encastré de la cuisine,

-

le matériel informatique qui se trouve dans le petit placard à gauche de la porte

d'entrée et le rac informatique qui se trouve dans le grand placard vis-à-vis de

la porte d'entrée,

-

le bureau brun clair avec son arrondi, visible sur la photo annexée au présent

courriel sous l'intitulé « Meubles1 jpg »

-

le frigo gris, le meuble à tiroirs brun et la table haute ronde brune à pied unique,

désignés par une flèche dans la photo annexée sous l'intitulé « Meuble 2.jpg »

-

une table et banc extérieurs en bois. »

Il résulte des explications fournies par les parties que les clés des lieux loués ont été

remises en date du 18 décembre 2023 et qu’aucun état des lieux de sortie

contradictoire n’a été établi.

En date du 20 décembre 2023, la société SOCIETE2.) S.A. a envoyé un courriel à la

société SOCIETE1.) S.A. dans lequel elle lui a envoyé des photos prises lors de la

remise des clés deux jours auparavant en indiquant que ces photos « montrent les

travaux de nettoyage nécessaires, entretien de la pelouse, remise en état du

revêtement de sol, ainsi que les dégâts à la peinture dépassant une usure normale. »

Dans le même courriel, elle indique « en ce qui concerne les armoires du local

d’archives, la nouvelle locataire demande à ce qu’elles soient remises en place, en

particulier avec les tiroirs d’archivage papier vertical. J’ai fait appel à des entreprises

pour le nettoyage et l’enlèvement du mobilier dont la locataire ne veut pas et attends

des devis pour la remise en état de la peinture et du revêtement du sol. »

La société SOCIETE1.) S.A. n’a pas formulé de remarques concernant ce courriel et

les photos prises par la bailleresse.

Il y a lieu partant d’examiner le bien-fondé des différentes demandes de la société

SOCIETE2.) S.A. au vu des principes énoncés ci-dessus.

-

remplacement des deux coffres-forts

La société SOCIETE2.) S.A. demande à voir condamner la société SOCIETE1.) S.A.

au paiement du montant de 4.497,- euros à titre de frais de remplacement de deux

coffres-forts situés dans les bureaux 2 et 9 en début de bail et emportés par la locataire

en fin de bail. A l’appui de sa demande, elle verse un devis de la société SOCIETE18.)

du 24 juillet 2024.

La société SOCIETE1.) S.A. s’oppose à cette demande en expliquant que lors du

déménagement elle les a probablement emportés par erreur et qu’après les avoir

identifiés, elle a envoyé des photos au mandataire de la partie adverse en date du 10

octobre 2024 aux fins d’identification et de récupération. Ce dernier ne se serait

cependant jamais manifesté. A titre subsidiaire, elle estime que ces coffres-forts, qui

étaient déjà dans les lieux loués en début de bail, sont largement amortis et sans

valeur.

Dans l’état des lieux d’entrée, les coffres-forts ne sont pas autrement décrits quant à

leur taille, marque et état d’usure. La société SOCIETE2.) S.A. ne fournit par ailleurs

aucune photo ou une facture relative à l’acquisition de ces coffres-forts.

Le tribunal se doit par ailleurs de noter que lesdits coffres-forts ne figuraient pas sur la

liste des meubles que la société SOCIETE9.) voulait récupérer et que dans le courriel

précité du 20 décembre 2023, la société SOCIETE2.) S.A. ne fait pas non plus état de

coffres-forts qui seraient manquants.

Ce n’est qu’en date du 11 janvier 2024 que la société SOCIETE2.) S.A. indique pour

la première fois qu’elle aimerait récupérer, pour le compte de la société B.S.I. S.A., les

coffres-forts qui se trouvaient dans les bureaux 2 et 9 en date du 31 mai 2012.

Il résulte des échanges de courriers versés en cause que la société SOCIETE1.) S.A.

a retrouvé ces coffres-forts, qu’elle a envoyé des photos à la société SOCIETE2.) S.A.

aux fins d’identification et qu’elle lui a proposé de les restituer.

