Court orders expert report on construction defects and payment verification in building contract dispute.

Jugement civil 2026TALCH24/00011

Audience publique du jeudi, vingt-six février deux mille vingt-six.

Numéro TAL-2020-06339 du rôle

Composition :

Patricia LOESCH, vice-président,

Bruno MARTINS DOS SANTOS, juge délégué,

Stephanie ARAUJO, juge déléguée,

Pascale HUBERTY, greffier.

E n t r e

la société anonyme SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social à L-

ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions,

inscrite au Registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le n°

NUMERO1.),

partie demanderesse aux termes d'un exploit de l'huissier de justice suppléant

Christine KOVELTER en remplacement de l'huissier de justice Frank SCHAAL de

Luxembourg du 26 juin 2020,

partie défenderesse sur reconvention,

comparaissant par Maître Luc TECQMENNE, avocat à la Cour, demeurant à

Luxembourg,

e t

PERSONNE1.), sans état connu, demeurant à L-ADRESSE2.),

partie défenderesse aux fins du prédit exploit SCHAAL,

partie demanderesse par reconvention,

comparaissant par Maître Maria Ana REAL GERALDO DIAS, avocat à la Cour,

demeurant à Luxembourg.

___________________________________________________________________

L e T r i b u n a l

Vu l’ordonnance de l’clôture du 15 juillet 2025.

Vu l’avis de renvoi devant la 24e chambre du 27 novembre 2025.

Suivant courrier du 8 janvier 2026, les plaidoiries ont été fixées à l’audience du 22

janvier 2026.

Aucune des parties n’a sollicité à plaider oralement.

En application de l’article 226 du Nouveau Code de procédure civile, les parties sont

réputées avoir réitéré leurs moyens à l’audience des plaidoiries et leurs mandataires

sont dispensés de s’y présenter.

L’affaire a été prise en délibéré à l’audience publique du 22 janvier 2026.

Faits

Suivant contrat du 18 septembre 2015 PERSONNE1.) a chargé la société

SOCIETE1.) de la construction d’une maison d’habitation à L-ADRESSE2.), au prix de

vente de NUMERO2.) EUR TVA 17% et 3% comprise.

Le prédit contrat a été complété par un cahier spécial des charges, édition 17 juillet

2015 et un cahier des charges, édition 22 juillet 2015.

L’architecte PERSONNE2.) du bureau SOCIETE2.) SARL a été mandaté par

PERSONNE1.) en vue du suivi et du contrôle de la bonne exécution du chantier.

Les travaux de construction ont débuté en septembre 2015.

Procédure

Par exploit du 8 mars 2018, PERSONNE1.) a assigné la société SOCIETE1.) en référé

expertise.

Suivant ordonnance de référé du 27 avril 2018, l’expert Gilles KINTZELE a été nommé

expert. Il a rendu son rapport en date du 15 janvier 2019.

Par exploit d’huissier de justice du 26 juin 2020, la société SOCIETE1.) a fait donner

assignation à PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal d’arrondissement de ce

siège.

Par jugement n° 2023TALCH08/00055 du 15 mars 2023, le tribunal a retenu ce qui

suit :

« le tribunal d'arrondissement de et à Luxembourg, huitième chambre, siégeant en

matière civile, statuant contradictoirement ;

reçoit les demandes en la forme ;

avant tout autre progrès en cause ;

transmet le dossier au Procureur d’État pour le mettre en mesure d’apprécier la suite

pénale à y donner ;

sursoit à statuer pour le surplus ;

réserve les frais ;

tient le dossier en suspens ».

Par courrier du 17 novembre 2023, le Ministère Public a informé le tribunal que suite

au transmis du dossier, une enquête policière a été ordonnée et qu’en date du 21 mars

2023, date où le dossier civil a été transmis au Parquet du tribunal d’arrondissement

de Luxembourg, l’action publique était prescrite.

Par conséquent, le Ministère Public a classé le dossier sans suites pénales en date

du 17 novembre 2023.

Prétentions et moyens des parties

La société SOCIETE1.) demande la condamnation de PERSONNE1.), sous le

bénéfice de l’exécution provisoire du présent jugement, à lui payer le montant de

75.127,48 EUR avec les intérêts au taux conventionnel de 1,5 % par mois à partir du

30e jour qui suit la réception des factures, sinon à partir de la mise en demeure du 21

mars 2017, sinon à partir de la signification de l’assignation.

Elle demande à titre subsidiaire, que le solde total dû portera intérêts au taux légal

résultant de l’article 12, de l’article 15 et de l’article 15-1 de la loi modifiée du 18 avril

2004 depuis le 3e mois après l’achèvement des travaux et avec majoration dudit taux

de 3 % à partir du premier jour du 3e mois suivant la signification du jugement à

intervenir.

La société SOCIETE1.) demande encore la condamnation de PERSONNE1.) à lui

payer une indemnité de procédure de 5.000 EUR sur base de l’article 240 du Nouveau

Code de procédure civile, une indemnité forfaitaire de 40 EUR prévue à l’article 5(1)

de la loi modifiée du 18 avril 2004, ainsi que la condamnation de PERSONNE1.) à

tous les frais et dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître Luc

TECQMENNE qui la demande, affirmant en avoir fait l’avance.

Elle demande enfin acte qu’elle conteste toutes les demandes adverses tant en leur

principe qu’en leur quantum et de débouter PERSONNE1.) desdites demandes.

La société SOCIETE1.) soulève l’inopposabilité des rapports d’expertises WIES et

MOLITOR.

Selon le dernier état de ses conclusions, elle réclame le montant de 75.125,48 EUR,

composé de la manière suivante :

-

43.287 EUR du chef du solde de la facture 8 du 30 novembre 2016

n°NUMERO3.) : 81.900 EUR- 1.00 EUR (paiement du 7 mars 2017) - 38.612

EUR (paiement du 18 avril 2017),

-

12.199 EUR du chef du solde de la facture 9 du 31 décembre 2016

n°NUMERO4.) : 23.400 EUR – 1.00 EUR (paiement du 7 mars 2017) - 11.200

EUR (paiement du 10 avril 2017)

-

28.857,85 EUR (TTC) du chef de la facture à établir pour le solde de travaux

réalisés,

-

27.686,75 EUR du chef de la libération et des retenues effectués par

PERSONNE1.) sur les factures payées à titre de garantie,

-

à déduire le montant de 36.905,12 EUR du chef des moins-values fixées par

l’expert judiciaire KINTZELE.

PERSONNE1.) demande à voir dire non fondée la demande en paiement formulée

par la société SOCIETE1.) et dans le cas où la demande adverse serait déclarée

fondée, elle demande de voir fixer le début du cours des intérêts de retard au jours de

l’assignation introductive d’instance au plus tôt.

En outre, elle conclut au rejet de la demande adverse en paiement d’une indemnité

forfaitaire prévue par l’article 5(1) de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais

de paiement et aux intérêts de retard.

Selon

le

dernier

état

de

ses

conclusions,

PERSONNE1.)

demande

reconventionnellement la condamnation de la société SOCIETE1.) à lui payer les

montants suivants :

-

89.106,56 EUR, au titre des vices, malfaçons, non-conformités et moins-values

affectant sa maison, sous réserve d’augmentation en cours d’instance,

-

309.700 EUR, au titre de l’indemnité conventionnelle de retard, sous réserve

des indemnités de retard à échoir jusqu’à l’achèvement complet des travaux et

que la concluante se réserve d’actualiser en cours d’instance,

-

14.000 EUR au titre des subsides étatiques non-reçus, sous réserve

d’augmentation en cours d’instance,

-

11.133 EUR, au titre des frais d’expertise et d’huissier exposés dans l’intérêt de

la défense de ses droits, sous réserve d’augmentations en cours d’instance,

-

10.000 EUR ou tout autre montant même supérieur à évaluer ex aequo et bono

par le tribunal, à titre de dommages et intérêts pour perte de jouissance,

-

10.000 EUR ou tout autre montant même supérieur à évaluer ex aequo et bono

par le tribunal, à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi,

-

25.851,42 EUR ou tout autre montant même supérieur à évaluer ex aequo et

bono par le tribunal, du chef de frais et honoraires d’avocats, sous réserve

d’augmentation en cours d’instance, ces montants augmentés des intérêts

légaux depuis le jour de la demande jusqu’à solde.