Dans la mesure où la société SOCIETE2.) S.A. n’a pas répondu à cette offre et qu’elle

a indiqué elle-même dans le courrier de son mandataire du 7 février 2025, que les

coffres-forts ne s’usent pas, même après trente années d’utilisation, le tribunal retient

qu’elle est malvenue de réclamer actuellement des dommages et intérêts alors qu’elle

ne fournit aucune explication pourquoi elle ne souhaite pas récupérer les deux coffres-

forts que détient la société SOCIETE1.) S.A..

La demande en paiement à titre de frais de remplacement de deux coffres-forts est

partant à déclarer non fondée.

-

remplacement des placards d’archives

La société SOCIETE2.) S.A. demande à voir condamner la société SOCIETE1.) S.A.

au paiement du montant de (6.652,33 – 759,75 =) 5.892,58 euros à titre de frais de

remplacement de six placards d’archives sur mesure avec portes coulissantes et clés

et de sept placards sur mesure avec portes battantes et clés, à l’exception d’un placard

dépourvu de clé suivant devis de la société SOCIETE18.) du 9 avril 2024.

Il n’est pas contesté que les lieux loués comprenaient en début de bail des placards

dans le local d’archives et qu’en fin de bail, ils n’y étaient plus. La locataire est partant

tenue d’indemniser la bailleresse du fait de leur non-restitution.

En ce qui concerne la valeur des placards, il résulte des éléments du dossier que ces

placards étaient déjà en place lors du bail de la précédente locataire, de sorte qu’ils

n’étaient pas dans un état neuf lorsque la société SOCIETE1.) S.A. a loué le local.

En tenant compte de la vétusté des placards en début de bail ainsi que d’une usure

normale pendant douze années de location, le tribunal fixe ex aequo et bono les frais

de remplacement de ces placards à charge de la locataire au montant de 2.000,-

euros.

-

remplacement du mobilier manquant

La société SOCIETE2.) S.A. demande à voir condamner la société SOCIETE1.) S.A.

au paiement de la somme de 5.000,- euros à laquelle elle évalue ex aequo les cinq

bureaux, les six caissons, les cinq chaises en cuir noir et les deux fauteuils en cuir noir

non restitués en fin de bail. A titre subsidiaire, elle demande à les voir évaluer par voie

d’expertise.

Le tribunal se doit de noter que la société SOCIETE1.) S.A. ne conteste pas que ces

meubles n’ont pas été restitués. Etant donné qu’ils ont été fournis en début de bail, la

locataire est tenue d’indemniser la bailleresse du fait de leur non-restitution.

En ce qui concerne leur valeur, il est constant en cause que l’état des lieux d’entrée

ne comprend pas de photos ou autres précisions à cet égard.

La société SOCIETE2.) S.A. ne rapporte pas la preuve qu’il s’agissait de prétendus

« meubles de collection » et l’offre de preuve par témoins n’est pas non plus précise

quant à la nature de ces meubles. S’il s’agissait effectivement de « meubles de

collection », le tribunal note qu’il est étonnant qu’ils ne figuraient pas sur la liste des

meubles que la société B.S.I. S.A. voulait récupérer.

A défaut d’une quelconque précision concernant lesdits meubles, il n’y a pas non plus

lieu d’ordonner une expertise.

En tenant compte de la vétusté des meubles en début de bail ainsi que d’une usure

normale pendant douze années de location, le tribunal fixe ex aequo et bono les frais

de leur remplacement au montant de 1.000,- euros.

-

frais d’enlèvement des meubles laissés sur place

La société SOCIETE2.) S.A. réclame le remboursement du montant de 1.877,91 euros

qu’elle affirme avoir payé à la société SOCIETE10.).lu à titre de frais d’enlèvement des

meubles laissés sur place par la locataire.

La société SOCIETE1.) S.A. conclut au rejet de cette demande en soutenant que

quatre jours avant la date prévue de son déménagement, la nouvelle locataire lui a fait

parvenir une liste de meubles qu’elle voulait garder et que compte tenu du fait qu’elle

avait déjà convenu des meubles à déménager avec son entreprise de déménagement,

il lui a été impossible de se conformer aux demandes de la nouvelle locataire

autrement que de laisser sur place les meubles qu’elle n’entendait pas emporter afin

de laisser à la nouvelle locataire la possibilité de décider si elle voulait les garder ou

non.

Elle donne encore à considérer que dans un premier temps, la société SOCIETE2.)

S.A. avait prévu de contacter le Service d’Hygiène de la SOCIETE7.) qui récupère des

meubles en vrac pour un prix forfaitaire de 20,- euros, mais qu’en raison de la

désorganisation de bailleresse et de la nouvelle locataire, ce service n’a pas pu être

contacté à temps.

Il résulte des photos versées au dossier que la société SOCIETE1.) S.A. a laissé une

importante quantité de meubles et objets divers dans les lieux loués.

Le tribunal est d’avis que fait que la société B.S.I. S.A. ait demandé à pouvoir garder

certains meubles n’a pas pu influencer le déroulement du déménagement alors que la

société SOCIETE1.) S.A. a nécessairement dû indiquer un volume approximatif des

meubles à déménager lorsqu’elle a contacté la société de déménagement.

Il n’est pas établi que la société SOCIETE9.) ait demandé à pouvoir garder d’autres

meubles que ceux relevés dans la liste annexée dans le courriel précité du 14

décembre 2023, de sorte que la société SOCIETE1.) S.A. était en tout état de cause

tenue, soit de déménager tous les meubles, soit d’organiser elle-même l’enlèvement

des meubles qu’elle n’entendait pas garder.

La demande de la société SOCIETE2.) S.A. est partant à déclarer fondée pour le

montant réclamé de 1.877,91 euros.

-

frais de remise en état

La société SOCIETE2.) S.A. demande à voir condamner la société SOCIETE19.) S.A.

au paiement du montant de 14.774,02 euros à titre de frais de remise en état suivant

un devis de la société SOCIETE13.). du 2 janvier 2024. Ce devis porte notamment sur

la remise en peinture complète des locaux avec remplacement du sandatex à certains

endroits, le ponçage de certaines portes et chambranles ainsi que la construction

d’une cloison en plaques et la fourniture et la pose d’une isolation acoustique. Elle

soutient que les dégâts résultent à suffisance des photos et échanges de courriels

versés en cause.

La partie adverse conteste la demande tant en son principe qu’en son quantum. Elle

soutient que les photos prises lors la remise des clés en date du 18 décembre 2023

ne se réfèrent qu’à quelques trous et taches sur les murs. Tout en ne contestant pas

que l’état des revêtements muraux a vécu, elle donne à considérer qu’elle a occupé

les lieux loués pendant douze années et que les quelques dégâts minimes constatés

ne dépassent pas l’usure normale. Elle souligne que l’état des lieux d’entrée faisait

déjà état de trous et dégâts sur les murs. Elle conteste formellement tout dégât aux

chambranles et portes.

Il y a lieu de relever que l’usure, le défraîchissement ou l’altération d’une peinture, pour

autant qu’ils soient normaux, ne sont pas à supporter par le preneur. Doivent être

classés dans cette catégorie « les contours visibles de tableaux et de meubles ».

Si la peinture doit dès lors être refaite par suite d’un manque de soin ou d’une faute du

preneur, le preneur supporte une partie du coût des travaux de remise en état au

prorata de la durée de son occupation par rapport à la durée normale.

Il est souvent considéré que les peintures s’amortiraient en neuf années, quelle que

soit leur nature. En réalité, leur durée, en état satisfaisant, dépend de nombreux

éléments comme leur nature et leur qualité intrinsèque, les caractéristiques du support,

la qualité de la mise en œuvre ainsi que la destination des locaux loués et peints.