PERSONNE1.) demande à voir dire que le taux d’intérêt légal sera augmenté de 3

points, le 1er jour du mois suivant la signification du jugement à intervenir.

Elle demande à titre subsidiaire, pour le cas où la demande de la société SOCIETE1.)

serait déclarée fondée, même partiellement, d’ordonner la compensation des

créances réciproques des parties.

Elle demande enfin la condamnation de la société SOCIETE1.) à lui payer le montant

de 3.000 EUR au titre d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau

Code de procédure civile, ainsi que sa condamnation aux frais et dépens de l’instance

avec distraction au profit son mandataire concluant.

PERSONNE1.) explique que les travaux auraient débutés le 28 septembre 2015 et

auraient dû être achevés dans un délai strict de 240 jours ouvrables. Les travaux

auraient donc dû être achevés pour le 6 septembre 2016 au plus tard, sous peine

d’une indemnité de 100 EUR par jour de retard suivant l’article 3 de la lettre de

commande du 18 septembre 2015 et l’article 9 du cahier spécial des charges du 17

juillet 2015.

Les travaux ne seraient pas achevés et ceux effectués présenteraient de nombreux

défauts de conformité, vices et malfaçons.

La société SOCIETE1.) aurait adressé en date du 25 avril 2017 une proposition qu’elle

a chiffrée à 8.000 EUR pour ces travaux.

PERSONNE1.) n’étant pas d’accord avec cette évaluation, aurait unilatéralement

contacté le bureau d’expertise WIES qui, suivant un premier rapport d’expertise du 16

mars 2017, complété par un avenant du 20 juin 2017, aurait retenu une moins-value

de 37.242,50 EUR TTC pour les travaux intérieurs et de 9.400 EUR TTC pour les

travaux extérieurs, soit un total de 46.642,50 EUR.

La société SOCIETE1.) aurait dénié toute valeur au rapport d’expertise WIES et aurait

refusé de remédier aux désordres relevés par le prédit expert.

Suivant procédure de référé expertise, l’expert KINTZELE aurait retenu par son

rapport du 15 janvier 2019 de nombreux vices et malfaçons tant à l’intérieur qu’à

l’extérieur de la maison de PERSONNE1.) et aurait évalué le coût des réfections et

des moins-values à charge de la société SOCIETE1.) à 36.95,12 EUR.

Par lettre du 27 février 2019, PERSONNE1.) aurait fait état de nombreuses remarques

concernant le rapport et le fait que selon elle le prédit rapport serait incomplet et à

certains égards inexacts.

Par courrier du 22 novembre 2018, PERSONNE1.) aurait fait état de nouveaux vices,

dénoncés par courrier recommandée du 12 mars 2018 à la société SOCIETE1.).

Au cours du mois de juin 2020, une construction d’une maison mitoyenne aurait débuté

sur le terrain jouxtant celui de PERSONNE1.). Lors des travaux de fondation par les

propriétaires voisins, il aurait été constaté que des gaines de VMC dépassaient de la

façade de la maison de PERSONNE1.) sur le terrain voisin, ce qui les empêcherait de

poursuivre leurs travaux. Il aurait même été constaté que toute la façade de sa maison

dépassait de +- 20 cm sur le terrain voisin.

La société PERSONNE1.) fait encore état de plusieurs autres vices. Elle aurait décidé

par la suite de charger l’expert Steve MOLITOR de faire un constat des lieux et de

dresser un rapport quant aux nouveaux vices qui seraient apparues à sa maison à

l’occasion de la construction voisine.

L’expert MOLITOR aurait rendu son rapport après avoir examiné la totalité de la

construction et en tenant compte des précédents rapports WIES et KINTZELE.

L’expert MOLITOR aurait chiffré le coût total des remises en état des désordres, vices

et malfaçons à 40.150 EUR HT.

Motifs de la décision

La demande de la société SOCIETE1.) a été déclarée recevable en la forme.

Par jugement n°2023TALCH08/00055 du 15 mars 2023, le tribunal a retenu ce qui

suit :

Il est constant en cause qu’en date du 18 septembre 2015, PERSONNE1.) a signé un

contrat intitulé « LETTRE DE COMMANDE (…) Construction d’une maison passive à

ADRESSE2.) (G-D Luxembourg) » avec la société SOCIETE1.) portant sur la

construction d’un immeuble d’habitation pour le prix total de NUMERO2.).- euros TVA

17% et 3% comprise.

« Le contrat liant les parties est partant à qualifier de contrat de vente d'un immeuble

à construire. Plus précisément, au vu des éléments caractéristiques du contrat

identifiés ci-dessus, il s’agit d’une vente en l'état futur d'achèvement qui est définie au

vu de l’article 1601-3 du Code civil comme « le contrat par lequel le vendeur s’engage

à livrer à l’acquéreur une construction future déterminée, ce dernier s’engageant à en

payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur transfère

immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol (si celui-ci n’en est pas déjà

propriétaire) ainsi que sur les constructions déjà existantes (s’il en existe). Les

constructions à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur

exécution, lors que les pouvoirs de maître de l’ouvrage restent réservés au vendeur

jusqu’à l’achèvement complet de la construction » (M. ELTER et F. SCHOCKWEILER, op.

cit., n° 210).

Rien ne s’oppose à qualifier un contrat sous seing privé en contrat de vente d’un

immeuble à construire lorsqu’il ne revêt pas la forme de l’acte authentique.

En effet, en adoptant le critère de l’achèvement de l’immeuble, on arrive à qualifier de

vente d’immeuble à construire des contrats qui n’ont pas été conclus selon les formes

légales (acte authentique etc., art. 1601-5), bien que relevant du secteur protégé,

ladite législation étant pourtant d’ordre public alors qu’elle est sanctionnée par des

dispositions pénales (Georges RAVARANI, « Tableau des délais d’action en matière de

garanties d’immeubles vendus ou construits », Pas., 29, p. 11) ».

Il s’ensuit que le tribunal a qualifié le contrat conclu le 18 septembre 2015 entre parties

comme vente d'un immeuble à construire et plus précisément, au vu des éléments

caractéristiques du contrat examinés et identifiés, de vente en l'état futur

d'achèvement.

Dans ses conclusions postérieures au jugement du 15 mars 2023, la société

SOCIETE1.) a fait de longs développements pour établir que c’est à tort que le tribunal

a dans son jugement du 15 mars 2023 retenu que le contrat entre parties constitue un

contrat de vente en état futur d’achèvement, alors que les conditions nécessaires pour

retenir cette qualification ne sont pas remplies.

Dans le jugement précité, le tribunal avait analysé les conditions requises et il n’y a

plus lieu de revenir sur la qualification retenue par le tribunal dans son jugement du 15

mars 2023.

Admettre le contraire reviendrait à autoriser un appel détourné devant un tribunal de

première instance.

Par le même jugement du 15 mars 2023, le tribunal a encore retenu ce qui suit :

« En vertu de l’article 1601-4, alinéa 3, du Code civil, « la vente d'immeubles à

construire au sens du présent article doit, à peine de nullité, revêtir la forme de la vente

à terme ou de la vente en l'état futur d'achèvement ».

Suivant l’article 1601-5, alinéa 2, du Code civil, ces contrats doivent être conclus par

acte authentique.

L’article 1601-9, alinéa 1er, du Code civil dispose : « Dans le cas de vente en l'état

futur d'achèvement, le vendeur ne peut exiger ni accepter aucun versement, aucun

dépôt, aucune souscription ou acceptation d'effets de commerce avant la signature du

contrat, ni avant la date à laquelle la créance est exigible. »

Or, en l’espèce aucun contrat conclu par acte authentique n’a été signé par les parties.

L’article VII de la loi du 28 décembre 1976 relative aux ventes d'immeubles à construire

et à l'obligation de garantie en raison de vices de construction dispose :

« Toute personne qui aura exigé ou accepté un versement en violation des

dispositions des articles 1601-9, 1601-10 et 1601-13 du code civil en cas de vente

régie par l'art. 1601-4 sera punie d'un emprisonnement de huit jours à un an et d'une

amende de 250 à 2.500 euros ou de l'une de ces peines seulement. »

Or, la commission d’une infraction pénale, notamment à l’article VII de la loi du 28

décembre 1976 relative aux ventes d'immeubles à construire et à l'obligation de

garantie en raison de vices de construction, n’est pas, a priori, sans incidence sur la

question de la validité et de l’exigibilité des obligations contractées par PERSONNE1.)

à l’égard de la société SOCIETE1.).

Aux termes de l’article 23 du Code de procédure pénale, le procureur d’État reçoit les

plaintes et les dénonciations et apprécie la suite à leur donner. Toute autorité

constituée, tout officier public ou fonctionnaire, ainsi que tout salarié ou agent chargé

d’une mission de service public, qu’il soit engagé ou mandaté en vertu de dispositions

de droit public ou de droit privé, qui, dans l’exercice de ses fonctions, acquiert la

connaissance de faits susceptibles de constituer un crime ou un délit, est tenu d’en

donner avis sans délai au procureur d’État et de transmettre à ce magistrat tous les

renseignements, procès-verbaux et actes qui y sont relatifs, et cela nonobstant toute

règle de confidentialité ou de secret professionnel lui étant applicable le cas échéant.

Étant donné que le tribunal estime que les éléments lui soumis sont susceptibles de

constituer un délit, tel qu’il vient d’être spécifié ci-dessus, il y a lieu de transmettre le

dossier au Procureur d’État pour le mettre en mesure d’apprécier la suite à y donner.

Étant donné que PERSONNE1.) demande la compensation éventuelle entre les

demandes à déclarer fondées de la société SOCIETE1.) et les siennes, il y a lieu de

réserver les demandes reconventionnelles.

En attendant d’être fixé sur les conséquences pénales de l’affaire, il y a lieu de surseoir

à statuer pour le surplus. »

Il y a lieu de relever que par courrier du 17 novembre 2023, le Ministère Public a

informé le tribunal que suite au transmis du dossier, une enquête policière a été

ordonnée et qu’en date du 21 mars 2023, date où le dossier civil a été transmis au

Parquet du tribunal d’arrondissement de Luxembourg, l’action publique était prescrite.

Au vu du classement du dossier sans suites pénales en date du 17 novembre 2023

par le Ministère Public, aucune infraction n’est établie en l’occurrence.

Il y a lieu de retenir que bien que le contrat n’ait pas été conclu par acte authentique,

il a été qualifié de vente en l'état futur d'achèvement de sorte que les dispositions

légales prévues pour ce type de contrats sont applicables.

I)

Demande principale

La société SOCIETE1.) réclame le montant de 75.125,48 EUR, composé de la

manière suivante :

-

43.287 EUR du chef du solde de la facture 8 du 30 novembre 2016

n°NUMERO3.),

-

12.199 EUR du chef du solde de la facture 9 du 31 décembre 2016

n°NUMERO4.),

-

28.857,85 EUR (TTC) du chef de la facture à établir pour le solde de travaux

réalisés,

-

27.686,75 EUR du chef de la libération et des retenues effectués par

PERSONNE1.) sur les factures payées à titre de garantie,

-

à déduire le montant de 36.905,12 EUR du chef des moins-values fixées par

l’expert judiciaire KINTZELE.



quant au solde de la facture n°8 du 30 novembre 2016 n°NUMERO3.) (état

d’avancement)

La société SOCIETE1.) réclame de ce chef sur le montant total initial de 81.900 EUR

le solde de 43.287 EUR après les paiements effectués par PERSONNE1.) le 7 mars

2017 et en avril 2017.

Elle explique que l’architecte a validé cette facture.

PERSONNE1.) a refusé de payer le solde de cette facture au motif d’une part que la

société SOCIETE1.) ne lui soumettait pas un détail des travaux facturés et d’autre part

qu’elle ne lui a pas fait une proposition sérieuse de moins-values compte tenu des

dommages et mauvaise réalisation des travaux.

Elle conclut que la créance de cette facture n’est ni certaine, ni liquide, ni exigible étant

donné qu’elle ne revêt pas l’apparence suffisante de détermination de la créance faute

de détails quant aux prestations facturées et qu’elle ne lui permet pas de savoir ce qui

est réellement dû.

La facture n°8 du 30 novembre 2016 met en compte un montant initial de 81.900 EUR

pour la construction d’une maison passive mais sans indiquer les travaux facturés

respectivement sans donner plus de précisions à part un historique de facturation.

Conformément à l’article 58 du Nouveau Code de procédure civile, « il incombe à

chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa

prétention. »

En vertu de l’article 58 précité, il appartient à la société SOCIETE1.) d’établir que

PERSONNE1.) a l’obligation de lui payer le montant de 43.287 EUR réclamé du solde

de la facture litigieuse.

La charge de la preuve de l’exécution des travaux à hauteur du montant de 43.287

EUR représentant le solde de la facture n°8 pèse sur la société SOCIETE1.).

Comme PERSONNE1.) conteste la créance à défaut de détails quant aux prestations

facturées, il y a lieu d’ordonner une expertise judiciaire et de confier à un expert la

mission de déterminer si le montant de 43.287 EUR est dû compte tenu des travaux

exécutés par la société SOCIETE1.).

Il y a lieu de nommer expert Raphaël VERCRUYSSE avec

la

mission

plus

amplement libellée au dispositif du présent jugement.



quant au solde de la facture 9 du 31 décembre 2016 n°NUMERO4.) (état

d’avancement)

La société SOCIETE1.) réclame de ce chef sur le montant total initial de 23.400 EUR

le solde de 12.199 EUR après les paiements effectués le 7 mars 2017 et en avril 2017.

Elle explique que l’architecte a validé cette facture.

PERSONNE1.) a refusé de payer le solde de cette facture au motif d’une part que la

société SOCIETE1.) ne lui soumettait pas un détail des travaux facturés et d’autre part

qu’elle ne lui a pas fait une proposition sérieuse de moins-values compte tenu des

dommages et mauvaise réalisation des travaux.

Elle conclut que la créance de cette facture n’est ni certaine, ni liquide, ni exigible étant

donné qu’elle ne revêt pas l’apparence suffisante de détermination de la créance faute

de détails quant aux prestations facturées et qu’elle ne lui permet pas de savoir ce qui

est réellement dû.

La facture n°9 du 31 décembre 2016 met en compte un montant initial de 23.400 EUR

pour la construction d’une maison passive mais sans indiquer les travaux facturés

respectivement sans donner plus de précisions à part un historique de facturation.

En vertu de l’article 58 précité, il appartient à la société SOCIETE1.) d’établir que

PERSONNE1.) a l’obligation de lui payer le solde de 12.199 EUR réclamé du solde de

la facture.

La charge de la preuve de l’exécution des travaux à hauteur du montant de 12.199

EUR représentant le solde de la facture n°9 pèse sur la société SOCIETE1.).

Comme PERSONNE1.) conteste la créance à défaut de détails quant aux prestations

facturées, il y a lieu de confier à l’expert VERCRUYSSE la mission de déterminer si le

montant de 12.199 EUR est dû compte tenu des travaux exécutés par la société

SOCIETE1.).



quant au solde de la facture à établir pour travaux exécutés

La demanderesse réclame de ce chef le montant de 28.857,85 EUR (TTC).