Ce sont donc les parties, ou leur expert, sous le contrôle du juge, qui auront à apprécier

dans chaque cas déterminé la durée normale pendant laquelle la peinture est

présumée en bon état.

En l’espèce, le tribunal retient pour la peinture et les revêtements des murs une période

d’amortissement de dix années.

Il en découle que les travaux de peinture s’inscrivent dans le cadre d’une usure

normale d’un bail de douze années.

La société SOCIETE2.) S.A. ne saurait ainsi réclamer des frais de remise en peinture

des murs. Pour le surplus, il n’est pas établi par les photos versées en cause que les

murs présentaient des dégradations dépassant l’usure normale.

En ce qui concerne les prétendus dégâts causés aux chambranles, aux portes et au

WC, le tribunal note que la société SOCIETE2.) S.A. ne verse aucune photo pour

prouver l’existence de ces dégâts. L’offre de preuve par témoin manque de précision

pour palier à cette carence.

Il ne résulte par ailleurs pas du courriel du 20 décembre 2023 que la société

SOCIETE2.) S.A. reprochait à la société SOCIETE1.) S.A. d’avoir enlevé une cloison

ainsi que des panneaux acoustiques. Le simple fait que la nouvelle locataire a par la

suite réclamé ces aménagements ne saurait imposer une quelconque obligation de

remise en état à la locataire sortante L’offre de preuve tendant à l’audition de

l’administratrice de la nouvelle locataire est partant à rejeter pour défaut de pertinence.

Compte tenu de ces considérations, la demande en paiement de la société

SOCIETE2.) S.A. à titre de frais de remise en état est à déclarer non fondée.

-

frais de nettoyage

La société SOCIETE2.) S.A. reproche à la société SOCIETE1.) S.A. de ne pas avoir

restitué les lieux loués dans un état nettoyé et elle soutient que le revêtement du sol

en bolon était affecté de nombreuses taches, que les volets et encadrements

extérieurs des fenêtres n’étaient pas lavés, de même que les placards tant à l’intérieur

qu’à l’extérieur.

Elle fait valoir que la société SOCIETE8.) est intervenue en urgence le 21 décembre

2023 dans les limites de ses disponibilités, mais que le volume de travail était tel que

cette intervention n'a pas suffi pour finaliser le nettoyage du revêtement de sol. Cette

première intervention aurait été facturée à hauteur de 1.484,80 euros suivant facture

du 29 décembre 2023. Elle affirme que les travaux de nettoyage ont été finalisés le 3

février 2024 et qu’à cette occasion les volets et encadrements extérieurs des fenêtres

ont été lavés. Cette deuxième intervention aurait été facturée à hauteur de 1.151,28

euros suivant facture du 29 février 2024.

Au vu des photos versées en cause, le tribunal retient que les lieux nécessitaient un

nettoyage à fond.

Tel que retenu ci-avant, la société SOCIETE1.) S.A. n’est d’accord à prendre en

charge que les frais de la première intervention.

Il résulte d’un courrier du directeur technique de la société SOCIETE8.) que cette

dernière n’a pas été en mesure de terminer les travaux de nettoyage en date du 21

décembre 2023 et qu’elle a dû les terminer le samedi 29 février 2024. Il est partant

établi à suffisance que la deuxième facture a également trait au nettoyage incombant

à la locataire sortante.

Au vu des éléments du dossier, il y a partant lieu de faire droit à la demande de la

société SOCIETE2.) S.A. pour l’ensemble des frais de nettoyage pour un montant total

de (1.484,80 + 1.151,28 =) 2.636,08 euros.

-

frais d’entretien du gazon

La société SOCIETE2.) reproche enfin à la société SOCIETE1.) S.A. d’avoir négligé

l’entretien du gazon et elle fait valoir qu’à cet effet elle a fait établir un devis par la

société SOCIETE8.) en date du 2 février 2024 pour un montant total de 1.149,12 euros.