Elle soutient qu’en date du 30 mai 2017, elle a transmis à l’architecte le décompte final

des travaux pour une somme de 28.857,85 EUR sur la facture 10 restant à établir.

En outre, elle renvoie au courriel du même jour par lequel l’architecte a communiqué

à PERSONNE1.) le décompte final confirmant que le montant de 28.857,85 EUR était

dû.

Elle fait plaider que l’architecte a validé la somme de 28.857,85 EUR réclamée par

elle à titre de décompte final mais qu’il n’a pas encore établi de facture étant donné

qu’il était d’avis que ce n’est pas opportun d’établir à ce moment une facture alors que

celle-ci devrait tenir compte des éventuelles moins-values retenues dans son chef lors

de l’expertise judiciaire.

La défenderesse fait valoir qu’elle n’a jamais reçu de facture concernant le montant de

28.857,85 EUR et que ce montant ne lui a jamais été réclamé.

Elle conclut que les conditions de certitude, liquidité et exigibilité de la créance ne sont

pas remplies.

Elle pose la question comment un décompte final peut être valider alors que

l’ensemble des travaux à charge de la société SOCIETE1.) n’ont pas été entièrement

exécutés et ne le sont toujours pas notamment la réfection de la façade arrière et le

revêtement de la dalle de la terrasse dont l’échéance était prévue pour printemps 2017

mais ce qui n’a jamais été fait.

Elle ajoute qu’en vertu de l’article 2 de la lettre de commande des travaux, elle bénéfice

d’un escompte de 1,5% sur le montant des factures qui doit être appliqué en l’espèce.

Il est constant en cause qu’aucune facture finale n’a été établie pour le montant de

28.857,85 EUR.

En vertu de l’article 58 précité, il appartient à la société SOCIETE1.) d’établir que

PERSONNE1.) a l’obligation de lui payer le solde de 28.857,85 EUR réclamé du chef

de solde final.

La charge de la preuve de l’exécution des travaux à hauteur du montant de 28.857,85

EUR représentant le solde final pèse sur la société SOCIETE1.).

Comme PERSONNE1.) conteste la créance au motif que les travaux n’ont pas été

entièrement exécutés, il y a lieu de confier à l’expert VERCRUYSSE la mission de

déterminer si le montant de 28.857,85 EUR est dû compte tenu des travaux exécutés

par la société SOCIETE1.).



quant à la garantie à libérer

La demanderesse réclame le montant de 27.686,75 EUR.

Elle expose que les parties se sont accordées sur la méthode de cautionnement via

retenues plutôt qu’un cautionnement bancaire et qu’en exécution de cette convention,

PERSONNE1.) a systématiquement retenu lors des paiements effectués une somme

correspondant à 5% des factures établies et ce pour un montant total de 27.686,75

EUR.

Elle indique qu’elle a en plus retenu de son côté une somme de 4.500 EUR

complémentaire portant le cautionnement à un montant total de 32.186,75 EUR.

La moitié du montant de ce cautionnement bancaire aurait dû être libérée à la

réception provisoire accordée par le maître de l’ouvrage, le solde devant être libéré à

la réception définitive, un an après la réception provisoire sous réserve que les vices

qui seraient apparus pendant cette période soient réparés.

PERSONNE1.) soutient que le montant des garanties retenues par elle devait être

libéré à la réception et sous réserve que les vices cachés apparus après la réception

provisoire soient réparés et qu’aucune de ces conditions n’est remplie en l’espèce.

Par conséquent, elle conclut au rejet de cette demande.

Cette demande est à réserver dans l’attente de la mesure d’instruction ordonnée.

II)

Demande reconventionnelle

PERSONNE1.) demande reconventionnellement la condamnation de la société

SOCIETE1.) à lui payer les montants suivants :

-

89.106,56 EUR, au titre des vices, malfaçons, non-conformités et moins-values

affectant sa maison, sous réserve d’augmentation en cours d’instance,

-

309.700 EUR, au titre de l’indemnité conventionnelle de retard, sous réserve

des indemnités de retard à échoir jusqu’à l’achèvement complet des travaux et

que la concluante se réserve d’actualiser en cours d’instance,

-

14.000 EUR au titre des subsides étatiques non-reçus, sous réserve

d’augmentation en cours d’instance,

-

11.133 EUR, au titre des frais d’expertise et d’huissier exposés dans l’intérêt de

la défense de ses droits, sous réserve d’augmentations en cours d’instance,

-

10.000 EUR ou tout autre montant même supérieur à évaluer ex aequo et bono

par le tribunal, à titre de dommages et intérêts pour perte de jouissance,

-

10.000 EUR ou tout autre montant même supérieur à évaluer ex aequo et bono

par le tribunal, à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi,

-

25.851,42 EUR ou tout autre montant même supérieur à évaluer ex aequo et

bono par le tribunal, du chef de frais et honoraires d’avocats, sous réserve

d’augmentation en cours d’instance.

ces montants augmentés des intérêts légaux depuis le jours de la demande jusqu’à

solde.



quant au montant de 89.106,56 EUR au titre des vices, malfaçons, non-

conformités et moins-values affectant sa maison

PERSONNE1.) explique que certains vices se sont aggravés et d’autres se sont

révélés du fait de la nouvelle construction mitoyenne sur le terrain contigu au sien.

Pour ces motifs, l’expert MOLITOR aurait mis à jour son premier rapport d’expertise le

8 septembre 2021.

Renvoyant à ce rapport, elle soutient qu’elle a dû faire exécuter des travaux

supplémentaires rendus nécessaires par la nouvelle construction compte tenu du non-

respect des limites cadastrales lors de la mise en place de l’isolation de la façade

postérieure de sa maison vers le terrain voisin et le dépassement de certaines gaines

et d’une poutre métallique sur le terrain voisin, qui ont nécessité la mise en place d’une

nouvelle isolation conforme entre les deux constructions.

L’expert mettrait aussi en cause la stabilité de la structure de la terrasse arrière de sa

maison.

Il aurait aussi constaté la nécessité de changer certaines fenêtres et portes-fenêtres

du rez-de-chaussée et du premier étage dont les parcloses à savoir les châssis ont

été montés à l’envers permettant à n’importe quelle personne mal intentionnée de les

enlever sans difficulté et de s’introduire dans sa maison.

Au vu de ces éléments, l’expert aurait chiffré le dommage accru en raison des travaux

à réaliser pour corriger les désordres, vices et malfaçons au montant de 46.177 EUR.

En plus, elle devrait changer sa porte d’entrée qui n’aurait plus été étanche.

En raison du dysfonctionnement de la hotte de cuisine non adaptée à la construction,

sa maison serait mise sous dépression et ramènerait davantage d’air froid à l’intérieur

via la porte d’entrée ce qui entraînerait une déperdition de chaleur conséquente par

temps froid.

Ensuite, elle indique que des infiltrations ont été constatées en raison des couvertines

qui ont été mal posées.

Elle verse en cause les factures suivantes :

-

facture SOCIETE3.) pour l’enlèvement complet de la façade du pignon gauche

d’un montant de 9.270,61 EUR,

-

facture de la société SOCIETE4.) SARL pour le démontage de l’isolant en sous-

sol d’un montant de 884,52 EUR,

-

facture de la société SOCIETE4.) SARL pour la découpe de la poutre en acier

dépassant du pignon gauche de la maison sur le terrain voisine d’un montant

de 2.142,27 EUR,

-

facture de la société SOCIETE4.) SARL pour travaux supplémentaires de

2.187,90 EUR pour enlever les couvres-murs qui séparent sa maison de celle

des voisins et qui dépassaient les limites de propriété vers la terrasse voisine

ainsi que les couvres-murs situés à l’arrière du bâtiment et remettre de

nouveaux couvres-murs conformes.

Elle fait valoir que la société SOCIETE1.) a l’obligation d’exécuter les travaux

conformément aux règles de l’art ce qui implique le respect des normes légales et des

limites cadastrales et elle aurait dû dans ces conditions la rendre attentive sur les

conséquences sinon dû refuser l’exécution des travaux non conformes.

La société SOCIETE1.) soutient que le montant de 36.905,12 EUR fixé par l’expert

KINTZELE dans son rapport d’expertise judiciaire doit être retenu du chef de moins-

values.

Elle conteste les autres montants réclamés par la partie adverse qui a porté sa

demande en cours d’instance au montant de 89.106,56 EUR du chef de vices,

malfaçons et moins-values affectant sa maison.

Quant à la somme de 40.150 EUR réclamée par PERSONNE1.), elle fait valoir qu’elle

est basée sur un rapport unilatéral de son conseil technique MOLITOR qui ne lui a pas

été communiqué avant la présente procédure et qui ne lui est pas opposable.

Quant aux montants résultant de la facture de la société SOCIETE3.) pour

l’enlèvement complet de la façade du pignon gauche d’un montant de 9.270,61 EUR,

de la facture de la société SOCIETE4.) SARL pour le démontage de l’isolant en sous-

sol d’un montant de 884,52 EUR, et de la facture de la société SOCIETE4.) SARL

pour la découpe de la poutre en acier dépassant du pignon gauche de la maison sur

le terrain voisine d’un montant de 2.142,27 EUR, elle soutient que ces postes n’ayant

pas été soumis à l’expert judicaire, ne peuvent pas être retenus.

Il en serait de même de l’augmentation de la demande par PERSONNE1.) sur base

des factures des sociétés

SOCIETE4.)

SARL,

SOCIETE5.),

SOCIETE6.),

SOCIETE7.) et des remboursements de montants payés par elle à la famille ALIAS1.).

La société SOCIETE1.) soutient que l’expert judiciaire KINTZELE a clôturé sa mission

de sorte que PERSONNE1.) ne peut plus ajouter unilatéralement des postes

indemnitaires au-delà de ce qui a d’ores et déjà été évalué par l’expert.

Elle ajoute qu’il n’est pas établi que les montants réclamés dans ces postes

correspondent à des travaux rendus nécessaires à la construction conforme de la

maison voisine mitoyenne et qui sont la conséquence de l’implantation non conforme

de sa maison.

En outre, elle reproche à PERSONNE1.) de demander des sommes disproportionnées

et parfois doubles.

Par conséquent, elle demande à voir entériner les conclusions de l’expert KINTZELE

et de retenir le montant de 36.905,12 EUR du chef de moins-values et à voir écarter

les autres demandes de PERSONNE1.).

En matière de vente d’immeuble à construire, les articles 1642-1 et 1646-1 du Code

civil instituent un régime dérogatoire au droit commun en ce qui concerne la garantie

des vices.

L’article 1646-1 du Code civil prévoit que « Le vendeur d'un immeuble à construire est

tenu pendant dix ans, à compter de la réception de l'ouvrage par l'acquéreur, des vices

cachés dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de

l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application

des articles 1792 et 2270 du présent code. Le vendeur est tenu de garantir les menus

ouvrages pendant deux ans à compter de la réception de l'ouvrage par l'acquéreur. »

Il y a encore lieu de relever que le régime de responsabilité des promoteurs diffère

suivant le caractère apparent ou caché des vices mis en cause. En effet, l'article 1646-

1 du Code civil ne renvoie à la garantie décennale des constructeurs qu'à propos des

vices cachés, les vices apparents étant régis par une disposition particulière, l'article

1642-1 de ce même code.

Conformément à l'article 1642-1 du Code civil, « Le vendeur d'un immeuble à

construire ne peut être déchargé, ni avant la réception de l'ouvrage par l'acquéreur, ni

avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur des

vices de construction alors apparents. »

Cette disposition ne s'applique qu'au vice qui s'est révélé avant le plus tardif des deux

événements : soit, la réception des travaux, soit, l'expiration d'un délai d'un mois après

la prise de possession par l'acquéreur.

C'est à la date de l'événement le plus tardif qu'il faut se placer pour déterminer si le

vice constaté est soumis ou non au régime de l'article 1642-1 du Code civil. Survenant

au-delà de ce délai, le vice perd en effet la qualification d'apparent pour s'entendre

d'un vice caché relevant de l'article 1646-1 du Code civil (JCL. Civil: Vente

d'immeubles à construire, Fasc. 20, n°93).

La distinction entre vices apparents et vices cachés est exclusivement technique : le

vice est apparent s’il s’est révélé avant le plus tardif de deux évènements, à savoir la

réception de l’ouvrage ou l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession

de l’immeuble par l’acquéreur. Tout vice qui s’est révélé avant la réception ou avant un

délai d’un mois à partir de la prise de possession des lieux est apparent et c’est le

régime de garantie de l’article 1642-1 du Code civil qui s’applique. S’il se révèle plus

tard, il est considéré comme caché.

Ainsi, la réception de l’immeuble n’empêche pas les acquéreurs d’invoquer les

dispositions protectrices relatives aux ventes d’immeubles à construire, mais elle

constitue un préalable nécessaire à l’application de celles-ci.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 1601-6, alinéa 2, du Code civil,

la constatation de l’achèvement n’emporte pas par elle-même ni reconnaissance de la

conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l’acquéreur tient

de l’article 1642-1 du Code civil.

Il convient donc à présent d’examiner s’il y a eu réception de l’immeuble.

La réception de l’immeuble par l’acquéreur peut être définie comme l’acte par lequel

celui-ci déclare accepter l’immeuble avec ou sans réserves.

La réception des travaux est considérée comme un acte juridique, de sorte qu’elle doit

résulter d’une volonté non équivoque du maître de l’ouvrage de recevoir les travaux.

La réception peut être expresse ou tacite.

Il appartient à la société SOCIETE1.) d’établir l’événement le plus tardif prévu par

l'article 1642-1 du Code civil.

En l’occurrence, aucun procès-verbal de réception n’a été signé entre parties.

En outre, il ressort des éléments du dossier qu’au vu des contestations émises par

PERSONNE1.) et de son refus de payer le solde des factures, aucune réception tacite

des travaux par PERSONNE1.) n’a eu lieu de sorte que les vices constatés n’ont

jamais fait l’objet d’une réception définitive et sont soumis à la responsabilité

contractuelle de trente ans, prévue par les articles 1147 et suivants du Code civil.

Dans le cadre de la responsabilité contractuelle de droit commun, l’entrepreneur est

tenu d’une obligation de résultat qui entraîne une présomption de responsabilité de

l’entrepreneur, une fois établie la réalité du vice allégué. L’entrepreneur, tenu

d’atteindre le résultat promis, est - en tant que professionnel qualifié - censé connaître

les défauts de la matière qu’il utilise ou de l’objet qu’il façonne. L’entrepreneur peut se

décharger de cette présomption de responsabilité en rapportant la preuve que le

désordre est dû à une cause qui n’est pas son propre fait et qui revêt les caractères

de la force majeure (Cour d’appel, 11 mai 2005, numéro du rôle 28935).

Il en suit que l'entrepreneur doit atteindre le résultat envisagé par la mise en œuvre de

techniques dont il dispose et qu’il est censé maîtriser (Cour d’appel du 5 février 2009,

n° 32450 et 32638 du rôle).

Il est de principe que les entrepreneurs ont l’obligation de concevoir et de réaliser un

ouvrage exempt de vices.

De plus, il est admis que cette obligation est une obligation de résultat.

Il suffit dès lors que PERSONNE1.) établisse que le résultat n’est pas atteint, à savoir

l’existence d’un vice.

L’expert judiciaire KINTZELE a finalisé son rapport d’expertise judiciaire le 15 janvier

2019.

Quant à l’écaillement d’enduit de la façade sous le carport côté abri de jardin, l’expert

a constaté un socle manquant et l’écaillement de la façade.