La société SOCIETE1.) S.A. conteste avoir négligé l’entretien du jardin et elle donne

à considérer que les photos ont été prises au mois de décembre par mauvais temps.

Au vu des photos versées, le tribunal retient que le gazon et la terrasse ne se

trouvaient pas dans un état bien entretenu.

Etant donné que les frais d’entretien du jardin et des extérieurs incombent au locataire,

il y a lieu de faire droit à la demande telle que formulée pour le montant de 1.149,12

euros.

*

*

*

Compte tenu de ces développements, il y a lieu de retenir que la demande

reconventionnelle de la société SOCIETE1.) S.A. est partiellement fondée pour le

montant total de (1.588,30 + 2.000 + 1.000 + 1.877,91 + 2.636,08 + 1.149,12 =)

10.251,41 euros.

En déduisant ce montant de 10.251,41 euros de la garantie locative à hauteur de

21.084,63, il y a lieu de dire la demande en restitution de la garantie partiellement

fondée à hauteur de 10.833,22 euros avec les intérêts légaux à compter du 10 juin

2024, date de la demande en justice, jusqu’à solde.

Les demandes accessoires

En ce qui concerne les demandes respectives des parties en allocation d’une

indemnité de procédure, il convient de rappeler que l’application de l’article 240 du

nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge (Cour de

cassation Luxembourg, n°60/15 du 2 juillet 2015, numéro 3508 du registre).

Aucune des parties ne justifiant de l’iniquité requise, les demandes sont à déclarer non

fondées.

Aux termes de l’article 115 du nouveau code de procédure civile, « l’exécution

provisoire, sans caution, sera ordonnée même d’office en justice de paix, s’il y a titre

authentique, promesse reconnue, ou condamnation précédente par jugement dont il

n’y ait point appel. Dans tous les autres cas, l’exécution provisoire pourra être

ordonnée avec ou sans caution. »

En l’espèce, il n’y a ni titre authentique, ni promesse reconnue, ni condamnation

précédente par jugement non entrepris rendant l’exécution provisoire obligatoire.

La faculté d’ordonner l’exécution provisoire hors les cas où elle est obligatoire n’est

pas laissée à l’appréciation du juge, mais elle est subordonnée à la constatation de

l’urgence ou du péril en la demeure.

La requérante ne justifiant pas de l’urgence ou d’un péril en la demeure il n’y a pas lieu

d’assortir le présent jugement de l’exécution provisoire.

Conformément aux dispositions de l’article 238 du nouveau code de procédure civile,

il convient de condamner la société SOCIETE2.) S.A. aux frais et dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS :

le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, statuant

contradictoirement et en premier ressort,

reçoit les demandes principale et reconventionnelle en la forme,

dit la demande reconventionnelle de la société anonyme SOCIETE2.) S.A.

partiellement fondée à hauteur de 10.251,41 euros, déboute pour le surplus,

après compensation, dit la demande de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. en

restitution de la garantie locative partiellement fondée à hauteur de 10.833,22 euros,

déboute pour le surplus,

partant,

condamne la société anonyme SOCIETE1.) S.A. à condamner à la société anonyme

SOCIETE2.) S.A. le montant de 10.833,22 euros (dix mille huit cent trente-trois

euros et vingt-deux cents) avec les intérêts légaux à compter du 10 juin 2025, date

de la demande en justice, jusqu’à solde,

dit non fondées les demandes respectives des parties en allocation d’une indemnité

de procédure,

dit qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement,

condamne la société anonyme SOCIETE2.) S.A. aux frais et dépens de l’instance.

Ainsi fait, jugé et prononcé en audience publique dudit tribunal de paix à Luxembourg

par, Michèle HANSEN, juge de paix à Luxembourg, assistée de la greffière Sang DO

THI, avec lequel le présent jugement a été signé, le tout date qu’en tête.

Michèle HANSEN

Juge de paix

Sang DO THI

Greffière