Concernant le seuil de porte, l’expert a retenu que la peinture est à refaire et que les

joints sont à réaliser aux frais de la société SOCIETE1.).

Quant à l’abri de jardin, l’expert a retenu que le travail est très peu soigné, que seules

des réfections localisées sont possibles (traitement de la rouille, réglage) mais que

tous les problèmes ne peuvent pas être résolus, raison pour laquelle il a accordé une

moins-value.

L’expert a encore fait les constats suivants : un éclat dans le châssis de la baie vitrée

du séjour apparue en cours de chantier, l’inachèvement du socle de la terrasse, la

fixation inappropriée du poteau du portillon d’accès avant vers la terrasse sous-sol, la

possibilité de la pose d’un cache pour le câble électrique, quant à la descente d’eau

pluviale sur l’abri de jardin : le non-respect des cotes du plan alors que le percement

du haut et celui du bas ne sont pas alignés, le dysfonctionnement de l’installation

électrique du jardin, le défaut d’étanchéité de la tablette du 1er étage, des infiltrations

en façade, l’exécution non soignée des seuils de fenêtre, concernant la terrasse de la

chambre à coucher au dernier étage : le scellage des dalles est à refaire, la finition

peu soignée du joint sous le châssis du séjour, un problème d’écoulement d’eau des

douches, les finitions non soignées des bacs de douche et peintures époxy murales,

le robinet non centré, problème de l’emplacement de la robinetterie de la baignoire, la

porte d’accès en salle de bains de la cave non réglée, un problème de la robinetterie

de la douche en cave, un problème de finition du meuble de la salle de douche dont

les portes sont de travers, la finition non soignée du joint concernant la tablette de

fenêtre de coin dans la chambre enfants, des fissures aux plafonds et aux murs, une

différence de hauteur affectant l’escalier, un problème de réglage de la porte

coulissante du séjour, un défaut d’étanchéité de la porte d’entrée, et un problème

affectant le tableau électrique.

Au vu de ces constats, l’expert KINTZELE a retenu un montant de 36.905,12 EUR à

charge de la société SOCIETE1.) du chef de coûts de remise en état et moins-values.

Il ressort d’un courrier du mandataire de PERSONNE1.) du 22 novembre 2019 qu’elle

a dénoncé de nouveaux vices à l’expert KINTZELE apparus depuis la fin du mois

d’octobre et par courrier du 25 juin 2020, elle a dénoncé de nouvelles malfaçons qui

se sont révélées lors de la construction d’une maison sur le terrain contiguë à la

sienne.

L’expert KINTZELE n’a plus pris position et n’a rédigé aucun rapport d’expertise

complémentaire.

A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) verse en cause deux rapports d’expertise

unilatéraux des 23 octobre 2020 et 8 septembre 2021 dressés par l’expert Steve E.

MOLITOR.

Un rapport d’expertise est en principe inopposable à toute personne qui n’a pas été

appelée ou représentée aux opérations d’expertise. La raison de cette règle est la

sauvegarde des droits de la défense de la partie contre laquelle on veut invoquer un

rapport d’expertise lors de l’élaboration duquel elle n’a pu présenter ses observations

(Tribunal d’arrondissement de Luxembourg, 18 décembre 2000, n° 50320).

Néanmoins, une telle expertise, lorsqu’elle est régulièrement communiquée et

soumise à la libre discussion des parties, vaut cependant comme élément de preuve

et le juge peut la prendre en considération en tant que tel et y puiser des éléments de

conviction (Cour d’appel, 9ème chambre, arrêt n° 42/18 du 22 mars 2018, n° 42.963 du

rôle).

Ainsi, lorsqu’un rapport d’un spécialiste qui s’est vu confier de manière unilatérale une

mission technique est communiqué et versé aux débats de sorte à ce que l’autre partie

a pu le discuter librement, il lui devient opposable et l’expertise peut être prise en

considération pour fournir des renseignements, sans cependant pouvoir fonder à lui

seul une condamnation alors qu’il ne constitue qu’un élément d’appréciation parmi

d’autres (T. HOSCHEIT, Le droit judiciaire privé au Grand-Duché de Luxembourg,

Luxembourg, éditions Paul Bauler, 2012, p.390, n°745 avec les références citées).

Les rapports d’expertise unilatéraux MOLITOR ont été communiqués et versés aux

débats et la société SOCIETE1.) a pu les discuter librement, de sorte qu’ils lui sont

devenus opposables.

Ces rapports d’expertise unilatéraux constituent des éléments de preuve mais en

raison de leur caractère unilatéral, ils ne sauraient servir à eux seuls de base à une

décision.

Il en est de même des rapports d’expertise WIES des 16 mars 2017 et 20 juin 2017

qui ne sont pas inopposables à la société SOCIETE1.) mais qui ont été communiqués

et versés aux débats et qui valent comme éléments de preuve.

Il y a lieu de se référer aux rapports d’expertise unilatéraux MOLITOR des 23 octobre

2020 et 8 septembre 2021, dressés postérieurement au rapport d’expertise judiciaire

KINTZELE.

L’expert MOLITOR a constaté que la façade isolante postérieure de la maison a été

intégralement déposée pour permettre la poursuite de la construction de la maison

voisine.

Il a indiqué que la façade isolante postérieure de la maison de PERSONNE1.)

dépassait partiellement sur la parcelle de sa voisine PERSONNE3.) empêchant la

construction de sa maison.

En outre, il a constaté que la dépose de la façade isolante a fait apparaître des gaines

de VMC et des conduites d’évacuation des eaux usées et que ces gaines sont à l’air

libre et sans protection.

L’expert MOLITOR a relevé l’existence d’un risque de condensation dans les gaines

de VMC et qu’avec la nouvelle construction qui va venir se coller à la façade

postérieure, ces canalisations seront totalement inaccessibles.

Il a ajouté qu’en cas de condensation ou de fuite d’une des descentes d’eaux usées,

la maison de PERSONNE1.) sera affectée mais également celle de sa voisine.

Sur le pignon gauche de la maison, il a constaté que la structure poteaux/poutres au-

dessus de la terrasse présente des traces blanches d’humidité sur son crépi.

Il a relevé aussi le défaut d’étanchéité entre les différents couvre-murs et les façades.

Il ressort des constats de l’expert MOLITOR que le rapport d’expertise KINTZELE n’est

pas complet notamment en ce qu’il ne tient pas compte de nouveaux vices apparus ni

de la nouvelle situation survenue lors de la construction de la maison voisine de

PERSONNE1.), de sorte que la demande de la société SOCIETE1.) à le voir entériner

n’est pas fondée.

Même si l’expert KINTZELE a clôturé sa mission comme le fait plaider la société

SOCIETE1.), PERSONNE1.) a le droit d’établir l’existence de nouveaux vices et

malfaçons respectivement l’aggravation des vices et malfaçons constatés.

Au vu ces éléments fournis par PERSONNE1.) concernant l’existence d’une

aggravation des vices et malfaçons ainsi que l’apparition de nouveaux vices et

malfaçons, respectivement de frais supplémentaires notamment eu égard à la

construction de la maison voisine, il y a lieu de confier à l’expert VERCRUYSSE la

mission libellée au dispositif du présent jugement.

Comme l’expertise judiciaire est ordonnée d’un côté pour permettre à la société

SOCIETE1.) d’établir le bien-fondé de sa demande en paiement des travaux exécutés

et d’un autre côté pour permettre à PERSONNE1.) d’établir les vices et malfaçons et

d’en obtenir réparation dans le cadre de sa demande reconventionnelle, il y a lieu

d’ordonner à chaque partie de faire l’avance de la moitié des frais d’expertise.



quant au montant de 309.700 EUR au titre de l’indemnité conventionnelle de

retard

PERSONNE1.) expose que suivant l’article 3 de la lettre de commande du 18

septembre 2025, le début des travaux était fixé au 28 septembre 2015 et le délai total

des travaux était de 240 jours.

Elle soutient que les parties y ont fixé l’indemnité de retard par jour calendrier au

montant de 100 EUR.

Elle base sa demande sur l’article 9 du cahier des charges du 17 juillet 2015.

Elle reproche à la société SOCIETE1.) d’accuser un retard de 3.097 jours dans

l’achèvement des travaux de sorte qu’une indemnité conventionnelle de retard de

309.700 EUR serait due de ce chef.

A titre subsidiaire, si le tribunal devait considérer que la théorie générale de la

réception des travaux s’applique, il y aurait lieu de constater que le délai fixé de 240

jours au contrat serait de stricte application.

Elle se réfère à l’article 9 du cahier des charges qui ne permet le décompte des jours

d’intempéries que pour les seuls lots relatifs au gros-œuvre.

Elle conteste que la construction était en l’état pour être réceptionnée le 18 janvier

2017 et que les travaux étaient achevés à cette date.

Aucune conséquence juridique ne pourrait être tirée du fait qu’elle a pris possession

des lieux de façon anticipée dans l’immeuble litigieux étant donné qu’elle aurait été

contrainte de quitter avec ses enfants le précédent logement à la date prévue et qu’elle

n’aurait eu d’autre choix que de s’installer dans l’immeuble litigieux.

Elle indique qu’il était contractuellement convenu que l’immeuble serait entièrement

achevé le 6 septembre 2016.

La société SOCIETE1.) réplique que les travaux étaient achevés depuis le 18 janvier

2017 et elle conteste le montant demandé par PERSONNE1.).

Les travaux seraient terminés au sens de l’article 20 du cahier spécial des charges

malgré l’existence d’imperfections mineures.

Elle renvoie au constat de l’architecte que les travaux devaient être réceptionnés le 15

décembre 2016 et que selon lui, la réception pouvait être accordée à partir du 18

janvier 2017.

Elle se réfère également au rapport d’expertise WIES du 16 mars 2017 selon lequel la

construction de l’immeuble a été terminée en septembre 2016 soit dans le délai prévu

contractuellement.

PERSONNE1.) aurait pris possession des lieux et occupé la maison dès le 5

septembre 2016 ce qui confirmerait que les travaux étaient en l’état d’être

réceptionnés ainsi que le fait que le gros œuvre était fermé et que la maison était

achevée, les travaux indispensables à l’utilisation de l’ouvrage étant finalisés.

Elle réplique que la partie adverse a rédigé la première mise en demeure le 8 février

2017 à une date où la réception pouvait parfaitement avoir lieu selon l’architecte.

Finalement, elle conclut qu’au vu de ces éléments, aucune indemnité de retard n’est

due.

A titre subsidiaire, elle demande sur base des articles 1152 et 1231 du Code civil de

limiter l’indemnité de retard au motif qu’elle est manifestement excessive et sans

commune mesure avec un préjudice par ailleurs contesté.

Il résulte de l’article 3 de la lettre de commande du 18 septembre 2015 ce qui suit :

L’entreprise respectera les dates prévues au planning de chantier et respectera la date

de fin de chantier. Le début des travaux est fixé au 28/09/2015. Le délai total des

travaux est de 240 jours ouvrable (y compris la menuiserie intérieure non

comptabilisée dans le budget global). L’indemnité de retard par jour calendrier est fixée

à la somme de : 100 €.

L’article 9 du cahier des charges prévoit que le démarrage du chantier est en

septembre 2015 et qu’en cas de dépassement du délai, après simple notification du

maître de l’ouvrage et/ou de l’architecte, une amende pourra être infligée à

l’entrepreneur à hauteur de 100 € par jour calendrier.

Il y a lieu de relever que selon le dernier état de ses conclusions, PERSONNE1.) fait

valoir que suivant les termes clairs du cahier des charges, les pénalités sont dues en

cas de retard dans l’exécution des travaux de sorte que c’est le constat d’achèvement

et non la date de réception des travaux qui emporte la fin du comptage des pénalités

dues.

Il y a partant lieu de retenir que l’achèvement emporte la fin des pénalités dues.

Aucun constat d’achèvement en bonne et due forme n’a été fait en l’occurrence.

Selon l’article 1601-6 du Code civil, l’immeuble vendu à terme ou en l’état futur

d’achèvement est réputé achevé au sens des articles 1601-2 et 1601-9 du même code

lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui

sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble

faisant l’objet du contrat.

Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions

du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère

substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus

visés, impropres à leur utilisation.

L’achèvement suppose que l’immeuble soit en état d’être utilisé pour les besoins

auxquels, d’après les prévisions du contrat, il doit satisfaire. Lorsqu’il s’agit d’un

logement, il doit être habitable et disposer de tous les équipements nécessaires à cette

fin, comme par exemple l’eau, l’électricité, le chauffage et les installations sanitaires

(M. ELTER et F. SCHOCKWEILER, Copropriété des immeubles bâtis et ventes

d’immeubles à construire, n° 207).

La preuve du caractère substantiel de la non-conformité ou de l’impossibilité d’habiter

dans les lieux à cause de malfaçons doit être rapportée par l’acquéreur.

Il est constant en cause que PERSONNE1.) a pris possession de l’immeuble le 5

septembre 2016.

Indépendamment des raisons personnelles qu’elle fait valoir ayant motivé la prise de

possession à cette date, il y a lieu de retenir que l’immeuble était achevé au sens des

articles 1601-2 et 1601-9 du même code en ce qu’étaient exécutés les ouvrages et

étaient installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation,

conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat.

Si PERSONNE1.) invoque des vices, elle ne rapporte aucun élément permettant de

retenir l’impossibilité d’habiter les lieux qu’elle a habités à partir du 5 septembre 2016.

Le constat que l’immeuble était achevé est encore corroboré par les conclusions de

l’expert WIES dans son rapport unilatéral du 16 mars 2017 qu’elle a versé en cause

et qui vaut comme élément de preuve.

L’expert WIES y a retenu que la construction de l’immeuble, réalisée de manière

traditionnelle avec dalles en béton et maçonneries mixte et qui dispose d’une cave,

d’un rez-de-chaussée et de deux étages a été terminée en septembre 2016.

Eu égard au fait que les travaux ont débuté le 28 septembre 2015, que la durée prévue

était de 240 jours ouvrable et qu’ils ont été achevés le 5 septembre 2016,

PERSONNE1.) n’a pas démontré que l’immeuble n’a pas été achevé dans le délai

contractuel prévu.

Par conséquent, sa demande à voir condamner la société SOCIETE1.) à lui payer une

indemnité conventionnelle de retard de 309.700 EUR n’est pas fondée.



quant au montant de 14.000 EUR au titre des subsides étatiques non reçus

En cours de procédure, PERSONNE1.) a ramené le montant demandé de ce chef de

17.000 EUR à 14.000 EUR auquel elle évalue son manque à gagner.

Elle soutient que sa maison était censée respecter les normes d’une maison passive

lui permettant de solliciter et d’obtenir du Ministère de l’Environnement des subsides

de 14.000 EUR.

Lors de l’estimation sommaire du projet par l’architecte, il aurait estimé le total des

primes étatiques qu’elle était en droit de recevoir du fait de la construction d’une

maison de classe AAA à la somme de 14.000 EUR.

Elle réplique que le dossier des demandes de subsides de l’Etat a été introduit au 31

décembre 2018 mais qu’il n’a pas encore été traité faute de disposer de la facture

détaillée et acquittée de la construction qui n’existe pas, même si la partie adverse en

demande le paiement.

Eu égard au vices et défauts de conformité relevés par les différents experts

notamment du défaut d’étanchéité de la porte d’entrée principale due à l’installation

d’une hotte de cuisine non conforme, elle n’aurait toujours pas reçu ces aides étatiques

qui risquent de lui être refusées pour être demandées tardivement.

En outre, elle indique que dans la mesure où le CPE vient à expiration le 3 février

2015, elle est en droit de se demander si celui-ci sera reconduit au regard des vices

dénoncés, de l’absence d’étanchéité intérieure et de gaines hors murs.

Elle indique qu’elle a aussi pu bénéficier d’aides communales pour certaines

installations particulières de l’ordre de plusieurs milliers d’euros.

La société SOCIETE1.) résiste à cette demande au motif que PERSONNE1.) ne verse

aucune pièce justificative ni aucun autre élément relatif à une quelconque perte de

primes ou de subsides.

Ainsi, il serait impossible pour elle, mais aussi pour le tribunal d’examiner les éléments

permettant de vérifier les affirmations de PERSONNE1.) tant sur la possibilité pour elle

de solliciter une prime, sur l’introduction effective de la demande, sur un refus éventuel

ainsi que sur le montant réclamé.

Elle aurait adressé les documents concernant les subsides à la partie adverse au

début du mois de décembre 2018, soit dans les délais impartis et elle ignorerait si, en

possession de ce dossier complet, PERSONNE1.) aurait introduit une demande.

Conformément à l’article 58 du Nouveau Code de procédure civile, il incombe à

PERSONNE1.) d’établir que la société SOCIETE1.) a l’obligation de lui payer le

montant de 14.000 EUR au titre des subsides étatiques non-reçus.

Il résulte du courrier du Ministère de l’Environnement, du Climat et du Développement

durable du 15 mars 2019 qu’une aide financière a été introduite par PERSONNE1.)

en date du 31 décembre 2018 pour la réalisation du projet relatif à l’utilisation

rationnelle de l’énergie et de la mise en valeur des sources d’énergies renouvelables

à l’adresse ADRESSE2.).

L’employé y a signalé que le dossier est incomplet et il a indiqué que plusieurs

données manquent à savoir : le numéro de compte IBAN, le formulaire POCH

complété et signé par l’installateur, la facture détaillée et acquittée concernant les

coûts de la maison (gros œuvre fermé y compris l’enveloppe isolée), la facture

détaillée et acquittée concernant la fiche POCH (pompe à chaleur) affichant les coûts

relatifs à divers éléments y détaillés, une copie de l’autorisation de bâtir ainsi qu’une

facture détaillée et acquittée concernant le système de commande de la protection

solaire extérieure.

Au vu des pièces versées en cause, PERSONNE1.) n’établit pas qu’elle a droit à des

subsides étatiques à hauteur de 14.000 EUR, ni que la société SOCIETE1.) est seule

responsable de la non-obtention de ces subsides, ni qu’elle ne pourra plus recevoir

ces subsides.

Pour ces motifs, la demande de PERSONNE1.) à voir condamner la société

SOCIETE1.) à lui payer le montant de 14.000 EUR représentant les subsides étatiques

non reçus n’est pas fondée.

Le tribunal relève que si PERSONNE1.) évoque en cours de procédure des pertes

d’aides communales de plusieurs milliers d’euros, elle ne donne cependant aucune

autre information ou précision y relative.

A défaut de demande chiffrée et précisée à ce titre, le tribunal n’est pas saisi d’une

telle demande.



quant au montant de 11.133 EUR au titre des frais d’expertise et d’huissier

Dans l’attente de la mesure d’instruction ordonnée, cette demande est à réserver.



quant au montant de 10.000 EUR pour perte de jouissance

Dans l’attente de la mesure d’instruction ordonnée, cette demande est à réserver.



quant au montant de 10.000 EUR pour le préjudice moral subi

Dans l’attente de la mesure d’instruction ordonnée, cette demande est à réserver.



quant au montant de 25.851,42 EUR du chef de frais et honoraires d’avocats

Dans l’attente de la mesure d’instruction ordonnée, cette demande est à réserver.

Il y a également lieu de réserver les frais et dépens de l’instance.

P a r c e s m o t i f s

le tribunal d’arrondissement de Luxembourg, vingt-quatrième chambre, siégeant en

matière civile, statuant contradictoirement,

statuant en continuation du jugement n° 2023TALCH08/00055 du 15 mars 2023,

dit que le contrat conclu le 18 septembre 2015 entre parties constitue un contrat de

vente en état futur d’achèvement,

dit que les dispositions légales régissant les contrats de vente en état futur

d’achèvement sont applicables,

avant tout autre progrès en cause, nomme expert Monsieur Raphaël VERCRUYSSE,

demeurant professionnellement à 10, rue des Écoles, L-4731 Pétange, avec la

mission de concilier les parties si faire se peut, sinon dans un rapport écrit, détaillé et

motivé :

1. vérifier si le montant de 43.287 EUR du chef du solde de la facture 8 du 30

novembre 2016 n°NUMERO3.) est dû pour les travaux de construction de la

maison de PERSONNE1.) exécutés par la société anonyme SOCIETE1.) SA à

L-ADRESSE2.),

2. vérifier si le montant de 12.199 EUR du chef du solde de la facture 9 du 31

décembre 2016 n°NUMERO4.) est dû pour les travaux de construction de la

maison de PERSONNE1.) exécutés par la société anonyme SOCIETE1.) SA à

L-ADRESSE2.),

3. vérifier si le montant de 28.857,85 EUR (TTC) du chef du solde final est dû pour

les travaux de construction de la maison de PERSONNE1.) exécutés par la

société anonyme SOCIETE1.) SA à L-ADRESSE2.),

4. constater

les

vices,

malfaçons,

inachèvements,

non-conformités

et

inexécutions affectant les travaux réalisés par la société anonyme SOCIETE1.)

SA,

5. déterminer les causes et origines des vices, malfaçons, inachèvements, non-

conformités et inexécutions constatés,

6. proposer les moyens aptes à y remédier et déterminer le coût de remise en état

des vices, malfaçons et désordres,

7. vérifier si les limites cadastrales ont été respectées lors de la construction de la

maison de PERSONNE1.),

8. dans la négative, déterminer les frais supplémentaires engendrés pour

PERSONNE1.) du chef du non-respect de la limite cadastrale suite à la

construction de la maison voisine, le tout en tenant compte des rapports

d’expertise WIES des 16 mars 2017 et 20 juin 2017, du rapport d’expertise

KINTZELE du 15 janvier 2019 et des rapports d’expertise MOLITOR des 23

octobre 2020 et 8 septembre 2021,

9. dresser le décompte entre parties »,

ordonne à la société anonyme SOCIETE1.) SA de verser directement à l’expert, au

plus tard le 9 avril 2026, la somme de 800 EUR, à titre de provision à faire valoir sur

la rémunération de l’expert,

ordonne à PERSONNE1.) de verser directement à l’expert, au plus tard le 9 avril 2026,

la somme de 800 EUR, à titre de provision à faire valoir sur la rémunération de l’expert,

charge Madame le vice-président Patricia LOESCH du contrôle de cette mesure

d’instruction,

dit que l’expert devra, en toute circonstance, informer ce magistrat de l’état de ses

opérations et des difficultés qu’il pourra rencontrer,

dit que dans l’accomplissement de sa mission l’expert pourra s’entourer de tous

renseignements utiles et même entendre de tierces personnes,

dit que si les honoraires devaient dépasser le montant de la provision versée, il devra

avertir ledit magistrat et ne continuer ses opérations qu’après consignation d’une

provision supplémentaire,

dit qu’en cas de refus, d’empêchement ou de retard de l’expert, il sera remplacé par

Madame le vice-président de ce siège par simple ordonnance,

dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal le 15 octobre 2026 au

plus tard,

dit la demande de PERSONNE1.) à voir condamner la société anonyme SOCIETE1.)

SA à lui payer le montant de 309.700 EUR du chef d’indemnité conventionnelle de

retard non fondée,

dit la demande de PERSONNE1.) à voir condamner la société anonyme SOCIETE1.)

SA à lui payer le montant de 14.000 EUR du chef des subsides étatiques non reçus

non fondée,

réserve le surplus des demandes ainsi que les frais et dépens de l’instance,

tient l’affaire en suspens.